我國房地產市場泡沫形成原因探析

俞樂

【摘 要】 我國房地產市場自1998年形成以來經歷了飛速發(fā)展，應當客觀承認現(xiàn)階段我國房地產市場存在潛在泡沫。文章由此出發(fā)，分別從供需角度、投機預期和我國政策激勵三個角度分析了我國房地產泡沫形成的原因。

【關鍵詞】 房地產泡沫 供需 投機 政策激勵

一、引言

自2005年以來中國住房價格快速上漲，這引發(fā)了消費者、學術界和政府對房地產市場潛在價格泡沫的擔憂。中國城市住房商品化從20世紀80年代后期就已開始，但直到2005年土地招拍掛制度實施之前，住房價格并未出現(xiàn)明顯上漲。2004年第三季度生效的土地招拍掛制度增強了市場對住房價格上漲的預期，實證數(shù)據(jù)表明，中國一線城市住房價格從2005年至今至少上漲了300% 。

在房價高漲的同時，銀行貸款也呈現(xiàn)過度增長的態(tài)勢，表明市場存在相當規(guī)模的價格泡沫。文章由此出發(fā)，探尋我國房地產泡沫形成的原因。

二、我國房地產泡沫形成的原因

（一）基本供求關系

就供給角度而言，房地產行業(yè)本身就有不同于其他行業(yè)的特殊性，主要表現(xiàn)在房地產行業(yè)嚴重的供給約束，即資本、勞動力、土地三個生產要素的供給彈性的限制。在我國人多地少的國情下，房地產三個生產要素的供給當中，土地的供給彈性最小。另外，我國現(xiàn)行兩種土地所有制度，城市國有土地可以經過政府征用，再賣給開發(fā)商使用，而農村集體土地不允許出讓。這樣國有土地上建設的商品房可以賣高價，而集體土地上建設的房子是小產權房，不允許交易和出售，結果就造成了土地供給嚴重不足。而且，與土地轉讓相關的稅費是地方政府財政收入非常重要的一部分， 近些年在一些地方保障性住房的建設基本處于停滯，這又進一步加劇了房地產市場上的土地供應不足。在我國，由于公有制經濟和農業(yè)經濟基礎地位的特殊國情，在短時間內，有效的土地市場化制度和農村土地流轉制度還難以廣泛推行，因此，土地資源的稀缺仍然會持續(xù)相當長的一段時間。

就需求角度而言，隨著新一批年輕人進人成家立業(yè)的階段，他們對住房有著剛性需求，再加上大量農村人口涌人城市，對住房的消費需求會保持較快速度與較大規(guī)模的增長。另一方面，隨著人們生活水平的不斷提高，住房改善需求有較大的增長，也表現(xiàn)出一定程度的剛性。而且，隨著居民儲蓄的增加，在我國社會保障體系尚未健全的情況下，房地產作為一種投資保值養(yǎng)老的工具的需求也進一步體現(xiàn)出來，這種非消費性的投資需求也在持續(xù)增加。因此，在經濟飛速發(fā)展的時期，對房地產市場旺盛的需求也會促進房地產均衡價格的持續(xù)上升。

（二）投資者預期與投機

傳統(tǒng)經濟學認為，資本市場的參與者都會在理性預期的基礎上進行決策。所有的信息對于所有的參與者都是平等的，參與者會利用市場上一切有用的信息進行決策，因而所有信息都會立刻反映到市場價值中。這是“有效市場假說”理論的前提條件和邏輯思路。但是在現(xiàn)實生活中，完全信息的收集成本對于個人而言非常巨大，因而人們得到的信息往往是不完全的，即使得到了充分的信息，這些信息也是過去的資料，并不足以使市場參與者憑此獲得平均收益。在開發(fā)商和購房者的博弈中，嚴重的信息不對稱造成購房者是相對弱勢主體，開發(fā)商則是相對強勢主體。在這種情況下，過度的投機行為會導致投資者錯誤地估計未來收益，難以對不斷變化的市場做出及時的反應和準確的判斷。房地產較長的開發(fā)周期，使得市場上房屋的有效供給常常滯后于市場需求的變化，從而加快了房地產市場上泡沫的生成和膨脹。房地產在具有普通消費品特性的同時，兼具投資品的特性，而投資品的價格主要取決于對未來收益的預期。投資者的預期總會有一定的慣性， 也就是說，如果最近一段時間市場價格是上漲的，那么在未來一段時間的預期也傾向于價格上漲;如果最近一段時間市場價格下跌，那么對未來的預期也會下跌，這種追漲殺跌的心理在中國市場上尤為明顯。對于投資品而言，與消費品不同的是，投資品的價格不存在均衡點，預期價格一旦上漲，就會導致需求增加，而下跌則會導致需求減少，其最終表現(xiàn)為市場的價格跟隨未來市場預期價格的波動而波動，即預期的自我實現(xiàn)效應。預期的兩個核心特點是：預期的同質性——經濟主體對價格的發(fā)展趨勢具有共同的預期，這是形成泡沫的基礎;需求與價格預期的正反饋——人們判斷較高的資產價格是否會持久的主要原因是價格能不能夠長期保持在穩(wěn)定水平，而不是價格是不是合理。

（三）政策激勵

從房地產開發(fā)的整個過程來看，金融伴隨始終。我國房地產開發(fā)所需資金的60%來自于商業(yè)銀行貸款，這個比例在國外一般只在40%左右，因此我國房價的上漲是典型的資金推動型上漲。對于房地產開發(fā)項目來說，如果沒有資金的供應，開發(fā)商一旦資金鏈斷裂，就難以用自有資金順利完成房地產開發(fā)全過程。當然與此同時，大量的房地產開發(fā)貸款創(chuàng)造了銀行的高成長性和高利潤性。金融自由化使得資本的流動性大大增強，很大一部分資金進入房地產市場促進了房地產泡沫的形成與膨脹。政府對房地產的干預比其他任何市場都要多，這是由于其具有投資和消費的雙重特性。干預方式除了城市規(guī)劃、土地、利率和稅收政策之外，還包括政府直接投資和以轉移支付的方式進行投資。當政府利用手中的權力為短期政治和經濟目標服務時，就會導致政府干預的失誤，而房地產業(yè)的發(fā)展會帶動相關產業(yè)的共同發(fā)展，當房地產業(yè)產生泡沫時，其泡沫破滅產生的負效應也會波及其他行業(yè)。在房地產開發(fā)的產業(yè)鏈中，地方政府扮演著土地供應者的角色，高漲的房價不僅能為地方政府帶來良好的GDP政績，還能夠帶來現(xiàn)金流，提供地方財政收人，例如多個環(huán)節(jié)的稅收收人，巨額的土地出讓費等等。與此同時，房地產和建筑相關的上下游產、業(yè)也得到快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，來源于房地產業(yè)的土地出讓金、稅費等收人占地方財政總收人的30%，在某些房地產熱點城市，所占比例甚至超過了50%，一旦房地產市場陷人蕭條，土地賣不出去或者賣不到好的價格，這顯然是地方政府不愿意看到的。

【參考文獻】

[1] 陳國堂 童偉.完善我國地方稅體系研究[M].北京：中國發(fā)展出版社，2015：143-157