城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模對商品房平均銷售價格的影響分析

鄧天

摘要：文章從城市化進程推進背景入手，重點研究我國城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模和商品房平均銷售價格的相互影響效應。采用實證分析的研究方法，本文選取我國2000年至2017年的年度數(shù)據(jù)并建立兩者的線性方程和誤差修正模型，得到結(jié)論：城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模對商品房平均銷售價格有正向的影響，在長期均衡的角度上看商品房平均銷售價格對城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模的影響更大。建議政府重點監(jiān)控房地產(chǎn)市場投資，嚴厲打擊投機性投資行為，制定政策規(guī)范的投資環(huán)境，促進兩者協(xié)調(diào)發(fā)展。

Abstract： Starting from the background of urbanization， this paper focuses on the interaction between the scale of urban residential investment and the average selling price of commercial housing in China. Adopts the research methods of empirical analysis， this article selects the annual data from 2000 to 2017 in China and sets up the linear equation and error correction model， which comes to a conclusion： urban residential investment scale has a positive impact on average selling price of commercial housing. From the perspective of long-term equilibrium， the average selling price of commercial housing has a greater impact on the scale of urban residential investment. It is suggested that the government should focus on monitoring the investment in the real estate market， crack down on speculative investment， formulate policies to standardize the investment environment and promote the coordinated development of the two.

關(guān)鍵詞：城市化;城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模;商品房平均銷售價格;協(xié)整關(guān)系

Key words： urbanization;scale of urban residential investment;average selling price of commercial housing;cointegration relationship

中圖分類號：F293.33 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）17-0089-03

0 ?引言

房地產(chǎn)價格關(guān)乎民生，一直以來受到社會各界的緊密關(guān)注。1998年我國進行了住房市場化改革，自那以來，中國房地產(chǎn)市場便進入了高速發(fā)展期，2004至2005年商品房平均銷售價格以超過10%的速度增長并在2009年達到24.05%[1]。隨著商品房銷售價格的不斷增長及反復波動現(xiàn)象的不斷出現(xiàn)，越來越多學者對影響房地產(chǎn)價格的因素進行理論和實證研究分析。我國改革開放以來，城市化進程突飛猛進，房地產(chǎn)價格也在持續(xù)上漲，因此研究城市化進程對房地產(chǎn)價格的影響機制成為了學術(shù)界的熱點問題 [2]。王文莉等研究結(jié)果表明，在一個地區(qū)或國家的城市化進程中，存在著城市化速度與房價租金比的正相關(guān)關(guān)系[3]。陳石清和朱玉林通過協(xié)整分析并建立誤差糾正模型，實證分析了1991年至2005年中國房地產(chǎn)價格與城市化水平之間的關(guān)系，研究表明中國城市化水平的提升是房地產(chǎn)價格上漲的格蘭杰原因，兩者之間存在一種長期穩(wěn)定的正向關(guān)系。[4]。林永民和呂萍基于31個?。ㄊ?、自治區(qū)）2003年-2014年的面板數(shù)據(jù)，采用面板固定效應模型，以城鎮(zhèn)住宅投資占地區(qū)GDP的比重來檢驗城鎮(zhèn)住宅投資與城市建設(shè)用地擴張之間的關(guān)系。結(jié)果表明城鎮(zhèn)住宅投資對城市建設(shè)用地的擴張存在著區(qū)域異質(zhì)性，從而不同程度的影響房地產(chǎn)需求及價格[5]?？傮w而言，目前大部分學者主要集中研究城市化進程的影響因素上，為分析城市化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系提供了豐富的文獻支持。然而不管是影響城市化進程的人口因素、土地因素和經(jīng)濟發(fā)展因素，最終都會集中反映在城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模上;此外在房地產(chǎn)價格研究中，除去生產(chǎn)、商業(yè)用房，備受普通百姓關(guān)注的主要指標還是住宅用房價格。但有關(guān)城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模與商品房價格的研究文獻極少?；诖?，本文創(chuàng)新性的以城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模作為城市化進程影響商品房價格的指標并以中國2000-2017年的時序數(shù)據(jù)為樣本，首先在理論層面探討城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模的影響因素及其間接對商品房價格的作用機制并以此為基礎(chǔ)建立計量模型對城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模與商品房價格進行實證分析。

由格蘭杰因果檢驗可以看出，在滯后階數(shù)為2階時，原假設(shè)P值為0.1434，大于顯著性水平0.1，結(jié)論為接受原假設(shè)。原假設(shè) P值為0.0023，小于顯著性水平0.01，拒絕原假設(shè)。表明滯后兩期的商品房平均銷售價格會顯著影響這一期的城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模而后者則不會對前者有顯著影響。在滯后階數(shù)為1階時，針對假設(shè)和假設(shè)，P值分別為0.0317和0.0207，兩者均小于顯著性水平0.05。因此得到結(jié)論在滯后一期的情況下城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模和商品房平均銷售價格相互為對方的格蘭杰原因。說明Dlnui中包含了預測lnup的有效信息，而Dlnup也包含了預測lnui的有效信息。結(jié)合實際經(jīng)濟狀況，從中長期考慮影響商品房價格的因素繁多復雜，除了相關(guān)的經(jīng)濟發(fā)展因素，還要考慮社會因素。城市化進程中規(guī)模越來越大的城鎮(zhèn)住宅投資，僅僅作為影響房地產(chǎn)價格的顯著因素之一，而不是造成房地產(chǎn)價格變化的決定性因素。但房地產(chǎn)價格往往是影響著人們對未來購房及住宅投資預期的主要原因，房地產(chǎn)價格的上升往往會進一步加劇房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，且投資將會集中于城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)投資。

3 ?結(jié)論與政策建議

3.1 結(jié)論

本文通過研究城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模對商品房價格影響的理論機制，發(fā)現(xiàn)在城市化進程推進的過程中城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模對商品房平均銷售價格有正向影響。究其原因，城市化進程通過影響人口、土地供給和經(jīng)濟發(fā)展進而刺激城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模的擴大，導致商品房供需關(guān)系、發(fā)展結(jié)構(gòu)發(fā)生變化并最終綜合影響商品房價格。在一定的理論分析基礎(chǔ)之上建立相關(guān)計量模型，對城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模和商品房平均銷售價格進行定量分析，得到結(jié)論如下：

①城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模對商品房平均銷售價格在短期內(nèi)具有正向促進作用，且在短期兩者相互影響的結(jié)果顯著。②這兩個變量具有長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，二者關(guān)系緊密，相互影響并在一定程度上相互制約。③商品房平均銷售價格的上升必然會導致城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模的擴大;商品房價格對城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模影響較大說明市場上還存在投機性投資行為。④商品房價格是多因素綜合作用的結(jié)果，城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模是影響房地產(chǎn)價格變化的主要因素但不是主導因素。

本文得到的結(jié)論對于我國社會發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的參考意義，在城市化進程中政府必須協(xié)調(diào)好住宅投資規(guī)模與商品房價格的關(guān)系，加強房地產(chǎn)市場投資行為的監(jiān)管力度，嚴防投機性投資行為，增強對房地產(chǎn)價格的干預手段[8]，制定合理的政策以及發(fā)展計劃，促進兩者和諧發(fā)展。

3.2 政策建議

基于上述結(jié)論，本文為我國房地產(chǎn)投資市場合理發(fā)展提出以下對策建議：

①政府部門應嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)投資市場，要及時對房地產(chǎn)市場進行適當干預。商品房銷售價格事關(guān)百姓生計，應嚴格控制房地產(chǎn)價格，避免價格在短期內(nèi)的大幅波動，為此就必須首先嚴抓房地產(chǎn)投資市場。完善相關(guān)法律法規(guī)，嚴厲打擊惡劣的投機性投資，努力做到讓房地產(chǎn)成為百姓的避險資產(chǎn)。②鼓勵資金向鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場流動，合理配置房地產(chǎn)資源。越來越多的客戶選擇投資郊區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場處于發(fā)展起步階段，仍存在投資不規(guī)范，法規(guī)不完善，資金難流通等問題。需要政府部門合理引導資金流向鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，防止城鎮(zhèn)市場資金冗余，投資過于集中而出現(xiàn)極端的炒房現(xiàn)象。③統(tǒng)籌城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，推進合理投資一體化建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資市場與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資市場投資環(huán)境相差較大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)在發(fā)展過程中應適當借鑒城鎮(zhèn)市場成熟的管理方案方法，以自己鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特色為核心設(shè)計投資方案產(chǎn)品從而提高競爭力。城鄉(xiāng)之間加強協(xié)同監(jiān)管，促進區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境整體提升。

參考文獻：

[1]蘇多永.城市化與房價：全球視角與中國現(xiàn)象[J].中國房地產(chǎn)，2013（13）：70-75.

[2]王震勤.楊孟秋.李曉輝.城市化進程影響房地產(chǎn)價格的理論機制和實證分析[J].中國管理信息化，2016（7）：143-146.

[3]王文莉.趙奉軍.城市化進程與房價租金比高企問題研究——基于中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)實證分析[J].財貿(mào)研究，2011（05）：28-33.

[4]陳石清，朱玉林.中國城市化水平與房地產(chǎn)價格的實證分析[J].經(jīng)濟問題，2008（01）：47-49.

[5]林永民.城鎮(zhèn)住宅投資對城市建設(shè)用地擴張影響的區(qū)域異質(zhì)性——基于省際面板數(shù)據(jù)[J].現(xiàn)代管理科學，2017（1）：27-29.

[6]郭克莎.中國房地產(chǎn)市場的需求和調(diào)控機制——一個處理政府與市場關(guān)系的分析框架[J].管理世界，2017（02）：97-108.

[7]鄭琳.城市化與房地產(chǎn)價格研究綜述[J].經(jīng)濟論壇.2019（8）：130-135.

[8]賴一飛.利率波動、房地產(chǎn)投資于房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)模型[J].武漢大學學報，2014（1）：96-99.