融資管理是房地產(chǎn)長效機(jī)制的牛鼻子

葛豐

住建部、人民銀行近日在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議指出，人民銀行、住建部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

雖然目前融資新規(guī)的細(xì)則尚未公布，但從大方向來看，抓住了資金監(jiān)測和融資管理這個牛鼻子，必能從根本上利于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行。

房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，資金的流入流出在房地產(chǎn)市場的興衰交替中往往起到舉足輕重的地步。此前國外歷次房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅，無不由于金融機(jī)構(gòu)盲目低估潛在風(fēng)險，導(dǎo)致資金過度流向房地產(chǎn)市場，進(jìn)而推動房價超常規(guī)上漲并進(jìn)一步吸引資金加速流入，原本分散的非系統(tǒng)性風(fēng)險此時開始交叉感染形成系統(tǒng)性風(fēng)險，及至市場見頂后一部分資金出逃引發(fā)更多資金爭相出逃，市場非理性繁榮最終演變?yōu)槲C(jī)收場。

所以對房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理是一個非常關(guān)鍵的變量，而中國房地產(chǎn)市場的特殊性，無疑使得融資管理的重要性進(jìn)一步凸顯，原因在于：

首先，中國房地產(chǎn)金融的擴(kuò)張速度放諸世界范圍實屬罕見，在這個從無到有、從小到大的急速膨脹過程中，中國房地產(chǎn)市場迄今尚未經(jīng)歷過哪怕一次完整的市場周期，而這種經(jīng)驗缺失，很容易導(dǎo)致整個市場更易形成一致性錯誤判斷。

其次，中國房地產(chǎn)部門的杠桿率之高令人咋舌，因此融資端的變化，對市場更具有決定性作用。例如，從對比情況來看，美國次貸危機(jī)發(fā)生時，房地產(chǎn)部門來自銀行的債務(wù)融資規(guī)模，也僅占其全部資金來源的40%不到，而中國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，則始終在70%左右高位徘徊（2019年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.96%），更不用說，國內(nèi)房企自籌資金中的大部分主要由商品房銷售轉(zhuǎn)化而來，其中很大部分，實則仍然來自前期銀行按揭貸款。

第三，中國房地產(chǎn)市場的增量資金流入，更容易推動市場進(jìn)入自強(qiáng)化演變路徑。因為中國特殊的土地供應(yīng)制度決定了房地產(chǎn)企業(yè)資金量的增加，更容易推高土地成交價格并由此推高商品房成交價格。這種敏感性，其實從今年上半年房企融資環(huán)境的邊際寬松，以及熱點城市土地市場的迅速升溫，已經(jīng)再一次進(jìn)行了證明。

所以融資端的規(guī)范管理，可以在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場的演進(jìn)路線。或者反過來說，如果不能對融資端進(jìn)行有效規(guī)范管理，那么房地產(chǎn)調(diào)控的效果必然是事倍功半的。

當(dāng)然，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往相比，除了咬定目標(biāo)不放松的韌勁外，另一個顯要的進(jìn)步是對長效機(jī)制的格外重視，因此，這就決定了現(xiàn)階段對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，將明顯不同于以往階段性的“管住信貸”等短期政策調(diào)整。其作為房地產(chǎn)長效機(jī)制重要一環(huán)，應(yīng)當(dāng)是市場化、規(guī)則化、透明化的，從而既利于市場主體形成穩(wěn)定、連續(xù)的政策預(yù)期，同時更重要的是，由于其內(nèi)在的利益兼容性，可以在多方合力下更順暢地防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第16期）