平臺(tái)戰(zhàn)略視角下我國養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)圈構(gòu)建研究

李國蓉

（江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 建筑工程管理學(xué)院，江蘇 徐州221116）

一、研究背景

近十年來，我國60周歲及以上老年人口從2009年末的16714萬人 （占總?cè)丝跀?shù)的12.5%） 上升到2018年末的24090萬人（占總?cè)丝跀?shù)的17.9%）。 其中65周歲及以上人口從2009年末的16658萬人上升到16658萬人，占總?cè)丝跀?shù)的比例從8.5%上升到11.9%（近五年60周歲及以上老年人口及比例情況具體見圖1、圖2）。 預(yù)計(jì)到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億，2033年超過4億。

圖1 近5 年60 周歲及以上人口數(shù)

圖2 近5 年60 周歲及以上人口數(shù)所占比例

中國是世界上唯一老年人口過億的國家，老年人口規(guī)模大、老齡化速度快、家庭小型化、空巢化等問題日益突出。 龐大的老齡人口產(chǎn)生了對(duì)老年產(chǎn)品和相應(yīng)服務(wù)的需求，然而養(yǎng)老產(chǎn)品、養(yǎng)老服務(wù)總量上卻不能滿足需求，而且品質(zhì)也亟待提高。 養(yǎng)老地產(chǎn)是解決我國老年化問題的關(guān)鍵之一，人口老齡化在給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新機(jī)遇的同時(shí)，也對(duì)社會(huì)保障體系和養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)提出了更高的要求。

面對(duì)養(yǎng)老服務(wù)供給不足的困境，2015年國家民政部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的實(shí)施意見》，將通過政策補(bǔ)貼、稅收減免、服務(wù)購買、設(shè)置養(yǎng)老專項(xiàng)按揭貸款等手段，鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)與護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、文娛活動(dòng)、餐飲服務(wù)以及日常照護(hù)的有機(jī)結(jié)合，滿足了絕大多數(shù)老齡人的需求。 但養(yǎng)老地產(chǎn)因涉及產(chǎn)業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，價(jià)值增值業(yè)務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)銷售、租賃、配套服務(wù)設(shè)施運(yùn)營(yíng)服務(wù)幾個(gè)方面都有體現(xiàn)。 對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，傳統(tǒng)的單個(gè)企業(yè)開發(fā)、出售、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)該轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N更綜合的“平臺(tái)生態(tài)圈”模式①。

二、平臺(tái)生態(tài)圈內(nèi)涵及重要性

（一）平臺(tái)、平臺(tái)生態(tài)圈內(nèi)涵

當(dāng)前，企業(yè)間互動(dòng)、協(xié)同、共享、共生的商業(yè)生態(tài)圈成為新工業(yè)革命的新潮流，平臺(tái)生態(tài)系統(tǒng)在技術(shù)和管理創(chuàng)新領(lǐng)域越來越受到人們的關(guān)注與重視。在第四次工業(yè)革命浪潮下，競(jìng)爭(zhēng)已不是單個(gè)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，也不是價(jià)值鏈間的競(jìng)爭(zhēng)，而是平臺(tái)生態(tài)圈之間的競(jìng)爭(zhēng)①。 由大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)帶來的新一輪革命，驅(qū)動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)或構(gòu)建平臺(tái)生態(tài)圈，而企業(yè)作為平臺(tái)生態(tài)圈的參與者，是整個(gè)平臺(tái)生態(tài)圈價(jià)值創(chuàng)造的核心力量。

平臺(tái)(Platform)泛指進(jìn)行某項(xiàng)工作所需要的環(huán)境或條件，它是一個(gè)真實(shí)或虛擬的空間②，提供互動(dòng)機(jī)制滿足所有群體的要求并從中盈利③。 生態(tài)系統(tǒng)最早屬于生物學(xué)的概念，它是指“一個(gè)生物系統(tǒng)，由在特定物理環(huán)境中發(fā)現(xiàn)的所有生物組成， 相互作用（Oxford. English. Dictionary, 2017）。 后來，生物學(xué)中的“生態(tài)圈”“生態(tài)系統(tǒng)”概念逐漸被運(yùn)用到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，商業(yè)生態(tài)圈被認(rèn)為是“一種由客戶、供應(yīng)商、主要生產(chǎn)商、投資商、貿(mào)易合作伙伴、標(biāo)準(zhǔn)制定機(jī)構(gòu)、工會(huì)、政府、社會(huì)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和其他利益相關(guān)方等具有一定利益關(guān)系的組織和群體構(gòu)成的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)④”。 平臺(tái)生態(tài)圈可以將平臺(tái)企業(yè)及相關(guān)利益者看作是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)、相互補(bǔ)充的價(jià)值共創(chuàng)和共享網(wǎng)絡(luò)⑤。

養(yǎng)老地產(chǎn)與一般地產(chǎn)相比， 因涉及產(chǎn)業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)， 核心業(yè)務(wù)不再局限于地產(chǎn)開發(fā)銷售，醫(yī)療、保健、文化、娛樂等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)重要地位。 對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，傳統(tǒng)的單個(gè)企業(yè)開發(fā)、出售、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)該轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N更綜合的“平臺(tái)生態(tài)圈”模式。

（二）構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的重要性

目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)整個(gè)壽命周期中，處在不同開發(fā)階段的企業(yè)之間尚未形成有效的協(xié)同發(fā)展態(tài)勢(shì)，缺乏信息、資金、物質(zhì)方面的高效溝通和傳遞。養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的建設(shè)要求各類平臺(tái)企業(yè)遵循共同契約， 要求各參與方在市場(chǎng)分析、 策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售運(yùn)營(yíng)等各個(gè)階段共同協(xié)商，有效溝通，為養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈提供共享資源。 參與方對(duì)共享資源各取所需，通過多次互動(dòng)反饋，為實(shí)現(xiàn)參與方共贏，平臺(tái)生態(tài)圈良性發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

平臺(tái)生態(tài)圈改變了房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)方式， 構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的目的是以“客戶”為中心，改變以往圍繞開發(fā)企業(yè)決策作為行動(dòng)指導(dǎo)的狀況，把投資企業(yè)、消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位、材料設(shè)備供給單位、 運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)等平臺(tái)生態(tài)圈中的各參與者聚集起來，將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打造成共創(chuàng)共享項(xiàng)目。

養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的建設(shè)有利于突破養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、占用資金大的局限，改變傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。 與產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)企業(yè)形成了有效的合作關(guān)系，提供了更加符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品和服務(wù)。 讓參與方的閑置資源得到了最大利用，實(shí)現(xiàn)了各種資源的高效配置和共享。 打通了參與各方的信息、物質(zhì)、資金通道，提高了資源的利用效率⑥。

三、構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈模型

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈要素主體

完整的平臺(tái)生態(tài)圈至少由4部分組成： 平臺(tái)供應(yīng)商、用戶、互補(bǔ)供應(yīng)商、第三方服務(wù)商⑦。 近年來，政府、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，本文結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)流程，將養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈要素主體細(xì)分為以下幾個(gè)部分：

1.平臺(tái)供應(yīng)運(yùn)營(yíng)商。 平臺(tái)供應(yīng)運(yùn)營(yíng)商為用戶提供服務(wù)器空間或?yàn)橛脩籼峁┛臻g，制定平臺(tái)交易規(guī)則，為平臺(tái)正常運(yùn)行提供技術(shù)支持和服務(wù)。 養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)圈平臺(tái)供應(yīng)運(yùn)營(yíng)商為參與企業(yè)之間、企業(yè)與消費(fèi)者之間協(xié)作、資源共享搭建平臺(tái)，制定參與者之間合作、交易規(guī)則，為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中所需的軟件、大數(shù)據(jù)、咨詢、營(yíng)銷等提供技術(shù)服務(wù)。以老年消費(fèi)品為基礎(chǔ)的O2O模式的出現(xiàn)使得老年消費(fèi)價(jià)格更加透明、服務(wù)更加高效。 平臺(tái)供應(yīng)運(yùn)營(yíng)商是構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的基礎(chǔ)力量，制定的相關(guān)規(guī)則，關(guān)系到參與者的利益分配、參與意愿和參與深度。

2.投融資企業(yè)。 投融資企業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資和融資的機(jī)構(gòu)，主要由投資銀行和專門從事房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)構(gòu)成⑧。 資金是影響項(xiàng)目是否成功的重要因素。 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)階段和后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段對(duì)資金需求往往是一般房地產(chǎn)的數(shù)倍。 目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措渠道主要有銀行貸款、投資信托、企業(yè)債券等。 近幾年來，基金公司、保險(xiǎn)公司、社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商、養(yǎng)老金管理機(jī)構(gòu)等儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)以外的投資者也開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

3.開發(fā)互補(bǔ)企業(yè)。 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程離不開眾多企業(yè)的參與合作，開發(fā)過程中的互補(bǔ)企業(yè)包括開發(fā)企業(yè)、施工單位、設(shè)計(jì)單位、策劃單位、工程咨詢機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)、監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商等。這些單位各司其職，其活動(dòng)貫穿于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程。 在這些企業(yè)中，開發(fā)企業(yè)是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的主體， 參與項(xiàng)目的全過程管理，是項(xiàng)目各個(gè)階段物質(zhì)、技術(shù)、信息的集成者。

4.運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)。運(yùn)營(yíng)企業(yè)，特指從事養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)的企業(yè)。 養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)階段主要是為消費(fèi)者提供“養(yǎng)老服務(wù)”、購物服務(wù)、專業(yè)護(hù)理服務(wù)等。 運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)可以作為投資者獲取投資收益，也可以自持一部分物業(yè)獲取經(jīng)營(yíng)收益，還可以與相應(yīng)的專業(yè)公司建立合作關(guān)系，收取運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用。

5.消費(fèi)者。消費(fèi)者是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象，以“顧客為中心”的經(jīng)營(yíng)觀念引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方向。 按照購房者的購房需求，消費(fèi)者有剛需型、改善型和投資型三大類，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)各類消費(fèi)者的需求特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 需要注意無論哪種類型的消費(fèi)者，他們的需求總是動(dòng)態(tài)變化的，開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)未滿足的市場(chǎng)需求，并集中資源和力量來滿足這些需求。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈模型

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的雙邊（多邊）市場(chǎng)，從整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)來說，投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)，投資方、 開發(fā)方及運(yùn)營(yíng)方共同構(gòu)成了市場(chǎng)的供給邊，養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者則構(gòu)成了市場(chǎng)的需求邊。 養(yǎng)老地產(chǎn)雙邊市場(chǎng)的基本架構(gòu)如圖3所示。

圖3 養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的基本架構(gòu)

本文將房地產(chǎn)開發(fā)流程劃分為七個(gè)環(huán)節(jié)： 投資分析環(huán)節(jié)、資金籌措環(huán)節(jié)、土地獲取環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)、物業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)⑨。每一個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)有多家主體存在，即使同一類型主體也可能存在多家企業(yè)，每個(gè)階段的主體類型具體見表1。 在傳統(tǒng)開發(fā)流程中，開發(fā)企業(yè)與施工方、材料供應(yīng)方、中介機(jī)構(gòu)之間為甲方乙方關(guān)系，各種資源都流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方，作為甲方的開發(fā)企業(yè)擁有更多的話語權(quán)和決定權(quán)，使得各個(gè)主體之間難以誠心協(xié)作、難以共享資源。

養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性， 使規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套服務(wù)等方面均與一般地產(chǎn)不同，對(duì)醫(yī)療、保健、娛樂等配套設(shè)施的要求更高。 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)參與者眾多，對(duì)資金、物資、信息、技術(shù)、人力等資源需求大，單靠一家企業(yè)難以順利完成。 故在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程中需要各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間、各個(gè)企業(yè)之間協(xié)同合作、資源共享（圖4、圖5）。

養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的邊界是產(chǎn)品或服務(wù)系統(tǒng)，它不受國界、區(qū)域集群、合同關(guān)系、補(bǔ)充供應(yīng)商的限制。 在生態(tài)圈中，參與者不僅有業(yè)務(wù)參與者，也有非業(yè)務(wù)參與者⑩。 圖4模型顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈業(yè)務(wù)框架包含三層次，從內(nèi)到外分別為業(yè)務(wù)領(lǐng)域、業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容、業(yè)務(wù)利益相關(guān)者。 業(yè)務(wù)服務(wù)領(lǐng)域主要有投融資業(yè)務(wù)、開發(fā)業(yè)務(wù)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)三部分，它們構(gòu)成了養(yǎng)老地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，是生態(tài)圈的主體。 業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容則為每個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域細(xì)化服務(wù)的項(xiàng)目，因養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容廣泛，圖4顯示出主要服務(wù)內(nèi)容。 處在最外層的為業(yè)務(wù)利益相關(guān)者，養(yǎng)老平臺(tái)生態(tài)圈的整體決策和行動(dòng)影響利益相關(guān)者，而利益相關(guān)者的決策與行動(dòng)又反過來影響整個(gè)平臺(tái)生態(tài)圈。 每個(gè)利益相關(guān)者的決策和行為在給定的時(shí)間點(diǎn)上是理性的，但是由于每個(gè)參與者都有不同的屬性、決策原則和目的⑦，這可能會(huì)導(dǎo)致生態(tài)圈中某個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)甚至整個(gè)平臺(tái)生態(tài)圈出現(xiàn)意想不到的結(jié)果。

表1 養(yǎng)老地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)程序及主體

圖4 養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈模型

在養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈中，投融資業(yè)務(wù)、開發(fā)業(yè)務(wù)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)也可以建立單獨(dú)的平臺(tái)生態(tài)圈，以運(yùn)營(yíng)服務(wù)生態(tài)圈為例，其業(yè)務(wù)涵蓋醫(yī)療保健、娛樂、餐飲、養(yǎng)生等方面，這些業(yè)務(wù)共同支撐整個(gè)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)，有機(jī)的構(gòu)成了養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)生態(tài)圈，具體見圖5。

圖5 運(yùn)營(yíng)服務(wù)生態(tài)圈

養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的構(gòu)建， 將各種利益相關(guān)者緊密聯(lián)系起來，形成“多對(duì)點(diǎn)”“點(diǎn)對(duì)多”的業(yè)務(wù)共享方式。 參與者可以隨時(shí)隨地進(jìn)行規(guī)劃、客戶資源、開發(fā)建設(shè)信息、物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等信息共享，方便在項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。在平臺(tái)大數(shù)據(jù)分析支持下， 真正實(shí)現(xiàn)參與者之間的資源共享，提高資源利用率，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的結(jié)構(gòu)分析

1.內(nèi)在結(jié)構(gòu)。 養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈是一個(gè)網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的生態(tài)系統(tǒng)。 在這個(gè)系統(tǒng)中，多元主體之間，包括政府管理部門、開發(fā)建設(shè)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)、各類服務(wù)公司以及消費(fèi)者之間形成了多中心的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。在生態(tài)圈中，各主體相互依賴、共榮共生。在充分的信息共享與交互中實(shí)現(xiàn)價(jià)值共創(chuàng)， 從而帶來基于價(jià)值共創(chuàng)的價(jià)值鏈延伸和網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)散。 其穩(wěn)態(tài)結(jié)構(gòu)來自兩個(gè)方面的機(jī)制：一是生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部的價(jià)值創(chuàng)造；二是價(jià)值創(chuàng)造后的價(jià)值共享。 穩(wěn)定的養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈中，價(jià)值創(chuàng)造為系統(tǒng)發(fā)展提供動(dòng)力，價(jià)值創(chuàng)造來自價(jià)值共創(chuàng)過程， 價(jià)值共創(chuàng)來自系統(tǒng)多元主體之間的交互過程。價(jià)值共享為生態(tài)圈提供內(nèi)聚力，良好的制度安排是促進(jìn)系統(tǒng)內(nèi)部有序競(jìng)爭(zhēng)與合作的基礎(chǔ)，是系統(tǒng)維持生態(tài)體系不被破壞的保障。

2.外部環(huán)境。 養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的演化發(fā)展與外部環(huán)境密切相關(guān)。 首先，良好的政策環(huán)境對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的建立、發(fā)展方向、成長(zhǎng)速度有著顯著的影響。 在養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈建立的初期，生態(tài)圈系統(tǒng)彈性不足，比較脆弱，需要有利的政策環(huán)境孵化和支持，避免系統(tǒng)性破壞。 其次，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈顯然受到經(jīng)濟(jì)周期的影響。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上升期，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求增加，企業(yè)擴(kuò)大投資，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的擴(kuò)張，反之導(dǎo)致生態(tài)圈的收縮甚至消亡。 第三，社會(huì)環(huán)境中的主要影響變量是人口老齡化的規(guī)模與比例。 隨著我國老齡人口的不斷增加，養(yǎng)老地產(chǎn)需求將不斷增加，客觀上形成了養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈成長(zhǎng)的基本動(dòng)力。 最后，從技術(shù)環(huán)境看， 養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈需要現(xiàn)代管理理念、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)提供有力的軟硬件支撐，才能真正實(shí)現(xiàn)互惠共贏，降低壁壘與交易成本，讓生態(tài)圈得到充足的發(fā)展。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈構(gòu)建建議

（一）制定合理的交易規(guī)則

養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈持續(xù)健康運(yùn)作，與平臺(tái)生態(tài)系統(tǒng)中各參與者的主觀積極性、 資源占用情況、資源共享意愿密不可分。 而主觀積極性和資源共享意愿兩個(gè)方面均受到平臺(tái)規(guī)則的影響，因此平臺(tái)供應(yīng)商制定交易規(guī)則時(shí)應(yīng)充分考慮影響參與企業(yè)協(xié)作的主客觀因素，制定出合理的交易規(guī)則。

（二）企業(yè)目標(biāo)

平臺(tái)生態(tài)圈存在的意義在于滿足消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的市場(chǎng)需求，滿足企業(yè)的營(yíng)利需求。 各參與企業(yè)的目標(biāo)是一致的， 但各參與企業(yè)的生產(chǎn)力目標(biāo)、創(chuàng)新目標(biāo)、實(shí)力和財(cái)力資源目標(biāo)、社會(huì)責(zé)任目標(biāo)并不一致，這就要求各參與企業(yè)要以整個(gè)平臺(tái)圈的價(jià)值、利益最大化為目標(biāo)，只有整體價(jià)值、利益最大化，才能實(shí)現(xiàn)參與者的價(jià)值、利益最大化。

（三）合理的利潤(rùn)分配和信任

養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈系統(tǒng)中，是否有合理的利益分配機(jī)制影響整個(gè)平臺(tái)生態(tài)圈的正常運(yùn)行。 各參與企業(yè)是不同的利益?zhèn)€體，每個(gè)企業(yè)都在爭(zhēng)取自身利益的最大化，因此是否有合理的利潤(rùn)分配機(jī)制不僅關(guān)系到各成員的合法權(quán)益，決定各參與企業(yè)的積極性、合作效率，而且決定整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈的穩(wěn)定、成功運(yùn)作。 與利潤(rùn)分配結(jié)合在一起的是信任。 在管理學(xué)領(lǐng)域，信任是指一方A期望另一方B的言辭行為不會(huì)損害自己利益的信念。 因此，信任具有非常明顯的主觀性，養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈中利益相關(guān)者相互信任，對(duì)于信息溝通、技術(shù)交流、資源共享、長(zhǎng)期合作、健康運(yùn)營(yíng)都是至關(guān)重要的。

跨行業(yè)構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)生態(tài)圈，改變了目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)既是開發(fā)商又是投資者和運(yùn)營(yíng)管理者的模式； 有效解決了養(yǎng)老地產(chǎn)投資資金大、資金回收期長(zhǎng)對(duì)開發(fā)商帶來的資金壓力；有效解決了養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)性要求較高的問題，使開發(fā)商、投資商和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商實(shí)現(xiàn)多贏。

注釋：

①Eisenmann T, Parker G, Van Alstyne M. Platform envelopment[J]. Strategic Management Journal, 2011,32(12):1270-1285.

②徐晉,張祥建.平臺(tái)經(jīng)濟(jì)學(xué)初探[J].中國工業(yè)經(jīng)濟(jì),2006,(05):40-47.

③王千.互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)平臺(tái)生態(tài)圈及其金融生態(tài)圈研究——基于共同價(jià)值的視覺.國際金融研究[J].2014,(11):76-86.

④Moore, J. F. The Rise of a New Corporate Form, Washington Quarterly, 1998, 21(1): 167-181.

⑤王建平.工業(yè)4.0戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下企業(yè)平臺(tái)生態(tài)圈構(gòu)建與組織變革.科學(xué)進(jìn)步與對(duì)策[J]．2018,(05):1-6.

⑥張薇.平臺(tái)戰(zhàn)略視覺下我國跨境電商生態(tài)圈布局規(guī)劃[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2016,(18):87-88.

⑦Xiaojing Zhang, TaoSun. China’s Current Real Estate Cycle and Potential Financial Risks[J].China&World Economy,2006,(4):P57-74.

⑧Gruber F E. Industry 4.0: a best practice project of the automotive industry[J].Digital Product and Process Development Systems,2013(411):36-40.

⑨李玲燕.住宅產(chǎn)業(yè)生態(tài)價(jià)值鏈系統(tǒng)及其價(jià)值分配研究.西安建筑科技大學(xué)[D].2014,12.

⑩Tsujimoto M, KajikawaY, Tomita J, et al. A review of the ecosystem concept—Towards coherent ecosystem design[J]. Technological Forecasting&Social Change.2018,136:49-58.