吐魯番出土契約文書所見唐代房屋租賃

李明 馮金忠

【關(guān)鍵詞】吐魯番文書；房屋租賃；契約文書；唐代

【摘要】唐代商品經(jīng)濟的快速發(fā)展促進了房屋租賃市場的繁榮，吐魯番出土的房屋租賃契約文書為研究唐代房屋租賃提供了第一手資料，也提供了一個新的視角。65TAM40∶28號文書《唐杜定歡賃舍契》的簽訂時間應(yīng)為唐永徽元年（650），從性質(zhì)上看，它并非一件以寺院常住為主體的房屋出租契約，所出租房屋系僧練伯之私產(chǎn)。結(jié)合其他隋唐房屋租賃文書可知，唐代房屋租賃出現(xiàn)了一些新特點，例如契約參與者的變化、契約中特殊要求條款的消失、房屋租金支付更多使用銀錢、悔約懲罰措施的明確化等。在此基礎(chǔ)上，對唐代房屋租賃契約書式進行了復原。

唐代社會經(jīng)濟繁榮，人口流動性增強，房屋需求逐漸增多，無論是居住還是商業(yè)經(jīng)營都需要房屋。當時社會獲取房屋的方式包括自己建造、購買、賞賜、租賃等。相比而言，租賃房屋花費較少，靈活性強，較好地適應(yīng)了社會發(fā)展需要，故在唐代得到了迅速發(fā)展，并出現(xiàn)了一些新特點。從租賃主體來看，既包括上層官僚權(quán)貴，也包括普通百姓；既包括士、農(nóng)、工、商等階層，也包括僧、道等宗教人士。房屋租賃成了當時社會各階層日常生活的重要組成部分。

近些年，隨著社會史研究的異軍突起，特別是研究視角的下移，唐代房屋租賃問題也開始為學界所關(guān)注。但傳統(tǒng)史籍中有關(guān)房屋租賃的材料少且零散，資料的匱乏一直是制約唐代房屋租賃研究的瓶頸，而吐魯番出土文書一定程度上彌補了這一缺憾，為研究唐代房屋租賃問題提供了第一手資料，也提供了一個新的研究視角。

迄今為止，吐魯番出土文書中可以明確判定為房屋租賃契約的唐代文書共有4件：64TKM1∶33（a）2號文書《唐貞觀十四年（640）汜歡□賃舍契》[1]5、65TAM42∶92號文書《唐杜定歡賃舍契》[2]145、65TAM40∶29號文書《唐某人賃舍殘契》[2]299、65TAM40∶28號文書《唐杜定歡賃舍契》[2]298。這4件文書內(nèi)容涉及房屋租賃雙方、時間、違約、第三方等信息，但均殘缺不全。陳鵬生[3]441、盛會蓮[4]、張無盡和伍成泉[5]、楊慧玲[6]等曾在各自的研究中對這些文書有所涉及，但由于不是專題研究，對文書的解讀尚有未盡之處，從而在一定程度上影響了對唐代房屋租賃問題的認識。其中65TAM40∶28號文書（圖一）內(nèi)容相對完整，包含的信息也更加豐富，特別是它與其它3件文書中租賃房屋的用途有所不同，是一件非居住型房屋租賃契約，出租者為寺院僧人（三綱）。根據(jù)文書中種種信息，筆者傾向于認為這件文書并非一件以寺院為主體的房屋出租契約，在研究唐代房屋租賃方面具有一定的特殊性。本文即以此文書為主要研究對象。

一、65TAM40∶28號文書時間和性質(zhì)之判定

此件文書中，賃舍人為高昌縣崇化鄉(xiāng)的杜定歡。杜定歡在吐魯番出土的其他文書中曾多次出現(xiàn)，如《唐杜定歡舉錢殘契》[2]297、《唐杜定□舉錢殘契》[2]297、《唐杜定歡雇人放馬契》[2]299。杜定歡雇人放馬，還經(jīng)營借貸，可知他家境比較富足。同一塋區(qū)阿斯塔那42號夫婦合葬墓出土的《唐永徽二年（651）杜相墓表》記載：“維永輝二年，歲次辛亥，二月朔乙丑，廿日甲申，武牙將軍杜相，轉(zhuǎn)武騎尉，春秋七十有一，□藏斯墓之表也?！盵8]據(jù)學者考證，杜定歡與杜相為同一人[9]，他曾任武牙將軍，后轉(zhuǎn)武騎尉，可知此人并非貧無所居，因此，他所賃的房屋很可能并非自己居住，而是用來轉(zhuǎn)租或經(jīng)商的。

唐高昌縣，屬于西州，崇化鄉(xiāng)為高昌縣下轄諸鄉(xiāng)之一[10]。1964年，阿斯塔那35號墓（史玄政墓）出土的神龍三年（707）高昌縣崇化鄉(xiāng)點籍樣中也提到了崇化鄉(xiāng)。

證圣寺，位于高昌縣，始建時間不詳。阿斯塔那509號墓出土的《唐西州高昌縣出草帳》中亦提到了“證圣寺貳拾壹束，開覺寺叁拾伍束”[11]262。

三綱，為各佛寺所設(shè)的三種職位，一般指上座、寺主、維那，或者指上座、維那、典座。《大宋僧史略》中記載：“寺之設(shè)也，三綱立焉，若網(wǎng)罟之巨綱，提之則正，故曰也?！盵12]

僧練伯，與中原內(nèi)地僧人稱法號不同，其名字構(gòu)成是在僧字之后加上其俗名。敦煌吐魯番文書中所見僧人名字還有一種表達方式是俗姓+法號，例如P.3394號文書中有僧人“張月光”，其中張為其俗姓，月光為僧名。這是僧人世俗化的一種表現(xiàn)。

第2行“從證圣寺三綱僧練伯邊賃取里舍”，可知舍主是證圣寺的三綱僧練伯。這就出現(xiàn)了一個問題，這個房屋是寺院房屋即所謂“常住”，還是僧練伯個人的私產(chǎn)呢？

眾所周知，魏晉以來，中國佛教發(fā)展迅速，并逐漸形成了龐大的寺院經(jīng)濟，一些寺院擁有大量土地、碾硙、邸店等，并擁有依附民戶，例如佛圖戶、僧祇戶、寺戶、凈人等，還經(jīng)營高利貸，進行商業(yè)活動[13]。在唐代，房屋租賃也是佛教寺院重要的收入來源。例如，收入《金石萃編》的唐武宗會昌元年（841）五月修繕大像寺碑記載：“東市善和坊，店舍共六間半。”[14]另據(jù)《福田寺置粥院碑》記載，常儼法師在寺內(nèi)置粥堂施與眾僧及往來僧俗29年，并且“與常住造立鋪店，并收質(zhì)錢舍屋，計出緡鏹，過十萬余資”[15]。常儼法師所住持的福田寺造立鋪店用于出租，房屋租賃收入獲利甚豐，每年竟逾十萬。這樣的例子在唐代并不乏見，以致于唐武宗會昌五年（845）初頒布的一道赦令中專門提及“即有富寺……私置質(zhì)庫、樓店，與人爭利”[16]，顯示出這一問題的嚴重性。但以上材料中所反映的出租房屋均是寺院之房產(chǎn)，而65TAM40∶28號文書中僧練伯的房舍似乎并非此類，應(yīng)系其個人私產(chǎn)。

首先，“里舍”一詞在《漢語大詞典》中解釋為私人住宅。例如，《后漢書·橋玄傳》：“數(shù)月，復以疾罷，拜太中大夫，就醫(yī)里舍?！盵17]《資治通鑒》卷五七漢靈帝“光和二年（179）四月”條：“時（王）甫休沐里舍?！焙∽⒃唬骸袄锷幔降谝??！盵18]因此，杜定歡所賃應(yīng)為僧練伯的私人住宅，不能因為僧練伯是僧人，且為三綱，就遽然將其定性為寺院房屋。

僧人擁有私產(chǎn)是中國古代普遍存在的現(xiàn)象。遠在北魏時期，沙門統(tǒng)惠深在宣武帝永平二年（509）冬上疏中即指出：“比來僧尼，或因三寶，出貸私財?！盵19]敦煌文書P.3410號《沙州僧崇恩析產(chǎn)遺囑》中記錄了僧人崇恩在寺外有田地、房舍、耕牛等，雖無妻兒，卻有養(yǎng)女。郝春文認為其養(yǎng)女出嫁前與崇恩一起生活在寺外家中，崇恩在遺囑中申明死后將買來的小女子供養(yǎng)女驅(qū)使，還雇傭僧文信為其管家[20]?？梢娚嗽谒峦鈸碛写罅克截敳⒉黄婀?。盡管《彌沙塞部和醯五分律》卷二五中規(guī)定“四方僧有五種物不可獲、不可賣、不可分”，包括“一住處地，二房舍，三須用物，四果樹，五華果”[21]，明確指出房屋不可獲得、不可賣，但這些小乘僧律在佛教日益中國化的背景下一步步被突破，乃至被棄之如敝屣。

二、65TAM40∶28號文書所見唐代房屋租賃的程序和內(nèi)容

《唐律疏議》[22]《唐會要》[23]等典籍對唐代房屋租賃規(guī)定均有所涉及，但對現(xiàn)實生活中簽訂契約的具體情況則未言及，這也是吐魯番文書中房屋租賃契約文書獨特的價值所在。

此件文書中第3行提到“上下房伍口”，說明其所賃房屋的位置和數(shù)量。古代用上房、下房區(qū)分正房和廂房?！坝虚T壹具”，是在清列屋舍財產(chǎn)設(shè)施，其后還有“舍中并得”句，應(yīng)該也是在條列房屋內(nèi)的其它設(shè)施。

第5行“錢叁拾文”，應(yīng)該是房屋的租賃價格；“錢拾伍”不知何意，但聯(lián)系下一行“到二年二月卅日與錢拾伍文”，都是錢15文，而總價為30文，因此不難推斷，杜定歡、僧練伯二人采取的是分期付款方式，租金分兩次付完，一次15文，“錢拾伍”之前的空缺應(yīng)該是約定的時間。從第1行的“元年六月廿日”，到支付尾款的“二年二月卅日”，中間間隔了8個月零10天。

第7、8行“立契已后，不得悔，若……錢肆拾文，入不悔人”，這是對雙方悔約行為的懲罰規(guī)定，完整意思應(yīng)為“若悔，罰銀錢肆拾文”：如果一方先悔約，就要罰款40文，交給未悔約的一方。吐魯番出土的另一份房屋租賃文書65TAM40∶29號文書《唐某人賃舍殘契》中也提到“有一人先悔者，罰銀錢貳拾肆文”[2]299。在其它類型的契約中也規(guī)定有悔約罰款金額，如《高昌延壽十四年（637）康保謙買園契》有“若有先悔者，罰銀錢壹伯文入不悔□”[1]22。以上契約中規(guī)定的金額并不一致，可知悔約罰款的數(shù)額并非固定值，應(yīng)該是雙方約定，與交易金額高低有關(guān)。

第8、9行“兩和□□，畫指為驗”是契約中的常用語，空缺兩字應(yīng)為“立契”?！皟珊汀奔磸娬{(diào)交易雙方都認同此次交易，《唐律疏議》“賣買不和較固”條疏曰：“賣物及買物人，兩不和同，而較固取者，謂強執(zhí)其市，不許外人買?！盵22]1869可見唐律也重視交易中的“兩和”，若不能兩和則是觸犯法律。在“畫指為驗”后有三條豎線，類似一個“川”字，應(yīng)該是按手印的變形或者替代。在其他類型的租賃文書中也經(jīng)常見到一條或者兩條豎線。推測比較正規(guī)的是畫三道，與手型相似，后來越來越隨意，畫兩道甚至一道，僅具象征意義了。

契約最后是在場人的簽押，包括舍主、賃舍人、知見人。由此可知，該文書當系原件而非抄件。該文書第11和第12行中間缺少的一行，據(jù)前引另一份《唐杜定歡賃舍契》（65TAM42∶92）[2]145的署名簽押，可知缺少處應(yīng)為保人。吐魯番出土的唐代部分契約中，有些保人署名處會直接寫明其身份、籍貫、與當事人關(guān)系等，如“保人西州百姓石早寒年五十”[11]279，目前所見房屋租賃文書中尚未見如此詳細者。保人是契約的擔保人，在契約關(guān)系中要承擔連帶責任。唐律對其有專項規(guī)定：“諸保任不如所任，減所任罪二等；即保贓重于竊盜從竊盜減。若虛假人名為保者，笞五十?！盵22]1763如果保人不能履行自己的職責，就要受到法律制裁。

知見人，又稱“見人”，見證契約簽訂成立，若發(fā)生糾紛，需承擔作證義務(wù)。不同的責任決定了保人、知見人身份的不同，楊慧玲認為“：保人年齡8至60歲，身份復雜，多為被保人之親屬……契約中見人、知見人為契約的見證人，身份上有節(jié)度幕府職官，下有村、里、鄉(xiāng)官和百姓。”[6]

舍主簽押處只有一個“僧”字，并沒有簽名和畫押。楊際平、李卿認為這只是契約簽訂使用慣語的一種體現(xiàn)，是格式化了的套話[24]。陳鵬生認為：“古代的文書在書寫時需要注意雙方當事人的身份，在文書中居于主動地位的一方受到尊敬，往往只書姓氏不寫名字，往往也不在文書上署名?！盵3]441筆者較認同陳鵬生的觀點，因為目前看到的簽押處缺名的大多是契約中出租、舉錢等一方，如《唐總章三年（670）張善熹舉錢契》中作為錢主的左憧熹亦沒有簽名畫押[2]223?？梢哉J為，他們在契約中占主動地位，對此次交易有拒絕的權(quán)力。且我們現(xiàn)在可知的4件唐代房屋租賃契約均沒有證據(jù)證明存在一式兩份的情況，這種單本契約極有可能保存在權(quán)利人手中。因此，作為房東的練伯居于主動地位，可能是其主動出賃房屋，因此沒有簽名畫押。

三、唐代房屋租賃出現(xiàn)的新特點

通過以上對65TAM40∶28號文書內(nèi)容的解讀，聯(lián)系唐代另外3件租賃契約，我們可以窺見唐代房屋租賃文書的內(nèi)容和簽訂過程?！锻卖敺鐾廖臅返谝粌允珍浻懈卟貐^(qū)出土的4件隋代房屋租賃契約：72TAM153∶35（b）號文書《高昌延昌卅七年（597）賃舍券》[7] 280、69TKM38∶4號文書《高昌價善賃舍殘券》[7]252、72TAM153∶41號文書《高昌賃舍殘券》[7]285、67TAM364∶9-2號文書《高昌卯歲尼高參等二人賃舍券》[7]389，將隋唐兩代契約進行比較，我們發(fā)現(xiàn)唐代的房屋租賃契約文書出現(xiàn)了一些新特點。