基于價值工程的住宅精裝修成本控制對策

王紅梅

摘要：住宅精裝修的裝修工程量較大，裝修內(nèi)容復(fù)雜，易于出現(xiàn)成本超支。因此，要達到投入有限成本實現(xiàn)功能的最大化，就要加強成本控制。本研究采用價值分析，在確保項目預(yù)期功能實現(xiàn)的基礎(chǔ)上，通過設(shè)計方案的比選與優(yōu)化，提高項目精裝修成本的控制效率。

關(guān)鍵字：價值工程;裝修工程;成本控制

1 引言

順應(yīng)消費者對高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)為集中開發(fā)全套精裝修住宅。全套精裝修住宅的基本標準為：在交房前完成住宅功能區(qū)鋪裝，廚衛(wèi)空間完成全套功能設(shè)備安裝。根據(jù)設(shè)計標準不同，對配套的電氣設(shè)備、家具用具、裝飾物等有不同要求。精裝修住宅不要消費者再進行建筑實體裝修，只需要根據(jù)個體偏好選購家用電器、家具飾品、用品陳設(shè)等即可入住。與傳統(tǒng)商品住宅相比，全套精裝修住宅后期裝修工程量較大，裝修內(nèi)容復(fù)雜，易于出現(xiàn)成本超支。因此，要在投入有限的成本實現(xiàn)功能的最大化，就要加強成本控制。

價值工程理論又名價值分析，關(guān)注的核心變量為產(chǎn)品功能，在滿足產(chǎn)品功能的前提下追求壽命周期內(nèi)的成本最低。本研究就精裝修初步設(shè)計方案進行價值分析，發(fā)現(xiàn)設(shè)計功能與成本預(yù)算不匹配的部分，應(yīng)用價值工程方法探討功能改進與成本控制的優(yōu)化對策。

2 總體研究思路

應(yīng)用價值分析對住宅精裝修方案進行比較與優(yōu)化，對裝修成本進行精細控制。價值工程分析應(yīng)用思路分為以下幾步：第一步，基本信息收集，針對要分析的住宅精裝修方案資料進行收集，組建分析小組，明確住宅精裝修要實現(xiàn)的功能具體內(nèi)涵，功能如何通過實體實現(xiàn)，精裝修的細化成本控制目標等信息。第二步，功能及成本的細化過程，逐項細化功能與裝修實體的對應(yīng)，分析功能實現(xiàn)的程度與成本投入的關(guān)系;分解裝修成本，分別將功能與分解后的成本排序列表，作為方案比選的原始參照依據(jù)。第三，根據(jù)精裝修實踐經(jīng)驗，確定評價指標值和指標權(quán)重，評價指標值與精裝修各項功能實現(xiàn)的程度和成本價格相關(guān);權(quán)重涉及到該項功能對精裝修整體的影響程度，以及對應(yīng)成本價格占總成本的比例，或稱為對總成本升降的影響程度。第四，基本功能內(nèi)容不變的前提下，將每個方案中項目能夠?qū)崿F(xiàn)功能的程度與裝修成本進行比較;成本價格要價值分析時的市場行情為依據(jù)，體現(xiàn)價值分析的時效性;第五，基于比較結(jié)果，對原有精裝修方案進行調(diào)整，選取成本增加少功能提升大，以及功能不變成本降幅大項目進行優(yōu)化改進。

3 裝修方案的價值工程分析

3.1 住宅精裝修功能分析

住宅精裝修功能分析首先要明確精裝修功能，進而對功能進行定義和整理。精裝修住宅的基本功能包括：室內(nèi)美化、居住空間利用、功能性區(qū)域使用、設(shè)施結(jié)構(gòu)隱蔽、住宅使用性提升的五大基本功能。

為實現(xiàn)上述基本功能要在精裝修過程中投入相應(yīng)的成本。價值分析中成本的構(gòu)成是分析的另一個關(guān)鍵。以施工階段住房精裝修總成本為例，住宅精裝修工程造價構(gòu)成主要包括：裝修工程費、裝修工程其他費、設(shè)備及器具購置費、預(yù)備費、裝修期貸款利息。住宅精裝修成本核算在以具體方案比選為目的時，要將核實的總成本按照材料設(shè)備種類進行分解，與上述五大基本功能對應(yīng)的進一步細化為功能成本。

功能成本是進行成本與功能分析的基礎(chǔ)，實現(xiàn)功能離不開成本的投入。選擇按照住宅精裝修部位進行功能區(qū)域分類，針對每個功能區(qū)域再按照五大基本功能對應(yīng)的成本劃分具體功能成本。住宅精裝修功能區(qū)域劃分為：陽臺、玄關(guān)與餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、其他功能區(qū)。

3.2 精裝修方案比選

3.2.1 明確功能重要度

室內(nèi)美化、居住空間利用、功能性區(qū)域使用、設(shè)施結(jié)構(gòu)隱蔽、住宅使用性提升的五大基本功能重要性評價。在不同功能區(qū)域，基本功能的重要程度有所不同。例如，餐廳和廚房的功能性區(qū)域使用重要性明顯高于陽臺，而陽臺的室內(nèi)美化和居住空間利用功能明顯高于臥室和衛(wèi)生間。一般采用層及分析法與模糊綜合評價法定量分析得出功能重要度。

3.2.2 功能評分

首先對劃分精細裝修住宅的功能區(qū)域，每個功能區(qū)域進行定量分析得出功能重要度后進而進行功能區(qū)域的功能評分。功能區(qū)域功能實現(xiàn)度為區(qū)域功能重要度與功能價值等級的乘積。以精裝修方案的總功能實現(xiàn)度為最終得分，總功能實現(xiàn)度為每個功能區(qū)域功能實現(xiàn)度的累加?？偣δ軐崿F(xiàn)度分為六個等級，分別為：優(yōu)秀、較優(yōu)、良好、中等、較差、極差 。選擇總功能實現(xiàn)度最高的精裝修方案為“最優(yōu)精裝修方案”。

3.3 “最優(yōu)精裝修方案”的功能分析

3.3.1 確定功能的實現(xiàn)成本

確定功能的實現(xiàn)成本，是“最優(yōu)精裝修方案”與實現(xiàn)成本匹配程度的評價過程的基礎(chǔ)。采用功能成本化方法確定功能的現(xiàn)實成本，計算出實現(xiàn)某項功能的最低成本投入。按照成本構(gòu)成：功能實現(xiàn)的工程費、功能實現(xiàn)的其他費、功能實現(xiàn)的設(shè)備及器具購置費、功能實現(xiàn)的預(yù)備費、功能實現(xiàn)的貸款利息;累加確定某項功能的最低成本投入。與傳統(tǒng)的成本計算以建筑實體為單位，功能成本計算以某項特定功能為單位進行計算。住宅全套精裝修功能的實現(xiàn)成本為所有功能區(qū)域單項功能實現(xiàn)成本的累加和。

3.3.2 確定價值系數(shù)

對于“最優(yōu)精裝修方案”與實現(xiàn)成本不匹配的地方要繼續(xù)優(yōu)化。確定價值系數(shù)的目的是明確是否需要優(yōu)化和優(yōu)化改進的方向。價值系數(shù)等于功能與實現(xiàn)成本的比值。V=F/C為功能系數(shù)的計算公式。V代表功能系數(shù)，F(xiàn)代表功能價值，C代為功能實現(xiàn)成本。V可能的區(qū)間為大于1，小于1，或等于1。不同的值說明不同的方案優(yōu)化方向。

4 成本優(yōu)化對策

等效替代作為基本原則，計算每項裝修成本的實際使用價值，將實際使用價值與目標成本進行對比，發(fā)現(xiàn)兩者的差異，差異處于規(guī)定的誤差范圍內(nèi)，可不進行調(diào)整;差異超出范圍則進行調(diào)整。調(diào)整的方式為采取成本相對較低的替代材料或設(shè)備，并進行相應(yīng)的設(shè)計變更。

優(yōu)化改進項的選擇要依據(jù)價值系數(shù)確定。當V等于1時說明，功能價值與實現(xiàn)成本匹配，實現(xiàn)該功能的最低成本為C，是成本控制的最佳狀態(tài)。當V大于1時說明，實現(xiàn)該功能投入的成本低于正常值，可能是具有先進的技術(shù)或采購渠道，使得該項功能的實現(xiàn)成本低于行業(yè)平均值。當V小于1時說明，實現(xiàn)該功能所投入的成本C過高，成本控制不佳，是方案要進行優(yōu)化改進的重點目標，一般要同時消除多余功能和降低成本，不推薦選擇低成本的功能代替;該項調(diào)整后要再次進行價值功能分析，確保V值盡量趨近于1。

5 結(jié)語

中國房地產(chǎn)項目開發(fā)過程存在開發(fā)策劃、工程設(shè)計、建設(shè)施工脫節(jié)現(xiàn)象，設(shè)計中對開發(fā)功能反應(yīng)不足，或施工中為實現(xiàn)功能出現(xiàn)頻繁的設(shè)計變更，成本超支現(xiàn)象嚴重。本研究要在確保項目預(yù)期功能充分實現(xiàn)的基礎(chǔ)上，通過設(shè)計方案的比選與優(yōu)化，提高項目精裝修成本的高效控制。將價值分析引入工程項目成本控制，以平衡項目功能和成本控制為目的，以合理成本實現(xiàn)更大的成本價值，盡量避免出現(xiàn)無效的成本投入;提高了裝修設(shè)計階段成本控制的效率，應(yīng)用價值分析做好精裝修方案比選與優(yōu)化，為住宅全套精裝修提供了事前成本控制的框架。

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