探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制

楊維剛

摘要：成本控制對(duì)于任何行業(yè)來(lái)說(shuō)都是關(guān)乎發(fā)展及獲得經(jīng)濟(jì)效益的重要內(nèi)容，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段，良好的管理方式、有效地管理過(guò)程是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效果的重要工作。合理有效的成本控制方式能夠有效降低企業(yè)的資金投入，有利于最大限度地發(fā)揮出投入成本的價(jià)值，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)發(fā)展、保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段是進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵階段，對(duì)后期整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本投入影響極大，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段必須重視對(duì)成本控制的分析?；诖耍疚膶?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)中的成本控制策略進(jìn)行簡(jiǎn)單探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì);成本控制;策略

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段一般分為三個(gè)環(huán)節(jié)，即概念方案設(shè)計(jì)、總體設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，在這些環(huán)節(jié)中需要完成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體規(guī)劃及其具體開(kāi)展方案進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，包括施工所要投入的人力、財(cái)力、施工必需的器械材料等等都需要進(jìn)行確定，與整個(gè)項(xiàng)目的成本控制效果息息相關(guān)。其中最后一個(gè)施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是將圖紙轉(zhuǎn)化為實(shí)際施工的重要參考依據(jù)，做好圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，保障圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的精確度，是后期施工降低錯(cuò)誤率、保障施工質(zhì)量的關(guān)鍵，在前期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中做好成本控制也應(yīng)給予施工圖設(shè)計(jì)足夠的重視。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，成本控制理應(yīng)貫穿全過(guò)程，但開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)前期的成本控制是保障后期成本控制效果的關(guān)鍵，因此，加強(qiáng)對(duì)前期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段成本控制足夠的重視則至關(guān)重要。

1 做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段成本控制的重要性

首先，做好開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制有利于保障資金的合理利用，同時(shí)有效控制風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的依賴性非常高，做好開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的成本控制能夠有效降低企業(yè)資金方面面臨地風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，能夠以最低的成本投入達(dá)到最好的收益效果;其次，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全期成本控制打好基礎(chǔ)，成本的產(chǎn)生并不局限于前期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段，施工階段、后期維護(hù)階段都會(huì)產(chǎn)生成本，但開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制在很大程度上影響并決定著后期項(xiàng)目的施工成本投入量。前期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制既是對(duì)后期施工等階段成本產(chǎn)生及投入的預(yù)設(shè)，確保了成本投入的合理性，同時(shí)又是對(duì)成本控制方案的細(xì)化與完善，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行有效成本控制的重要保障。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制策略

2.1 合理選擇設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)工作

就目前而言，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段中方案的設(shè)計(jì)多以招標(biāo)設(shè)計(jì)為主，在招標(biāo)過(guò)程中過(guò)分重視設(shè)計(jì)效果，對(duì)成本控制的重視度稍顯薄弱。因此，要在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段做好成本控制應(yīng)在設(shè)計(jì)招標(biāo)環(huán)節(jié)中合理考慮成本投入，在招標(biāo)環(huán)節(jié)中，需要在關(guān)注設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，還應(yīng)重視設(shè)計(jì)方案的成本投入情況，將經(jīng)濟(jì)性作為評(píng)標(biāo)的重要參考依據(jù)之一，選擇最合理地設(shè)計(jì)單位參與設(shè)計(jì)工作。此外，在招標(biāo)過(guò)程中還應(yīng)選用多家競(jìng)投等更科學(xué)的方式進(jìn)行招標(biāo)，以此進(jìn)一步確保設(shè)計(jì)單位選擇的合理性。

2.2 給予設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量足夠的重視

如前文所言，前期施工圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)后期施工階段的成本控制影響極大，加強(qiáng)對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的重視是有效控制開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段及后期施工階段的策略。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更等問(wèn)題，嚴(yán)重影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程，加強(qiáng)對(duì)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的控制是杜絕此類問(wèn)題出現(xiàn)的關(guān)鍵。因此，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量的檢查，經(jīng)過(guò)多方專業(yè)人士的共同審查最終敲定圖紙，最大限度地保障圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量，有效降低設(shè)計(jì)變更等問(wèn)題對(duì)成本控制帶來(lái)的影響。在實(shí)際設(shè)計(jì)過(guò)程中，一方面要保障設(shè)計(jì)人員的專業(yè)性，另一方面需要做好圖紙的檢查工作，可以通過(guò)委托專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面專業(yè)的檢查，也可以集合內(nèi)部相關(guān)人員開(kāi)展討論會(huì)，集思廣益保障圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量，為成本控制效果提供幫助。

2.3 加強(qiáng)對(duì)施工設(shè)計(jì)的細(xì)化管理

在施工圖設(shè)計(jì)完成的基礎(chǔ)上，對(duì)其內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化管理，著重對(duì)施工方法進(jìn)行說(shuō)明，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化分為多個(gè)分支項(xiàng)目，更能清晰有效地完成對(duì)成本的控制。在這一過(guò)程中，需要根據(jù)每個(gè)分支項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)投入指標(biāo)進(jìn)行初步確定，同時(shí)對(duì)材料的采購(gòu)、人力成本等方面的成本投入加以預(yù)估，對(duì)產(chǎn)生的成本較高、在項(xiàng)目整體的成本控制中影響更大、更易出現(xiàn)浪費(fèi)等問(wèn)題的項(xiàng)目（如：土方挖運(yùn)、鋼筋混凝土等施工材料的采購(gòu)數(shù)量等），給予更高的重視并適當(dāng)加大成本控制力度，結(jié)合可行性分析報(bào)告中的成本估算對(duì)各項(xiàng)目的投資進(jìn)行管控，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋修改，做到嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)，確保成本控制效果的最優(yōu)化。

2.4 加強(qiáng)對(duì)限額設(shè)計(jì)的運(yùn)用

在當(dāng)前使用的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)方式基礎(chǔ)上加強(qiáng)對(duì)限額設(shè)計(jì)的運(yùn)用，按照規(guī)定比例進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)，并制定對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的改善。針對(duì)超過(guò)設(shè)計(jì)限額規(guī)定范圍的給予適當(dāng)懲罰，相反，則應(yīng)給予有效獎(jiǎng)勵(lì)，以此達(dá)到提高相關(guān)工作人員積極性、責(zé)任感等目的，提高設(shè)計(jì)效果，保障成本控制水平。此外，還應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任體系明確預(yù)算定額，市場(chǎng)價(jià)格等內(nèi)容，保障擴(kuò)初設(shè)計(jì)、總設(shè)計(jì)的效果。

3 結(jié)語(yǔ)

開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制效果直接關(guān)系著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制質(zhì)量，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、健康持續(xù)發(fā)展具有重要影響作用。近年來(lái)，相關(guān)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制，通過(guò)有效的成本控制措施，顯著改善了企業(yè)在成本控制上的問(wèn)題，極大地促進(jìn)了企業(yè)管理水平、經(jīng)濟(jì)水平及綜合發(fā)展水平的提升。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，相關(guān)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識(shí)到成本控制尤其是開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制的重要性，以全局觀看待并開(kāi)展成本控制工作，合理選擇設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，提高對(duì)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的重視，采取有效措施有效控制成本，保障企業(yè)利益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

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