合肥市城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的研究

甄曉蔚，鐘婕

（合肥高新建設(shè)投資集團(tuán)公司，合肥230088）

1 合肥市城區(qū)概況

隨著合肥市“1331”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，基于“大湖名城、創(chuàng)新高地”這一定位，未來(lái)“大合肥”的發(fā)展目標(biāo)被歸結(jié)為——泛長(zhǎng)三角西翼中心城市；具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地；具有國(guó)際影響力的創(chuàng)新智慧城市；國(guó)際知名的大湖生態(tài)宜居城市和休閑旅游目的地。

2 合肥市城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新的原則和方法

2.1 合肥市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新的原則

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，劃分土地級(jí)別或不同均質(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。

根據(jù)GB/T 18508—2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，結(jié)合合肥市城區(qū)自身情況，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新中應(yīng)遵循以下基本原則：預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、報(bào)酬遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則、變動(dòng)原則。

2.2 合肥市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新的方法

在全面收集市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新的房地出租、出售資料、商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的商品房造價(jià)、售價(jià)、商品房開(kāi)發(fā)、征地拆遷所繳納的各種規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)等資料、征地、土地使用權(quán)出讓情況以及房屋重置價(jià)、物價(jià)指數(shù)等資料的基礎(chǔ)上，以土地定級(jí)成果為基礎(chǔ)，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)和方法，建立市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新信息系統(tǒng)；根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)；采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)學(xué)分布做出判定，采用土地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)整理數(shù)據(jù)和樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別指數(shù)和定級(jí)大內(nèi)總分值模型方法測(cè)算出各土地級(jí)別平均地價(jià)，最終綜合確定各土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

3 合肥市城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新成果

合肥市國(guó)土資源局于2016年8月19日發(fā)布了《關(guān)于公布執(zhí)行新一輪合肥市城區(qū)土地定級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》，通知說(shuō)明，合肥市人民政府批準(zhǔn)公布新一輪合肥市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果，并定于2016年9月1日起執(zhí)行。

本次合肥市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍面積為754.97km2，其中生態(tài)保護(hù)地面積為68.02km2，水域面積為25.11km2，扣除上述2項(xiàng)面積，土地定級(jí)面積為661.84km2。

本次合肥市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定的具體條件為：評(píng)估基準(zhǔn)日2015年1月1日；土地使用年期按法定最高出讓年限設(shè)定，即商服用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年；商服用地、住宅用地級(jí)別土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定從“七通一平”到“五通一平”不等，工業(yè)用地各級(jí)別土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定“五通一平”；商服用地、住宅用地級(jí)別平均容積率為2～3不等（見(jiàn)表1），工業(yè)用地平均容積率為1～1.2不等。

表1合肥市城區(qū)商服用地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)成果量算表

4 合肥市城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的對(duì)比與分析

4.1 新土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)特征分析

新土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)具有以下特征：

1）對(duì)土地質(zhì)量的反映更全面。本次土地定級(jí)形成了綜合級(jí)別與分用途土地級(jí)別相結(jié)合的土地級(jí)別體系，且范圍涵蓋了建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)，這樣除對(duì)市區(qū)土地的綜合質(zhì)量整體進(jìn)行評(píng)價(jià)外，又針對(duì)不同用途的實(shí)際情況，按不同用地類(lèi)型對(duì)土地質(zhì)量的要求進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)市區(qū)土地質(zhì)量差異的反映更為全面。

2）針對(duì)性強(qiáng)。在分用途土地定級(jí)中，針對(duì)不同用途的土地在定級(jí)時(shí)選擇不同的因素，使劃定的土地級(jí)別更能反映土地質(zhì)量地域差異的實(shí)際，使成果更為實(shí)用。

3）基準(zhǔn)地價(jià)更切合實(shí)際。本次基準(zhǔn)地價(jià)是在土地分用途定級(jí)的基礎(chǔ)上，利用土地市場(chǎng)交易資料，采用多種評(píng)估方法，市級(jí)各相關(guān)單位多輪論證確定的，與上次基準(zhǔn)地價(jià)相比，更能反映合肥市地價(jià)空間變化規(guī)律[1]。

4.2 新、舊土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果對(duì)比分析

4.2.1 新、舊土地定級(jí)級(jí)別對(duì)比

合肥市城區(qū)2006年土地定級(jí)范圍為329.1km2，2015年土地定級(jí)范圍為661.84km2，面積增加了101.11%。新增加的區(qū)域主要為濱湖新區(qū)、包河產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)大蜀山以西、新站高新區(qū)、三十頭鎮(zhèn)、南崗鎮(zhèn)。因以上區(qū)域的道路、基礎(chǔ)設(shè)施等不斷完善，土地價(jià)值不斷顯現(xiàn)，工業(yè)、住宅、商業(yè)用地交易量日益增加，故被列入本次定級(jí)范圍。

4.2.2 新、舊土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果對(duì)比分析

由于新、舊基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估區(qū)域和開(kāi)發(fā)水平均不一致，因此，比較中只能看出新、舊基準(zhǔn)地價(jià)水平的變化趨勢(shì)。由于2次商業(yè)、住宅基準(zhǔn)地價(jià)各級(jí)別容積率設(shè)定不一致，故需將各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)折算成樓面地價(jià)進(jìn)行漲幅比較。

由表1可以看出，經(jīng)過(guò)9年時(shí)間，受?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策影響，合肥市土地市場(chǎng)在保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有大幅上升。與上輪價(jià)格相比，商住各類(lèi)型用地價(jià)格均為上漲狀態(tài)，其中以住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)最為顯著，住宅用地平均增幅為三類(lèi)用地中最大，住宅一級(jí)地地價(jià)漲幅為334.54%，平均漲幅37.17%，造成這種現(xiàn)象的主要原因是由于新舊基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間間隔較長(zhǎng)，而間隔的這幾年合肥市主城區(qū)的存量土地逐步減少，同時(shí)隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市邊緣地區(qū)的土地質(zhì)量得到很大幅度的提升等一系列原因?qū)е铝俗≌玫氐貎r(jià)的上漲；商服用地同樣以一級(jí)地為例，地價(jià)漲幅為43.59%，平均漲幅4.84%，各級(jí)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)水平變化不大較為平穩(wěn)；合肥市各級(jí)別工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)漲幅較小，符合地方工業(yè)用地招拍掛價(jià)格水平。

4.2.3 合肥市與其他省會(huì)城市基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格對(duì)比

通過(guò)調(diào)查，獲得了與合肥市相近的省會(huì)城市鄭州市、南昌市、武漢市、長(zhǎng)沙市的基準(zhǔn)地價(jià)。其中，南昌市與長(zhǎng)沙市的基準(zhǔn)地價(jià)期日為2010年1月1日，武漢市基準(zhǔn)地價(jià)期日為2010年12月31日，鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)期日為2013年1月1日，與合肥市基準(zhǔn)地價(jià)期日2015年1月1日不同，須將其價(jià)格修正至2015年1月1日。

根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)檢測(cè)網(wǎng)公布的以上省會(huì)城市2010年、2011年、2012年、2013年、2014年地價(jià)增長(zhǎng)率，對(duì)以上城市的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。例如，南昌市基準(zhǔn)地價(jià)期日2010年1月1日，基準(zhǔn)地價(jià)期日修正到2015年1月1日，需通過(guò)2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年6年的地價(jià)增長(zhǎng)率來(lái)計(jì)算：基準(zhǔn)地價(jià)修正后價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×（1+2009年增長(zhǎng)率）×（1+2010年增長(zhǎng)率）×（1+2011年增長(zhǎng)率）×（1+2012年增長(zhǎng)率）×（1+2013年增長(zhǎng)率）×（1+2014年增長(zhǎng)率）。

通過(guò)對(duì)比分析合肥市與其他省會(huì)的基準(zhǔn)地價(jià)，不考慮開(kāi)發(fā)程度、級(jí)別面積的因素，以一級(jí)地為例，商服最高位武漢市2 122萬(wàn)元/畝，最低為鄭州市684萬(wàn)元/畝，合肥市為948萬(wàn)元/畝，列第二位；住宅最高位武漢市1 127萬(wàn)元/畝，最低為南昌市415萬(wàn)元/畝，合肥市為780萬(wàn)元/畝，列第二位；不考慮工業(yè)控制區(qū)，因合肥市只劃分了一個(gè)級(jí)別，統(tǒng)一地價(jià)為25.6萬(wàn)元/畝，鄭州、南昌、武漢、長(zhǎng)沙市級(jí)別劃分較細(xì)，合肥市工業(yè)級(jí)別價(jià)格較低。除去級(jí)別面積的影響，合肥市此次基準(zhǔn)地價(jià)在一定程度上反映了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平和地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮狀況。

4.2.4 合肥市與其他城市基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格對(duì)比

調(diào)查安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的蚌埠市、蕪湖市、淮北市、淮南市的基準(zhǔn)地價(jià)后，通過(guò)數(shù)據(jù)比較，不考慮級(jí)別面積的因素，以一級(jí)地為例，商服用地最高為合肥市948萬(wàn)元/畝，最低為淮南市277萬(wàn)元/畝；住宅最高為合肥市780萬(wàn)元/畝，最低為淮南市133萬(wàn)元/畝；不考慮工業(yè)控制區(qū)，因合肥只劃分了一個(gè)級(jí)別，統(tǒng)一地價(jià)為25.6萬(wàn)元/畝，蕪湖、蚌埠、淮南、淮北市級(jí)別劃分較細(xì)，蕪湖、淮北、蚌埠市一級(jí)高于合肥市工業(yè)一級(jí)價(jià)格，其余低于25.6萬(wàn)元/畝，整體工業(yè)地價(jià)水平合肥最高。隨著城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，合肥的地價(jià)水平會(huì)遠(yuǎn)高出其他地級(jí)市。

5 城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果應(yīng)用

5.1 成果應(yīng)用范圍

成果適用：宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)、指導(dǎo)地產(chǎn)交易；運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿管理土地；合理確定土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；為顯化企業(yè)土地資產(chǎn)提供依據(jù)；為高效合理地分配土地資產(chǎn)、不斷優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)提供參考；促使土地資產(chǎn)管理的完善；利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估確定宗地地價(jià)；為出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。

5.2 成果應(yīng)用建議

為更有效地利用本次成果，強(qiáng)化國(guó)有土地資產(chǎn)管理、調(diào)控市場(chǎng)，建議如下：優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，合理配置土地資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮土地的利用效益；完善地籍檔案，加快地籍調(diào)查，完成土地定級(jí)成果分宗整理工作；及時(shí)更新土地定級(jí)成果應(yīng)先進(jìn)行分類(lèi)定級(jí)土地級(jí)別的更新，然后進(jìn)行綜合定級(jí)土地級(jí)別的更新；在地域上，應(yīng)先進(jìn)行局部更新，然后進(jìn)行全部更新；在周期上分類(lèi)定級(jí)土地級(jí)別更新的周期應(yīng)比綜合定級(jí)土地級(jí)別更新的周期短，局部更新的周期應(yīng)比全部更新的周期短，對(duì)土地區(qū)位反映敏感的用地類(lèi)型的土地級(jí)別更新周期應(yīng)比對(duì)土地區(qū)位反映不夠敏感的用地類(lèi)型的土地級(jí)別更新的周期短。

6 結(jié)語(yǔ)

本次研究旨在通過(guò)理論研究與大量數(shù)據(jù)對(duì)比分析，探索合肥市城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果在土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控、土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化、土地資產(chǎn)交易及管理等現(xiàn)實(shí)中的應(yīng)用。同時(shí)，對(duì)于此次土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中不完善的方面提出建議，為今后成果更新提供參考，讓土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果更好地應(yīng)用于實(shí)踐。