房地產(chǎn)企業(yè)融資成本及風(fēng)險控制研究

王蕾

房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的經(jīng)濟支柱，在一定程度上影響了國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會生活的穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量大、周期長、風(fēng)險大等特點，加之我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一、融資渠道少、融資工具少，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中遇到了巨大困難，因此當(dāng)前的主要任務(wù)是著力解決融資問題。

我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀出發(fā)，以某地產(chǎn)為例，通過對企業(yè)融資理論的理解與掌握，選擇世界上普遍流行的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，針對某地產(chǎn)的具體情況，尋找在整個融資過程中所面臨的問題，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒▉碇贫ê线m的融資策略控制融資成本，并根據(jù)研究對象探討該融資方案的可行性和相關(guān)性。

房地產(chǎn)企業(yè)的基本特征就是固定資產(chǎn)多，建設(shè)成本需要大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，最常出現(xiàn)的問題就是資金鏈斷裂，一般情況下，資金鏈斷裂如果不能在短時間內(nèi)完成資金鏈的整合，那么就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)徹底死亡。房地產(chǎn)在其融資方案實行過程中經(jīng)常會遇到各種各樣的風(fēng)險，項目在開發(fā)及實施過程中，可能會出現(xiàn)資金缺口，使得原融資方案不能順利實施，利率的變動使融資成本提高，給企業(yè)開發(fā)項目產(chǎn)生不利的影響

一、我國現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況

房地產(chǎn)快速發(fā)展，對資金的需求也逐漸增大。但是我國政府對于房地產(chǎn)融資活動制定了一系列的法律法規(guī)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上融資的難度越來越大。國家稅務(wù)總局制定了一些法律規(guī)定，對土地實施適當(dāng)?shù)母母?，使得開發(fā)商保有土地成本和過度壓力增大，致使開發(fā)商對資金的需求增大。由于政府監(jiān)督和貨幣政策等的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資就變得特別困難，投資者的資金也沒有辦法按時回收。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)

在2010-2016年這段時間，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金是不斷增大的。在資金結(jié)構(gòu)上，企業(yè)的自有資金占據(jù)很大的一部分，這表明通過外部渠道融資難度越來越大，企業(yè)只能動用自有資金來維持房地產(chǎn)項目開發(fā)。而且較為傳統(tǒng)的融資方式（貸款、定金等）的比例不斷下滑，這表明我國房地產(chǎn)的融資重心正在發(fā)生變化，企業(yè)正在嘗試現(xiàn)代化的融資方式，如表1—1所示。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的風(fēng)險分析

1.受政策影響，融資渠道狹窄。利用銀行貸款的方法融得資金在資金來源中比重下降，一直以來，在我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，銀行信貸資金一直都占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著國家對信貸規(guī)模的控制及對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行信貸資金漸漸失去了在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的地位，比重下降。另外，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于受其規(guī)模較小，產(chǎn)權(quán)不夠清晰，缺乏健全的財務(wù)制度等的影響，貸款難的問題越來越來明顯，所以利用銀行貸款這條途徑進行融資的企業(yè)特別少。

2.金融政策收緊刺激資本市場調(diào)整。我國上市房地產(chǎn)公司在資本市場上融資越來越難。從我國諸多已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司融資情況來看，好多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)公布了再融資的計劃。證監(jiān)會在上市房地產(chǎn)再融資的審核過程中，增加了一些環(huán)節(jié)，使的我國房地產(chǎn)公司再融資的審核難度加大。

3.長期穩(wěn)定的資金來源有限?；谫Y產(chǎn)與負(fù)債的比例要求基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行的貸款大多數(shù)屬于中短期借款。從商業(yè)銀行的角度出發(fā)思考，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度慢，項目耗費時間長，如果一直毫無保留的滿足其資金需求，一定會增加企業(yè)的流動風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)用來抵押貸款的資產(chǎn)一般為不動產(chǎn)，變現(xiàn)能力特別難，也因為這樣從而致使了在銀行信用貸款的資金很不穩(wěn)定性。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制和防范的問題

（一）融資風(fēng)險控制工作的監(jiān)督與評價不到位

合規(guī)性和積極性不足監(jiān)督與評價也是風(fēng)險控制的重要環(huán)節(jié)。但是對于一些房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在融資風(fēng)險控制與防范過程中并沒有在 監(jiān)督與評價環(huán)節(jié)花費更多的精力和時間，造成相應(yīng)的控制與防范舉措僅僅集中在具體措施上面，在監(jiān)督和評價方面相對薄弱，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制和防范的合規(guī)性控制和積極性的相對不足。

（二）宏觀政策限制著海外融資模式

某地產(chǎn)的海外融資金額在數(shù)值上雖然大，但與自身規(guī)模相比，是不相符的。認(rèn)真研究某地產(chǎn)在海外融資出現(xiàn)高峰時的時點，可以看出某地產(chǎn)的海外融資渠道受限制于國家宏觀調(diào)控政策，不過值得慶幸的是，某地產(chǎn)抓住了過去幾年內(nèi)最佳的兩次海外融資時間。

（三）債券融資不能很好地填補企業(yè)資金缺口

某地產(chǎn)股權(quán)融資受到限制，而融資證券化中的債券融資并沒有很好地填補相應(yīng)的資金缺口，不利于企業(yè)直接融資體系的發(fā)展。隨著近些年放假的高漲時頭強勁，價格出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險徒增，國家對房地產(chǎn)激進型上市融資進行種種限制，投資者對股市的再融資行為越來越抵觸，使得某地產(chǎn)為首的房地產(chǎn)商很難從股票市場上進行融資，在這種環(huán)境下，某地產(chǎn)有必要拓寬其融資渠道，而債券融資是某地產(chǎn)進行融資的另一渠道，盡管某地產(chǎn)在債券融資的摸索過程中，領(lǐng)先于同行，但與美國為代表的成熟市場相比還有很大的發(fā)展空間，并且還有很長的路要走。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化提升融資風(fēng)險控制和防范的對策建議

（一）加大融資證券化力度

隨著社會資源日益向資本市場集中，更多地通過資本市場資源配置，客觀上要求房地產(chǎn)的間接融資體系進一步向直接融資體系轉(zhuǎn)變，而直接融資中證券融資占據(jù)很大的比例，所以證券化融資的創(chuàng)新就顯得尤為重要。對于我國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)某地產(chǎn)來說尤為重要，所以某地產(chǎn)業(yè)進行了融資證券化的創(chuàng)新，其創(chuàng)新主要體現(xiàn)在加快房地產(chǎn)投資基金以及住房抵押貸款證券化的創(chuàng)新和發(fā)展上。所以，實現(xiàn)房地產(chǎn)融資證券化的創(chuàng)新，是推動某地產(chǎn)間接融資體系向直接融資體系的轉(zhuǎn)變的必然選擇。

（二）拓寬某地產(chǎn)的海外融資渠道

利用華潤這個平臺進行海外融資。中國華潤于2000年進入某地產(chǎn)，并成為某地產(chǎn)的第一大股東，由于華潤在香港也擁有數(shù)家上市公司，所以，某地產(chǎn)可以借助華潤的力量，打通并拓寬香港向個國際資本市場融資的渠道。

（三）加快某地產(chǎn)債券融資的發(fā)展

在2008年的大牛市前后，由于我國股票二級市場增發(fā)過多引起了廣大投資者的反感，還有這幾年國家加大房地產(chǎn)的調(diào)控力度，限制房地產(chǎn)在股票市場上融資，所以房地產(chǎn)上市公司不得不放棄增發(fā)股票融資。所以，某地產(chǎn)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債券，為許多上市公司提供了另一條途徑。

四、結(jié)語

資金對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是至關(guān)重要的資源，是否能夠更加高效的獲取低成本、高穩(wěn)定性的資金，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的上升期，雖然面臨著融資渠道單一、融資方式少等問題，但是我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)給予了大力扶持和幫助，我國政策也在積極引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)將會不斷優(yōu)化，它的完善將給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來嶄新的局面。

（作者單位：西安財經(jīng)大學(xué)行知學(xué)院）