房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制研究

劉博穎

摘要：成本核算與成本控制是企業(yè)成本管理工作中的重要組成部分。行之有效的成本核算與控制對提升企業(yè)成本管理質(zhì)量至關(guān)重要，對成本管理在企業(yè)經(jīng)營管理與發(fā)展中促進作用的有效發(fā)揮存在重要影響?；诖耍恼乱苑康禺a(chǎn)企業(yè)為例，從意義、現(xiàn)狀、對策三方面入手，就房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制進行了簡要分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;成本控制;成本管理

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭日漸激烈的背景下，加強企業(yè)成本管理，在保證房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量與安全的基礎(chǔ)上，降低項目投入成本成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級關(guān)注的重點問題。而成本核算與控制作為成本管理體系中的重要組成部分，其對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本節(jié)約的影響是顯著且巨大的。對此，有必要加強成本核算與控制研究，以研究指導實踐，進行企業(yè)成本管理優(yōu)化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的意義分析

在房地產(chǎn)企業(yè)中成本核算與成本控制的意義是顯著的，具體表現(xiàn)在以下幾方面。

第一、節(jié)約項目開發(fā)成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)利用率。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特征（包括資金投入大、項目開發(fā)周期長、開發(fā)與經(jīng)營風險高、經(jīng)濟往來對象多等）在一定程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性。成本核算與控制作為成本管理工作中的重要組成部分，能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況，對房地產(chǎn)企業(yè)成本（地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)與經(jīng)營過程中投入的各項費用，包括項目前期準備階段投入成本、現(xiàn)場施工管理成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、公共配套設(shè)施建設(shè)成本、項目開發(fā)征地費用等）進行科學控制。使房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)實際成本控制在預期成本范圍內(nèi)，并與賬目記錄成本保持一致，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)應用的安全、可靠與穩(wěn)定性，提升房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)利用率，進行項目開發(fā)成本有效節(jié)約。

第二、提升企業(yè)經(jīng)濟效益，保證資源配置準確且科學。例如，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的高投入性、高風險性決定房地產(chǎn)在項目開發(fā)過程中，無法依靠自身資產(chǎn)、資產(chǎn)保證項目順利進行。需要通過項目融資，保障項目開發(fā)投入資金充足。對此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)需承擔相對較高的利息費用，如果該部分成本計算不當，將對企業(yè)運營管理產(chǎn)生重要影響。而通過成本核算與控制，則可實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中各項費用的科學計算，并立足自身實際情況，做好成本規(guī)劃、成本執(zhí)行、成本控制工作，讓各項費用投入更具科學性、準確性、合理性，以提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理質(zhì)量與業(yè)務管理水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。

第三、提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控質(zhì)量，增強房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，通過成本核算能夠提升成本核算對象設(shè)置科學性，促進成本管理與內(nèi)部控制、稅務籌劃等的科學結(jié)合。并對房地產(chǎn)企業(yè)成本規(guī)劃執(zhí)行情況進行有效監(jiān)督，及時發(fā)展項目開發(fā)過程中存在的成本控制問題，降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本風險。而通過成本控制能夠保障各財務信息真實、準確、全面、有效，為房地產(chǎn)企業(yè)項目決策、項目管理等提供信息依據(jù)，使其能夠在自我完善中提升成本管理能力、內(nèi)部控制水平，從而在發(fā)展與競爭中更具優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的現(xiàn)狀分析

（一）成本核算與控制問題

房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級過程中雖然已經(jīng)認識到成本管理在企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重要性，并建立了相對完善的成本管理機制。但從成本核算與控制實際發(fā)展情況來看，仍存在諸多不足，嚴重制約成本管理作用的發(fā)揮。例如，成本核算隨意性相對較大，存在核算對象劃分定位模糊、分類不準確問題;成本分配缺乏合理性，混合核算不利于成本控制，形成資產(chǎn)浪費;對項目決算認識不高，存在竣工決算拖延現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)業(yè)務管理質(zhì)量提升等。

（二）問題形成的主要原因

基于經(jīng)驗歸納與總結(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制問題成因進行分析，具體表現(xiàn)如下。

第一，缺乏正確且全面的成本核算與控制認識。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制影響，在進行成本管理時，仍采用事后核算方法進行成本管理。在一定程度上增強成本不確定性，無法及時發(fā)展與處理成本規(guī)劃與執(zhí)行問題，制約成本核算作用的有效發(fā)揮。又如，部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算與控制過程中，由于缺乏正確認識，多以合同規(guī)定為標準進行成本核算與控制，不利于先進成本核算與控制理念、方法等在實踐工作中的引入與利用，加之受房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特征影響，提升企業(yè)成本核算與控制難度，不利于企業(yè)經(jīng)濟效益的有效提升，降低企業(yè)市場競爭力。

第二，缺乏完善且科學的成本核算與控制體系。體系建設(shè)是保障成本核算與控制系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學化發(fā)展的重要手段。但就當前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制工作而言，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并且建立完善且科學的成本核算與控制體系，成本管理隨意性、盲目性較大，事后補救遠遠多于事前防控，不僅影響成本核算準確性，降低成本控制效能，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競爭發(fā)展。

第三，缺乏完善且科學的成本核算與控制制度。成本核算與控制制度缺乏是導致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制問題產(chǎn)生的核心要素，主要表現(xiàn)為：成本管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)整個過程，但房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度多集中在事后成本控制，對于事前成本管理與事后成本管理的隨意性較大;房地產(chǎn)企業(yè)在采用成本管理外包模式進行成本核算與控制時，自身參與度不高，缺乏完善內(nèi)部控制組織支撐;房地產(chǎn)職能部門參與到成本管理活動時，工作重心僅在于本部門問題的處理與解決，部門之間的協(xié)調(diào)性相對較差，組織合力作用無法在成本管理中得到有效發(fā)揮。

第四，缺乏高素質(zhì)高能力成本核算與控制隊伍。在知識經(jīng)濟時代背景下，人才、信息、技術(shù)等已經(jīng)成為企業(yè)可持續(xù)競爭發(fā)展的關(guān)鍵力量。而房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使其對成本管理具有更高要求。需要成本管理工作人員不僅需要具備財務管理專業(yè)知識，也需要具備建筑工程項目管理、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理、稅收管理、信息管理等知識與能力。但就當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作人員實際情況來看，普遍存在綜合素質(zhì)與能力低下問題。例如，工作人員在進行成本核算時，容易將開發(fā)間接費用與期間費用相混淆，從而將房地產(chǎn)開發(fā)項目開工儀式場地租賃非、土地糾紛訴訟費等計入開發(fā)間接費，降低成本核算準確性;工作人員在進行竣工結(jié)算時，沒有對核算成本進行及時歸集匯總，使成本核算賬面信息與實際成本投入信息不相符;工作人員在進行成本核算時，所選擇核算方法缺乏合理性，比如僅依據(jù)房屋建筑面積進行成本費用分攤，沒有考慮項目類型差異存在的成本費用投入差異，易出現(xiàn)成本核算結(jié)果與實際不相符現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的對策分析

針對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制現(xiàn)狀中存在的不足，我們需要從多層面入手，落實成本管理優(yōu)化策略，提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制質(zhì)量，保證其作用的有效發(fā)揮。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制認識

提升房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算與控制的全面認識，是進行成本核算與控制優(yōu)化的前提。有利于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制人員成本管理意識的樹立，成本管理優(yōu)化行為的調(diào)動。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應加強成本核算與控制理論研究，在研究過程中深入理解成本管理、成本核算、成本控制等內(nèi)涵、特征、作用、意義，便于先進成本管理理論、方法、工具等在實踐工作中的有效引入與科學應用。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本管理頂層設(shè)計，將成本核算與控制納入企業(yè)管理戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中，提升其在企業(yè)內(nèi)部管理、財務管理、項目管理中的地位。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可借助教育培訓、組織宣傳、文化建設(shè)等，提升各職能部門各工作人員對成本管理的重視，促進其在成本核算與控制中的積極參與，進行組織合力作用的有效發(fā)揮。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身經(jīng)營特色，在先進成本管理理念指導下，進行成本核算與控制體系的科學構(gòu)建，推動房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制規(guī)范化、標準化、系統(tǒng)化發(fā)展。例如，在房地產(chǎn)項目全過程動態(tài)質(zhì)量管控理念指導下，建立全過程成本管理體系，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行事前、事中、事后全方位、全面化管理。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以項目為基礎(chǔ)，組建經(jīng)驗豐富、職業(yè)素質(zhì)高、專業(yè)技能強的成本管理隊伍，為項目成本核算與控制水平提升奠定良好組織基礎(chǔ);針對項目各環(huán)節(jié)要求，開展相應成本管理工作，如基于市場調(diào)研進行成本核算對象確定;依托合同臺賬建設(shè)進行工程成本監(jiān)督;結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目類型與用途，確定成本核算方法，并在項目決算過程中做好轉(zhuǎn)結(jié)工作。

（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制制度

成本核算與控制的強化離不開制度支撐。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升成本核算與控制能力，促進成本核算與控制作用的有效發(fā)揮，需加強相應制度建設(shè)，以制度進行相關(guān)行為的規(guī)范、約束與引導。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應明確成本管理目標，根據(jù)成本管理流程，結(jié)合成本核算與控制內(nèi)容，進行制度完善。包括成本核算對象明確制度、成本核算方法選擇制度、成本費用正確歸集制度、明細賬戶轉(zhuǎn)結(jié)制度、合同管理制度、工程變更成本監(jiān)督制度等。以成本核算對象明確制度為例，明確房地產(chǎn)企業(yè)工作人員在進行成本核算時需對成本核算對象劃分方法具有全面了解。并在此基礎(chǔ)上，綜合分析項目開發(fā)要求（包括場地、環(huán)境、周期、類型、功能等），從而科學確定劃分形式（以項目單位為基準劃分、以項目開發(fā)形式為基準劃分、以產(chǎn)品為基準劃分等），以保證成本核算的科學性，降低成本核算隨意性，減少成本核算與控制問題發(fā)生概率，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制質(zhì)量。

（四）強化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制隊伍

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的優(yōu)化不僅需要依靠完善機制、健全制度的支撐，也需要高素質(zhì)高能力組織隊伍的保障。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應善于利用人才引進、員工培育、文化建設(shè)、思想教育、技術(shù)交流、崗位培訓等方法，進行高素質(zhì)高能力成本管理隊伍建設(shè)。在人力資源帶動下，促進先進成本管理理念、先進成本核算方法、先進成本控制技術(shù)等在成本核算與控制實踐工作中的科學應用，以提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制科學水平。例如，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)科學且完善人力資源教育培訓機制，通過組織開展專題講座活動、專業(yè)知識學習活動、經(jīng)驗分享活動、案例研討活動等，使財務人員對占地面積成本分配法、建筑面積成本分配法、ABC成本法、目標成本法、經(jīng)驗成本控制法、預算目標成本控制法、實際售價成本比率法、計劃售價成本比率法、合同臺賬建設(shè)法等具有全面了解，從而能夠根據(jù)實際情況與需求，科學選擇成本核算與控制方法，提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理質(zhì)量與效率。

四、結(jié)語

總而言之，成本核算與控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中的重要性決定房地產(chǎn)企業(yè)進行轉(zhuǎn)型升級時，應加強成本核算與控制理論與實踐研究，進行成本核算與成本控制方法的不斷創(chuàng)新與完善，達到降本增效目的。由于成本核算與控制是一項綜合且系統(tǒng)的工作，因此在進行成本核算與控制優(yōu)化時需從多層面入手，落實創(chuàng)新策略，提升成本管理科學水平，為房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展奠定良好成本管控基礎(chǔ)。

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（作者單位：路勁地產(chǎn)天津公司）