房地產(chǎn)稅對地價和房價的影響機制研究

陳若涵 洪小河

摘 要：房地產(chǎn)稅是全球各國較為常見的稅種，它在加強房產(chǎn)管理，調(diào)節(jié)房價，增加財政收入等方面都具有重要的作用。本文分析了國內(nèi)房地產(chǎn)稅與房地價的關(guān)系，并進一步構(gòu)建回歸模型，對房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系進行實證分析，并得出相關(guān)結(jié)論與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;地價和房價;影響研究

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)一直是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，從1998年房改開始，我國的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場也在不斷擴大，商品房的銷售均價從1998—2013年漲幅達到了200%，但房屋的竣工成本僅上漲了127%。

為了抑制房地產(chǎn)價格的不斷上漲，保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，政府制定了一系列政策進行宏觀調(diào)控，但效果不佳。在2019年的《政府工作報告》中，“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”再次被提及，開征房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為當今社會經(jīng)濟中的一個熱點問題。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅體系包含了所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅和契稅等一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，1999—2018年，房地產(chǎn)稅稅收之和占地方財政收入的比重從6.76%上升至17.7%，上漲幅度為161.83%?？梢哉f，房地產(chǎn)稅作為一個涵蓋了所得稅、流轉(zhuǎn)稅、財產(chǎn)稅和行為稅等多類稅收，涉及了房地產(chǎn)開發(fā)投資、交易流通、持有等三個階段的稅收體系，其對房地價會產(chǎn)生影響是毋庸置疑的。

二、相關(guān)理論模型

根據(jù)市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，價格上升會導致需求量的減少和供給量的增加;反之，價格的下跌會導致需求量的增長和供給量的下降。房地產(chǎn)稅主要是通過各個稅種和稅率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的市價，從而影響房地產(chǎn)的供給和需求;同時，房地產(chǎn)供給和需求的變動反作用于價格。

由于不同商品的供給彈性和需求彈性都有所差異，稅負轉(zhuǎn)嫁的存在使房地產(chǎn)的供給者和需求者都承擔著不同的稅收負擔。稅負轉(zhuǎn)嫁可能會出現(xiàn)三種結(jié)果：第一種，房地產(chǎn)的供給者即開發(fā)商將所繳納的稅款全部采取提高房價的方式，最終轉(zhuǎn)嫁給消費者。第二種，房地產(chǎn)的需求者通過壓低房價的方式，將其所繳納的稅款轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的提供方。第三種，供給雙方的納稅者將部分稅款轉(zhuǎn)嫁出去，即法定歸宿和經(jīng)濟歸宿有部分重合的可能性。

根據(jù)轉(zhuǎn)嫁的規(guī)律分析房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)嫁與歸宿：商品的供給彈性越大，稅負前轉(zhuǎn)給消費者的可能性就越大;反之，商品的需求彈性越大，稅負后轉(zhuǎn)給供給者的可能更多。本文的房地產(chǎn)稅主要指的是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅五個稅種。其中從價稅居多，以下分析均考慮為稅率的變化影響，并且將從房地產(chǎn)稅的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)去分析稅負轉(zhuǎn)嫁與歸宿的問題及對價格的影響。

三、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

本文將從短期和長期兩個時間長度來進行分析。隨著商品房價格的上升，消費者的需求都會或多或少減少，反之需求量則增加。但是對于商品房的供給曲線而言，由于土地的限制會根據(jù)時間長短呈現(xiàn)不同的形狀。

（一）短期流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

市場分析看到，當需求彈性大于供給彈性的時候，房地產(chǎn)的供給者承擔了更多的稅負;反之，稅負更多地轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)的消費者。從一般均衡分析的角度，隨著房價的上漲，房地產(chǎn)供給方會增加商品房的供給數(shù)量，反之則會減少。供給曲線和需求曲線的均衡點會決定商品房的均衡價格和數(shù)量。若征收房地產(chǎn)稅，對于供給方和需求方有著不同的情況。在達到新的均衡的時候，其稅負的轉(zhuǎn)嫁方向及歸宿取決于房地產(chǎn)市場上供需求彈性的大小等多種因素。

（二）長期流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

從長期流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)分析，土地的數(shù)量有限致使房地產(chǎn)的供給是恒定不變的，所以它的供給曲線是垂直于橫軸的，即供給完全沒有彈性。在房地產(chǎn)供給完全有彈性的市場上，征收房地產(chǎn)稅并不會帶來房價的改變，并且稅負歸宿由消費者承擔。當在一個土地稀缺的市場上，商品房已經(jīng)達到了潛在供給數(shù)量時，稅負會全部轉(zhuǎn)嫁給供給者。

若要分析商品房單價的變化，則要從不同的時間維度進行分析。在市場完全飽和、房地產(chǎn)完全達到潛在數(shù)量時，征收房地產(chǎn)稅會使房價下跌，且稅負全部由供給方承擔。當在一定的時間維度內(nèi)，房地產(chǎn)稅的征收會使房價升高，稅收會增加房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，這時候供給方會通過稅負轉(zhuǎn)嫁的方式將應納稅所得額或多或少地轉(zhuǎn)嫁給買方，需求方就不得不用更多的價格去購買商品房。

四、保有環(huán)節(jié)

眾所周知，房產(chǎn)除了自用之外，投資也是多數(shù)消費者購置房產(chǎn)的原因。本文將在離散時間維度的假定下用資產(chǎn)定價模型對保有環(huán)節(jié)稅收產(chǎn)生的影響進行分析，運用現(xiàn)金流量模型對未來時間點的收益的凈現(xiàn)金流通過折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)計算房地產(chǎn)價格現(xiàn)值。模型將涉及以下變量：房租未來收益現(xiàn)金流、預期增長率、維修等其他費用和折現(xiàn)率等。模型的公式為：

1.當不征收房地產(chǎn)稅時，未來T個時間點折現(xiàn)到現(xiàn)在的房產(chǎn)凈現(xiàn)值價格的表達式如下：

其中：P0為房產(chǎn)現(xiàn)值價格，Vt為房產(chǎn)在t時的價值，c為維修等其他費用，g為預期增長率，i為折現(xiàn)率，t=1，2，3...T。假設(shè)每期收到的房租租金都相等，即V1=V2=...=VT;且T=∞當，即可把上式化簡為：

2.現(xiàn)在假定持有房地產(chǎn)時每個時間點上應納稅額的稅率為b，其他假定條件不改變。則稅收凈現(xiàn)金流折現(xiàn)后的凈現(xiàn)值為：

化簡后為：

對比稅前和稅后的房地產(chǎn)凈現(xiàn)值，差值為保有環(huán)節(jié)稅款折現(xiàn)后的現(xiàn)值之和，即為稅收資本化現(xiàn)象，用稅前價格減去稅后價格的差值是房價下降的幅度：

3.房地產(chǎn)稅與房價相互關(guān)系的研究分析。

以我國1999—2018年與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的五類稅種的稅收收入之和，商品房平均銷售價格進行回歸分析。運用EViews軟件對1999—2018年房地產(chǎn)稅稅收收入及商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)進行處理，作散點圖建立模型得到回歸圖形及方程式。

（1）研究方法與數(shù)據(jù)處理。將房地產(chǎn)稅作為自變量，房價作為因變量建立一元線性回歸模型，得OLS法的回歸結(jié)果，模型估計結(jié)果的標準格式為：

根據(jù)實驗結(jié)果，繪制散點圖及擬合線得到回歸方程曲線，如圖1所示。

（2）模型檢驗。

①單位根檢驗（ADF檢驗）。利用單位根檢驗對房價與房地產(chǎn)稅的原始序列的波動性進行檢驗。結(jié)果如表1所示，房地產(chǎn)稅稅收收入和房價遵從二階單整，從而可得到兩個變量長期協(xié)整。二階單整序列往往具有一個相對不變的的增長率，模型也證實了商品房平均單價的增長。

②經(jīng)濟意義、擬合優(yōu)度和統(tǒng)計檢驗。我國房價自1998年以來，房地產(chǎn)稅與房價同方向變動。即隨著稅收收入每上升1%將導致商品房平均銷售價格上漲0.3367%。由回歸結(jié)果可知，本實驗中的可決系數(shù)R2=0.9682，說明房地產(chǎn)稅能夠很好地解釋商品房平均銷售價格。解釋變量“房地產(chǎn)稅稅收收入”對被解釋變量“商品房平均銷售價格”的90.82%的變化做出了解釋。

針對H0：β0=0與H0：β1=0，回歸系數(shù)β0的標準誤差和t值分別為129.5382和18.28958，回歸系數(shù)β1的標準誤差和t值分別為0.014381和23.41091，在給定顯著性水平α為0.05時，tα/2（n-2）=t0.025（18）=2.1009。顯然β0、β1的t值均大于2.1009，即拒絕原假設(shè)，所以參數(shù)的估計值顯著不為零，這說明了解釋變量房地產(chǎn)稅稅收收入在0.05的顯著性水平下對商品房平均銷售價格的影響是顯著的。

（3）研究結(jié)論。通過對經(jīng)濟理論模型的分析和根據(jù)OLS的回歸結(jié)果與ADF檢驗可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅對房價的影響存在較為明顯的正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)稅的征收雖然在一定程度上可以抑制炒房的行為，但是也不可避免地促進了商品房持有成本的上升。隨著我國城鎮(zhèn)化的進程，在一二線城市住房的需求始終大于供給，房地產(chǎn)稅給房地產(chǎn)市場帶來的影響后者始終大于前者，也就導致隨著時間推移可以顯著地發(fā)現(xiàn)房價與房地產(chǎn)稅的上揚。

（4）改革建議。首要任務是加快房地產(chǎn)稅的立法進程，房地產(chǎn)稅關(guān)乎每一位中國人居有其所的美好愿望，是有力調(diào)控房價的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)稅法的內(nèi)容具體而言有以下幾個方面：法律條文應該細致合理，對于納稅人、征稅對象、稅率、征稅依據(jù)有明確合理的規(guī)范要求。政策制定應在合理的范圍內(nèi)適當降低房地產(chǎn)交易的相關(guān)費用，提高民眾納稅的積極性。

房地產(chǎn)稅立法需要考慮到不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平存在差異的現(xiàn)實問題。相較于北上廣深等一線城市，內(nèi)陸的二、三線城市對于房屋的需求更為輕松，人均擁有的住宅面積也更大，因此對于房地產(chǎn)稅的征收要因地制宜，結(jié)合地區(qū)的實際發(fā)展水平等現(xiàn)狀制定一個房地產(chǎn)稅稅率區(qū)間，對不同地區(qū)實行區(qū)別對待確保稅收的公平性。稅收減免政策要有針對性，確保體現(xiàn)稅收的公平性。

完善保有環(huán)節(jié)的稅制結(jié)構(gòu)，這可以在一定程度上減少炒房的動機。除此之外，房產(chǎn)市場價值評估制度等配套體系也需要跟著稅法的構(gòu)建逐步發(fā)展。這同時也鼓勵獨立第三方價值評估行業(yè)的發(fā)展，在構(gòu)建的過程中要確保機構(gòu)的客觀獨立地位，防止出現(xiàn)不公正有害市場的行為。

【課題資助：本文獲得江西財經(jīng)大學科研課題（編號：2019061815524088）資助】

【作者簡介：陳若涵，江西財經(jīng)大學本科在讀，稅收學方向;洪小河，江西財經(jīng)大學本科在讀，會計學（CIMA方向）】

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