藏在寫字樓里的“乾坤”

潘磊

俞敏洪曾經(jīng)一不小心錯(cuò)過(guò)了好幾十億。

新東方上市前一年，曾有機(jī)會(huì)把現(xiàn)在新東方總部旁邊的“中鋼國(guó)際大廈”也買下來(lái)，當(dāng)時(shí)兩棟樓一共報(bào)價(jià)20億，結(jié)果俞敏洪認(rèn)為當(dāng)時(shí)新東方?jīng)]那么多錢，就放棄A樓只買了B樓（現(xiàn)在的新東方總部），第二年IPO后有錢了，想再買回來(lái)，才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被中鋼花了15億買走了。

俞敏洪為此調(diào)侃道：“現(xiàn)在那棟樓可能值50億，當(dāng)時(shí)買下來(lái)的話，我就可以把新東方關(guān)門了”。

看的出來(lái)，俞敏洪盡管不缺錢，但也因?yàn)椤板e(cuò)過(guò)50億”而頗為遺憾。如果再給他一次機(jī)會(huì)，估計(jì)砸鍋賣鐵也要A樓B樓全部拿下。

這是俞敏洪曾經(jīng)掉進(jìn)去的坑，其他獨(dú)角獸公司呢？

他們都在做同一件事——用各種辦法“吃進(jìn)”寫字樓——以“總部”的名義。

大佬的“總部時(shí)代”

早在2015年，京東就啟用了自己位于北京的亦莊總部。

這是一個(gè)由三座巨型大廈組成的超大建筑，建筑面積高達(dá)28萬(wàn)平方米，據(jù)說(shuō)最高可以容納多達(dá)5萬(wàn)人辦公。

但這還不是全部。

2019年初，在亦莊總部啟用4年之后，京東又?jǐn)S出27億，拿下了翠宮飯店，作為辦公場(chǎng)地，這里靠近中關(guān)村，相當(dāng)于“中國(guó)硅谷”，的確對(duì)于吸引人才有幫助。

阿里也在推進(jìn)自己的北京總部。

2019年底，阿里北京總部正式開工，2024年投入使用。

事實(shí)上在2015年，阿里就確定了“北京、杭州”雙中心、雙總部的戰(zhàn)略規(guī)劃，北京總部建筑面積達(dá)到了47萬(wàn)平方米，投資超過(guò)60億元。

小米也打算在深圳建立國(guó)際總部，投資超過(guò)77億，此前在2018年，小米還在武漢建立了總部大樓。

另外騰訊也擁有深圳當(dāng)?shù)厝怂Q的“QQ大廈”，“藍(lán)綠大廠”O(jiān)PPO與VIVO也將分別迎來(lái)自己的全新總部。

類似的還有蘋果公司。

這家科技巨頭現(xiàn)在擁有了類似于宇宙飛船外形的全新總部ApplePark，這是蘋果公司的靈魂人物史蒂夫·喬布斯最后的設(shè)計(jì)作品，總建筑面積高達(dá)數(shù)十萬(wàn)平米，造價(jià)50億美元，其特色是包括一個(gè)巨大的中庭，而且實(shí)現(xiàn)了節(jié)能環(huán)保的生態(tài)辦公模式。

亞馬遜的“熱帶雨林”總部也表達(dá)了類似的理念，即在環(huán)保綠色至上的基礎(chǔ)之上，打造“世界上最好的辦公室”。

問(wèn)題來(lái)了：蘋果選址加州庫(kù)比蒂諾、騰訊華為小米選擇深圳、京東新東方選址北京，這都是偶然為之嗎？

當(dāng)然不是?？纯从⑻貭枌汃R特斯拉的選址規(guī)則，就會(huì)知道這中間大有乾坤。

跨國(guó)巨頭選址秘籍

2007年，英特爾宣布在大連投資25億美元建設(shè)一個(gè)晶圓工廠，當(dāng)時(shí)震驚了世界。

事實(shí)上，圍繞著這座工廠的選址競(jìng)爭(zhēng)，英特爾已經(jīng)花費(fèi)了多達(dá)三年的時(shí)間評(píng)估各種選擇，大連的對(duì)手中也包括上海等勁敵，但是在提出了超過(guò)1000個(gè)問(wèn)題，并派出至少400人次的明察暗訪后，大連脫穎而出。

按照英特爾的官方說(shuō)法，除了成本和市場(chǎng)因素之外，大連的公共服務(wù)水平給英特爾評(píng)估人員留下了深刻印象。

寶馬的選址更在意的是資源的“集聚效應(yīng)”。

寶馬當(dāng)年在為現(xiàn)在的萊比錫工廠選址時(shí)，也面臨來(lái)自東歐低成本候選地址的選擇，但最后還是把決定把工廠建設(shè)在萊比錫，理由是盡管德國(guó)本土工人的人工成本很高，但是萊比錫已經(jīng)有保時(shí)捷等車企進(jìn)駐，具備零部件等供應(yīng)鏈和基礎(chǔ)設(shè)施方面的顯著優(yōu)勢(shì)。

但最極致的應(yīng)該是特斯拉。

選址上海臨港作為其首個(gè)全球海外工廠，不但考慮到中國(guó)是全球第一大汽車市場(chǎng)，而且是全球第一大新能源汽車市場(chǎng)，同時(shí)上海臨港地區(qū)具備完善的汽車行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)配套，作為中國(guó)最大城市、金融中心和第一大港，上海具備的綜合優(yōu)勢(shì)也是其他競(jìng)爭(zhēng)城市難以匹敵的。

公共服務(wù)能力、包括金融在內(nèi)的資源集聚能力、文化積淀以及交通等優(yōu)勢(shì)，是跨國(guó)巨頭衡量目標(biāo)地址的秘籍，也是一個(gè)門檻極高的選址邏輯，適格對(duì)象即為稀有。

但依然有——比如位于北京通州大運(yùn)河畔的財(cái)富港。

城市副中心的“財(cái)富港”

自從北京通州被升格為“城市副中心”，擔(dān)負(fù)起京津冀協(xié)同發(fā)展的橋頭堡之后，這個(gè)位于北京正東的區(qū)域就進(jìn)入了起飛模式。

事實(shí)上，最早在2017年12月20日，北京市級(jí)機(jī)關(guān)就開始首次搬入通州，2018年10月18日，北京市國(guó)資委正式發(fā)布消息，確定北京市政府將在11月15日正式啟動(dòng)搬遷，2020年完成搬遷后，直接帶動(dòng)40萬(wàn)人“東遷”到城市副中心。

城市副中心功能的日趨完善，帶來(lái)的是人流、資金流的富集，同時(shí)也意味著“公共服務(wù)水準(zhǔn)”毫無(wú)疑問(wèn)最強(qiáng)，達(dá)到了世界銀行標(biāo)準(zhǔn)的營(yíng)商環(huán)境。

2019年10月27日召開的“2019全球財(cái)富管理論壇”上，城市副中心推出了《關(guān)于加快推進(jìn)北京城市副中心高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干措施》（簡(jiǎn)稱“通八條”），其實(shí)施細(xì)則包括“前獎(jiǎng)勵(lì)+后補(bǔ)貼+企業(yè)服務(wù)”三大類政策文件，對(duì)于包括金融機(jī)構(gòu)、獨(dú)角獸公司等相關(guān)實(shí)體在內(nèi)的企業(yè)的最高獎(jiǎng)勵(lì)達(dá)到了5000萬(wàn)元。

到目前為止，財(cái)富港的周邊聚集了中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、北京北投等各大商業(yè)金融和投資機(jī)構(gòu)。

此外，還提供包括持續(xù)7年為重點(diǎn)企業(yè)提供專項(xiàng)扶持獎(jiǎng)勵(lì)，包括經(jīng)營(yíng)用房補(bǔ)貼、上市補(bǔ)貼、研發(fā)投入補(bǔ)貼等。

為了提供更好的服務(wù)，城市副中心還成立了“企業(yè)服務(wù)中心”，搭建政策通道，為企業(yè)申報(bào)優(yōu)惠政策提供幫助。

吸引人才方面，通州區(qū)也為重點(diǎn)企業(yè)建立綠色通道，提供住房服務(wù)、進(jìn)京落戶子女入學(xué)等各種服務(wù)，解決后顧之憂。

另一個(gè)要素就是文化，或者叫氛圍——坐擁北運(yùn)河核心地段，財(cái)富港不缺文化積淀，“千荷瀉露橋”“大光樓”“燃燈佛舍利塔”等帶來(lái)了極為厚重的千年文化積淀，同時(shí)又與運(yùn)河商務(wù)核心區(qū)這個(gè)富有現(xiàn)代氣息、專門承擔(dān)著構(gòu)建總部經(jīng)濟(jì)、財(cái)富管理兩大產(chǎn)業(yè)集群重任的角色交相輝映。

這些資源稟賦決定了財(cái)富港將是一個(gè)精心設(shè)計(jì)的高品質(zhì)產(chǎn)品，而且是罕見(jiàn)的低密度形態(tài)和可定制化的靈活組合。

財(cái)富港規(guī)劃了13席商務(wù)獨(dú)棟和一座高階商業(yè)Mall，在提供頂級(jí)產(chǎn)品組合的同時(shí)，也做到了靈活有致。

這種花園辦公和低密辦公類似于蘋果新總部“蘋果公園”、微軟“88 ACRES”，以及亞馬遜熱帶雨林風(fēng)格的“生態(tài)穹頂”等——商務(wù)獨(dú)棟對(duì)于一些頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)，凸顯了高端定位和品牌形象等無(wú)形資產(chǎn)的增值。

與此同時(shí)，針對(duì)不同需求，財(cái)富港還提供了可定制化的組合售賣方案，包括獨(dú)棟購(gòu)買、兩棟商務(wù)樓合并購(gòu)買，以及四棟辦公樓合購(gòu)等形式，適用于頭部企業(yè)的多種個(gè)性化辦公需求。

還有一個(gè)附加價(jià)值值得一提，即坐擁運(yùn)河商務(wù)核心區(qū)臨河首排的黃金位置，財(cái)富港的每一棟建筑均具備獨(dú)立冠名權(quán)，對(duì)于展示企業(yè)品牌形象和實(shí)力，堪稱一個(gè)最佳的名片。

值得一提的是，財(cái)富港自從7月22日首發(fā)亮相后，引發(fā)了行業(yè)內(nèi)的多方關(guān)注。

8月14日，就北京將從世界城市轉(zhuǎn)變?yōu)槿蛑行某鞘校ㄖ葑鳛槌鞘懈敝行奈磥?lái)如何發(fā)展、產(chǎn)業(yè)如何聚變等行業(yè)熱點(diǎn)話題，財(cái)富港將會(huì)舉辦一場(chǎng)“通州城市副中心創(chuàng)新發(fā)展沙龍”，包括政府相關(guān)人士和行業(yè)大咖在內(nèi)的嘉賓，將會(huì)分享產(chǎn)業(yè)邏輯下的城市副中心等核心觀點(diǎn)。

提前卡位“后疫情時(shí)代”

疫情改變了世界。

但是幸運(yùn)的是，中國(guó)最先控制了疫情，并且開放了經(jīng)濟(jì)。

這讓對(duì)于經(jīng)濟(jì)風(fēng)向敏感的企業(yè)家和投資者群體來(lái)說(shuō)，“中國(guó)世紀(jì)”提前到來(lái)了——盡管還未成為GDP全球第一。

資本市場(chǎng)的規(guī)律一般是比實(shí)體經(jīng)濟(jì)提前半年，反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)，所以不出意外的是，A股在疫情肆虐全球的情況下，居然走出了一波不大不小的技術(shù)型小牛市。

中概股也嗅到了這一變化，開始排著隊(duì)私有化，準(zhǔn)備回歸A股或者H股了。

數(shù)據(jù)也證明了一切——二季度中國(guó)的GDP是3.2%，而其他所有主要經(jīng)濟(jì)體都在大幅下滑。

趨勢(shì)已經(jīng)確認(rèn)。

掘金中國(guó)已成共識(shí)。

隨著熱點(diǎn)的分化，作為生產(chǎn)資料的寫字樓市場(chǎng)，也許正在醞釀一波反彈。

考慮到回歸的中概股，以及其他細(xì)分行業(yè)的頭部企業(yè)，高端寫字樓市場(chǎng)的機(jī)會(huì)顯然更多。

而類似于財(cái)富港能夠在北上廣深等一線城市提供適合這些巨頭公司生態(tài)辦公需求的供應(yīng)，卻寥寥無(wú)幾。

對(duì)于財(cái)富港這樣的高端獨(dú)棟寫字樓的潛在業(yè)主來(lái)說(shuō)，生產(chǎn)資料的一個(gè)好處在于，除了交易過(guò)戶的那一天之外，其在絕大多數(shù)時(shí)間里既能提供一流的花園式辦公服務(wù)，同時(shí)還在默默地釋放增值效應(yīng)。

所以對(duì)于錯(cuò)失中鋼國(guó)際大廈，俞敏洪才后悔得直拍大腿。

現(xiàn)在財(cái)富港展現(xiàn)的，就是新的抄底機(jī)會(huì)。（來(lái)源：正和島）