淺談某商業(yè)綜合體項目的工程管理經(jīng)驗總結(jié)

樂明浩

摘要：隨著公司在“高、大、精、深、尖”民用項目的追求目標上逐步邁進，承建的大型商業(yè)綜合體數(shù)量愈發(fā)增加。與此同時，公司提出了要走高質(zhì)量穩(wěn)健的發(fā)展之路，這就對項目工程管理提出了全面的、更高的要求。本文結(jié)合公司承建的南京景楓中心項目為例作一些探索，就項目全過程管理措施、取得的部分成績進行總結(jié)，對存在的不足談些想法。

關(guān)鍵詞：管理;經(jīng)驗;措施;效益

1 項目概述

本項目位于南京市江寧區(qū)，為一幢集時尚購物休閑、高尚辦公和住宅于一體的大型城市綜合體，總建筑面積約為372963㎡，其中地上總建筑面積231471㎡，地下總建筑面積141492㎡。建筑主體裙房地上四層，辦公塔樓一棟，住宅塔樓四棟。該項目2015年開工至2018年竣工，在施工管理和項目成果上取得一定成果，做一總結(jié)，以此借鑒。

2 項目管理重難點及創(chuàng)新點

景楓中心項目存在土方開挖量大、出土時間緊張;超大、超深基坑施工難度大、質(zhì)量要求高;基坑緊臨地鐵、施工要求高;大體積底板結(jié)構(gòu)施工組織難度大;施工工期緊、施工場地狹小;管理人員緊缺等現(xiàn)實困難。這就對管理部的人員管理、技術(shù)優(yōu)化、質(zhì)量提升、工期優(yōu)化及商務(wù)經(jīng)營等方面提出了新的要求。

3 管理思路及過程

3.1人員管理

3.1.1多舉措克服人員不足

當項目開工后，技術(shù)部對此大力發(fā)動分包勞務(wù)，樹立“授人以魚不如授人以漁”的理念，同學共促、相互請教、共同謀劃，做到管理上是上下級、學習上是好同學，通過此辦法大大縮短識圖施工、方案編寫、計劃提計時間。

3.1.2平衡各部門人員工作量不均

管理部對工作不均開展“典型選樹”模式，在每次會議上都要口頭表揚每個部門的優(yōu)秀典型;細化崗位說明書，績效考核做細做實;各部門工作配合時不推諉、不扯皮，開展自身找問題活動;從“各管一攤”到“各司其職”、從“比學趕超”到“幫學趕超”、從“坐等靠”任務(wù)到主動優(yōu)化工作內(nèi)容，通過積極的工作態(tài)度節(jié)約工作時間，由每位員工主動平衡富余而又有必要的勞動工作。

3.2組織措施

3.2.1提出“大總包”概念

樹立“圍墻里面是一家”的大總包理念，以業(yè)務(wù)工作為抓手，打通管理上的堵點、斷點，做到分包勞務(wù)不真空、人員安排心有數(shù)，在獎勵機制、員工學習等多方面，給足分包足夠空間、時間。

3.3技術(shù)措施

3.3.1優(yōu)化地連墻設(shè)計

地下連續(xù)墻按“兩墻合一”的方式進行設(shè)計，地下連續(xù)墻需與底板及上部結(jié)構(gòu)進行連接，通過對植筋部位進行植筋處理、對無法植筋部位開鑿出地下連續(xù)墻主筋，在主筋上焊接接駁器等方式與底板進行有效連接。

3.3.2探索商業(yè)臨時斷水方案

在主樓未封頂、裙樓屋面部分洞口未封閉、裙樓內(nèi)部需同時進行精裝修條件下進行轉(zhuǎn)換層臨時斷水，通過技術(shù)方案中對止水坎、防雨蓋板、排水管溝等的安裝，對露天孔洞部位的雨水、施工用水進行攔截和疏導(dǎo)排放。

3.3.3論證使用鋼結(jié)構(gòu)塔吊基礎(chǔ)轉(zhuǎn)換工法

為確保商業(yè)綜合體的商業(yè)裙樓提前營業(yè)、讓出裙樓及地下室所有主要道口及臨街路面，為此根據(jù)結(jié)構(gòu)力學荷載傳導(dǎo)原理，將地下室施工階段的塔吊整體轉(zhuǎn)換至地下室頂板和裙樓屋面。

3.4施工措施

3.4.1找準空窗期、加速出土時間

南京夏季高溫多雨，基坑深部水分較大，對出土極為不利。管理部對此倒排施工計劃，安排施工、材料人員連續(xù)倒班、及時關(guān)注天氣、及時和政府部門溝通，在市政府揚塵管控、青奧會1個月管控、國家公祭日管控等壓力下，能夠搶抓空窗期，加速出土70萬立方米。

3.4.2成立大體積砼指揮小組

項目成立大底板砼澆筑指揮小組，包括砼調(diào)度、場內(nèi)外交通組織、后臺收料、前臺指揮，配備充足振搗設(shè)備和三班倒輪流作業(yè)現(xiàn)場操作人員。大底板砼澆筑前加強與政府相關(guān)部門的聯(lián)系，取得交通、環(huán)衛(wèi)等部門的支持，劃定砼運輸車在場外的?？柯肪€。

3.4.3優(yōu)化施工通道及材料臨時堆場

為了盡可能減少施工材料及設(shè)備進場對裙房商業(yè)營業(yè)的影響，我方將施工通道設(shè)置在非商業(yè)進出口處，一層設(shè)置臨時施工材料周轉(zhuǎn)倒運堆場，主要材料及加工車間放置于裙房屋面，結(jié)合裙房屋面的實際情況進行合理化布局。

3.5材料、設(shè)備措施

3.5.1選調(diào)垂直運輸設(shè)備

對于裙樓邊緣部位勁性柱租用一臺 100t 汽車吊進行吊裝，減少對塔吊的需求。辦公樓及住宅塔樓結(jié)構(gòu)施工在五層以下時需優(yōu)先裙樓結(jié)構(gòu)施工，在土建結(jié)構(gòu)施工間隙，插入鋼結(jié)構(gòu)胎架搭設(shè)，鋼結(jié)構(gòu)吊裝盡量選擇避開結(jié)構(gòu)施工高峰期。

3.6安全措施

由于塔吊覆蓋范圍內(nèi)區(qū)域較大，防護難度高，因此在裙房開業(yè)前，管理部緊密與建設(shè)單位運營部門溝通，設(shè)置商場人流及出行通道，對通道采取型鋼定制化雙層防護棚，同時通道側(cè)面布設(shè)建設(shè)單位商貿(mào)要求廣告，達到安全與美觀的統(tǒng)一。

3.7商務(wù)措施

及時解讀合同，做好工程變更的商務(wù)確認工作，及時做好結(jié)算，配合技術(shù)部門完成趕工、方案優(yōu)化實施等產(chǎn)生的費用結(jié)算。及時督促施工部門提前完成節(jié)點和工程量。

4 效益分析

通過以上主要措施，在8個月內(nèi)完成70萬方土方開挖外運及四道鋼筋砼內(nèi)支撐施工。地下室結(jié)構(gòu)施工期間周轉(zhuǎn)材料滿配，主要模板達26.4萬平方米，鋼管達到 10000 噸。

同時，自2015年7月6日澆筑地下室底板第一罐混凝土至裙房開業(yè)，創(chuàng)造了僅用150天完成地下室澆筑混凝土15萬立方米、破除混凝土支撐4.1萬立方米的記錄;歷經(jīng)450天，完成對景楓購物中心地下4層、地上4層、局部5層，裙房上部兩棟32層、兩棟33層住宅樓以及辦公樓至28層的施工任務(wù)，完成混凝土澆筑量22萬立方米。

項目團隊通過優(yōu)化主體施工階段塔吊部署，塔吊數(shù)量由地下室施工時的6臺縮減至主體施工時的5臺;且地下室施工階段的1臺塔吊提前4個月拆除。商業(yè)裙樓提前1年竣工交付;塔吊基礎(chǔ)的上移減少防水層的二次施工，累計節(jié)約施工成本數(shù)十萬元。

在雨季來臨前沒有條件進行商業(yè)裝修開業(yè)的條件下利用斷水創(chuàng)造施工條件，完成了地下4層到地下2層近10萬平方米約2100輛機動車停車場的施工，地下1層到地上5層的商場土建與安裝，以及地下四層人防區(qū)的施工任務(wù)，在主樓正常施工的前提下，裙樓提前2個月開業(yè)，節(jié)約成本數(shù)萬元。

5 不足之處

項目前期的項目管理實施規(guī)劃，交底還需要深入詳實;各部門工作各階段工作還要細化分解，更加明確;員工思想要更加統(tǒng)一。

6 未來愿景

一座綜合體就是一個團隊數(shù)年來共同精雕玉琢的作品，是每一位員工通過汗水澆灌、含辛茹苦親手養(yǎng)育的“孩子”，每天見其成長、日新月異。希望未來的管理團隊能夠以其為借鑒、更好的做好每一個項目。