房屋出租法律風(fēng)險(xiǎn)防患

【摘要】近幾年來，房屋租賃市場十分活躍，但一紙租賃協(xié)議并沒有完全解除當(dāng)事人的后顧之憂。如果承租人違約且拒絕騰退房屋，將使出租人陷入進(jìn)退兩難的境地：如果不及時(shí)收回出租物業(yè)，將會使出租人的損失不斷擴(kuò)大;如果擅自撬門入室，又擔(dān)心與承租人之間發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛;如果向法院起訴，待判決生效后再申請法院強(qiáng)制騰退房屋，時(shí)間周期會很長。

【關(guān)鍵詞】房屋租賃糾紛;房屋租賃協(xié)議公證;單方收回出租房屋

李先生最近遇到一件煩心事，租他門面的租客突然失聯(lián)了，不僅近萬元的租金打了水漂，租客還更換了門鎖。李先生想將門面出售的計(jì)劃也泡湯了，他多次想破門而入，又擔(dān)心會給自己帶來麻煩。今年5月份李先生突然聯(lián)系不到租客，多次撥打?qū)Ψ诫娫?，不是直接掛斷，就是關(guān)機(jī)。因李先生的女兒準(zhǔn)備到加拿大留學(xué)，需要籌集留學(xué)費(fèi)用，李先生考慮將出租的兩空門面出售，但當(dāng)他帶著買家去看門面時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)門鎖已被更換，根本就進(jìn)去不了。李先生曾多次想破門而入，但社區(qū)工作人員提醒：“萬一對方回來，胡攪蠻纏，說你拿了他屋里的東西又該怎么辦？”李先生為此傷透了腦筋。依法成立的合同，本應(yīng)受到法律保護(hù)，對出租人和承租人均具有法律約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。因?yàn)槌凶馊诉`背約定，給出租人造成了不便和損失，本文將從合同訂立開始，為出租人提供法律服務(wù)方案，以求達(dá)到預(yù)防糾紛、減少訴訟的目的。

一、法律服務(wù)方案

（一）房屋租賃協(xié)議中約定特別條款，在協(xié)議中載明：承租人不履行或者不完全履行義務(wù)時(shí)，所有權(quán)人或者管理人有權(quán)單方收回出租房屋或者其他物業(yè)的約定（以下簡稱“特別約定條款”），出租人和承租人就房屋租賃協(xié)議共同申請辦理公證。

（二）一旦承租人違約且拒不騰退房屋，出租人先履行催告程序，限期騰退移交房屋。

（三）經(jīng)催告后，承租人仍然拒絕履行約定的義務(wù)，拒絕騰退移交房屋的，出租人向公證機(jī)構(gòu)提交承租人存在違約事實(shí)的證明材料（如催交租金的函件、限期騰退移交房屋的告知函等），申請辦理保全單方收回出租房屋或者其他物業(yè)的公證，對現(xiàn)場清點(diǎn)的物品進(jìn)行登記造冊，必要時(shí)可以進(jìn)行封存，交由出租人妥善保管。

二、法律效果

經(jīng)公證的含“特別約定條款”房屋租賃協(xié)議的優(yōu)勢：

（一）在房屋租賃協(xié)議中設(shè)定的“特別約定條款”，充分尊重了當(dāng)事人雙方的意思自治，憑借公證機(jī)構(gòu)的公信力，可以有效提高承租人的履約率。辦理含“特別約定條款”的房屋租賃協(xié)議公證時(shí)，當(dāng)事人之間并未發(fā)生爭議，“特別約定條款”是當(dāng)事人自由選擇的糾紛解決方式。在公證過程中，公證員會對承租人履行告知和提示義務(wù)，告知其單方收回出租房屋的法律意義和法律后果，增強(qiáng)了對承租人履約的心理約束，減少了承租人違約后拒絕騰退房屋的想法，能有效督促承租人按照約定履行自己的義務(wù)。

（二）如果承租人違約且拒絕騰退房屋，無需經(jīng)過訴訟（仲裁）程序即可單方收回出租房屋，可以有效節(jié)省時(shí)間，提高處置效率。在房屋租賃協(xié)議的履約過程中，一旦承租人惡意違約，采取避而不見的方式拒絕承擔(dān)違約責(zé)任，出租人如果通過法院訴訟或商事仲裁方式維權(quán)，需要經(jīng)過較長的訴訟（仲裁）程序，一般少則2-3個月，多則1-2年甚至更久。

如果承租人下落不明，僅訴訟或仲裁中的兩次公告送達(dá)耗費(fèi)的時(shí)間最少就有4個月以上。

而對于經(jīng)過公證的含“特別約定條款”的房屋租賃協(xié)議，在承租人違約且拒不騰退房屋時(shí)，無需經(jīng)過訴訟（仲裁）程序，出租人只需在公證機(jī)構(gòu)的介入下，對承租人履行催告程序并對房屋內(nèi)的相關(guān)物品進(jìn)行保全證據(jù)，即可單方收回出租房屋。這在很大程度上節(jié)約了出租人維權(quán)的時(shí)間，更為方便快捷，提高了財(cái)產(chǎn)處置效率。

（三）經(jīng)公證的含“特別約定條款”的房屋租賃協(xié)議具有合法的證據(jù)效力，能有效對抗承租人的無理抗辯。在普通的房屋租賃協(xié)議法律關(guān)系中，承租人對房屋租賃協(xié)議提出質(zhì)疑時(shí)，出租人需要根據(jù)舉證規(guī)則收集大量證據(jù)予以抗辯。

根據(jù)《民事訴訟法》第六十九條規(guī)定，經(jīng)過法定程序公證證明的法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。經(jīng)公證的含“特別約定條款”的房屋租賃協(xié)議具有合法的證據(jù)效力，可以有效對抗承租人的無理抗辯。

三、公證要點(diǎn)

（一）《中國公證協(xié)會關(guān)于辦理保全證據(jù)公證的指導(dǎo)意見（修訂）》第十六規(guī)定了辦理保全單方收回出租房屋或者其他物業(yè)的公證應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)該指導(dǎo)意見，在辦理此類公證時(shí)，應(yīng)在房屋租賃協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確“承租人不履行或不完全履行合同義務(wù)時(shí)，出租人有權(quán)單方收回出租房屋”。明確不履行或不完全履行合同義務(wù)的情形，包括拖欠租金、租期屆滿時(shí)不騰退房屋等;明確出租人單方收回房屋前應(yīng)履行的催告義務(wù)，用以催告的聯(lián)系地址和電話。

（二）公證員在受理單方收回出租房屋的保全證據(jù)公證時(shí)，應(yīng)提示出租人履行催告義務(wù)，重點(diǎn)審查和核實(shí)承租人存在違約的事實(shí)。

（三）清點(diǎn)存放在出租房屋中的財(cái)物時(shí)，公證員應(yīng)登記造冊、拍照或攝像，保全過程制作現(xiàn)場記錄，財(cái)物交由出租人按照約定處置。

（四）租賃協(xié)議中沒有承租人自愿接受出租人單方收回房屋的特別約定條款，且未經(jīng)公證證明，在承租人違約又不騰退房屋的情形發(fā)生時(shí)，公證機(jī)構(gòu)一般不會受理單方收回房屋的保全證據(jù)公證。

作者簡介：袁國新，男，湖南長沙人，湖南省長沙市長沙公證處公證員。