我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題及解決措施研究

董培湖

摘要：此文簡(jiǎn)單闡述了目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的主要原則，詳細(xì)分析了需求角度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中具有的問題，并提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠給未來的相關(guān)研究提供參考。

關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)管理;問題;解決措施;研究

隨著中國經(jīng)濟(jì)的騰飛，房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來的經(jīng)濟(jì)問題也越來越嚴(yán)重，這些問題不僅影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也給中國的金融市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、裝潢市場(chǎng)甚至給國民的生活帶來了不利的影響。

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀

近幾年，我國政府先后出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)管理法律法規(guī)來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)營狀況看，未能取得理想的政策調(diào)控效果。當(dāng)前政府用于調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策主要有限購和限售，即限制購買對(duì)象、數(shù)量與限制首付數(shù)與備案價(jià)格。受限于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡以及購房需求上升，限購與限售的政策在一二線城市能夠取得一定的調(diào)控效果，但是在三四線及以下城市未能取得理想的調(diào)控效果。雖然限購政策的出臺(tái)可抬高購房門檻，抑制炒房投資，但也在一定程度上增加了真正有剛性住房需求的人的購房難度，一旦調(diào)控政策遇外部因素而稍有放松，房價(jià)將會(huì)再次回升，該方式無法從根源上解決房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題。樓市供需關(guān)系處于不平衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)的原因，與土地供需關(guān)系不平衡、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及國家政策均有密切聯(lián)系，土地未能在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)均衡發(fā)展中起到作用，直接引發(fā)樓市供需不平衡發(fā)展，對(duì)房價(jià)上漲有間接推動(dòng)作用。建設(shè)用地資源緊張問題在一二線城市尤為突出，土地出讓金額屢創(chuàng)新高，周邊房價(jià)也大幅上漲。供給過剩問題在三四線城市中較為突出，三四線及以下城市地方政府以賣地為收入，缺乏長期供地計(jì)劃，盲目開發(fā)土地造成商品房庫存壓力大[1]。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的基本原則

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較為重要的支撐作用，其保持良性發(fā)展勢(shì)頭直接影響我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，故需遵循一定的原則保障房地產(chǎn)行業(yè)處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理首先必須遵守土地使用權(quán)、土地所有權(quán)以及土地經(jīng)營權(quán)相分離的規(guī)則。國家在持有土地所有權(quán)基礎(chǔ)上，有權(quán)使用土地并獲取收益，國家代表人民群眾持有土地所有權(quán)。只有在國家持有土地所有權(quán)的情況下，才能夠避免不合法倒賣土地行為，同時(shí)還可貫徹落實(shí)土地利用規(guī)劃并控制建筑量。其次必須堅(jiān)持結(jié)合房屋所有權(quán)與土地利用權(quán)的原則。根據(jù)法律規(guī)定，房屋屬于土地上承載物，轉(zhuǎn)賣土地使用權(quán)或是房屋所有權(quán)，單獨(dú)進(jìn)行屬于違法行為，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)必須一同轉(zhuǎn)賣，必須遵守房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)結(jié)合的原則來進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理[2]。

3 需求角度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

3.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不健全

近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過快，發(fā)展過程中的遺留問題未能得到有效解決，在一定程度上遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)為：房價(jià)逐漸走高，專業(yè)房地產(chǎn)人士與企業(yè)窺見行業(yè)商機(jī)，投資熱情空前高漲，資本大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地供應(yīng)短缺，導(dǎo)致業(yè)已建設(shè)完成的居民樓與建筑物價(jià)格持續(xù)增長，房地產(chǎn)企業(yè)收益頗豐，但是民眾的購房壓力增大，生活質(zhì)量將會(huì)降低，惡性循環(huán)將加劇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。

3.2 國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，土地供應(yīng)量普遍嚴(yán)重不足。土地在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)鏈中占據(jù)重要地位，土地價(jià)格水平的變換無法真實(shí)反映出土地的真實(shí)價(jià)格和滿足民眾購房需求。受國情影響，土地不能自由買賣，故而大多數(shù)地區(qū)的土地價(jià)格上漲速度非?？?。土地價(jià)格上漲帶動(dòng)房屋價(jià)格的上漲，民眾購買力無法承受高房價(jià)，最終影響民眾的生活質(zhì)量。民眾的購房需求長期得不到滿足，勢(shì)必會(huì)動(dòng)搖社會(huì)基礎(chǔ)，其造成的負(fù)面影響會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展[3]。

3.3 房地產(chǎn)管理機(jī)制不健全

我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于初期發(fā)展階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚未發(fā)展成熟，在此模式下，未能構(gòu)建合理全面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏良好的發(fā)展基礎(chǔ)。因缺乏管理機(jī)制，相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)無可靠的制度開展工作，企業(yè)內(nèi)部員工無法合理分配職位，員工無法有效利用自身才能為公司作貢獻(xiàn);缺乏科學(xué)的工作制度，無法明確劃分員工的工作責(zé)任，獎(jiǎng)懲制度無法有力推進(jìn)，員工的工作積極性將會(huì)大幅下降，工作效率會(huì)受到較大影響，企業(yè)的經(jīng)營成本上升，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)損失。

4 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的有效途徑

4.1 完善房地產(chǎn)投資政策

為進(jìn)一步保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，可借助政府力量加強(qiáng)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域管理力度，促使房地產(chǎn)企業(yè)深入分析自身以及行業(yè)發(fā)展存在的問題并主動(dòng)提出解決方案。政府需要積極借鑒國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)投資管理策略，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)投資政策進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，促使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營形式與投資方式，通過多輪實(shí)踐得出最適合行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的投資與經(jīng)營手段。政府可根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)際，將其作為依據(jù)為房地產(chǎn)企業(yè)指明發(fā)展方向，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為。政府需高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)整改經(jīng)營方式與規(guī)模后的效果，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資手段與當(dāng)前國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展目的保持一致[4]。

4.2 建立健全房地產(chǎn)管理機(jī)制

從整體上看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，但內(nèi)部市場(chǎng)管理混亂、無序的問題仍然存在，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。采取淺顯的處理方式無法從根本上規(guī)范市場(chǎng)管理，為此，必須建立一整套完善的管理機(jī)制，利用完善的管理制度導(dǎo)向作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)邁向正確的發(fā)展軌道：①根據(jù)政府劃分的區(qū)域開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，以明確劃分監(jiān)督管理責(zé)任;②對(duì)財(cái)務(wù)稅收制度進(jìn)行深入改革，既要充分發(fā)揮國家政策支持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用，又要利用國家稅收政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展;③政府需要收集當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際狀況相關(guān)數(shù)據(jù)，建立市場(chǎng)預(yù)警模型，密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)營與增長速度，把握房地產(chǎn)經(jīng)營與增長的規(guī)律，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的不正常動(dòng)向，并采取相應(yīng)措施[5]。

4.3 加快房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系建設(shè)步伐

推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須建設(shè)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)法制管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營手段以及行業(yè)發(fā)展方向作出明確規(guī)范與管理，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)與我國宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)保持一致：①根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及未來走向，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類控制，保障中低收入家庭能夠受益于國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策，購買房屋用于保障自身生活質(zhì)量;②深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，凡是牽涉房地產(chǎn)的問題必須合理解決，譬如爛尾樓問題，可組建工作小組進(jìn)行專門處理;③國家需要就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制定完善的法律法規(guī)，規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展[6]。

5 結(jié)語

綜上所述，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)得以蓬勃發(fā)展，儼然成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)為地方財(cái)政創(chuàng)收，同時(shí)還可促進(jìn)就業(yè)，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與穩(wěn)定作出較大貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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