疫后樓市觀察：局部回暖，分化加劇

蘇志勇

隨著疫情的陰霾逐漸散去，樓市復(fù)蘇的跡象愈發(fā)明顯。一二線城市出現(xiàn)久違的火爆場面，諸如深圳的“百萬喝茶費(fèi)”“千萬級豪宅秒光”，杭州和成都的“萬人搖號”，北京的“開盤14分鐘售罄”等新聞不斷刺激著購房者神經(jīng)。與局部市場火熱形成反差的是，多數(shù)三四線城市土地流拍不斷，庫存壓頂。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至4月底全國百城新建商品住房庫存達(dá)4.7億平方米，連續(xù)17個(gè)月同比增長。

在局部市場火熱的背后，一些中小城市長期面臨著房地產(chǎn)市場萎靡、經(jīng)濟(jì)發(fā)展失速的窘境，隨著人才、資金等各類資源進(jìn)一步向熱點(diǎn)城市聚集，房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不平衡將愈發(fā)明顯。

多重因素支撐樓市回暖

從5月份以來的市場表現(xiàn)看，一二線城市市場恢復(fù)明顯，供求兩旺;三四線城市則遜色很多。據(jù)世聯(lián)EVS統(tǒng)計(jì)，5月份全國指標(biāo)城市銷售環(huán)比上升16.5%。其中一線城市上升12.8%，二線城市上升20.9%，三線城市上升10.8%，四線城市上升0.2%。存量住宅成交全線回升，銷售面積環(huán)比上升9.5%。其中一線城市上升20.9%，二線城市上升4.7%，三四線城市上升4.1%。

從房企銷售角度看，根據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額達(dá)到10915.4億元，環(huán)比增長21.3%，同比增長12.2%。

5月份以來的樓市回暖并不令人感到意外，綜合分析有以下原因：

首先是政策利好刺激。寬松的貨幣政策增加了市場流動性，房企融資環(huán)境大為改善，融資成本下降，這也為房企進(jìn)一步拿地?cái)U(kuò)張?jiān)鎏砹说讱狻τ谫彿空邅碚f，銀行信貸審批放寬、貸款成本降低也為加速入市創(chuàng)造了條件。雖然地方限購政策未能大幅放開，但諸如人才引進(jìn)、放松落戶、刺激投資等政策措施也對樓市形成實(shí)質(zhì)性利好，熱點(diǎn)城市吸引力加大。

其次，大量優(yōu)質(zhì)樓盤的推出，使購房者有了更大的選擇空間。隨著疫情緩解，各地預(yù)售審批加速，條件放寬，大量優(yōu)質(zhì)樓盤涌向市場，造成供需兩旺。以北京為例，4月份集中推出7個(gè)新盤，直接的結(jié)果是5月新建住宅銷售超過5000套。進(jìn)入6月，至少再有9個(gè)新盤推出，這樣的批售節(jié)奏在以往并不多見。

最后，營銷創(chuàng)新+讓利促銷。從疫情開始，各大開發(fā)商即打起了線上營銷戰(zhàn)役，各種“明星+直播+賣房”手法花樣翻新。線上蓄客和廣告宣傳為疫情之后的線下成交打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。加上各種打折促銷，效果充分顯現(xiàn)。以恒大為例，通過全員賣房和大規(guī)模打折促銷活動，一系列打折促銷+線上營銷，恒大連續(xù)5個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售正增長，前5月合約銷售額約2727.9億元，同比增17.8%;累計(jì)合約銷售面積3007.9萬平方米，同比增39.6%。

房價(jià)總體平穩(wěn)

半數(shù)城市環(huán)比上漲

根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)的二手房成交數(shù)據(jù)，318個(gè)列入統(tǒng)計(jì)的城市中，5月份房價(jià)同比上漲的243個(gè)，同比下跌的僅75個(gè);環(huán)比上漲的157個(gè)，與下跌城市基本持平。5月份一線城市同比漲幅深圳最高，達(dá)到16.68%;上海、北京、廣州同比分別上漲5.6%、3.01%和2.85%，保持穩(wěn)定。在嚴(yán)格的調(diào)控政策之下，深圳成為一線城市中特例，不僅漲幅遙遙領(lǐng)先，房價(jià)絕對值也超越北上廣，達(dá)到7.28萬元/平方米。

除深圳外，房價(jià)漲幅居前的多為三四線城市，其中鄂爾多斯同比上漲24.23%居首，宿遷、德宏、西寧、連云港等三四線城市分列2—5位，漲幅分別為21.47%、20.52%、19.86%、19.24%。這些城市多數(shù)屬于房價(jià)基數(shù)較低，前期滯漲，有一定的補(bǔ)漲因素。值得注意的是10年前因炒房與溫州齊名的鄂爾多斯，在經(jīng)歷了房價(jià)“從2萬到3000”的斷崖式暴跌之后，今年又重新站上漲幅榜榜首，但此時(shí)的平均單價(jià)也僅為7581元/平方米。

從環(huán)比數(shù)據(jù)看，環(huán)比漲幅居首的是阜陽，漲幅達(dá)到9.61%，其次是興安、通遼、武漢、濱州、沈陽、呂梁、東莞、萍鄉(xiāng)和三亞。阜陽房價(jià)的上漲，主要因素源于去年樓市限價(jià)政策的放開，造成土地溢價(jià)率上升，直接影響到房價(jià)。武漢作為本輪新冠肺炎疫情的“震中”，雖然深受疫情影響，但不失中部樞紐的地位，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇勢頭也最為迅猛。5月武漢新房成交13674套，同比上漲超過8成?！凹t五月”開盤55次，過半數(shù)樓盤備案均價(jià)上漲。

全國房價(jià)收入比總體下降

中房智庫連續(xù)多年對全國主要城市房價(jià)收入比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，從今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，35個(gè)大中城市（直轄市、省會城市和計(jì)劃單列市）房價(jià)收入比與去年同期相比均有所下降，其中北京、福州、?？凇⒛暇┖颓鄭u降幅最為明顯。這一方面說明近年來的房地產(chǎn)調(diào)控效果有所顯現(xiàn)，房價(jià)得到有效控制;另一方面，城鎮(zhèn)居民可支配收入漲幅明顯高于房價(jià)漲幅，居民的購買力明顯提升。

從房價(jià)收入比排名來看，深圳連續(xù)3年位列房價(jià)收入比榜首，房價(jià)收入比達(dá)到34.95;北京、廈門、上海、福州緊隨其后。三亞雖然沒有列入該榜單排序，但其房價(jià)收入比已達(dá)到28.18，超過北京的26.69，僅低于深圳。

在列入排名的35個(gè)大中城市中，銀川、長沙、烏魯木齊、呼和浩特和貴陽房價(jià)收入比最低，分別為5.33、6.03、6.04、7.22、7.33，5個(gè)城市均為中西部城市。

市場分化加劇

市場分化首先體現(xiàn)在區(qū)域發(fā)展不平衡愈發(fā)明顯。由于地理位置、資源稟賦、人口等多種因素影響，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀長期存在。疫情之下寬松的貨幣政策和財(cái)政信貸政策等利好因素相疊加，一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場將很快擺脫疫情困擾，人口和資源的聚集導(dǎo)致城市的虹吸效應(yīng)加劇。而一些中小城市由于資源稟賦的差異，在疫情打擊之下愈發(fā)缺少經(jīng)濟(jì)支撐，形成惡性循環(huán)。

從房價(jià)絕對值看，一線城市和部分二線城市房價(jià)居高不下，單價(jià)2萬元以上的城市有15個(gè)，均為沿海發(fā)達(dá)城市。單價(jià)最高的深圳達(dá)到7.28萬元/平方米，而單價(jià)最低的鶴崗只有2377元/平方米，二者相差30余倍。從同比環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，跌幅居前的均為三四線城市。西雙版納、甘孜、孝感等城市同比跌幅超過10%;甘孜、孝感、贛州、崇左、安慶、白城、南陽、銅川、佳木斯、金昌等城市環(huán)比跌幅均超過5%。這些城市有的是因前期過度炒作，如西雙版納和崇左即是如此;有的則是人口流出、城市空心化嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場長期低迷，例如東北大多數(shù)城市、西部欠發(fā)達(dá)城市。

另一種分化是房企之間的分化。疫情之下，優(yōu)質(zhì)房企能夠更充分享受到融資便利和各種政策利好，獲取資源和信息的能力、創(chuàng)新能力更強(qiáng)。這些房企緊抓市場發(fā)展機(jī)遇，創(chuàng)新營銷模式，加大銷售力度，為未來業(yè)績釋放提供支撐。這一點(diǎn)從前5個(gè)月房企的營銷數(shù)據(jù)便可清晰可見。對于中小房企而言，疫情影響可能是致命的打擊，將有更多的房企在市場競爭中被淘汰。從媒體公布的數(shù)據(jù)看，截至目前已有208家房企破產(chǎn)。這或許僅僅是一個(gè)開始。（文章來源：中房智庫）