探索老城區(qū)空間演進
——以南京茂業(yè)天地項目實踐為例

鄧曉舜

深圳市建筑設(shè)計研究總院有限公司

建設(shè)單位：深圳茂業(yè)集團

建設(shè)地點：江蘇省南京市

建筑設(shè)計：深圳市建筑設(shè)計研究總院有限公司

項目負責(zé)人：楊旭

主創(chuàng)建筑師：鄧曉舜

設(shè)計團隊：鄺柏練、何媛媛、徐兵、于永強、鄭清、李優(yōu)、王敏龍、冬雷、李吉平

總建筑面積：93 359.39m2

設(shè)計時間：2014～2015

建造時間：2016～2017

1 老城區(qū)的概念及狀態(tài)

老城區(qū)是城市空間動態(tài)發(fā)展下的特殊區(qū)域，是大中型城市在發(fā)展過程中形成的集中性傳統(tǒng)生活區(qū)域，通常指在歷史上對城市發(fā)展有著重大影響的中心區(qū)域[1]。

隨著時代的變遷，城市空間呈現(xiàn)動態(tài)化發(fā)展和變化，老城區(qū)作為城市發(fā)展的先行區(qū)域，其逐漸衰落的空間形態(tài)成為城市經(jīng)濟發(fā)展的阻滯。一般來說，老城區(qū)擁有高能量的初始狀態(tài)，在城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的迭代沖擊下，仍能保存自身的發(fā)展空間。老城區(qū)初始狀態(tài)的特點是優(yōu)勢集中，它是城市早期的政治、經(jīng)濟或文化中心，位于城市生活和經(jīng)濟的核心地段，社會財富與人口集中，發(fā)展程度較高。但與此同時，這些優(yōu)勢也容易在城市發(fā)展的進程中喪失，具有不穩(wěn)定性。

隨著政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地成本的提高，人口流向發(fā)生轉(zhuǎn)變，我國的城市格局呈現(xiàn)出新趨勢。老城區(qū)逐漸由城市發(fā)展的先行區(qū)變成落后區(qū)，大多數(shù)老城區(qū)呈現(xiàn)出衰敗景象，主要表現(xiàn)在建筑密度高、生活配套設(shè)施落后、居住環(huán)境惡化和交通擁擠等方面。與新城區(qū)相比，老城區(qū)空間格局相對穩(wěn)定，呈現(xiàn)出一種“被孤立”的狀態(tài)[2]。

當(dāng)前經(jīng)濟價值對老城區(qū)演進的影響因素主要有以下幾點。

（1）土地成本。土地成本遵循基本經(jīng)濟規(guī)律，通常與其產(chǎn)生的利潤成正比。一般情況下,交通、景觀、地理位置等條件越好的地方其土地成本也越高。

（2）拆遷安置成本。我國實行土地社會主義公有制，為大規(guī)模的空間重構(gòu)提供了有利條件，為此需要向原住居民支付價格不菲的拆遷安置費，特別是處于城市中心區(qū)域的老城區(qū)，本身發(fā)展完善、地理位置優(yōu)越、拆遷安置成本高，導(dǎo)致社會財富不愿進入，老城區(qū)慢慢衰落。

（3）投資收益的差異。社會財富的流動性是由投資的預(yù)期收益決定的，通常會受到生產(chǎn)要素和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化配置的影響。

2 城市老城區(qū)空間演進模式

總的來說，隨著人們對老城區(qū)的認識不斷加深，保護老城區(qū)的社會呼聲也日益高漲。不同的發(fā)展模式體現(xiàn)出人們對地域文化傳承的不同理解和期盼。

老城區(qū)主要有以下兩種發(fā)展模式：

（1）以拆除重建為主導(dǎo)的城市更新。這種模式是以政府或市場力量為主導(dǎo)，讓符合現(xiàn)代城市功能的建筑空間完全替換掉原來的老城區(qū)風(fēng)貌，雖然完善了城市的物質(zhì)環(huán)境，卻忽略了城市歷史記憶與文化精神的延續(xù)。

（2）在文化保護條件下創(chuàng)新性改造開發(fā)。老城區(qū)蘊含的獨特文化給城區(qū)空間賦予了存續(xù)和激活的可能性。對老城區(qū)進行空間更新，改變老城區(qū)的空間屬性，可以重新激活老城區(qū)的空間活力。這種模式的特點是保留片區(qū)的空間肌理、街道格局和建筑風(fēng)貌，在原有城市風(fēng)貌基礎(chǔ)上對古建進行保護和修復(fù)，采用合理的設(shè)計手段實現(xiàn)新建筑與歷史風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。

3 南京茂業(yè)天地項目實踐

3.1 設(shè)計目標

南京茂業(yè)天地緊鄰南京城南夫子廟歷史風(fēng)貌區(qū)，地處南京城市中軸線中華路與建康路交匯處，是城南傳統(tǒng)肌理與現(xiàn)代肌理的過渡地段。項目對打造文化南京、提升夫子廟地區(qū)的整體風(fēng)貌和城市品質(zhì)意義重大。瞻園作為全國重點文物保護單位位于用地南側(cè)，中間僅隔教敷巷。地塊內(nèi)有江蘇酒家、三新浴池等歷史價值高、需分類保護的遺留建筑，現(xiàn)狀城市環(huán)境雜亂無章，存在搭建、違建等諸多治理問題。基于此，我們確立了以下三個方面的規(guī)劃設(shè)計理念。

（1）遺存保護：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點提供的信息，建康路16號（江蘇酒家舊址）為不可移動文物，建康路18號、32號、三新池浴室為歷史遺存建筑。民國商業(yè)建筑遺存對喚起本地段歷史記憶，增強地段文化內(nèi)涵具有重要意義，應(yīng)該把場地中現(xiàn)有的遺存建筑整合到新建筑中，使其煥發(fā)新的光彩。

（2）瞻園影響：瞻園是江南四大名園之一，具有非常重要的地位，項目的建筑風(fēng)格與體量必須對此做出回應(yīng)。我們在方案設(shè)計上提出三個原則：1）風(fēng)格與瞻園協(xié)調(diào)統(tǒng)一；2）通過建筑體塊構(gòu)成和視覺處理手法，將擬建建筑對瞻園的影響降至最低；3）重塑教敷巷原來的城市肌理，保持教敷巷歷史街區(qū)的建筑風(fēng)貌（圖1）。

（3）城市升級：教敷巷位于南京老城南側(cè)，地塊內(nèi)部分建筑年久失修，需要通過舊建筑改造來改善片區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。地塊內(nèi)尚存部分民國時期的歷史建筑，具有保護價值。在保持城市原有歷史傳統(tǒng)文脈的前提下，引入現(xiàn)代商業(yè)功能，力求在保護更新的同時挖掘傳統(tǒng)老街的生機。

3.2 設(shè)計策略

1 瞻園鳥瞰圖

2 城市空間退讓

3.2.1 規(guī)劃布局為平衡老城區(qū)小尺度的街巷肌理，場地布局對城市界面給予充分回應(yīng)。用地南側(cè)布置小尺度外向商業(yè)街，與瞻園最大程度協(xié)調(diào)；沿北側(cè)三山街布置大體量商業(yè)大樓，與水游城尺度相當(dāng)；基地四周各主要道路交匯處設(shè)置退讓廣場，與城市公共空間回應(yīng)（圖2）。

3.2.2 空間構(gòu)思

由于項目基地緊鄰國家級文保單位，處在老城南傳統(tǒng)肌理與現(xiàn)代肌理的過渡地段，在尊重歷史街區(qū)的同時還需滿足現(xiàn)代商業(yè)要求。為此我們提出以下策略。

（1）消解

瞻園勝于山，面積8畝，1/2用來布置假山。我們運用中國園林“筑山·理水”的造園手法，園以山勝，將總體空間體塊對應(yīng)山石堆疊，沿瞻園視線層層展開，由近及遠取得視線上的呼應(yīng)。根據(jù)規(guī)劃要點，考慮視線方向、視點高度和已有建筑景觀的遮擋度等因素，將主體建筑進行體塊消解，樓臺錯落組合，選取瞻園內(nèi)有代表性的7個視點進行視點植入分析（圖3），形成從瞻園到水游城的一線尺度過渡，減少瞻園內(nèi)風(fēng)貌天際線的影響（圖4）。

3 視點植入分析

4 視點植入分析

（2）界面回應(yīng)

由于基地位于老城南核心地段，要回應(yīng)周邊各種重要因素，如何在復(fù)雜的城市界面下，將巨大的體量植入進來，并確保各立面風(fēng)貌協(xié)調(diào)不沖突，我們做了細致的方案推敲論證。

5 沿教敷巷界面回應(yīng)

6 建康路界面回應(yīng)

建康路沿線的民國商鋪建筑采用原址保護策略進行立面保留和功能置換，插入與之相仿的建筑體量形成連續(xù)的民國商鋪建筑界面。比例及材質(zhì)上借鑒民國商鋪風(fēng)格，同時融入了一部分現(xiàn)代元素使之區(qū)別于基地內(nèi)原有的老建筑?，F(xiàn)代設(shè)計與舊有立面對立統(tǒng)一，形成城市街道的主要界面，為國內(nèi)舊城區(qū)改造提供了思路（圖5，6）。

面向教敷巷一側(cè)的建筑采用木材、青磚、小青瓦等傳統(tǒng)建筑材料，粉墻黛瓦的建筑風(fēng)格與瞻園內(nèi)景觀相協(xié)調(diào)。南區(qū)2～3層坡頂建筑采用中國古典建筑的建構(gòu)方式，底部為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)中國江南地區(qū)古建筑營造作法專著《營造法原》及對南京門西、城南地區(qū)的調(diào)研，形成既符合傳統(tǒng)建筑尺度，又適合底部鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)及現(xiàn)代商業(yè)功能的建筑立面。

主體建筑為商業(yè)綜合大樓，相較于周邊民居的尺度過于巨大。除了采用體塊消解手段外，外立面材料為彩釉玻璃幕墻，該材料可以提供一定的反光度，弱化天際線和環(huán)境的存在感。內(nèi)街立面則加入更多的現(xiàn)代元素，鋼材和玻璃混搭，與主體建筑呼應(yīng)（圖7）。

7 內(nèi)街立面材料設(shè)計

（3）文物保護

國家規(guī)定，在不可移動文物保護范圍內(nèi)，不得進行其他工程建設(shè)或者爆破、鉆探、挖掘等作業(yè)。如何解決、保護、修繕不可移動文物，沿續(xù)建康路原本的歷史風(fēng)貌是方案設(shè)計的重點。

江蘇酒家是用地內(nèi)保護要求最高、文化價值最突出的遺存。建筑立面有明顯的歐洲古典建筑的三段式劃分及線腳，這也是民國建筑最具特征的部分。建筑結(jié)構(gòu)多為普通的磚混結(jié)構(gòu)，多數(shù)木屋架、樓板已經(jīng)腐朽，且相鄰建筑間的層高各不相同。如何修舊如舊，妥善處理建筑結(jié)構(gòu)關(guān)系，整合內(nèi)部功能空間，是我們設(shè)計的核心難點。通過對不可移動文物和歷史遺存建筑的詳細測繪及深入解析，我們得出結(jié)論：江蘇酒家原址保護，立面完全恢復(fù)，主體結(jié)構(gòu)沒有存留價值，結(jié)合新建建筑主體結(jié)構(gòu)一同設(shè)計施工，具體保護方案由文物部門審批確定，打造文化概念。

為了解決不可移動文物超出道路紅線的問題，我們將江蘇酒家和歷史遺存建筑原址立面復(fù)建，新建筑與現(xiàn)存建筑平齊，保證街面連續(xù)性；同時新建建筑立面沿用民國風(fēng)格，使新建尺度與歷史遺存建筑相同（圖8）。

8 江蘇酒家改造后

4 結(jié)語

老城區(qū)是城市中最成熟和復(fù)雜的地區(qū)，其空間演進是一個循序漸進的過程，如何創(chuàng)造更多的經(jīng)濟和社會活力是老城區(qū)發(fā)展的核心。在市場作用和政府導(dǎo)控下對城市老城區(qū)進行改造和更新，需注重城市文化的基因傳遞，為老城區(qū)的城市空間提供更好的機遇。