二手房?jī)r(jià)率先調(diào)整

甄愛軍

持續(xù)上漲的二手房?jī)r(jià)在今年2月份中斷了上漲勢(shì)頭，鑒于疫情對(duì)樓市的影響可能在短期內(nèi)難以消退，因此二手房?jī)r(jià)漲幅在短期內(nèi)很難“轉(zhuǎn)正”。市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的變化，給了購(gòu)房者撿漏機(jī)會(huì)，可主動(dòng)把握。

二手房?jī)r(jià)率先調(diào)整

連續(xù)上漲了58個(gè)月的二手房?jī)r(jià)，在今年2月份出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”。數(shù)據(jù)顯示，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。就此，連續(xù)58個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)在今年2月份被中斷。

就整體情況來看，二手住宅價(jià)格上漲的城市有?14?個(gè)，持平的城市有29個(gè)，下跌的城市有27個(gè)。相比1月，2月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量減少19城，房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量增加24城，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量減少5城。

就不同類型城市來看，一線城市雖然整體仍然保持上升態(tài)勢(shì)，但漲幅已經(jīng)回落。數(shù)據(jù)表明，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，一線城市內(nèi)部各城市的二手房?jī)r(jià)走勢(shì)也已出現(xiàn)了分化。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。

此外，31個(gè)二線城市2月二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同，武漢、石家莊和呼和浩特等12個(gè)城市無成交，價(jià)格視為沒有變動(dòng)（環(huán)比指數(shù)為100）。

三線城市二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，2月份，35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降?0.1%，其中南充、瀘州、煙臺(tái)和遵義等?4?個(gè)城市跌幅較大，環(huán)比跌幅在0.7%以上;包頭、錦州和揚(yáng)州等12個(gè)城市無成交。

專家表示，此類變化意味著市場(chǎng)已現(xiàn)降溫跡象。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在連續(xù)58個(gè)月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為正的情況下，此次首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)負(fù)的現(xiàn)象，充分說明市場(chǎng)已處在降溫過程中，房東在不斷調(diào)整定價(jià)策略，以應(yīng)對(duì)新冠肺炎所帶來的沖擊。

二手房?jī)r(jià)回落表明市場(chǎng)信心下滑。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英表示，2月份整體來看，各等級(jí)城市二手房市場(chǎng)受到疫情沖擊明顯，市場(chǎng)信心下滑，帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格回落。

成交狀況暫未改善

3月份上半個(gè)月（1日至15日，以下同），二手房市場(chǎng)成交狀況仍不理想，同比下滑達(dá)4成。

根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的?13?個(gè)城市二手房市場(chǎng)成交情況結(jié)果顯示，3?月份上半個(gè)月二手房共成交?20448?套，較2019年同時(shí)期下降42.5%。

具體到各個(gè)城市來看，除深圳和南京外，其他城市同比均有所下降。這主要是因?yàn)?13?城中，深圳和南京在?2019年3月二手房市場(chǎng)未出現(xiàn)小陽春，成交量基數(shù)低。成都、北京、岳陽、揚(yáng)州、金華等城市調(diào)整幅度較大，同比下降幅度超過50%。

從歷史成交水平來看，3月上半月市場(chǎng)成交狀況仍然顯得有些低迷。通過觀察最近?3?年多時(shí)間的成交情況，除了2017年10月、2018年10月、2019年2月及今年2月的上半月之外，其余時(shí)間的成交量都要明顯高于今年3月上半月的水平。而上述時(shí)間段，不是國(guó)慶長(zhǎng)假就是春節(jié)長(zhǎng)假，成交低迷是常態(tài)。

即便是與疫情發(fā)生之前的2020年1月上半月相比，二手房市場(chǎng)成交表現(xiàn)也不佳，成交量下降四成。

就具體城市表現(xiàn)來看，除無錫外，其余?12?個(gè)城市二手房成交量均有所下降。無錫3月上半月成交量為1412套，較疫情前的1月增長(zhǎng)115.6%，數(shù)據(jù)存在一定異動(dòng)，可能是由于2月的部分成交量網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延至到了3月，而并非實(shí)際成交狀況出現(xiàn)明顯改善。

通過進(jìn)一步對(duì)比發(fā)現(xiàn)，成都、岳陽、杭州、金華、佛山等城市回落幅度最大，均超?50%。南京回落幅度較小，下降14.6%。

撿漏機(jī)會(huì)顯現(xiàn)

二手房市場(chǎng)將會(huì)逐漸恢復(fù)，但很難在短期內(nèi)得到明顯改善。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方分析指出，3月成交量仍受新冠疫情影響，部分城市二手房月初日網(wǎng)簽量仍為0。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，但近期日網(wǎng)簽量仍不及正常水平，疫情雖得到有效控制，二手房市場(chǎng)仍處于逐漸恢復(fù)的狀態(tài)中。

姚方分析指出，目前各城市絕大多數(shù)房產(chǎn)中介門店已恢復(fù)營(yíng)業(yè)，從需求端來看，預(yù)計(jì)因疫情而耽擱的購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放。此外，疫情對(duì)房?jī)r(jià)形成利空，不少賣家愿意調(diào)低價(jià)格以尋求交易機(jī)會(huì)，也將激發(fā)部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)及大戶型房源的置換需求。另外，政策面偏暖，有利于市場(chǎng)成交恢復(fù)。從地方政策來看，在疫情期間部分城市加碼人才購(gòu)房政策，如杭州、蘇州、青島等，這也有助于市場(chǎng)需求的提振。

不過，二手房市場(chǎng)完全恢復(fù)，尚需時(shí)日。姚方表示，在中央疫情期間仍多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的大環(huán)境下，綜合來看，二手房市場(chǎng)不宜過分樂觀，但恢復(fù)至疫情前正常水平可期。

而就房?jī)r(jià)來說，房?jī)r(jià)漲幅首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，可能在短時(shí)間內(nèi)難以“轉(zhuǎn)正”。有觀點(diǎn)認(rèn)為，2月二手房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比首次轉(zhuǎn)負(fù)，已處于“偏冷”區(qū)間。本輪房地產(chǎn)周期上漲時(shí)間長(zhǎng)、幅度大，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，疊加新型冠狀病毒疫情的影響，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月二手房?jī)r(jià)仍有下跌空間。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次二手房?jī)r(jià)漲幅由正轉(zhuǎn)負(fù)并非偶然，其實(shí)此前已經(jīng)出現(xiàn)賣家不斷調(diào)低掛牌價(jià)以尋求成交機(jī)會(huì)的現(xiàn)象，表明二手房市場(chǎng)逐步趨冷。

至于影響時(shí)間持續(xù)到何時(shí)？業(yè)內(nèi)人士表示，初步判斷要等到二季度，市場(chǎng)成交狀況才會(huì)達(dá)到正常水平。

而對(duì)于購(gòu)房者來說，則可以尋找撿漏機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)人士表示，在房?jī)r(jià)處于下行趨勢(shì)之時(shí)，買方占據(jù)主動(dòng)權(quán)。考慮到房產(chǎn)具有不動(dòng)產(chǎn)屬性，流動(dòng)性較差，因此在這個(gè)時(shí)期，少數(shù)急需資金的賣家為了盡快成交，往往會(huì)選擇大幅降價(jià)，這就給了購(gòu)房者撿漏機(jī)會(huì)。當(dāng)然，要實(shí)現(xiàn)撿漏，應(yīng)該主動(dòng)出擊，多了解和接觸市場(chǎng)。