論房屋開發(fā)建設(shè)管理過程中的成本管控

金錫坤

摘 要：近年來隨著地方經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的，及城鎮(zhèn)化建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，使得房屋開發(fā)建設(shè)數(shù)量及規(guī)模也呈現(xiàn)穩(wěn)步提高的發(fā)展趨勢。在此背景下，如何確保工程項目的經(jīng)濟(jì)效益，在項目開發(fā)管理過程中的成本控制是至關(guān)重要。本文圍繞工程建設(shè)項目管理過程中的成本控制展開分析，具體分析了成本控制問題及實踐優(yōu)化策略，旨在優(yōu)化成本控制工作，為項目開發(fā)取得較高的經(jīng)濟(jì)效益奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程;項目管理;成本管控

建設(shè)工程項目管理制度日漸完善，直接為建設(shè)行業(yè)的發(fā)展提供了制度支持。但是隨房屋開發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，投資規(guī)模也進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)的競爭使得企業(yè)的持續(xù)發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)是否有完整的成本管控體系，在項目建設(shè)管理過程中，如何進(jìn)行成本管控，及成本主控人員綜合業(yè)務(wù)能力是否標(biāo)等，將直接影響項目的經(jīng)濟(jì)利益。

1建設(shè)工程項目管理過程中成本控制問題分析

關(guān)于成本控制中不利因素的具體問題，總結(jié)包括以下幾點：

有些房屋開發(fā)企業(yè)雖然已經(jīng)非常重視起建設(shè)工程項目管理過程中的成本控制，并在項目實施中進(jìn)行成本管控。 但項目管理缺乏先進(jìn)的理念和豐富的實踐經(jīng)驗，未能形成相對完善的成本控制理論體系，在成本控制過程中仍然存在一些現(xiàn)實問題，繼而不利于成本控制工作的管控，最終不利于成本控制工作應(yīng)有作用的發(fā)揮。

在建設(shè)項目實施籌備階段，未能對建設(shè)工程進(jìn)行專業(yè)且合理的成本預(yù)算工作，使得后續(xù)成本控制工作缺乏依據(jù)和目標(biāo);

（1）建設(shè)工程項目合同簽訂過程中不嚴(yán)謹(jǐn)，結(jié)算方式和材料的采購及價格調(diào)整的不明確造成事后施工單位的索賠 及甲供材料的給出的資金預(yù)算缺乏材料采購環(huán)節(jié)往往會出現(xiàn)浪費問題，如建材采購未按照實際需求進(jìn)行，出現(xiàn)了資金浪費問題。

（2）企業(yè)沒有相應(yīng)人才培養(yǎng)和制度，從而導(dǎo)致成本控制方面的管理人才缺乏，成本主控人員專業(yè)能力不強(qiáng)，進(jìn)而導(dǎo)致工程項目成本控制中，無法達(dá)到預(yù)定成本管控效果，最終使得建設(shè)項目在竣工核算成本時，發(fā)現(xiàn)存在諸多缺陷和短板，既不利于企業(yè)從建設(shè)工程項目實施中獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又不利于企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

2建設(shè)工程項目管理過程中的成本控制工作的強(qiáng)化措施分析

那么如何從成本管控中找利潤呢

2.1完善成本控制制度

建設(shè)工程項目成本控制機(jī)制的實施，應(yīng)結(jié)合建設(shè)工程項目實際情況，建立科學(xué)的、完善的、切實可行的成本管控制度，用制度管人、管事 。

加強(qiáng)成本“三控”

事前控制：

一個項目在拿地時，必須事前了解項目所在地周邊的交通配套設(shè)施情況，及周邊競品樓盤的價格。并根據(jù)自身企業(yè)對擬定項目的開發(fā)計劃，制定詳細(xì)的總體經(jīng)營計劃（拿地版），尤其對總體投資成本，房屋銷售價格，項目預(yù)計收益做詳細(xì)的論證。預(yù)防放“衛(wèi)星”盲目過高預(yù)估收益。

在土地競拍成功后，根據(jù)樓盤所在地區(qū)的各種大配套設(shè)施情況，及潛在客戶可能的需求結(jié)合自身樓盤的競爭優(yōu)勢，有營銷部門對產(chǎn)品進(jìn)行合理定位。

對施工圖設(shè)計單位合同簽訂經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)提供成熟的設(shè)計參數(shù)作為設(shè)計限值。有條件的話可交由第三方審計單位進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化（這點很有必要，往往能節(jié)約很多成本）

施工圖紙出來，在工程圖紙送交建設(shè)行政主管部門審圖前應(yīng)有設(shè)計部牽頭，匯同其他職能部門圖紙進(jìn)行預(yù)審，避免無效成本的發(fā)生。

根據(jù)經(jīng)驗施工圖紙在報送規(guī)劃審批時，可提前對“小區(qū)用電電”的方案設(shè)計可委托專業(yè)人員與電力部門提前溝通，以免后期供電設(shè)計方案出來后，用電設(shè)備排布不合理，要增容電站（開關(guān)站），造成后期建設(shè)工程的增加。

待施工圖審圖完成后，可聘請第三方專業(yè)造價咨詢單位編制施工圖預(yù)算。由成本部編制詳細(xì)的合約規(guī)劃，根據(jù)合約規(guī)劃，修正總體投資成本，并完成定案稿總體經(jīng)營計劃（施工圖版）作為工程建設(shè)工程中成本控制的重要依據(jù)。

在施工合同簽訂過程中，尤其是總包合同，合同條款力求

事中控制：

應(yīng)根據(jù)項目總體經(jīng)營計劃進(jìn)行科學(xué)合理的資金總預(yù)算，由于項目建設(shè)實施的各個環(huán)節(jié)中都有成本列支，根據(jù)各個環(huán)節(jié)的資金使用情況編制年度資金預(yù)算，并建立完善的工程款支付制度，及合理的資金計劃安排，不占用資金（資金閑置）造成財務(wù)費用的增加

嚴(yán)格按照總體經(jīng)營計劃中目標(biāo)進(jìn)行成本管控，有嚴(yán)格的項目施工、設(shè)備、材料招采制度。做到貨比三家，且要保證書面材料的真實性和完整性為竣工結(jié)算提供依據(jù)，確保每一項招采成本都不超目標(biāo)成本。

在施工管理里中嚴(yán)格控制簽證的發(fā)生，在必要的簽證中尤其是基礎(chǔ)施工過程中的不堪預(yù)見的費用（往往產(chǎn)生的費用較大），必須進(jìn)行三復(fù)核，即工程監(jiān)理、工程部、成本部，逐一復(fù)核，并留下影像資料。避免弄虛作假。

不隨意變更施工圖紙。

對營銷費用，進(jìn)行把控，費銷比嚴(yán)格控制在3%以內(nèi)

加強(qiáng)甲供材料利用管控

在項目建設(shè)過程中，或多或少會有些甲供材料，對于甲供材料的使用，甲供材料，送交施工現(xiàn)場后，甲乙雙方都應(yīng)對材料設(shè)備的質(zhì)量數(shù)量雙方都應(yīng)及時簽字認(rèn)可，這不僅影響最終的工程質(zhì)量，還直接影響的成本控制效果。

對于甲供材料的使用的制定相關(guān)的獎懲措施，如果材料節(jié)約，可對施工方一定的獎勵。這樣對成本控制效果有一定的好處。

另外可請第三方建立成本管理平臺，方便成本管控，

事后控制：

一個項目開發(fā)完成之后，接下來重要任務(wù)就是進(jìn)行項目工程竣工結(jié)算，并完成土增稅的清算。

項目竣工結(jié)算時，首先項目成本主控人員對涉及的甲供材料，做好匯統(tǒng)計工作，針對超過定額損耗以外部分，應(yīng)在竣工結(jié)算時從施工方的結(jié)算金額中予以扣除。

3結(jié)語

通過本文分析可知，在建設(shè)工程項目管理中，成本控制是關(guān)鍵核心，其直接影響項目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，企業(yè)在實踐中應(yīng)對成本管理的重要性形成一個正確的認(rèn)知，并立足于成本控制現(xiàn)狀來探尋有效控制措施，不斷提升建設(shè)工程項目的成本控制，從科學(xué)的成本管控中挖掘項目利潤，最終有利于建設(shè)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

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