基層央行不動產(chǎn)管理及使用效率提升措施探究

張立鶴

摘要：不動產(chǎn)是人民銀行履行中央銀行職能的重要基礎(chǔ)保障，做好對不動產(chǎn)的處置利用工作，推進建設(shè)不動產(chǎn)配置、使用和管理的長效機制，確保人民銀行不動產(chǎn)的安全和完整，防止不動產(chǎn)閑置、浪費、流失顯得尤為重要。本文全面分析了基層央行加強不動產(chǎn)管理的必要性及不動產(chǎn)管理過程中存在的問題，通過對相關(guān)問題產(chǎn)生根源的分析，提出加強基層央行不動產(chǎn)處置的若干途徑。

Abstract： Real estate is an important basic guarantee for the People's Bank of China to perform its functions as a central bank. It is particularly important to do a good job in the disposal and utilization of real estate， promote the construction of a long-term mechanism for the allocation， use and management of real estate， ensure the safety and integrity of the real estate， and prevent real estate from being idle， wasted or loss. This paper comprehensively analyzes the necessity of strengthening the real estate management of the grassroots central bank and the problems existing in the process of real estate management. By analyzing the root causes of related problems， it proposes several ways to strengthen the disposal of real estate at the grassroots central banks.

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);人民銀行;管理;機制

Key words： real estate;People's Bank of China;management;mechanism

中圖分類號：F832.0 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）25-0101-02

0 ?引言

在定義上，將不可移動（或是被移動其性質(zhì)就會發(fā)生變化、或是其價值就被損害）的諸如土地及其定著物的有形財產(chǎn)稱為不動產(chǎn)。在我國，廣義上劃分的不動產(chǎn)主要包括：土地（林地、耕地），及定著于地表（地上或地下）的構(gòu)筑物、林木和空間;海域及海上建筑物（構(gòu)筑物）等。因此，從對不動產(chǎn)的定義可以看出不動產(chǎn)不僅指物質(zhì)實體自身，還包括與其相關(guān)的利益，其最顯著的特點包括不可移動性、不可隱匿性、耐久性以及稀缺性[1，2]。

不動產(chǎn)資源對人民群眾的日常生活、企（事）業(yè)單位的良好運轉(zhuǎn)等存在重大影響。管理好不動產(chǎn)、充分發(fā)揮其使用效益是人類生存和保證社會政治經(jīng)濟活動發(fā)展的基本條件。就基層央行而言，自人民銀行獨立行使中央銀行至今，人民銀行不動產(chǎn)累積數(shù)量逐漸上升、不動產(chǎn)質(zhì)量逐漸提高，主要包括辦公用房、技術(shù)業(yè)務(wù)用房、職工宿舍、土地等。這對人民銀行的有效運轉(zhuǎn)、正常履行中央銀行職能提供了堅實的基礎(chǔ)和保障。但是，由于人民銀行不動產(chǎn)存在來源復(fù)雜的特點，且歷史上其機構(gòu)存在多次改革，致使在不動產(chǎn)的實際管理工作中存在了諸多未解決的問題，一定程度上造成了不動產(chǎn)資源的浪費[3]。

近些年，關(guān)于加強人民銀行的外部審計、檢查、巡視的形勢以及內(nèi)部提出的提升管理效益的要求，對存在與不動產(chǎn)管理中的問題進行剖析以及原因分析，進而有針對性采取相應(yīng)的解決對策，以提高固定資產(chǎn)管理效益具有很重要的現(xiàn)實價值。

1 ?加強不動產(chǎn)管理的必要性

不動產(chǎn)的充分管理和其使用效益的有效發(fā)揮，是人民銀行各項業(yè)務(wù)順利開展的基本前提之一，也是保證當今社會政治、經(jīng)濟等活動有序且良好發(fā)展的基本要求。對基層央行不動產(chǎn)管理中存在的問題進行剖析，并結(jié)合國際先進管理方法和基層央行自身實際情況對存在的問題提出相關(guān)的解決方案，主要有以下兩個方面的必要性：

1.1 外部審計、規(guī)范管理的客觀需要

針對閑置土地的充分利用、土地市場的規(guī)范、集體土地的節(jié)約問題，基于《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，1999年4月26日，《閑置土地處置辦法》（后文簡稱“處置辦法”）在國土資源部第6次部長辦公會議上被通過，后在2012年5月22日國土資源部第1次部務(wù)會議上進行了修訂。為整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，國務(wù)院制定了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（后文簡稱“條例”），該條例于2014年11月24日發(fā)布，自2015年3月1日起正式施行。在2017年12月11日，為堅持和完善社會主義基本經(jīng)濟制度、進一步加強對黨政機關(guān)的辦公用房管理、進一步降低行政成本、進一步促進黨風(fēng)廉政建設(shè)和節(jié)約型機關(guān)建設(shè)，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《黨政機關(guān)辦公用房管理辦法》（后文簡稱“管理辦法”）。國務(wù)院在2018年6月30日頒布出臺《關(guān)于完善國有金融資本管理的指導(dǎo)意見》（后文簡稱“意見”），主要針對當前國有資本管理中存在的“職責分散、權(quán)責不明、授權(quán)不清、布局不優(yōu)，配置效率不高以及法制建設(shè)不到位”等矛盾和問題[4]。

此外，國家相關(guān)部門還出臺了一些列相關(guān)條例和辦法，如《黨政機關(guān)厲行節(jié)約反對浪費條例》、《機關(guān)事務(wù)管理條例》、《機關(guān)團體建設(shè)樓堂館所管理條例》等等。

1.2 內(nèi)部優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量、提高使用效率的必然要求

基于規(guī)范不動產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，如何對不動產(chǎn)的管理工作進行加強以及如何提高不動產(chǎn)的事業(yè)效率，是基層央行資產(chǎn)質(zhì)量梳理工作的重要結(jié)構(gòu)之一，這也是如何對國有金融資產(chǎn)質(zhì)量進行優(yōu)化的必然要求。鑒于此，基層央行已經(jīng)先后開展了一系列針對不動產(chǎn)的核算和使用情況的調(diào)查工作，如對固定資產(chǎn)進行清查、對已房改職工宿舍經(jīng)濟的鑒定工作。這不僅為基層央行厘清不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系和保障不動產(chǎn)賬實相符奠定了堅實的基礎(chǔ)，還為分類梳理不動產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量明確了方向和思路。

2 ?基層央行不動產(chǎn)管理存在問題及產(chǎn)生原因

通過對基層央行不動產(chǎn)管理工作進行調(diào)查和分析，基層央行不動產(chǎn)管理中面臨以下幾方面的問題：

2.1 部分資產(chǎn)賬實不符

基層央行不動產(chǎn)管理中一個最突出的問題就是部分資產(chǎn)存在賬實不符的情況，具體可從以下幾方面進行分析：①房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書上的登記面積與固定資產(chǎn)賬面所統(tǒng)計的面積之間存在出入;②一些辦公樓、宿舍以及附屬用房等由于地方政府出臺的相關(guān)政策等被拆遷或是返回，但未進行與之相關(guān)的賬務(wù)處理;③機構(gòu)合并和新舊人員交替等現(xiàn)象而造成個別不動產(chǎn)賬存實銷或是一些不動產(chǎn)實存賬漏等現(xiàn)象，長時間未進行賬務(wù)處理。

2.2 閑置現(xiàn)象嚴重、資源浪費

基層央行不動產(chǎn)的存量較多，其中閑置的數(shù)量亦較多。造成該資源浪費的原因是多樣的，如：①部分縣支行發(fā)行庫閑置是由于人民銀行監(jiān)管職能與業(yè)務(wù)的變化后，轄區(qū)縣支行發(fā)行業(yè)務(wù)的上收，以致部分縣支行發(fā)行庫撤銷;②八項規(guī)定出臺以后，基層央行開展的專項清理和整改工作后騰退出了一些樓堂館所和辦公用房，但是這些用房或是分散、或是零星，無法有效的整合利用，以至于出現(xiàn)閑置;③隨著停止文件的出臺，部分原計劃新建或在建用房項目停滯，在新的建造計劃出來之前，一般該部分土地閑置，這就造成了土地的浪費;④由于修繕資金的限制，部分收回的宿舍及附屬用房的安全隱患等得不到有效排除，這也就造成了房屋的閑置浪費。

2.3 部分資產(chǎn)權(quán)屬不清

基層央行資產(chǎn)權(quán)屬不清問題一直存在，主要由以下幾方面的原因造成：①相關(guān)權(quán)屬證書的辦理需要一定的稅費，如土地出讓金、建設(shè)管理費等等，相關(guān)稅費難以納入人民銀行現(xiàn)行預(yù)算管理，因此在不動產(chǎn)構(gòu)件初期，部分單位為了規(guī)避相關(guān)稅費而主動放棄辦理相關(guān)權(quán)屬證書;②由于缺少土地規(guī)劃許可、建設(shè)許可以及竣工驗收證明等材料而無法進行相關(guān)證書辦理;③由于單位內(nèi)部管理存在紕漏，出現(xiàn)權(quán)屬證書遺失或是漏報的現(xiàn)象;④由于相關(guān)政策的影響而未進行產(chǎn)權(quán)證書辦理[5]。

2.4 出租不嚴、管理粗略

基層央行在不動產(chǎn)的出租過程中，暴露出來了以下問題：①閑置不動產(chǎn)出租審批粗略;②租賃合同的簽訂未經(jīng)過法律審核，存在權(quán)責不明的情況;③租賃價格未能做到根據(jù)實際市場價格的變動而調(diào)整，沒有做到效益最大化。

3 ?提高基層央行不動產(chǎn)使用效率的途徑

3.1 加強機制建設(shè)，完善不動產(chǎn)管理相關(guān)制度

3.1.1 不動產(chǎn)內(nèi)部管理制度的建立和完善

基層央行不動產(chǎn)的內(nèi)部管理設(shè)計多個崗位和若干個環(huán)節(jié)，為了提升管理效率，應(yīng)對管理過程中涉及到的各個環(huán)節(jié)進行有效的監(jiān)督和反饋，做到高效執(zhí)行，以提升不動產(chǎn)專人負責制的工作效率。

3.1.2 建立不動產(chǎn)處置利用制度

針對不動產(chǎn)的處理思路，可以考慮分類管理，明確不同不動產(chǎn)的處理方式，給不動產(chǎn)管理部門提供新的方向和具體的建議，加強對該部門的監(jiān)督，處理過程一定要保持透明化、公開化和市場化。

3.1.3 建立不動產(chǎn)臺賬，登記不動產(chǎn)相關(guān)信息

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展，結(jié)合不動產(chǎn)監(jiān)督和關(guān)系系統(tǒng)的開發(fā)，將不動產(chǎn)管理涉及到各個環(huán)節(jié)，如權(quán)證管理、決策程序等進行實時且有效的動態(tài)管理。

3.1.4 加強產(chǎn)權(quán)管理

針對尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況，進行更進一步的梳理工作，督促及時辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證;對資料不齊全的情況，要及時和有關(guān)部門溝通，爭取支持，及時辦理。對能辦理產(chǎn)權(quán)的盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，然后將其納入規(guī)范的產(chǎn)權(quán)管理，保證合法權(quán)益。

3.2 分類施策指導(dǎo)閑置不動產(chǎn)處置利用方向

可以考慮將不動產(chǎn)根據(jù)不同的指標依據(jù)進行分類，如不動產(chǎn)的區(qū)位或是資產(chǎn)狀況等，然后根據(jù)實際情況對分類后的不動產(chǎn)“對癥下藥”。比如：①對于暫時無法使用但是地段較佳的不動產(chǎn)，可以考慮出租或是委托管理等辦法;②再比如對于暫時難以利用的地段較差的不動產(chǎn)，可以考慮采用市場化的思路進行處理;③對于閑置的住房，可以作為公寓等，這樣就可以在比如新入職職工培訓(xùn)等情況下使用。

3.3 積極盤活部分閑置不動產(chǎn)

通過調(diào)查，基層央行辦公用房清理整改后存在較大比例的空置辦公用房，可以結(jié)合近年來人民銀行職能和業(yè)務(wù)變化，針對對外營業(yè)、服務(wù)、宣傳等技術(shù)業(yè)務(wù)用房的需求有所增加的情況，建議基層央行積極盤活利用閑置固定資產(chǎn)，以滿足業(yè)務(wù)需求。如結(jié)合業(yè)務(wù)工作需要，將閑置營業(yè)辦公用房用于普惠金融知識宣傳、反假、征信、反洗錢、金融消費者權(quán)益保護等。

3.4 相關(guān)業(yè)務(wù)人員綜合素質(zhì)的強化

人力資源是不動產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，注重隊伍建設(shè)，可開展專門的培訓(xùn)學(xué)習(xí)以達到提升資產(chǎn)管理工作人員在本職工作方面的能力，讓管理人員充分認識資產(chǎn)管理的重要性，熟悉資產(chǎn)管理制度、方式和流程，掌握資產(chǎn)管理績效評價機制的要求，深悟資產(chǎn)管理精髓。必要時，可將不動產(chǎn)管理專業(yè)人才的引進和培養(yǎng)納入到內(nèi)部發(fā)展規(guī)劃中去，以起到專人專職、提升基層央行不動產(chǎn)管理的能力和水平。

參考文獻：

[1]湛國毅.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的困難與解決方案初探[J].測繪與空間地理信息，2016，39（03）：178-180.

[2]徐明臣.我國不動產(chǎn)管理機構(gòu)存在的問題及對策研究[J].地產(chǎn)，2019（20）：27.

[3]何倩.基層人民銀行不動產(chǎn)核算要加強管理——以張掖市中心支行為例[J].時代金融，2018（11）：104，109.

[4]黃壯雄.金融科技背景下關(guān)于加強國有金融機構(gòu)閑置資產(chǎn)管理的思考——以某地區(qū)人民銀行閑置不動產(chǎn)管理為例[J].金融科技時代，2019（02）：77-82.

[5]李妍.企業(yè)不動產(chǎn)管理及新技術(shù)的應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)，2018（13）：60-68.