關(guān)于土地增值稅清算審核重點問題及優(yōu)化對策

湯銀愛

摘要：土地增值稅是我國稅收的重要來源，為了更好適應(yīng)新時期我國經(jīng)濟發(fā)展，國家稅務(wù)局頒布了一系列關(guān)于土地增值稅的通知，旨在更好規(guī)劃土地增值稅的管理和清算工作，從而更好地為土地增值稅的清算審核提供政策性指導。文章主要在此基礎(chǔ)上就土地增值稅清算審核的重點問題以及優(yōu)化政策做了一定探索，從而更好方便土地增值稅的清算審核工作。

關(guān)鍵詞：土地增值稅;清算審核;重點問題;優(yōu)化對策

一、背景

進入新時期，我國加大了對于房地產(chǎn)行業(yè)的改革力度，旨在更好地適應(yīng)新時期我國的經(jīng)濟發(fā)展，同時國家稅務(wù)局頒布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則>的通知》等，旨在更好規(guī)范土地增值稅的管理、清算和審核工作，從而為各項工作開展提高政策性指導。但是在新時期土地增值稅的核算和審查過程十分繁瑣，而且各種新問題和新情況也不斷出現(xiàn)，這就給開展土地增值稅清算帶來了進一步的困擾。另外一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展日新月異，稅務(wù)總局應(yīng)該結(jié)合我國具體的國情，制定科學合理的制度和政策，更好促進土地增值稅清算審核工作開展，從而提升工作質(zhì)量和效率問題。本文主要探討了土地增值稅清算審核存在的問題以及如何制定相應(yīng)的政策，從而更好開展土地增值稅的清算核對工作。

二、土地增值稅清算審核過程中重點關(guān)注的問題

（一）清算單位如何確定的問題

在開展土地增值稅審核清算的第一個步驟就是要明確清算單位，只有明確了清算對象問題，才能更好開展清算審核工作。在清算過程中，不同的清算單位會使得最終計算得到的結(jié)果差距很大，因此首先要根據(jù)清算單位不同來制定相應(yīng)的清算內(nèi)容。對于清算單位問題，國家稅務(wù)總局在頒布的相關(guān)文件中做出了明確規(guī)定，土地增值稅的清算審核過程是按照房地產(chǎn)項目作為統(tǒng)一整體開展相關(guān)清算工作的，如果一個房地產(chǎn)項目是分不同時期和不同批次進行開發(fā)，這時候需要將每一個批次的項目作為相應(yīng)的清算對象。對于同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)收入總金額的審核問題

審核過程要求銷售合同（含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、銷售發(fā)票、銷售臺賬上面的金額需要保持一致。另外在審核過程中還需要注意以下的問題：第一、要明確房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)產(chǎn)品非直接銷售也應(yīng)確認收入。將開發(fā)產(chǎn)品作為職工福利、獎勵、績效、對外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)抵償?shù)确绞?，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，都是作為銷售房地產(chǎn)的確定性收入。 第二、需要注意銷售房款長期掛往來賬的問題，審核交易行為是否真實。第三、房屋銷售價格確定問題，需要根據(jù)不同企業(yè)在相同地區(qū)、相同季度銷售價格作為參考的依據(jù)和手段。按下列方法和順序確認：1. 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;2. 參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（三）審核項目重點關(guān)注問題

項目建設(shè)過程是土地增值稅清算審核地重要環(huán)節(jié)和重點步驟。在實際開展審核過程中需要重點考慮以下的問題。第一、關(guān)于土地資源征用問題。需要重點關(guān)注和審核在獲得土地使用權(quán)過程中所支付的土地征用費用、拆遷補償費等各種具體的費用金額。另外還需要重點考核項目是否分批建設(shè)以及費用支付是否存在著分攤的情況出現(xiàn)。第二、需要重點清算和審核項目施工費用，應(yīng)該重點關(guān)注房地產(chǎn)項目前期施工的工程費以及基礎(chǔ)建設(shè)費用。第三、要重點審查發(fā)生費用是否和企業(yè)提交的各種賬單相匹配的問題。也就是建筑實際施工費用審查報告是否與企業(yè)的工程施工合同、工程結(jié)算報告等賬單是否吻合。因為對于大多數(shù)的房地產(chǎn)項目來說，企業(yè)的建筑材料往往都是企業(yè)根據(jù)項目建設(shè)需求自主進行購買的，因此在開展相關(guān)審核工作中要明確這部分費用是否存在于扣除項目當中，相應(yīng)款項支付資金流向是否存在異常。

三、優(yōu)化土地增值稅清算過程的幾點建議

（一）加大對于土地資源管理力度

隨著城市化不斷推進，我國的土地資源越來越珍貴，為了更好地開展土地增值稅地清算核對工作，需要加大對于土地資源管理，從而更好地合理開發(fā)土地資源，而不是為了短期利益，在開發(fā)土地過程中沒有遵循一定原則。因此為了更好適應(yīng)新時期我國經(jīng)濟發(fā)展，我國需要加大對于土地資源的統(tǒng)一化和規(guī)范化管理，通過在相關(guān)法律基礎(chǔ)上不斷優(yōu)化對于土地相關(guān)法律條例，從而使得土地的開發(fā)和利用更加合理。目前一些地方為了盲目追求經(jīng)濟增長，在土地開發(fā)過程中，存在著盲目開發(fā)，違法亂建的情況，這樣對于我國發(fā)展都是十分不利的，這就要求相關(guān)職能部門切實加強土地資源的監(jiān)管力度，強化土地資源的規(guī)范化使用，加大對于違法建筑以及非法土地轉(zhuǎn)讓地打擊力度，從而更好保護土地資源。最后相關(guān)地方稅務(wù)部門一定認真履行相關(guān)職責，堅決打擊土地交易行為，同時按照我國相關(guān)文件來合理征收相關(guān)的土地增值稅。

（二）提高稅務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)水平

因為清算審核設(shè)計的環(huán)節(jié)和內(nèi)容很多，這就對于相關(guān)工作人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日新月異，會出現(xiàn)不同的情況，往往可能出現(xiàn)很多比較爭議的情況，這時候?qū)τ诙悇?wù)人員的業(yè)務(wù)能力就提出了新的挑戰(zhàn)，不僅要求他們熟練掌握我國相關(guān)的政策規(guī)定，同時還能夠根據(jù)實際情況做到妥善處理，對于比較復雜的問題，需要進行層層請示，但是這樣會造成效率較低。因此一方面需要加強對于票據(jù)審核規(guī)劃化和標準化;另一方面還需要提高稅務(wù)人員的綜合素質(zhì)。稅局在發(fā)展過程中由于業(yè)務(wù)量大，工作繁忙，往往忽視了對于增值稅稅務(wù)人員的培訓工作，這樣對于稅收征管隊伍發(fā)展是十分不利的。需要在開展日常工作中加強對于業(yè)務(wù)知識以及事后清算方法、技巧的培訓，從而使得稅務(wù)人員能夠培養(yǎng)事后清算能力以及對于操作風險評估能力。同時可以加大學習力度，增加知識交流環(huán)節(jié)，讓不同區(qū)域的土地增值稅征收管理的稅務(wù)人員進行面對面的討論，交流工作中的心得，從而互相取長補短，共同進步，這樣也能夠大大縮短學習周期，對于提升稅務(wù)人員綜合素質(zhì)都是十分有利的。

（三）加強土地增值稅稅務(wù)人員的考核機制的建立

目前我國正在處于深化改革的關(guān)鍵時期，做好土地增值稅清算和審核工作對于維護國家利益發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。因此為了更好規(guī)劃稅務(wù)人員的清算行為，更好提高清算審核的效率和質(zhì)量問題，做好相關(guān)績效制度就顯得至關(guān)重要了。尤其如何更好調(diào)整行政部門結(jié)構(gòu)，更好地提高辦事效率，減少辦事手續(xù)都是改革重要舉措。另外新時期背景下對人力資源管理的要求更加嚴格，需要將原國地稅務(wù)局的各種資源有機整合起來，以最小的人力成本、管理成本來獲得最大的經(jīng)濟效益。在建立人力資源管理的過程中可以從以下幾點出發(fā)。第一、人力資源制度的構(gòu)建要明確各個部門的職責和分工，精簡部門結(jié)構(gòu)，切實發(fā)揮每一個部門最大的作用。同時要加強對員工的過程考核以及績效考核，根據(jù)不同部門的責任分工制定更加有針對性的目標考核，量化各種考核指標，在制定考核制度的過程中要做到對于各個部門考核的公正公平，切實維護每一個員工的利益，最大公平公正。第二、要將制度切實推行下去，很多單位的人力資源制度僅僅停留在紙面，并沒有真正被執(zhí)行下去，因此需要建立完善的清算機制，切實將各項任務(wù)貫徹執(zhí)行下去，提高制度執(zhí)行的高效性。第三、土地增值稅清算工作任務(wù)繁重，審核資料龐大，為了更好將相關(guān)制度落實到實際的項目中，根據(jù)單位的長遠發(fā)展需要建立完善的獎懲機制，這樣不僅能夠最大程度調(diào)動工作人員的工作積極性，在激發(fā)員工的同時還能夠有效提高稅務(wù)局的經(jīng)濟利益。稅務(wù)局需要表彰那些模范員工，通過對于他們優(yōu)秀事跡的宣傳來號召全體工作人員向他們學習，充分發(fā)揮這些標兵的模范帶頭作用，給予他們一定的物質(zhì)和精神獎勵，通過完善的獎懲制度能夠更好促進稅務(wù)局的長久發(fā)展。

四、結(jié)語

在開展土地增值稅清算審核過程中需要相關(guān)稅務(wù)人員根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定認真履行職責，從而更好提高清算效率和質(zhì)量。另外為了更好促進我國土地增值稅清算工作，需要我國不斷完善相關(guān)土地政策，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，加強對于土地集中統(tǒng)一管理，從而更好提高土地利用效率。

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（作者單位：廣東恒生稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）