基于產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)運(yùn)營模式研究

任紅宇

摘要：本文主要基于產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行研究，從國內(nèi)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式現(xiàn)狀與類型入手，分析養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)的市場需求以及目前的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)產(chǎn)品體系，著重論述了養(yǎng)老結(jié)合旅游、醫(yī)療、醫(yī)護(hù)養(yǎng)休等幾種模式，旨在為我國養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)運(yùn)營模式的開發(fā)以及養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)品設(shè)計(jì);養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn);運(yùn)營模式中圖分類號TB472 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1005-5312（2020）17-0020-02

一、前言

基于產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)運(yùn)營模式是一種全新的養(yǎng)老養(yǎng)生摸式，通過研究，能夠從土地獲取、融資、開發(fā)、經(jīng)營管理等方面探索適合我國國情的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展模式。本文在相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀，深入分析我國養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)運(yùn)營模式，力求尋求一種可復(fù)制的盈利模式，從而促進(jìn)我國養(yǎng)老養(yǎng)生事業(yè)的發(fā)展。

二、國內(nèi)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式的現(xiàn)狀與類型分析

（一）傳統(tǒng)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式

傳統(tǒng)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式在我國表現(xiàn)非常明顯，由于我國人口眾多，福利制度、帶薪休假制度的不健全以及我國的基本國情，導(dǎo)致我國養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)仍是一個簡單的收納老年人、為老年人服務(wù)，帶有福利性以及微營利性等特征的，發(fā)展基本停滯。

我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要分為兩種模式：一種是福利院模式：主要是收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源且無贍養(yǎng)人或者雖有贍養(yǎng)人但無贍養(yǎng)或撫養(yǎng)能力的老年人，由政府下?lián)茇?cái)政資金，為其提供住所、生活、或醫(yī)療服務(wù)。農(nóng)村主要是對五保戶的集中供養(yǎng)，城鎮(zhèn)主要是對“三無”人員的供養(yǎng)。另一種是敬老院模式：公立敬老院由政府下?lián)茇?cái)政資金，建造住所，提供醫(yī)療、生活等服務(wù)，部分費(fèi)用有經(jīng)濟(jì)能力的老年人承擔(dān)，私立敬老院則室友老年人承擔(dān)全部費(fèi)用，不享受財(cái)政補(bǔ)貼。這種敬老院模式主要是針對有經(jīng)濟(jì)能力的老年人而設(shè)立的。

（二）新型養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式

新型養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式種類眾多，包括旅游地養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、醫(yī)護(hù)養(yǎng)修養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)等，新型的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式重點(diǎn)在養(yǎng)老理念以及養(yǎng)老服務(wù)上，重點(diǎn)突出這一部分內(nèi)容的創(chuàng)新，不僅要求保障硬件設(shè)施，而且更加注重養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)質(zhì)量得到保障。在地產(chǎn)行業(yè)中，養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)是一種全新的開發(fā)模式，為地產(chǎn)行業(yè)提供了一個新的發(fā)展契機(jī)，這種開發(fā)方式屬于商業(yè)性質(zhì)，按照市場價(jià)格進(jìn)行出售購買，并且通過附加的各項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)獲取利潤，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化的操作模式。養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目是以老年人為受眾，通過對老年人的實(shí)際需求進(jìn)行調(diào)查研究，結(jié)合當(dāng)前的人口形式，健全地產(chǎn)周圍的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，以及考慮老年人的娛樂休閑方式，保障老年人的身心健康。

（三）養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)的基本概念

養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)是指在當(dāng)今老齡化人口增加、加之人們對于生活水平的要求越來越高，在老年人養(yǎng)老這方面的市場需求較大，房地產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)合開發(fā)，針對老年人的生活習(xí)慣及需求與現(xiàn)代化的便利的生活設(shè)施相結(jié)合，從而達(dá)到滿足老年人晚年生活需求，保障老年人身心健康的居住產(chǎn)品。養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)主要是房地產(chǎn)商業(yè)所開發(fā)出的針對老年人的一款住宅產(chǎn)品。

（四）養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)的市場分析

馬斯洛的需求層次理論中指出，人的需求分為：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求以及自我實(shí)現(xiàn)的需求。養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)須從這五方面出發(fā)，全面考慮老年人在各個方面的需求，推動養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟。養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)主要涉及房地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)的結(jié)合的一個市場，在這個細(xì)分市場中，由于老年人社會消費(fèi)水平、收入、健康需求等的不同，既有共性，又有普遍差異性，所以房地產(chǎn)在對于這個方面進(jìn)行開發(fā)時主要的側(cè)重點(diǎn)也不同，針對不同老年群體特性以及市場需求研究，不斷滿足消費(fèi)者的心理需求，促進(jìn)養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)的迅速發(fā)展。

在對老年人市場需求的研究方面，結(jié)合馬斯洛的需求層次以及老年人實(shí)際需求的調(diào)查，主要分為四類需求：首先是預(yù)防性需求，其是指目前老年人的健康狀況比較好，主要是增強(qiáng)自身免疫力、保持健康狀態(tài)、預(yù)防疾病的一個階段，在這個時期老年人的需求就是參加各種社會活動、體育鍛煉等，主要以養(yǎng)為主。其次是支持性需求，主要是老年人雖然有一定的行動能力，但在一些方面需要幫助，主要是支持性服務(wù)以及非專業(yè)的生活協(xié)助等，主要是養(yǎng)護(hù)相結(jié)合。第三種則是較長時間內(nèi)看護(hù)行動不便的老人，照顧他的所有生活需求，實(shí)現(xiàn)護(hù)醫(yī)結(jié)合。第四種則是精細(xì)護(hù)理，照顧患病比較嚴(yán)重的老人，其需要專業(yè)性醫(yī)療護(hù)理以及全天的生活看護(hù)，主要是以醫(yī)為主。

三、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)產(chǎn)品體系的設(shè)計(jì)分析

（一）基于客戶體系構(gòu)成、產(chǎn)品形態(tài)與服務(wù)需求

養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)在社會養(yǎng)老體系中占據(jù)重要地位，屬于市場化養(yǎng)老，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，除了要考慮老年人的居住條件需求外，還要著重考慮向老年人提供什么樣的養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)項(xiàng)目，這是養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目與傳統(tǒng)商品住宅項(xiàng)目的不同之處，在這類房產(chǎn)設(shè)計(jì)過程中，就將其定義為是一個為老年人提供生活、醫(yī)療、精神全方位照顧的一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

（二）高端住宅產(chǎn)品項(xiàng)目

養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目主要定位是高端住宅，更加注重舒適、精致、溫馨、功能齊全等方面，除了要考慮基本的基礎(chǔ)設(shè)施之外，還應(yīng)該考慮引入國家關(guān)于養(yǎng)老養(yǎng)生概念以及養(yǎng)老養(yǎng)生運(yùn)營服務(wù)的概念，實(shí)現(xiàn)前瞻性發(fā)展，類型主要包括養(yǎng)老養(yǎng)生別墅、養(yǎng)老養(yǎng)生公寓、高端奢華的平層公館以及精致的小高層別墅等。

（三）高端綜合體產(chǎn)品項(xiàng)目

在整個養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，主要的特點(diǎn)是圍繞老年人的需求提供全面性、綜合性的養(yǎng)老養(yǎng)生住宅，打破傳統(tǒng)住宅的單一功能，實(shí)現(xiàn)生活、療養(yǎng)、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)等為一體的大型社會綜合服務(wù)社區(qū)，達(dá)到一個綜合效果。

四、基于養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)商業(yè)模式分析

（一）結(jié)合旅游，構(gòu)建“養(yǎng)生+地產(chǎn)，喉式

旅游形式的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)是在不同的旅游活動中實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老養(yǎng)生的目的，這種產(chǎn)業(yè)以旅游景區(qū)為依托，將地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)三者的完美融合和靈活運(yùn)用。這一過程中重點(diǎn)是一地產(chǎn)行業(yè)和旅游行業(yè)為依托提供好養(yǎng)老服務(wù)。

在這類養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)種主要有以下幾個特點(diǎn)：首先是一旅游資源或旅游景區(qū)為依托，其次是環(huán)境適宜老年人養(yǎng)老養(yǎng)生，在這能滿足老年人的旅游需求，提供比較全面專業(yè)的旅游服務(wù)，設(shè)置功能眾多，結(jié)合適當(dāng)?shù)穆糜萎a(chǎn)品，激發(fā)老年人進(jìn)行旅游度假等活動的興趣，從而推動養(yǎng)老養(yǎng)生及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

在旅游養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目中存在高風(fēng)險(xiǎn)、高成本，這是因?yàn)樵谖覈械漠a(chǎn)業(yè)受政府政策影響因素較大，在這個過程中一方面要處理好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)三者在土地稅收等方面錯綜復(fù)雜的關(guān)系;一方面要緊跟政府出臺的政策，法律法規(guī)等，培養(yǎng)前瞻性的眼光，專注發(fā)展機(jī)遇;同時還要結(jié)合宏觀社會發(fā)展情況，進(jìn)行全面細(xì)致的市場調(diào)查，注意市場需求的變動情況，進(jìn)行市場細(xì)分，確定消費(fèi)者群體，減少進(jìn)入養(yǎng)老養(yǎng)生市場行業(yè)所帶來的風(fēng)險(xiǎn);另一方面，要建立健全養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)管理體系，運(yùn)用先進(jìn)的行業(yè)管理理念和行業(yè)運(yùn)營知識，提高養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)的效率，引進(jìn)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，健全完善人才機(jī)制。

（二）結(jié)合醫(yī)療，構(gòu)建“養(yǎng)生+地產(chǎn)”模式

在對老年人的養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開發(fā)時，除了要關(guān)注和老年人的心理健康之外，對于老年人身體的健康管理也是至關(guān)重要的。健康管理在我們整個生活過程中會一直存在，只是老年人正處于一個身體機(jī)能退化、免疫力下降的階段，因此對于老年人的身體健康管理尤為重要。健康管理是一個長期的過程，在這一過程中只有堅(jiān)持、重復(fù)，才能達(dá)到健康管理的預(yù)防效果，建立以治療和康復(fù)為主，娛樂觀光為輔，與醫(yī)療有機(jī)結(jié)合的慢性病和老年性疾病的康復(fù)治療體系治療。物理療法主要強(qiáng)調(diào)自我恢復(fù)，避免因手術(shù)和藥物引起的副作用，通過放松整個身心，達(dá)到調(diào)節(jié)生理功能，達(dá)到修身養(yǎng)性的目的。針對不同老年人的健康狀況，形成完整的養(yǎng)老養(yǎng)生鏈條，從一周到一個月的康復(fù)和恢復(fù)，并配備一名專門的康復(fù)教練，可以組織所有者按計(jì)劃完成各種活動，例如：運(yùn)動山峰攀爬一物理療法一養(yǎng)生講座一體育和休閑活動-休息活動一身體檢查。

（三）構(gòu)建“醫(yī)護(hù)養(yǎng)休”一體化綜合體模式

一些大型新建社區(qū)用前瞻性的方式建立了具有“醫(yī)療、護(hù)理、休息”四合一體系的新型養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)，從而每個居民一入住社區(qū)就會獲得養(yǎng)老保障。政府對于新型城區(qū)的規(guī)劃，一方面要考慮減少浪費(fèi)資源和重復(fù)建設(shè)，另一方面在考慮功能布局方面，要在所建設(shè)的醫(yī)院中打造專門的老年護(hù)理結(jié)構(gòu)，建立起于大型醫(yī)院的醫(yī)療資源的聯(lián)系，尋求醫(yī)療資源共享。否則，若空間不足，從而難以在舊城區(qū)和新社區(qū)中建立有效的養(yǎng)老元素。將自然環(huán)境、人文環(huán)境以及醫(yī)、護(hù)、養(yǎng)、休有機(jī)地融合在一起，發(fā)揮自身和周邊的協(xié)同效應(yīng)，是老年人在自然中養(yǎng)生養(yǎng)老，同時又能擁有較好的社會生活便利條件?！搬t(yī)療、保健、休息”的綜合養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)涵蓋了各種養(yǎng)老形式，投資較高，對社會影響很大。因此，在構(gòu)建“醫(yī)療、保健、休息”的一體化老年保健房地產(chǎn)開發(fā)模型之前，有必要研究其最佳投資和開發(fā)規(guī)模，通過前期最少的投入獲得最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

五、結(jié)語

目前我國養(yǎng)老形勢嚴(yán)峻，如何找到一種適合我國國慶的養(yǎng)老模式，對構(gòu)建和諧社會，促進(jìn)社會的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。我國養(yǎng)老養(yǎng)生地插目前處于比較尷尬的境地，如養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)投入較大，開發(fā)商過度注重老年人能否購置物業(yè)等，從而導(dǎo)致我國養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展緩慢。

基于產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)運(yùn)營模式是一種全新的運(yùn)營模式，輕資產(chǎn)重服務(wù)，能夠正確對市場進(jìn)行定位，而且能夠通過養(yǎng)老服務(wù)來獲取更大的利潤，不僅能夠滿足老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療需求，還能夠滿足自身盈利。總之，我國養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)運(yùn)營模式發(fā)展還比較緩慢，現(xiàn)在的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠蠻準(zhǔn)市場需求，仍然需要我們不斷去探索。

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