房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理淺析

金輝

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目周期長(zhǎng)、管理進(jìn)程復(fù)雜的特點(diǎn)，它的發(fā)展?fàn)顩r與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。其中全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要工具，良好的全面預(yù)算管理能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大的指引力量。本文就目前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作存在的問(wèn)題做出了分析，并提出了完善企業(yè)全面預(yù)算管理工作的建議，希望提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;問(wèn)題;策略

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金合理支配的重視已經(jīng)毋庸置疑，合理進(jìn)行資金管理從而提高資金使用價(jià)值是房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)中，資金管理已經(jīng)貫穿了整個(gè)過(guò)程。無(wú)論是土地的收購(gòu)與開(kāi)發(fā)，抑或是房屋建設(shè)都需要在全面預(yù)算管理的合理分配的前提下進(jìn)行。全面預(yù)算管理中的問(wèn)題可能對(duì)這些方面產(chǎn)生不良影響，甚至阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的進(jìn)程。在微觀中，這是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效率，或是給企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)危機(jī);而在宏觀方面，這些問(wèn)題很可能給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行反思和調(diào)整，從根本上拔出管理中的弊端，拔高企業(yè)管理深度，以更精準(zhǔn)的方式進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

1.全面預(yù)算管理概念

全面預(yù)算管理，即根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃制定預(yù)算管理目標(biāo)，由目標(biāo)指導(dǎo)預(yù)算過(guò)程對(duì)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況做出預(yù)測(cè)和計(jì)劃，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)決策可靠性。全面預(yù)算管理實(shí)際上是一項(xiàng)需要多個(gè)部門相互配合，需要受到企業(yè)的共同監(jiān)督，需要全面發(fā)展、全員參與的管理手段。

2.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略管理目標(biāo)過(guò)程中步驟相對(duì)繁復(fù)，因此需要將目標(biāo)進(jìn)一步細(xì)化，使之成為階段性的管理指標(biāo)，圍繞這些指標(biāo)形成的便是全面預(yù)算管理目標(biāo)。全面預(yù)算管理目標(biāo)能夠幫助企業(yè)預(yù)測(cè)企業(yè)先行管理目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)的差距。目標(biāo)也是企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)，只有企業(yè)發(fā)展大方向是正確的，才能將管理工作進(jìn)一步分級(jí)，促進(jìn)管理辦法及時(shí)生效。

其次，全面預(yù)算管理工作的實(shí)行有助于企業(yè)人員工作的執(zhí)行監(jiān)督，推進(jìn)責(zé)任分配到人的管理理念。由于全面預(yù)算管理工作開(kāi)展過(guò)程中需要由監(jiān)督部門執(zhí)行監(jiān)督工作，同樣的這給予了企業(yè)人員監(jiān)督以便利，能夠綜合人事部門和人員績(jī)效情況，充分利用人力資源。

最后，全面預(yù)算管理能夠幫助企業(yè)盡快適應(yīng)外部環(huán)境，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的綜合分析，房地產(chǎn)企業(yè)更能了解自身在市場(chǎng)環(huán)境、在同行業(yè)工作者中的地位，剖析當(dāng)前局勢(shì)，及時(shí)進(jìn)行溝通，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

3.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作基本步驟

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)大體需要經(jīng)過(guò)以下的步驟。在項(xiàng)目前期或啟動(dòng)時(shí)，需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、方案規(guī)劃，并對(duì)自身項(xiàng)目產(chǎn)品做出定位，在進(jìn)行敏感性分析的基礎(chǔ)上預(yù)估項(xiàng)目售價(jià)情況，對(duì)產(chǎn)品可售面積做出規(guī)劃，這些細(xì)節(jié)部分都要接受預(yù)算編制考核，并由高層下達(dá)具體項(xiàng)目收益率核算和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間確定。

企業(yè)高層經(jīng)過(guò)商討決策后需要對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)總成本、人員管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估和控制。第一，由企業(yè)高層討論決定項(xiàng)目目標(biāo)總成本，將總成本分解細(xì)化為不同明細(xì)項(xiàng)目成本，對(duì)細(xì)化后的目標(biāo)成本進(jìn)行分配，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)后限定不同細(xì)化項(xiàng)目的額度，編制合理而科學(xué)的合約規(guī)劃，擬定合同，通過(guò)合同指導(dǎo)實(shí)際成本的控制，從而實(shí)現(xiàn)控制實(shí)際經(jīng)費(fèi)運(yùn)行。第二，通過(guò)預(yù)設(shè)管理費(fèi)用率確定預(yù)算管理費(fèi)用，將這些費(fèi)用分解，根據(jù)人力薪酬標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置人工費(fèi)用，按照年度業(yè)務(wù)費(fèi)用總量規(guī)劃將人工費(fèi)用編制進(jìn)入預(yù)算，控制人工管理成本。第三，根據(jù)預(yù)算的銷售費(fèi)用率確定房地產(chǎn)企業(yè)所需的銷售費(fèi)用總量，將總量分解至企業(yè)各個(gè)營(yíng)銷方案中，控制營(yíng)銷所需費(fèi)用。第四，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模、渠道、議價(jià)能力和負(fù)債能力進(jìn)行財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)估，對(duì)不同融資方案進(jìn)行比較，雙層次控制。最后，將這四項(xiàng)預(yù)算控制方案提供給企業(yè)不同部門開(kāi)展業(yè)務(wù)，進(jìn)行分析總結(jié)并匯報(bào)，與實(shí)際執(zhí)行情況比對(duì)，利用平衡記分卡按照部門績(jī)效考核進(jìn)行年終預(yù)算總結(jié)，進(jìn)行一定的激勵(lì)，為第二年預(yù)算管理提供經(jīng)驗(yàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作中存在的問(wèn)題

1.預(yù)算編制過(guò)程中預(yù)算松弛現(xiàn)象難以杜絕

預(yù)算松弛，即預(yù)算最終實(shí)現(xiàn)管理成效與最優(yōu)成效存在一定的差距的情況。無(wú)論預(yù)算目標(biāo)制定偏低抑或偏高，都有可能影響預(yù)算管理的最終結(jié)果，這些意外情況均與企業(yè)全面預(yù)算管理編制中的問(wèn)題有關(guān)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算目標(biāo)缺乏創(chuàng)新冒險(xiǎn)精神，一味地降低預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，低估自身業(yè)務(wù)能力，提高完成效率的同時(shí)也沒(méi)有充分利用企業(yè)全面預(yù)算管理資源，造成資源浪費(fèi)。同時(shí)，不同部門間存在信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，即使兩個(gè)業(yè)務(wù)部門預(yù)算目標(biāo)缺乏一致性，也難以綜合預(yù)算情況討論出合理的預(yù)算目標(biāo)，預(yù)算管理計(jì)劃擱淺。其次，對(duì)不同預(yù)算單位來(lái)說(shuō)，既定的預(yù)算資產(chǎn)總量對(duì)各方使用資金有所限制，在這種前提下，不同部門不是相互配合提高資源利用，而是存在一定的爭(zhēng)搶資源的現(xiàn)象，會(huì)哭的孩子有奶吃，悲觀情緒嚴(yán)重的預(yù)算執(zhí)行點(diǎn)往往得到更優(yōu)質(zhì)的資源，導(dǎo)致部門預(yù)算持續(xù)惡化。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理與其他企業(yè)中年制的預(yù)算不同，一個(gè)項(xiàng)目往往需要幾年才能拿下，這無(wú)疑加重了預(yù)算編制上的負(fù)擔(dān)，造成預(yù)算實(shí)際環(huán)境與預(yù)期的錯(cuò)位，預(yù)算松弛問(wèn)題難以解決。

2.預(yù)算執(zhí)行中部門間協(xié)同性差

全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中的重要內(nèi)容，它要求房地產(chǎn)企業(yè)全員參與，在房地產(chǎn)全面預(yù)算管理工作的實(shí)踐中，很少有企業(yè)能夠完全實(shí)現(xiàn)這個(gè)要求。一方面，許多企業(yè)將全面預(yù)算管理認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門的工作，缺乏專業(yè)的全面預(yù)算管理委員會(huì)，預(yù)算管理信息難以及時(shí)傳遞和互相溝通，銷售預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、資金預(yù)算均需要財(cái)務(wù)部門進(jìn)行整理和匯總，難免存在準(zhǔn)備不充分的情況。另一方面，部門間缺乏默契，互相了解程度不一致，全面預(yù)算管理工作難以落實(shí)，產(chǎn)品價(jià)值定位、項(xiàng)目進(jìn)度、財(cái)務(wù)設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)、融資管理等工作需要不同部門執(zhí)行，卻需要同一個(gè)部門進(jìn)行預(yù)算，嚴(yán)重的中心傾斜導(dǎo)致企業(yè)部門管理失調(diào)，預(yù)算管理工作成效難以提升。

3.缺乏健全有效的考核激勵(lì)機(jī)制

有效的監(jiān)督是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的推動(dòng)力。很多房地產(chǎn)企業(yè)正是由于執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制不夠完善造成預(yù)算執(zhí)行情況不佳，考核激勵(lì)機(jī)制的缺失也會(huì)造成企業(yè)預(yù)算人員消極怠工。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是一項(xiàng)龐大的內(nèi)部建設(shè)，考核激勵(lì)指標(biāo)的缺失難以給企業(yè)人員樹(shù)立及時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)觀念，難以體現(xiàn)企業(yè)對(duì)于全面預(yù)算管理工作的重視程度。同時(shí)，在這種條件下，企業(yè)易形成“平均主義”，難以給優(yōu)秀的預(yù)算人員以鼓勵(lì)，而出現(xiàn)錯(cuò)誤也無(wú)法及時(shí)追責(zé)到人。有些企業(yè)并不是缺乏考核激勵(lì)指標(biāo)，而是考核激勵(lì)指標(biāo)項(xiàng)目較多，指標(biāo)描述模糊，沒(méi)有具體界限，利益驅(qū)動(dòng)型管理特性沒(méi)有明顯的指示，很難形成考核激勵(lì)體系。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的策略分析

1.調(diào)整全面預(yù)算管理編制程序

在進(jìn)行全面預(yù)算管理內(nèi)容編制前，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行充分調(diào)研，從不同角度了解項(xiàng)目可執(zhí)行情況，預(yù)計(jì)其銷售總額，以終為始，根據(jù)其能夠帶來(lái)的具體收益開(kāi)展預(yù)算內(nèi)容的編制。以項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值預(yù)估為前提，制定預(yù)算執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，不能以完成任務(wù)降低預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)不同部門間的配合，綜合不同部門的管理情況進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)制定。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者也應(yīng)該對(duì)預(yù)算編制內(nèi)容進(jìn)行綜合性考量，不能以預(yù)算點(diǎn)夸大后的資源需求量進(jìn)行預(yù)算內(nèi)容的編制，以實(shí)際為準(zhǔn)。預(yù)算編制的實(shí)際內(nèi)容應(yīng)放遠(yuǎn)眼光，考量市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中可能存在的變化，定期調(diào)整預(yù)算。

2.加強(qiáng)不同部門間的信息溝通

全面預(yù)算管理并非僅是財(cái)務(wù)部門的工作，而是一項(xiàng)需要企業(yè)全員參與的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要構(gòu)建一個(gè)全面預(yù)算管理委員會(huì)，加強(qiáng)預(yù)算管理的系統(tǒng)化。同時(shí)，不同部門間應(yīng)該加強(qiáng)信息交流，及時(shí)將自己掌握的情況信息進(jìn)行篩選匯總。在網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代，部門間的信息溝通應(yīng)該更為便利，可以利用計(jì)算機(jī)軟件加快信息傳遞效率。不同部門抽調(diào)人員組成預(yù)算管理控制小組，討論項(xiàng)目預(yù)算信息，定期安排線上和線下的交流，在進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行時(shí)選擇最優(yōu)方案向上級(jí)報(bào)告。

3.健全房地產(chǎn)企業(yè)激勵(lì)考核機(jī)制

及時(shí)解決企業(yè)激勵(lì)考核機(jī)制的弊端能夠幫助企業(yè)提高人力資源利用率。以平衡記分卡為例，企業(yè)需要從財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、創(chuàng)新學(xué)習(xí)等不同維度進(jìn)行考核，在財(cái)務(wù)部門中需要考察部門成本預(yù)算目標(biāo)達(dá)成率、部門費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)達(dá)成率、工程變更費(fèi)用，根據(jù)一定的權(quán)重?fù)Q算成指標(biāo)分?jǐn)?shù)，對(duì)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行了解與考核。同時(shí)應(yīng)該對(duì)這些部門進(jìn)行比對(duì)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，給表現(xiàn)優(yōu)秀的人員以鼓勵(lì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理人員的管理熱情，提高工作效率。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，全面預(yù)算管理在國(guó)內(nèi)各行各業(yè)都是一項(xiàng)不可或缺的管理策略。盡管在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預(yù)算管理仍存在一些問(wèn)題，但只要企業(yè)加強(qiáng)重視，注意細(xì)節(jié)，是能夠及時(shí)解決這些問(wèn)題的。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)本文所述，調(diào)整全面預(yù)算管理編制程序、加強(qiáng)不同部門間的信息溝通、健全房地產(chǎn)企業(yè)激勵(lì)考核機(jī)制，從而優(yōu)化企業(yè)管理質(zhì)量，促進(jìn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的緊密結(jié)合，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)全面可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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（責(zé)任編輯：劉海琳）