探析樓頂空間的權(quán)屬問題及解決途徑

【摘 要】 空中花園、樓頂別墅、最牛違建，一次接一次挑戰(zhàn)著公眾的承受能力?，F(xiàn)在城市房地產(chǎn)的發(fā)展速度，可謂是風(fēng)馳電掣，由此引發(fā)了種種建筑物區(qū)分所有權(quán)爭(zhēng)議也屢見不鮮，在開發(fā)商的售樓手段中贈(zèng)送樓頂天臺(tái)這種樓頂權(quán)屬糾紛格外突出。本文從客觀現(xiàn)實(shí)出發(fā)，將理論實(shí)踐相結(jié)合，對(duì)樓頂空間權(quán)屬爭(zhēng)議部分的界定進(jìn)行探討、向充實(shí)空間權(quán)立法內(nèi)容提出建議。

【關(guān)鍵詞】 樓頂空間 建筑物區(qū)分所有權(quán) 空間權(quán) 共有部分

樓頂空間位置微妙，位于區(qū)分所有建筑物的外緣以外，在物理性質(zhì)上與樓頂緊密相聯(lián)，又與建筑物的基地原屬一體，對(duì)其使用涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)和空間權(quán)兩種制度。后一種制度在我國(guó)立法上幾乎還處于空白，使得對(duì)樓頂空間的利用無法可循，處理糾紛無法可依，學(xué)說理論上的分歧又加劇了實(shí)踐中的混亂，因此樓頂空間的權(quán)利歸屬需要具有學(xué)理及法律意義的抽象歸納和分析論述。

一、樓頂空間的概念

樓頂指多層建筑物的頂部，是一棟建筑物必不可少的部分。從結(jié)構(gòu)上看，樓頂是整棟樓房的外圍構(gòu)件，具有遮風(fēng)擋雨、清除雨雪、隔熱保溫的功能和一定的承重作用。 由于城市建筑規(guī)劃的要求以及對(duì)建筑美學(xué)的追求，樓頂?shù)谋憩F(xiàn)形式多種多樣。平頂、尖頂、坡頂、圓頂?shù)刃螤罡鳟悾渲衅巾斝螤畹钠脚_(tái)、露臺(tái)最為普遍，產(chǎn)生的爭(zhēng)議也最多，是我們將討論的樓頂?shù)闹饕螒B(tài)。

二、樓頂是區(qū)分所有建筑物的共有部分

（一）區(qū)分所有建筑物的共有部分。區(qū)分所有建筑物由共有部分和專有部分組成。所謂專有部分，是指在區(qū)分所有建筑物中，具有構(gòu)造上與使用上獨(dú)立性，得為區(qū)分所有權(quán)客體之建筑物部分。①所謂共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物的其他部分。

（二）樓頂不是頂層房屋所有人的專有部分。從構(gòu)造上講，樓頂不滿足區(qū)分境界的明確性、遮斷性、通行的直接性等判斷基準(zhǔn)，并依賴于地基和其他樓層的支持，不具備獨(dú)立性;從使用上講，一般來說，樓頂是為全體區(qū)分所有權(quán)人的需要而設(shè)計(jì)的，并不是只有頂層的區(qū)分所有人才有需要，樓頂也不具備使用上的獨(dú)立性。②因此即使樓頂與頂層房屋在構(gòu)造上緊密相聯(lián)，不能認(rèn)為樓頂是頂層房屋所有人的專有部分。樓頂對(duì)于其他樓層房屋也非常重要，是一個(gè)完整意義上的房屋的不可缺少的一部分，因此無論樓頂是否設(shè)置公共設(shè)施，都應(yīng)屬于共有部分。

三、樓頂一定空間可否成為空間權(quán)客體

（一）空間權(quán)基礎(chǔ)理論?？臻g權(quán)，是指于空中或地中橫切一斷層而享有的權(quán)利，抑或?qū)ν恋氐乇砩舷乱欢ǚ秶鷥?nèi)的空間的權(quán)利?？臻g雖然無形、無體，只能通過人的主觀思維對(duì)其進(jìn)行客觀界定，但是我們可以對(duì)其進(jìn)行三維量化。由此而言，空間是完全能夠被特定化的，可以作為空間權(quán)的客體。

（二）樓頂上一定空間可否成為空間權(quán)的客體。我們認(rèn)為土地使用權(quán)人在其使用的空間范圍內(nèi)，可以就一定空間設(shè)定空間利用權(quán)。對(duì)于樓頂上一定空間，要視其使用主體及使用狀況的不同而區(qū)別對(duì)待，對(duì)其是否可以成立空間權(quán)不能一概地加以肯定或否認(rèn)。而空間的開發(fā)、利用通常稱為對(duì)土地的立體利用，包括對(duì)地表上面的利用，和對(duì)地表下面空間的利用，如土地使用權(quán)人允許他人在自己的屋頂平臺(tái)上架設(shè)廣告塔等。在具備以上條件的前提下，土地所有權(quán)人、使用權(quán)人可以為第三人就樓頂上一定空間設(shè)定空間權(quán)。

四、關(guān)于空間權(quán)的立法構(gòu)想

民法典體系嚴(yán)謹(jǐn)，除在物權(quán)法中規(guī)定原則性條文，肯定空間權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的基本法律地位的同時(shí)，空間權(quán)制度的完善也需要單行法的支持。根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)立法的經(jīng)驗(yàn)，空間權(quán)立法需要一系列制度配合。空間地上權(quán)的設(shè)立涉及到權(quán)利人與土地所有人及原地上權(quán)人之間關(guān)系的處理，同時(shí)，要確立空間的范圍，也必然涉及到土地登記規(guī)則的調(diào)整等。這些，都要求原有的土地法規(guī)及不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則作出相應(yīng)的修訂。

五、結(jié)語

近年來，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，高層建筑如雨后春筍般拔地而起，與建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)的各類糾紛也日漸增多，特別是涉及建筑物共有部分的糾紛更是層出不窮。而目前我國(guó)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論研究尚不深入，立法亦顯滯后。因此，加強(qiáng)對(duì)建筑區(qū)所分所有權(quán)的研究與立法已成為當(dāng)務(wù)之急。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，共有權(quán)既是理論研究的重點(diǎn)問題，也是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。本文采用比較分析的研究方法，立足中國(guó)實(shí)際，緊密結(jié)合《物權(quán)法》草案的審議修改動(dòng)態(tài)，對(duì)建筑物區(qū)分所有之共有權(quán)進(jìn)行了初步的探討，以期拋磚引玉。共有權(quán)的問題比較復(fù)雜，特別在建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的性質(zhì)、共有權(quán)的權(quán)利行使和保護(hù)、空間權(quán)等方面尚有較大爭(zhēng)議，而實(shí)踐的發(fā)展又不斷給理論研究提出了新的課題和更高的要求。

【注 釋】

① 尹章華、王惠光等《公寓大廈管理?xiàng)l例解讀》，中國(guó)政法大學(xué)出版社 2003 年版，第 16 頁(yè)

② 但淑華《屋頂平臺(tái)問題的法律分析》《中國(guó)律師》2003 年 11 期

【參考文獻(xiàn)】

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[5] 劉強(qiáng). 空間權(quán)研究[D].西南政法大學(xué)，2007.

作者簡(jiǎn)介：李丹慧（1997—），性別：女，民族：漢族，籍貫：四川省成都市，學(xué)歷：研究生，單位：西南民族大學(xué)，研究方向：民法。

本項(xiàng)目得到西南民族大學(xué)研究生創(chuàng)新型科研項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱：探析樓頂空間的權(quán)屬問題及解決途徑;編號(hào)：CX2020SP16）資助