房地產(chǎn)：長(zhǎng)三角一體化發(fā)展下的機(jī)遇

黃焯偉

二季度房企銷售全面恢復(fù)

整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)承接四、五月份的復(fù)蘇勢(shì)頭，六月再下一城。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企六月銷售約14500億元，同比上升13.8%。權(quán)益銷售額六月約10270億元，同比上升約 13.4%。銷售情況基本已全面恢復(fù)過(guò)來(lái)。上半年整體而言，巨型房企平均銷售已回復(fù)至去年同期98%之水平，中大型房企平均銷售微升2%。區(qū)域上以長(zhǎng)三角復(fù)蘇情況較佳，江浙兩省首五月累計(jì)銷售已回正，同比上升約5%，長(zhǎng)三角房企的銷售表現(xiàn)亦較佳，德信及大發(fā)上半年銷售額同比上升18%及58%，大幅領(lǐng)先同業(yè)情況。弘陽(yáng)上半年銷售亦錄得4%之同比升幅。

長(zhǎng)三角中長(zhǎng)線受惠一體化發(fā)展?

作為中國(guó)第一大經(jīng)濟(jì)圈，長(zhǎng)三角在發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)以至智能制造上擔(dān)當(dāng)重要角色。為了加速發(fā)展，去年底國(guó)務(wù)院印發(fā)了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，指在區(qū)內(nèi)城市協(xié)調(diào)、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)融合等方面加強(qiáng)區(qū)內(nèi)合作，形成一體化的發(fā)展模式。除了有利滬寧杭核心城市外，我們認(rèn)為長(zhǎng)遠(yuǎn)亦有助周邊城市發(fā)展，如環(huán)滬的嘉興，南江蘇的南京、蘇州、無(wú)錫、常州，浙江北的杭州、寧波、湖州等。長(zhǎng)三角區(qū)域房企亦因此而受惠。

房住不炒考驗(yàn)房企投資拿地能力?

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)仍然圍繞在投資拿地上，全國(guó)熱點(diǎn)城市調(diào)控比較嚴(yán)緊，加上當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)維持火熱，項(xiàng)目盈利能力受壓。地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力回落，毛利率從 2018 年的高位后出現(xiàn)拐點(diǎn)。以往加杠桿大舉投資拿地的操作之風(fēng)險(xiǎn)飆升。精準(zhǔn)投資拿地變得關(guān)鍵，擁有拿地技能的房企將可突圍而出。大型房企、國(guó)企故然享有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但區(qū)域性中小房企對(duì)當(dāng)?shù)氐氖煜こ潭容^高，其品牌在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸欢ǖ氖袌?chǎng)地位，因而享有比較優(yōu)勢(shì)，亦有機(jī)會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)中突圍而出。

可適量關(guān)注長(zhǎng)三角精品房企?

弘陽(yáng)、德信土儲(chǔ)集中在長(zhǎng)三角， 2020 銷售目標(biāo)分別為550 億元及 750 億元，江浙銷售排名分別在23及25位，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)地位亦較穩(wěn)固。其中，德信主要集中在杭州、溫州，杭州銷售排名第七。弘陽(yáng)主要集中江蘇，占整體權(quán)益土儲(chǔ)約60%，分布在南江蘇四大城市：南京、蘇州、無(wú)錫及常州;大發(fā)、銀城兩家銷售額在200億元之水平，規(guī)模雖然較小，但各有秋千。銀城土儲(chǔ)集中在南京，占總土儲(chǔ)約50%，南京銷售排名第11。大發(fā)發(fā)展則比較分散，以高周轉(zhuǎn)為核心策略，在長(zhǎng)三角城市間輪替，發(fā)展較為靈活。

圖：地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公司資料、彭博、安信國(guó)際預(yù)測(cè)