從審價(jià)角度淺談大型社區(qū)動(dòng)遷安置房項(xiàng)目的竣工結(jié)算

嚴(yán)宇峰

摘要：本篇結(jié)合大型社區(qū)動(dòng)遷安置房項(xiàng)目的結(jié)算審價(jià)，從項(xiàng)目管理的角度來(lái)分析此類項(xiàng)目在審價(jià)工作中關(guān)注的工作重點(diǎn)和應(yīng)對(duì)事項(xiàng)，供借鑒探討。

Abstract： Based on the completion settlement of large-scale community relocation housing projects， this paper analyzes the work focus and response issues of such projects in the completion settlement from the perspective of project management for reference.

關(guān)鍵詞： 結(jié)算審價(jià);項(xiàng)目管理;動(dòng)遷安置房

Key words： accounts settlement audit;project management;relocation housing projects

中圖分類號(hào)：F830.52? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2020）21-0084-03

1? 項(xiàng)目竣工結(jié)算的重要性

從全過(guò)程造價(jià)控制的角度來(lái)講，項(xiàng)目竣工結(jié)算審價(jià)屬于事后控制。通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目早期的可研階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段到施工階段，項(xiàng)目的工程造價(jià)是動(dòng)態(tài)變動(dòng)的，而隨著項(xiàng)目竣工并完成結(jié)算審價(jià)，能確定項(xiàng)目的最終建安造價(jià)，所以竣工結(jié)算仍是項(xiàng)目建設(shè)中一項(xiàng)十分重要的工作。這也表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：①審價(jià)單位出具的工程結(jié)算審核報(bào)告，是建設(shè)單位進(jìn)行財(cái)務(wù)決算、成本分析及與政府進(jìn)行購(gòu)置結(jié)算的依據(jù);②結(jié)算審核報(bào)告對(duì)施工單位來(lái)講，是明確其施工承包合同的最終金額并進(jìn)行工程款結(jié)算支付的依據(jù)，結(jié)算后盡快結(jié)清工程款周轉(zhuǎn)于其他項(xiàng)目，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和資金成本，施工單位才能夠獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益;③對(duì)審價(jià)單位來(lái)講，出具結(jié)算審核報(bào)告是完成建設(shè)單位委托審價(jià)任務(wù)的里程碑節(jié)點(diǎn)，是審價(jià)單位實(shí)現(xiàn)審價(jià)費(fèi)收入的前提。

2? 項(xiàng)目概況及特點(diǎn)分析

2.1 項(xiàng)目概況

某大型居住社區(qū)街坊住宅項(xiàng)目開發(fā)建造動(dòng)遷安置房，項(xiàng)目分A、B、C三個(gè)地塊分期開發(fā)建設(shè)。

A地塊（42-01）包括13棟住宅樓（4種房型平面布置）、地下車庫(kù)、公建配套部分及室外總體工程等，總建筑面積151798m2，其中地下車庫(kù)13595m2。A地塊合同工期同施工工期：2012年6月開工，2014年6月竣工。建安造價(jià)約3.8億元。

B地塊（34-04）包括3棟住宅樓（3種房型平面布置）、地下車庫(kù)及室外總體工程等，總建筑面積33615m2，其中地下車庫(kù)3925m2。建安造價(jià)約7400萬(wàn)元。C地塊（30-04）包括13棟住宅樓（4種房型平面布置）、地下車庫(kù)、公建配套部分及室外總體工程等，總建筑面積114237m2，其中地下車庫(kù)14605m2。B、C地塊合并招標(biāo)并簽訂總承包施工合同，合同工期：2014年12月開工，2017年4月竣工。實(shí)際施工工期：2015年5月開工，2018年12月竣工。建安造價(jià)約2.95億元。

本項(xiàng)目簽訂的施工（供貨）合同主要有：場(chǎng)地平整、土方外運(yùn)、樁基、施工總承包、弱電智能化、鋁合金門窗（采購(gòu)、安裝）、分戶門（采購(gòu)、安裝）、外墻面磚（供應(yīng)）、保溫材料（供應(yīng)）、地下車庫(kù)消防、綠化景觀、供電施工、停車場(chǎng)交通標(biāo)志標(biāo)線、電梯等。

2.2 項(xiàng)目特點(diǎn)分析

本項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，建設(shè)規(guī)模大，投資金額高，地塊間房型相似，合同劃分內(nèi)容基本相同，地塊施工（供貨）合同數(shù)量多。本項(xiàng)目建設(shè)單位是市屬城投大型國(guó)企，在合約成本管控運(yùn)作模式成熟穩(wěn)定，有各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化的工作流轉(zhuǎn)程序和管控制度。工程結(jié)算資料完整齊全，先由財(cái)務(wù)監(jiān)理單位進(jìn)行初審并出具意見，再由建設(shè)單位工程部和合約部進(jìn)行復(fù)核，建設(shè)單位內(nèi)部流轉(zhuǎn)經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后再將整套結(jié)算資料發(fā)至審價(jià)單位。本項(xiàng)目施工總承包合同、分包合同及其他施工合同采用2008工程量清單計(jì)價(jià)模式，結(jié)算工程量按實(shí)結(jié)算。

3? 審價(jià)中項(xiàng)目管理的應(yīng)用

根據(jù)以上項(xiàng)目的基本情況和特點(diǎn)分析，審價(jià)負(fù)責(zé)人將項(xiàng)目的結(jié)算審核任務(wù)作為一個(gè)“項(xiàng)目”來(lái)看待，應(yīng)用項(xiàng)目管理的一些思路和方法實(shí)施于審價(jià)過(guò)程中，通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)行說(shuō)明：

3.1 組織管理（人員團(tuán)隊(duì)）

人是項(xiàng)目組織管理構(gòu)架中的基本要素，也是核心要素。項(xiàng)目的所有工作都是需要以人為核心組成的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成的。接到審價(jià)任務(wù)后的第一要?jiǎng)?wù)就是要盡快搭班子，組團(tuán)隊(duì)。

第一步，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和進(jìn)度要求，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)構(gòu)架，考量專業(yè)需求，每個(gè)專業(yè)（或合同）所需人員數(shù)量，部分專業(yè)甚至需要進(jìn)一步細(xì)分。比如土建專業(yè)，計(jì)量計(jì)價(jià)可能由不同的人員完成，計(jì)量時(shí)建筑結(jié)構(gòu)和鋼筋又可能分派給由不同的人員。

第二步，選擇構(gòu)架崗位成員。在有條件時(shí)，考量個(gè)體成員的綜合因素?fù)駜?yōu)選擇，這些因素包括：類似項(xiàng)目的工作資歷、擅長(zhǎng)的能力和業(yè)務(wù)、目標(biāo)感和責(zé)任感、協(xié)同工作配合度、個(gè)人性格等。每個(gè)人都不是盡善盡美的，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要熟悉了解團(tuán)隊(duì)成員，將其安排在合理的位置，并在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中關(guān)注跟蹤個(gè)體短板可能引起的問(wèn)題或風(fēng)險(xiǎn)。

第三步，團(tuán)隊(duì)成員的相互認(rèn)識(shí)和項(xiàng)目交底。團(tuán)隊(duì)成員確定后，盡快組織審價(jià)工作啟動(dòng)會(huì)，會(huì)議的主要內(nèi)容是：①成員相互認(rèn)識(shí)，建立溝通聯(lián)系方式。②項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹項(xiàng)目概況，需審價(jià)合同匯總表，將工作內(nèi)容攤派到個(gè)人，讓每個(gè)成員了解項(xiàng)目人員構(gòu)架及自身位置、工作范圍和內(nèi)容。對(duì)于總承包施工合同，需要根據(jù)單位工程和專業(yè)進(jìn)行任務(wù)分配（如表1所示）。③項(xiàng)目的工作要求，進(jìn)度要求，信息溝通要求，統(tǒng)一明確初步計(jì)劃進(jìn)度要求。④相互發(fā)言和答疑，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)工作協(xié)作，提倡信息分享。

3.2 進(jìn)度計(jì)劃管理

審價(jià)工作的最大特點(diǎn)是時(shí)間短、任務(wù)重，事先編制一份科學(xué)、合理、可行的工作進(jìn)度計(jì)劃是保證工作進(jìn)度的有效辦法。本項(xiàng)目按照施工承包合同為單位編制一級(jí)工作進(jìn)度計(jì)劃，以收到完整的結(jié)算資料為起始點(diǎn)，按時(shí)間發(fā)生順序加入資料核對(duì)、計(jì)量、計(jì)價(jià)、初稿對(duì)賬、調(diào)整結(jié)算5項(xiàng)工作內(nèi)容，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目及合同的特點(diǎn)、人員的配置等因素預(yù)計(jì)工作內(nèi)容的所需時(shí)間填入表格，計(jì)算出完成定稿的日期（如表2所示）。

本項(xiàng)目總承包施工合同單位工程房型多，專業(yè)和工作內(nèi)容相對(duì)復(fù)雜，且由多人參與，需編制詳細(xì)的二級(jí)工作進(jìn)度計(jì)劃。計(jì)劃編制后需與團(tuán)隊(duì)成員交底確認(rèn)，再上報(bào)業(yè)主。計(jì)劃的執(zhí)行和跟蹤至關(guān)重要，要求團(tuán)隊(duì)成員嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行，每周以雙周滾動(dòng)形象進(jìn)度的更新各項(xiàng)工作完成情況，過(guò)程中及時(shí)和總進(jìn)度要求核對(duì)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決（如表3所示）。

3.3 技術(shù)管理

就單個(gè)地塊項(xiàng)目而言，涉及合同數(shù)量多，整體結(jié)算審核周期較長(zhǎng)，尤其是總承包合同結(jié)算期間不確定因素和發(fā)生的問(wèn)題較多，經(jīng)常會(huì)造成延長(zhǎng)審價(jià)周期。本項(xiàng)目的結(jié)算審價(jià)中重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

3.3.1 前期準(zhǔn)備工作

熟悉項(xiàng)目情況和資料是審價(jià)工作前的準(zhǔn)備工作，這對(duì)審價(jià)時(shí)效和結(jié)果有一定影響。本項(xiàng)目竣工結(jié)算資料非常多，涉及結(jié)算的信息量非常大，從招投標(biāo)文件、合同文件、工程量清單、施工方案及技術(shù)資料、開竣工報(bào)告、簽證變更等。審價(jià)人員在閱讀這些文件時(shí)，做一個(gè)電子版摘要文件，即時(shí)將相關(guān)信息錄入集中并進(jìn)行整理，省去工作過(guò)程中發(fā)生再次翻閱資料的時(shí)間，在翻閱書面資料的重點(diǎn)內(nèi)容頁(yè)貼上標(biāo)簽并填寫關(guān)鍵詞，又便于二次查閱。夯實(shí)基礎(chǔ)工作，在審價(jià)過(guò)程中能提高工作效率。

準(zhǔn)備工作時(shí)，對(duì)各個(gè)合同界面的劃分也需了解清楚（事先確認(rèn)、事中關(guān)注）。這些信息主要從招投標(biāo)文件和合同中查找，部分合同也會(huì)在施工過(guò)程中或竣工結(jié)算資料中留下書面紀(jì)要。即便存在書面的合同界面劃分作為結(jié)算依據(jù)，有時(shí)兩個(gè)施工合同中對(duì)部分工作內(nèi)容仍會(huì)重復(fù)上報(bào)，審價(jià)人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)敏感性對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注并核對(duì)確認(rèn)。比如，本項(xiàng)目C地塊審價(jià)中發(fā)現(xiàn)總承包施工合同和鋁合金門窗合同中竣工圖紙中均有地下室出入口地面矮墻的金屬欄桿且重復(fù)上報(bào)，總承包施工合同和消防施工合同中竣工圖紙中均有擋煙垂壁且重復(fù)上報(bào)，及時(shí)向業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)并對(duì)未實(shí)施方進(jìn)行扣除核減。

3.3.2 相關(guān)審核方法的應(yīng)用

工程造價(jià)審核中常用的方法一般為：全面審核法、重點(diǎn)審核法、分組計(jì)算審核法、對(duì)比審核法等。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況在審價(jià)過(guò)程中實(shí)施應(yīng)用上述審核方法。

①全面審核法。

本項(xiàng)目總承包施工合同采用的是2008清單計(jì)價(jià)方式，工程量按實(shí)結(jié)算，故結(jié)算審價(jià)需采用是全面審核法。此法能做到全面覆蓋，但工作量大，所需工時(shí)多。為此，我們通過(guò)廣聯(lián)達(dá)電算化軟件計(jì)算住宅樓及車庫(kù)的結(jié)構(gòu)、建筑和鋼筋工程量，大大縮短計(jì)算時(shí)間。少部分零星子目和合同外簽證等工作內(nèi)容，通過(guò)Excel進(jìn)行計(jì)算式、列表計(jì)算。

②重點(diǎn)審核法。

重點(diǎn)審核法就是抓住工程結(jié)算中的重點(diǎn)進(jìn)行審核的方法。本項(xiàng)目中應(yīng)用重點(diǎn)審核法并非是指規(guī)避全面審核法，減少審核點(diǎn)面工作和審核深度，而是在準(zhǔn)備工作階段，側(cè)重檢查上報(bào)結(jié)算中金額占比大的分部分項(xiàng)工程，如鋼筋混凝土工程、砌筑工程、天地墻粗裝修工程等。其次重點(diǎn)檢查大金額子目的單價(jià)、批價(jià)材料的單價(jià)、費(fèi)率的計(jì)取是否與投標(biāo)一致、新增（變更）子目的定額套價(jià)是否合理等。本項(xiàng)目中重點(diǎn)審核法可以理解的“重點(diǎn)檢查法”，即利用熟悉資料這項(xiàng)審價(jià)常規(guī)程序，檢查是否有明顯的不符性錯(cuò)誤、超常規(guī)現(xiàn)象。

③分組計(jì)算審核法和對(duì)比審核法。

本項(xiàng)目C地塊包含13棟住宅樓且含4種房型，合同工程量清單中各房型有獨(dú)立的清單章節(jié)且各房型清單列項(xiàng)基本一致。在審價(jià)初期，就將各房型清單導(dǎo)出到excel表格，導(dǎo)入合同工程量、結(jié)算上報(bào)工程量、預(yù)留審核工程量。再將每個(gè)房型的清單合并到一張表格中，通過(guò)調(diào)整保證個(gè)房型樓的相同清單子目出現(xiàn)在同一行，不發(fā)生錯(cuò)位，便于樓與樓間橫向比較或提取數(shù)據(jù)。這樣就形成了一張工程量匯總對(duì)比表。

分組計(jì)算審核法就是把結(jié)算清單中的有關(guān)項(xiàng)目劃分成組，利用同組中數(shù)據(jù)具有相同或相近計(jì)算基數(shù)的關(guān)系，取出一個(gè)數(shù)據(jù)審查相關(guān)工程量的準(zhǔn)確程度。如：在審價(jià)時(shí)通過(guò)計(jì)算某單位工程的建筑面積，與其地面面積相關(guān)子目的工程量進(jìn)行比較;地面面積和頂面面積經(jīng)過(guò)折算調(diào)整后也可以參照比較;通過(guò)建筑面積的調(diào)整并考慮樓板的平均厚度，可以大致估算檢查樓板砼體積。概括來(lái)說(shuō)，分組計(jì)算審核法是一個(gè)單位工程清單內(nèi)有邏輯關(guān)系的數(shù)據(jù)之間進(jìn)行縱向比較。

對(duì)比審核法認(rèn)為單位工程的用途、結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn)一樣或基本類似，其造價(jià)指標(biāo)和工程量指標(biāo)就有可比性。在進(jìn)行造價(jià)指標(biāo)比較時(shí)，需考慮地區(qū)因素和時(shí)間因素的影響。本項(xiàng)目審價(jià)時(shí)，將各房型初步計(jì)算得出的砼、模板、鋼筋、砌塊等主要項(xiàng)目的工程量折合到建筑面積平方米指標(biāo)，進(jìn)行橫向?qū)Ρ?計(jì)價(jià)后形成造價(jià)審核對(duì)比匯總表，各房型通過(guò)形成的各分部工程平方米造價(jià)進(jìn)行橫向比較，分析差異原因。對(duì)比審核法將審價(jià)內(nèi)控的檢查復(fù)核機(jī)制前置，起到預(yù)先自查、分析原因的作用。

以上兩種方法通過(guò)導(dǎo)入式表格和后編制量?jī)r(jià)指標(biāo)表格結(jié)合使用，其重點(diǎn)核心是通過(guò)比較相關(guān)性數(shù)據(jù)是否符合邏輯性和統(tǒng)一性，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并繼續(xù)尋找分析原因，可以靈活運(yùn)用。.

3.3.3 審價(jià)總結(jié)工作

審價(jià)單位出具審價(jià)報(bào)告并根據(jù)行業(yè)造價(jià)咨詢規(guī)范和公司自身要求進(jìn)行歸檔，并不意味著審價(jià)工作全部完成。盡快“趁熱打鐵”，整理相關(guān)數(shù)據(jù)并編制結(jié)算總結(jié)報(bào)告是非常有必要的。就本項(xiàng)目而言，總結(jié)報(bào)告就包含了以下幾個(gè)部分：合同結(jié)算總臺(tái)賬、單體建安造價(jià)及指標(biāo)分析篇、墻體面磚和外墻涂料篇、材料及設(shè)備篇、圍護(hù)工程及簽證分析篇等章節(jié)。每個(gè)篇章中記錄了本項(xiàng)目相關(guān)的設(shè)計(jì)、技術(shù)內(nèi)容，且將投標(biāo)量?jī)r(jià)和審核量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)錄入表格，分別形成以建筑面積統(tǒng)計(jì)的工程量指標(biāo)和造價(jià)指標(biāo)?？偨Y(jié)報(bào)告的本質(zhì)就是項(xiàng)目的精簡(jiǎn)檔案，就是項(xiàng)目的指標(biāo)分析：發(fā)給建設(shè)單位是增值延伸服務(wù)，為其進(jìn)行成本測(cè)算和項(xiàng)目總結(jié)提供支持;對(duì)于審價(jià)單位而言是資料歸檔的延伸工作，為造價(jià)咨詢單位擴(kuò)充項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)打好先行基礎(chǔ)。審價(jià)總結(jié)工作的理念就是項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)雖然是隨屬個(gè)人的，但它們更應(yīng)該以書面的形式被保留下來(lái)，進(jìn)行共享和應(yīng)用。

4? 結(jié)語(yǔ)

項(xiàng)目審價(jià)工作不僅僅是通過(guò)專業(yè)人員應(yīng)用專業(yè)的知識(shí)、能力、經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行工作，更應(yīng)該應(yīng)用項(xiàng)目管理的思路讓審價(jià)工作變得更高效，讓審價(jià)成果更有質(zhì)量。項(xiàng)目管理屬于管理學(xué)范疇，它可以理解為利用既定有限的資源（人力、物力、財(cái)力等）和時(shí)間內(nèi)完成的一次性任務(wù)，它包含了領(lǐng)導(dǎo)、組織、計(jì)劃、執(zhí)行、控制、總結(jié)等多項(xiàng)主要工作。審價(jià)人員不僅僅一直是定位成專業(yè)人員，同時(shí)應(yīng)該具有管理和協(xié)調(diào)的工作思路，在遇到不同類型的項(xiàng)目時(shí)，都可以充分利用個(gè)人的專業(yè)能力，發(fā)揮個(gè)人的綜合才智，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)靈活運(yùn)用科學(xué)合理的項(xiàng)目管理辦法來(lái)做好項(xiàng)目審價(jià)，體現(xiàn)專業(yè)價(jià)值。

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