房地產(chǎn)會是良性內(nèi)循環(huán)阻力嗎

趙彭

內(nèi)循環(huán)要求提振消費，而高房價使得可支配收入減少、流動性停滯、消費一再受限。因此，經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)之下房價矛盾的妥善解決，在新時期具有先導(dǎo)意義。

要說最近房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)什么詞最受關(guān)注，恐怕非“經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)”莫屬。

7月21日習(xí)近平總書記在企業(yè)家座談會上的講話當中首次談到，我們要“逐步形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”之后，7月30日，在中央政治局召開的十九屆五中全會上，“經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)”再次被提及。

那么，經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場來說，是一個怎樣的信號？備受關(guān)注的樓市又將向何處去？

內(nèi)循環(huán)與房價的矛盾

談到經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，得先理解什么是外循環(huán)？

在過去，依托人口紅利，中國可以向全球市場提供物美價廉的商品。由此也贏得了“世界工廠”的美譽。這種由外資（吸引投資）主導(dǎo)，在國內(nèi)生產(chǎn)再出口到國外換取外匯（出口），外匯再經(jīng)央行發(fā)行換為人民幣在國內(nèi)進一步生產(chǎn)、建設(shè)的模式（建設(shè)），就是外循環(huán)。

看明白了外循環(huán)，對內(nèi)循環(huán)的解讀就相對容易。

簡單地說，依然立足國內(nèi)生產(chǎn)，但從出口型貿(mào)易為主變成國內(nèi)消費為主。生產(chǎn)的產(chǎn)品主要供應(yīng)給擁有14億國內(nèi)消費者的內(nèi)部市場，通過消費拉動來促進經(jīng)濟發(fā)展，進而構(gòu)成GDP與財政收入。

再簡而概之，出口貿(mào)易為主就是外循環(huán)而內(nèi)需消費為主則是內(nèi)循環(huán)。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年我國貿(mào)易總額45761.26億美元，外貿(mào)出口這一項就有24990.29億美元，占GDP比重為31.87%?？梢?，過去外循環(huán)對于我國經(jīng)濟發(fā)展有著支柱性作用。

而隨著國際形勢的發(fā)展，為防范“逆全球化”風(fēng)險，外貿(mào)依存度必須降低。因此，經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)在新時期被賦予了戰(zhàn)略意義。

從概念上看，自產(chǎn)、自銷、自用，加大刺激內(nèi)需，是內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟的核心。但是，國內(nèi)目前的消費環(huán)境對“內(nèi)循環(huán)”并不是很“給力”。其中影響最大的，就是房地產(chǎn)。

據(jù)央行調(diào)查統(tǒng)計司此前發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》顯示：房貸是當前國人家庭負債的主要構(gòu)成，占家庭總負債的75.9%。

可以看出，居高不下的房價，不僅擠占了家庭收入，還使得居民的儲蓄率持續(xù)下降，負債持續(xù)上漲，直接影響了消費。

對此，人民大學(xué)MBA，資深房地產(chǎn)分析師藺振東認為，從中國目前的房地產(chǎn)形勢來看，房價過高，是良性內(nèi)循環(huán)的最大阻力。

藺振東說：“首先，涉房貸款消耗了大量銀行信貸資源，擠占了中央用于扶植小微企業(yè)貸款資源。同時，之前房貸利率上浮使得銀行更偏愛房貸，加劇了這一趨勢。其次，高房價抬升了商品成本，倉儲成本、店租和人工成本中的居住成本，比例過高，使商品價格居高不下，阻礙了內(nèi)需消費提升。而且，從資金使用效率看，工資形式的資金沒有在消費領(lǐng)域流通，就以房貸形式回到銀行，高額房貸降低了資金運轉(zhuǎn)效率，占用了內(nèi)循環(huán)資金。此外，高房價下，大量銀行貸款以資產(chǎn)抵押，一旦房價暴漲暴跌，會形成巨大的金融隱患?！?/p>

另一方面，高房價本身對于制造業(yè)的傷害也很大。舉例為證，假設(shè)一個高端制造業(yè)一年的利潤是5%，但房價一年的利潤卻能達到10%，甚至20%，那么，回顧2010年以來通過賣房子實現(xiàn)扭虧的那些企業(yè)所創(chuàng)下的頭條新聞，就會見多不怪。

不僅如此，高房價還使得企業(yè)必須開出更高的收入來吸引人才。這也直接造成了制造業(yè)用工成本的提高，搶占了研發(fā)等經(jīng)費，阻礙了制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。而這些企業(yè)制造的產(chǎn)品價格也會隨著成本增長進一步提高。物價的推高，會導(dǎo)致消費進一步受限。

如此來看，內(nèi)循環(huán)要求提振消費。而高房價使得可支配收入減少、流動性停滯、消費一再受限。因此，經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)之下房價矛盾的妥善解決，在新時期具有先導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)是否會被打壓？

既然房價與經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)存在矛盾，那么房地產(chǎn)會不會被政策性打壓呢？

在雙循環(huán)概念提出后，業(yè)內(nèi)就有較多的觀點認為，在內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟模式下，房地產(chǎn)可能會面臨打壓，由此也引發(fā)了行業(yè)內(nèi)對樓市的普遍性擔(dān)憂。

從近期調(diào)控政策上看，7月24日，中央在房地產(chǎn)工作座談會上，明確了下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，比如“時刻繃緊調(diào)控這根弦;嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場?！?/p>

緊接著，中央政治局會議再次強調(diào)“房住不炒”。而7月以來，各地樓市政策也明顯收緊，深圳、東莞、寧波、南京等熱點城市限購全面升級，直指投機炒房抬頭。

僅從政策密度上看，似乎確有收緊抑或壓制的傾向。

但在調(diào)控收緊之后，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)卻顯示，7月百城新建住宅價格環(huán)比上漲0.43%，漲幅較上月收窄0.1個百分點，較去年同期上漲3.21%，漲幅較上月擴大0.05個百分點。

分析數(shù)據(jù)，7月的全國新房成交量恢復(fù)速度確有放緩態(tài)勢，價格有一定微調(diào)。但數(shù)據(jù)也點出了部分城市從復(fù)蘇直接升級成“火爆”的情況。其中，南京、杭州新房累計成交量增速領(lǐng)跑全國，青島、濟南、東莞累計成交量同比增速由負轉(zhuǎn)正。

對此，盤古智庫高級研究員王靜文表示，“在內(nèi)循環(huán)的態(tài)勢之下，中央會在‘保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基調(diào)之下邊際收緊，但并不是為了嚴控打壓房價，而是為了防止過熱、遏制投機。”

可見，至少從中短期來看，房地產(chǎn)仍是“經(jīng)濟國內(nèi)外雙循環(huán)”中不可或缺的關(guān)鍵。同時房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟壓艙石和穩(wěn)定器，是經(jīng)濟增長的重要推動力。

王靜文指出：“ 近期房地產(chǎn)調(diào)控之所以邊際收緊，除了房地產(chǎn)泡沫化可能引發(fā)金融風(fēng)險、戕害企業(yè)家精神、惡化資源配置之外，也與‘以國內(nèi)大循環(huán)為主體的發(fā)展格局相呼應(yīng)?！彼硎荆康禺a(chǎn)市場持續(xù)過熱，將會加重家庭部門負擔(dān)并對消費形成擠出，不利于形成國內(nèi)大循環(huán)的發(fā)展新格局。但管控過嚴，導(dǎo)致房價下跌，又會加大地方政府的財政壓力，也不利于整體經(jīng)濟走穩(wěn)，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

因此，通過進一步調(diào)控夯實“房住不炒”，可以防止房地產(chǎn)虹吸居民收入、阻滯居民消費、拉大收入差距，讓擴大內(nèi)需的發(fā)力點惠及眾多中小微和雙創(chuàng)企業(yè)，帶動居民就業(yè)，穩(wěn)定收入預(yù)期，自發(fā)修復(fù)內(nèi)需動力，以涓涓細流匯成內(nèi)循環(huán)的大江大河。

值得注意的是，在內(nèi)循環(huán)中，不只有居民消費端的拉動，也有產(chǎn)業(yè)端的促進。據(jù)測算，通常房地產(chǎn)GDP每增加1個單位，可以拉動工業(yè)0.4個單位、金融業(yè)0.2個單位、批發(fā)零售0.1個單位等。所以，房地產(chǎn)作為重要的行業(yè)產(chǎn)業(yè)，對于產(chǎn)業(yè)鏈的帶動作用也是很重要的。

至此，就不難理解中央堅守避免房價大起大落的底線，平穩(wěn)發(fā)展，使房地產(chǎn)成為內(nèi)循環(huán)的建設(shè)力量而不是破壞力量的態(tài)度了。

新時期機遇在哪兒？

植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平曾指出，房地產(chǎn)在內(nèi)循環(huán)中將起到更多助力的作用。他說“首先是因為房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)循環(huán)發(fā)展中具有十分重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)未來對GDP的貢獻顯而易見。比如，2019年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重為7%，間接貢獻率超過15%，占固定資產(chǎn)投資比重為24%。同時，房地產(chǎn)行業(yè)對消費和投資都具有很大拉動作用，對其他行業(yè)的帶動作用也十分明顯?！?/p>

那么經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)之下，房地產(chǎn)都有哪些新的機遇呢？

王靜文認為：“房地產(chǎn)在內(nèi)循環(huán)之下的突破機遇，是在‘新型城鎮(zhèn)化方面。”他說：“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化是內(nèi)需最大潛力所在。具體到房地產(chǎn)方面，主要包括城市的老舊小區(qū)改造，以及進城農(nóng)民在縣域的住房剛性需求等。”

實際上，新型城鎮(zhèn)化的確能夠催生房地產(chǎn)市場新機遇。而且在下一個十年，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對中國經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要。未來城市群和都市圈發(fā)展的空間比較大，必然帶來這些區(qū)域更大的需求增長，包括房地產(chǎn)需求。

舉例來看，經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)中包括國內(nèi)投資，擴大有效投資，重點支持“兩新一重”的建設(shè)。這也是今年兩會提出的有效投資的方向。新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)都離不開房地產(chǎn)的發(fā)展。而5G化小區(qū)建設(shè)、智能停車、新能源車小區(qū)充電樁、城鎮(zhèn)有機更新，鄉(xiāng)村全面振興，城鄉(xiāng)一體化的各種工程，也都與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)。