房地產(chǎn)土增稅清算及其稅收籌劃風險研究

周俊

在開發(fā)項目的時候，土地增值稅是房地產(chǎn)公司需要繳納一個主要稅種，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本非常繁雜，土地增值稅的計算有難度，所以房地產(chǎn)公司的稅收籌劃風險也相應(yīng)提高。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)該重視對其自身土地增值稅清算的工作，合理合法地降低稅收籌劃風險及其帶來的負面作用，有利于房地產(chǎn)公司在長期內(nèi)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。本篇文章基于土地增值稅清算相關(guān)原則和要點，探索房地產(chǎn)土增稅清算的稅收籌劃風險，從而提出針對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險的一些建議，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展有所借鑒。

一、土地增值稅清算

（一）土地增值稅及原則

對于土地增值稅和其原則，作為納稅人，房地產(chǎn)公司如果具備符合土地增值稅清算的條件，就能夠根據(jù)土地增值稅和稅收相關(guān)法律法規(guī)，計算開發(fā)項目所需繳納稅額，從而進一步明確該項目的納稅行為。此外在納稅時，房地產(chǎn)公司需要如實提供財務(wù)與非財務(wù)信息，依法繳納土地增值稅，確保提供信息或數(shù)據(jù)準確，符合房地產(chǎn)公司實際情況，從而依據(jù)提供準確的真實數(shù)據(jù)信息開展土地增值稅清算工作。

（二）房地產(chǎn)公司土地增值稅清算要點

1.界定清算條件。根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》文件中的內(nèi)容以及要求規(guī)定：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算： ①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的; ②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的; ③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可直接要求納稅人進行土地增值稅清算： 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的; 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的; 納稅人申請注銷稅務(wù)登記證但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的; 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。以上種種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合以上條件，才能進行土地增值稅清算。

此外，須注意一點，除了硬性規(guī)定外，在清算時，房地產(chǎn)企業(yè)要把沒有完成轉(zhuǎn)讓的那部分房地產(chǎn)從成本和收入費用里面扣除。若在完成清算之后，要繼續(xù)銷售剩余的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)公司要按照有關(guān)規(guī)定，繳納并清算土地增值稅。

2.要對收入進行準確的計算。面對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅繳納，正確地計算收入是進行土地增值稅清算的基礎(chǔ)，而這里的收入既包括貨幣和實物收入，也包含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售價款和有關(guān)收益，以及其他收益。同時，為確保土地增值稅清算的準確，在確認收入要有科學(xué)合理的依據(jù)，所以房地產(chǎn)公司應(yīng)該將銷售合同、許可證和發(fā)票等可靠的相關(guān)資料完整地保留下來，并且要注意銷售發(fā)票上所寫的金額類別，如屬于銷售收入的一部分還是屬于全額的銷售收入，要定向區(qū)別開，因此，這就需要有關(guān)人員依據(jù)簽訂的合同條款來作出判斷。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收了一部分房款之后，如果在交房過程中發(fā)現(xiàn)合同注明的面積與實際測量面積不符，導(dǎo)致需要退補房款，這時同樣要重新計算需繳納的土地增值稅。

3.對可扣除金額項目進行確定。在房地產(chǎn)土地增值稅清算中，對于可扣除金額的清算項目可分為多種，一般常見的有：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的相應(yīng)稅金、房地產(chǎn)相應(yīng)開發(fā)成本、土地成本等等，面對這些項目除了要清算合理外，還必須滿足相關(guān)規(guī)定法律要求。例如在進行經(jīng)營房地產(chǎn)相應(yīng)土地開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須在原有成本基礎(chǔ)上，獲得建筑安裝費憑證、拆遷補償費憑證，并保留對應(yīng)資料，以此向稅務(wù)機關(guān)遞交申請，進行稅費審核，從而才能扣除相應(yīng)土地增值稅，保證增值稅繳納的合理合法。此外，房地產(chǎn)開發(fā)成本作為土地增值稅籌劃的大頭，針對可扣除金額項目，房地產(chǎn)企業(yè)必須以開發(fā)成本為基礎(chǔ)，以此進行相關(guān)項目確定，比如對于拆遷補償費項目，首先應(yīng)確定房地產(chǎn)開發(fā)成本的面積，才能確定拆遷范圍，從而明確相應(yīng)費用。

二、房地產(chǎn)土增稅清算的稅收籌劃風險

（一）銷售定價的稅收籌劃風險

對于房地產(chǎn)土增稅的繳納，一般的標準住宅開發(fā)項目，如面積標準認定的普通住宅項目可以享受國家稅收優(yōu)惠政策。因此，為了享受這種稅收優(yōu)惠政策，在申報土地增值稅時，一些房地產(chǎn)公司就會把其他的一些項目上報為普通的標準住宅項目，如將高層公寓建設(shè)劃為普通住宅項目，但在通過有關(guān)政府部門的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，有的房地產(chǎn)公司項目根本不能認證為普通標準住宅項目成本，如沒有將相關(guān)成本支出劃入能扣除的財產(chǎn)項目內(nèi)，從而容易引發(fā)一定的稅收籌劃風險。

（二）可扣除金融業(yè)務(wù)的稅收籌劃風險

對于籌劃土地增值稅，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)容易存在錯誤認識，如認為房地產(chǎn)公司開發(fā)成本和費用越高，可以予以扣除的成本費用就會越多，土地增值稅就會相應(yīng)降低的錯誤觀點。然而，在房地產(chǎn)實際籌劃土地增值稅時，很多規(guī)模較大項目的成本和費用并不包括在可扣除項目里，不能進行相應(yīng)扣除，并且一旦稅務(wù)部門認為房地產(chǎn)公司的做法有問題，房地產(chǎn)公司就可能面臨逃稅漏稅的風險。

（三）利息扣除的稅收籌劃風險

對于土地增值稅籌劃，我國多數(shù)房地產(chǎn)公司通常采取利息支出方法進行土地增值稅的稅收籌劃，該方法雖然簡單快捷，但有時可造成房地產(chǎn)公司的認定和稅務(wù)部門不相符的問題，導(dǎo)致出現(xiàn)一定的稅收籌劃風險。例如房地產(chǎn)公司認為某一項的支出滿足扣除條件，但稅務(wù)部門認為其不滿足扣除條件，房地產(chǎn)公司的認定和稅務(wù)部門出現(xiàn)不一致現(xiàn)象，遇到這種問題，房地產(chǎn)公司就很可能遭受經(jīng)濟上的損失。因此，在稅收籌劃過程中，對于市場的風險變化，房地產(chǎn)公司必須根據(jù)市場情況，實時變化，避免相應(yīng)稅收籌劃風險，提利潤保成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險建議

（一）積極運用稅收籌劃

在經(jīng)營期間，房地產(chǎn)公司必須重視稅收籌劃工作的開展，掌握通過稅收籌劃來合法減少納稅額的方法，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行，確保實際收益。雖然目前房地產(chǎn)公司普遍面臨利潤率下跌的嚴重問題，但是越是這種時候，就越顯示得管控成本的重要性和必要性，成本管控工作作為房地產(chǎn)企業(yè)中的非常關(guān)鍵環(huán)節(jié)，即可增加房地產(chǎn)企業(yè)運營收入，又可減少房地產(chǎn)企業(yè)運營期間相應(yīng)支出，并且可有效保障稅收籌劃工作開展。因此，為了有效地降低公司經(jīng)營成本、提高收益，房地產(chǎn)公司一是要運用稅后籌劃方式來合理制定房產(chǎn)銷售價格，二是要重視項目開發(fā)環(huán)節(jié)，認真思考和研究分析每一個細小環(huán)節(jié)，包括和其他公司的合作開發(fā)項目、確定經(jīng)營模式，探究稅收對于房地產(chǎn)公司經(jīng)營的整體影響和綜合作用，學(xué)會有效利用稅收籌劃中的不同措施來增加公司收益。

（二）可扣除金額項目風險的規(guī)避策略

面對可扣除金額項目存在的風險，房地產(chǎn)公司應(yīng)該明確不同風險的合法范圍，多和當?shù)囟悇?wù)部門工作人員進行交流溝通，如通過邀請相關(guān)部分人員對房地產(chǎn)企業(yè)對應(yīng)員工進行稅收政策和相關(guān)法律培訓(xùn)，交流了解最新的稅務(wù)相關(guān)法律法規(guī)和優(yōu)惠政策，保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收的合理合法，與時俱進。同時，根據(jù)我國土地增值稅稅收的有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，土地增值率達到20%以上，繳納土地增值稅額就應(yīng)該是增值額全額與適用稅率的面積。若土地增值稅未達到20%以上，房地產(chǎn)公司就能夠享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。也就是說，增值率20%是稅收籌劃工作開展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)公司在此基礎(chǔ)上可以合理適當把扣除金額項目增多，以達到降低納稅額的目的。

（三）利息扣除風險的規(guī)避策略

基于上文的利息扣除風險，房地產(chǎn)企業(yè)必須在原有利息扣除風險的規(guī)避方面上完善策略從而減低房地產(chǎn)企業(yè)風險損失。例如房地產(chǎn)企業(yè)可在合法規(guī)定范疇下，與相關(guān)稅收部分進行溝通聯(lián)系，更新自我稅收知識和信息，第一時間對相關(guān)稅收進行合理規(guī)劃，從而避免利息扣除風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也可從三個方面健全利息扣除風險規(guī)避體系，第一，可基于稅收合法規(guī)定或稅收法律要求，把房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)費用，與其其它稅收費用相結(jié)合，通過利息費用的結(jié)合，扣除開發(fā)成本，避免利息扣除風險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)可在各大銀行貸款利率基礎(chǔ)下，合理歸算自身限額，保證扣除限額最大。第三，當面臨稅收籌劃的不同風險，或在籌劃過程中，為保證利息扣除風險的規(guī)避，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際情況，進行上述兩種方面的選擇，從而實現(xiàn)合理稅收籌劃。

（四）分化企業(yè)項目定位和運作模式方向

面對多變的房地產(chǎn)市場，要想保證房地產(chǎn)成本，減少相關(guān)稅收消耗，就需根據(jù)市場變化，實時調(diào)整房地產(chǎn)項目定位。如當房價上漲時，針對消費者購房心理和實際房價情況，從產(chǎn)品設(shè)計出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商可將原有高額的配置住宅降為低價普通住宅項目，一來減少市場帶來的消費沖擊，提高經(jīng)濟收益，二來可根據(jù)免稅規(guī)定點實現(xiàn)稅收籌劃，降低成本消耗。同時，如果房地產(chǎn)已經(jīng)開始土地增值稅清算，那么就代表房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)進入相關(guān)利潤收益階段，所以，適當分化地產(chǎn)項目定位，可增大利潤，減少不必要的利潤消耗。此外，當房價急速提升時，房地產(chǎn)開發(fā)商除了調(diào)整項目定位外，還需在運作模式上，結(jié)合用戶需求和市場行情，采取多銷增量的方式提高利潤收益，增加資金成本。同時，房地產(chǎn)開發(fā)也需在調(diào)整項目定位和改變運作模式基礎(chǔ)上，持續(xù)關(guān)注高檔住宅和相關(guān)用戶動態(tài)，針對社會發(fā)展，家庭高經(jīng)濟現(xiàn)象必將成為未來發(fā)展趨勢。因此，面對高經(jīng)濟家庭，高檔住宅項目作為高消費的標志，必將成為高經(jīng)濟家庭的需求。總之，對于市場的風險變化，房地產(chǎn)公司必須根據(jù)市場情況，實時變化，避免相應(yīng)稅收籌劃風險，提利潤保成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)正常運行。

四、結(jié)語

綜上所述，為了達到最高的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)公司應(yīng)該掌握稅收籌劃這一有效減少稅負的武器使用方法，重視對其自身土地增值稅清算的工作，合理合法地降低稅收籌劃風險及其帶來的負面作用，在運用過程中，房地產(chǎn)公司也要考慮到利用稅收籌劃會造成的種種不利影響。所以，房地產(chǎn)公司在享受稅收籌劃工作給公司帶來的眾多有利影響的同時，必須樹立并不斷提高風險防范意識，促進房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：南京電建中儲房地產(chǎn)有限公司）