試析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策

何李彬

【摘要】改革開(kāi)放以來(lái)，隨著社會(huì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)都如雨后春筍般的復(fù)蘇，以此同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)迅速的在競(jìng)爭(zhēng)中崛起，成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱企業(yè)，但是有發(fā)展就要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資同樣存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且貫穿了整個(gè)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者一定要重視風(fēng)險(xiǎn)，從開(kāi)始競(jìng)標(biāo)土地，到開(kāi)發(fā)進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)建造，到房屋銷售并且售出，整個(gè)過(guò)程都不能松懈，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一直存在。近幾年，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)，來(lái)控制房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭仍然迅猛。因此，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資成功的保證。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ?經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ?對(duì)策

引言：在我國(guó)高度重視城市化建設(shè)的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)步入了加快發(fā)展的快車道。但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，特別是國(guó)家近年來(lái)制定的關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一系列政策，包括產(chǎn)品政策、土地政策、金融政策和抑制房?jī)r(jià)的政策，更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的、更高的要求。盡管從總體上來(lái)看，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展能力，特別是與民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，由于其規(guī)模相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)體制相對(duì)比較完善，因而具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。但在新的歷史條件下，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同樣面臨著一系列經(jīng)營(yíng)與發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，特別是在我國(guó)大力實(shí)施“營(yíng)改增”政策以及加大房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的背景下，要求國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加高度重視經(jīng)營(yíng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，特別是要采取多元化、系統(tǒng)化、效能化的措施，既要深刻認(rèn)識(shí)到防范和化解經(jīng)營(yíng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的重要性，也要運(yùn)用創(chuàng)新性舉措提升自身的防范能力。

一、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中往往面臨眾多的不確定性，這就在很大程度上造成了其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，因此風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施對(duì)于其往往有著重要的意義，主要表現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：第一，風(fēng)險(xiǎn)管理從本質(zhì)上來(lái)看是企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中不可或缺的內(nèi)容，要想確保房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中盲目性的減少，利用風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避就顯得至關(guān)重要;第二，風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言能更為有效的提高其自身的市場(chǎng)適應(yīng)能力。究其原因主要是因?yàn)?，近年?lái)我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)變，這為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，且就房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，其本身存在一定的不充分性而在很大程度上提高了風(fēng)險(xiǎn)管理的要求;第三，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展，并為其發(fā)展的穩(wěn)定性和健康性提供有力的保障。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）銷售風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售，而這一環(huán)節(jié)往往直接營(yíng)銷房地產(chǎn)企業(yè)的受益。基于此，結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況合理的進(jìn)行定價(jià)并選擇有效的銷售方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言就顯得至關(guān)重要，且還要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理的進(jìn)行宣傳方式的選擇。而就銷售風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，其產(chǎn)生往往是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)不能合理的進(jìn)行產(chǎn)品的定價(jià)，或者是銷售的方式無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求，而給產(chǎn)品的銷售帶來(lái)了限制而造成了風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義一定是跟政府有關(guān)，政府有時(shí)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變化，出臺(tái)相關(guān)的政策，來(lái)穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有時(shí)政策的變化會(huì)給房企產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失，最近幾年，為了更好的控制房?jī)r(jià)，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整和控制政策，從整個(gè)房地產(chǎn)銷售情況和各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是一個(gè)巨大的沖擊。首先是產(chǎn)業(yè)政策。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)發(fā)展起著絕對(duì)的決定性作用，可以這么說(shuō)房地產(chǎn)商要根據(jù)相關(guān)政策決定房屋的后續(xù)改變以及各項(xiàng)的需求，一方面國(guó)家通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)于一些企業(yè)進(jìn)行扶持，如果房地產(chǎn)企業(yè)也被納入其中，那么在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重和地位都會(huì)有所增加，國(guó)家也會(huì)撥大量的資金給與支持，反之，房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益一定會(huì)有影響。其次是金融政策。國(guó)家對(duì)于金融政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，決定著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者是能賺取利潤(rùn)還是受到損失，一旦政府認(rèn)為房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了白熱化的形式，就會(huì)緊縮信貸的政策，正在建立的項(xiàng)目，會(huì)因?yàn)橘Y金的短缺暫時(shí)停工，直接影響了工程的進(jìn)度，致使房地產(chǎn)的投資商受到一定的損失。最后就是土地政策，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，看準(zhǔn)地皮，把利益最大化，土地政策的變化勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，土地政策的風(fēng)險(xiǎn)源于產(chǎn)權(quán)制度的變更，這是房企產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能忽略的問(wèn)題。

（三）現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)

①現(xiàn)金流量觀念。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于資金管理水平低下。②償債風(fēng)險(xiǎn)。舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工后，又沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款，影響了整體的收益目標(biāo)。加之，在償債順序上，籌資時(shí)要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇，使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無(wú)法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響償還貸款能力，使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重，償債風(fēng)險(xiǎn)增大。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防對(duì)策

（一）對(duì)房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)的方式策略進(jìn)行創(chuàng)新

無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)前期開(kāi)展怎樣的工以及采取怎樣的方式進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其最終的目的都是更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)樓盤的銷售，以實(shí)現(xiàn)在手繪開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)還能獲取相應(yīng)的利潤(rùn)?；诖?，為有效實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，也要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠重視對(duì)銷售經(jīng)營(yíng)的方式策略進(jìn)行創(chuàng)新。從現(xiàn)實(shí)層面來(lái)看，銷售經(jīng)營(yíng)的最終目的就是將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有效出售以有效實(shí)現(xiàn)成本的回收以及利潤(rùn)的獲取，基于此，對(duì)銷售經(jīng)營(yíng)方式策略的創(chuàng)新就可以從一下的幾個(gè)方面實(shí)現(xiàn)：第一，對(duì)銷售經(jīng)營(yíng)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整以有效緩解消費(fèi)者的購(gòu)買壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售經(jīng)營(yíng)中可以采用更加靈活的支付方式，通過(guò)分期付款等提高產(chǎn)品銷售的成交率，這也是目前我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售經(jīng)營(yíng)中會(huì)采用的一種方式;第二，以第三方擔(dān)保為基礎(chǔ)實(shí)施貸款購(gòu)房，即有購(gòu)房者提供一定的首付而金融機(jī)構(gòu)支付全款，購(gòu)房者則每月固定向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行還款。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過(guò)機(jī)子的方式來(lái)降低自身的投資風(fēng)險(xiǎn)以更好的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理。