個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

唐璐云 于瀟 徐睿陽(yáng) 周剛

摘要：個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)大小對(duì)于擬證券化資產(chǎn)池的整體目標(biāo)違約比率具有重要影響。本文采用定性與定量分析相結(jié)合的方法，分別從貸款和借款人兩個(gè)維度分析了個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的影響因素。分析認(rèn)為，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力及風(fēng)險(xiǎn)管理能力較強(qiáng)的貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)，其貸款違約風(fēng)險(xiǎn)較低;貸款利率較高、初始貸款價(jià)值比較大、抵押住房面積較大的借款人，其貸款違約風(fēng)險(xiǎn)較大;中青年借款人、已婚及收入債務(wù)比較高的借款人，其貸款違約風(fēng)險(xiǎn)較小。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化? RMBS? 償債能力? 信用風(fēng)險(xiǎn)

截至2019年12月31日，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）存量規(guī)模為10386億元，占信貸資產(chǎn)支持證券（ABS）存量規(guī)模的72.31%，是信貸ABS市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，受到市場(chǎng)各方的關(guān)注。個(gè)人住房抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“個(gè)人房貸”）作為RMBS的底層資產(chǎn)，其違約風(fēng)險(xiǎn)的大小對(duì)擬證券化資產(chǎn)池的整體目標(biāo)違約比率¹具有重要影響?；趥€(gè)人房貸的特點(diǎn)，本文結(jié)合國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究，從貸款和借款人兩個(gè)維度，分析影響個(gè)人房貸違約風(fēng)險(xiǎn)的因素，以期為識(shí)別個(gè)人房貸資產(chǎn)的信用風(fēng)險(xiǎn)提供有益參考。

貸款方面

在貸款方面，可以從貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)、貸款成本和貸款特征三個(gè)具體層面進(jìn)行分析。一是貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的主要影響因素為機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)管理能力等;二是貸款成本的主要影響因素為貸款利率;三是貸款特征的主要影響因素包括賬齡、初始貸款價(jià)值比²、購(gòu)買(mǎi)住房的面積、還款方式和業(yè)務(wù)品種等。

為進(jìn)一步研究個(gè)人房貸違約的影響因素，本文采用實(shí)證的方式對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行了分析。一方面，統(tǒng)計(jì)分析了截至2019年底已發(fā)行RMBS項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)的房貸資產(chǎn)靜態(tài)池?cái)?shù)據(jù)和部分項(xiàng)目存續(xù)期表現(xiàn)數(shù)據(jù)。另一方面，統(tǒng)計(jì)分析了RMBS項(xiàng)目逐筆貸款數(shù)據(jù)特征。首先，為減少抽樣誤差，保證樣本中涉及更多種類(lèi)型的違約資產(chǎn)和違約借款人數(shù)據(jù)以供分析，本文將2018年以前發(fā)行并在2019年進(jìn)行跟蹤評(píng)級(jí)的RMBS項(xiàng)目，按照銀行類(lèi)型進(jìn)行劃分并進(jìn)行分層抽樣，最終以25單RMBS項(xiàng)目作為觀測(cè)樣本。其次，為盡量避免僅分析違約數(shù)據(jù)特征的片面性，保證數(shù)據(jù)結(jié)論的合理性，本文通過(guò)對(duì)比某一影響因素（或該因素中的某一數(shù)據(jù)區(qū)間）在跟蹤違約資產(chǎn)中的筆數(shù)占比是否明顯高于其在首評(píng)總資產(chǎn)池中的筆數(shù)占比，來(lái)判斷該因素是否對(duì)個(gè)人房貸違約有影響。

（一）貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)

筆者通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，各商業(yè)銀行的累計(jì)違約率水平差異顯著。從靜態(tài)池累計(jì)違約率數(shù)據(jù)來(lái)看，以表現(xiàn)期截至60期的個(gè)人房貸資產(chǎn)為例，發(fā)行量最大的機(jī)構(gòu)的累計(jì)違約率接近10%，而發(fā)行量最小的機(jī)構(gòu)的累計(jì)違約率不到1%;從存續(xù)期超過(guò)12期的RMBS項(xiàng)目累計(jì)違約率來(lái)看，不同發(fā)起機(jī)構(gòu)RMBS項(xiàng)目累計(jì)違約率差異也很明顯。此外，各商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)靜態(tài)池新增違約率形態(tài)存在差異。經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富、風(fēng)控制度完善、業(yè)務(wù)地域分布范圍廣的商業(yè)銀行，其新增違約率曲線相對(duì)平滑，新增違約率先增后降的特征也比較明顯;而經(jīng)驗(yàn)有限、風(fēng)控能力一般且業(yè)務(wù)地域分布較為集中的商業(yè)銀行，其新增違約率曲線波幅較大且違約率水平整體偏高。

筆者認(rèn)為，個(gè)人房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)管理能力不同是各發(fā)起機(jī)構(gòu)累計(jì)違約率水平和新增違約率形態(tài)出現(xiàn)差異的主要原因。一是商業(yè)銀行的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力越強(qiáng)，其房貸資產(chǎn)的違約風(fēng)險(xiǎn)越低。商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)時(shí)間越長(zhǎng)、業(yè)務(wù)越成熟，獲取優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的能力就越強(qiáng)，資產(chǎn)質(zhì)量就越高，違約風(fēng)險(xiǎn)越低。二是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理能力越強(qiáng)，其房貸資產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)越低。商業(yè)銀行風(fēng)控制度越完善、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與識(shí)別能力越強(qiáng)，對(duì)借款人償債能力和償債意愿的衡量就越準(zhǔn)確，違約風(fēng)險(xiǎn)就越低。三是商業(yè)銀行房貸經(jīng)營(yíng)區(qū)域越分散、經(jīng)營(yíng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房貸資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。

（二）貸款利率

利率是借款人的融資成本，貸款利率越高，說(shuō)明借款人的利息負(fù)擔(dān)越重，越容易發(fā)生違約。

目前RMBS入池資產(chǎn)的利率以浮動(dòng)利率為主，利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)也由借款人承擔(dān)。盡管現(xiàn)在市場(chǎng)利率處于下行階段，但受貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換政策影響，在利率下行期，將貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的浮動(dòng)利率借款人，可能會(huì)適用相對(duì)較高的浮動(dòng)比例。若后續(xù)市場(chǎng)利率上行，那么有可能對(duì)這部分借款人的償債能力和償債意愿造成負(fù)面影響，這類(lèi)借款人就更容易發(fā)生違約。

（三）賬齡

與累計(jì)違約率相比，新增違約率能夠更好地捕捉個(gè)人房貸資產(chǎn)逐期違約率水平上升和下降的趨勢(shì)。筆者經(jīng)過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，在貸款發(fā)放初期，新增違約率逐步上升。當(dāng)賬齡為12～24期時(shí)，新增違約率達(dá)到峰值，并在60期前都保持較高水平，隨后逐漸下降，賬齡超過(guò)120期的個(gè)人房貸資產(chǎn)新增違約率極低。為排除貸款發(fā)放時(shí)間的影響，在按年份對(duì)各期個(gè)人房貸資產(chǎn)新增違約率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后，可以發(fā)現(xiàn)上述規(guī)律仍然存在，而在合并所有年份的靜態(tài)池?cái)?shù)據(jù)后，新增違約率曲線先升后降的形態(tài)更加明顯（見(jiàn)圖1）。

圖1? 個(gè)人房貸資產(chǎn)存續(xù)期的新增違約率

資料來(lái)源：中債資信整理

編者注：1.請(qǐng)刪除左側(cè)數(shù)字后面的“%”;2.請(qǐng)刪除豎軸左側(cè)的“新增違約率（%）”;3請(qǐng)?jiān)跈M軸右側(cè)增加“月”，請(qǐng)?jiān)谪Q軸上方加“%”

個(gè)人房貸資產(chǎn)新增違約率隨賬齡增加呈先升后降態(tài)勢(shì)主要是受違約成本和投機(jī)炒作因素的影響。一方面，個(gè)人房貸違約成本變化影響違約意愿，進(jìn)而影響違約率水平。在個(gè)人房貸發(fā)放初期，抵押物對(duì)未償本息的覆蓋程度有限，此時(shí)借款人的違約意愿較強(qiáng)。隨著借款人逐期償付貸款，抵押物對(duì)未償本息的覆蓋倍數(shù)提高，此時(shí)借款人違約成本上升，違約意愿下降。加之我國(guó)住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格自1998年住房分配貨幣化改革以來(lái)整體上一直處于單邊上揚(yáng)趨勢(shì)，受此影響，賬齡越長(zhǎng)的房貸資產(chǎn)，其違約成本越高，違約率越低。另一方面，投機(jī)炒作的短期性特征可能導(dǎo)致房貸發(fā)放初期違約率上升。房地產(chǎn)具有居住和投資的雙重屬性，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的“羊群效應(yīng)”可能刺激投機(jī)炒作行為，而投機(jī)炒作者大多期待在短期獲利。當(dāng)房?jī)r(jià)稍有波動(dòng)時(shí)，投機(jī)者通常選擇及時(shí)止損，這將加劇房貸發(fā)放初期的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（四）初始貸款價(jià)值比

從初始貸款價(jià)值比的分布對(duì)比圖來(lái)看，違約資產(chǎn)與首評(píng)總資產(chǎn)在初始貸款價(jià)值比的分布形態(tài)上較為相似（見(jiàn)圖2）。但是當(dāng)初始貸款價(jià)值比超過(guò)60%時(shí)，違約貸款筆數(shù)占比明顯較高。初始貸款價(jià)值比越高，說(shuō)明該筆貸款的首付比例越低，借款人違約的成本越小，較低的違約成本可能會(huì)導(dǎo)致借款人后續(xù)違約意愿增強(qiáng)，違約風(fēng)險(xiǎn)由此上升。

圖2? 初始貸款價(jià)值比分布對(duì)比圖

注：“跟蹤違約資產(chǎn)”指證券存續(xù)期間，資產(chǎn)證券化入池貸款中已發(fā)生違約的貸款;“首評(píng)總資產(chǎn)”指證券發(fā)行時(shí)，資產(chǎn)證券化的入池貸款。下同。

資料來(lái)源：中債資信整理

編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2.將橫軸“LTV”改為“初始貸款價(jià)值比”;3.請(qǐng)刪掉豎軸的“%”

（五）抵押住房面積

從抵押住房面積分布對(duì)比圖中來(lái)看，當(dāng)?shù)盅鹤》棵娣e為100平方米時(shí)，違約貸款筆數(shù)占比較大。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型住房的借款人來(lái)說(shuō)，其貸款還本付息金額較大，加大了購(gòu)房者的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。一旦借款人的第一還款來(lái)源（一般為收入）受到影響，那么其償債能力將下降，這將導(dǎo)致貸款違約的可能性增大（見(jiàn)圖3）。

圖3? 抵押住房面積分布對(duì)比圖

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編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2. 請(qǐng)刪掉豎軸的“%”

（六）還款方式

從還款方式分布對(duì)比圖來(lái)看，樣本中的RMBS資產(chǎn)全部采用等額本金或等額本息還款方式，且兩種還款方式在跟蹤違約與首評(píng)總資產(chǎn)中的占比較為接近，說(shuō)明等額本金和等額本息的還款方式對(duì)違約無(wú)明顯影響（見(jiàn)圖4）。

圖4? 還款方式分布對(duì)比圖

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（七）貸款業(yè)務(wù)品種

一般來(lái)說(shuō)，借款人通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)的首套住房多具有自用屬性，借款人的償債意愿較強(qiáng)，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)較低;而非首套住房的投資屬性偏大，或?yàn)楦纳菩宰》浚坏┙杩钊耸艿截?fù)面因素影響，借款人對(duì)于非首套房貸的償債意愿更容易下降，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高。

借款人因素方面

在借款人因素方面，可以從個(gè)人信息、償付能力和歷史信用情況三個(gè)方面進(jìn)行分析。一是個(gè)人信息的主要影響因素包括借款人的年齡、婚姻狀況、性別和職業(yè)狀況等。二是償付能力的主要影響因素包括借款人的收入和收入債務(wù)比等。三是歷史信用情況的主要影響因素包括貸款逾期情況和個(gè)人信用分等。筆者選取與在上文相同的樣本和統(tǒng)計(jì)方式，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析。

（一）借款人的年齡

由借款人的年齡分布對(duì)比圖可見(jiàn)，跟蹤違約資產(chǎn)和首評(píng)總資產(chǎn)所涉及的借款人年齡分布形態(tài)大體一致，但20～30歲、50歲以上的借款人，其貸款違約筆數(shù)占比較其在首評(píng)總資產(chǎn)中的占比有所上升。而從30～50歲的借款人來(lái)看，其貸款違約筆數(shù)占比較其在首評(píng)總資產(chǎn)中的占比低，說(shuō)明中青年借款人多處于職業(yè)的穩(wěn)定期，財(cái)務(wù)狀況較好且穩(wěn)定，償債能力較強(qiáng)，發(fā)生違約的風(fēng)險(xiǎn)更低（見(jiàn)圖5）。

圖5? 借款人年齡分布對(duì)比圖

資料來(lái)源：中債資信整理

編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2. 請(qǐng)刪掉豎軸的“%”

（二）借款人的婚姻狀況

由婚姻狀況分布對(duì)比圖可見(jiàn)，已婚借款人的貸款違約筆數(shù)占比較其在首評(píng)總資產(chǎn)中的占比有所下降，而處于未婚、離異和其他（包括喪偶等）婚姻狀態(tài)下的借款人，其貸款違約筆數(shù)占比較其在首評(píng)總資產(chǎn)中的占比有不同程度的上升。筆者認(rèn)為，已婚借款人的家庭通常有雙份工資收入，償債能力更有保障，因而發(fā)生貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)更低（見(jiàn)圖6）。

圖6? 婚姻狀況分布對(duì)比圖

資料來(lái)源：中債資信整理

編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2. 請(qǐng)刪掉豎軸的“%”

（三）借款人的收入債務(wù)比

收入債務(wù)比是指借款人的收入水平對(duì)貸款額的覆蓋程度。從收入債務(wù)比分布對(duì)比圖來(lái)看，在相同的收入債務(wù)比條件下，樣本貸款的違約筆數(shù)占比與其在首評(píng)總資產(chǎn)中的占比較為相似，但是在收入債務(wù)比小于2時(shí)，違約貸款筆數(shù)占比明顯增加（見(jiàn)圖7）。這說(shuō)明收入債務(wù)比越高，收入對(duì)于債務(wù)的覆蓋能力越強(qiáng)，借款人的相對(duì)償債能力越強(qiáng)，其發(fā)生違約的風(fēng)險(xiǎn)越低。

圖7? 收入債務(wù)比分布對(duì)比圖

資料來(lái)源：中債資信整理

編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2.請(qǐng)刪掉豎軸的“%”

（四）其他因素

一般來(lái)說(shuō)，借款人所從事的職業(yè)越穩(wěn)定、職務(wù)級(jí)別越高、服務(wù)年限越長(zhǎng)，其收入情況越穩(wěn)定，借款人的償債能力越有保障。未發(fā)生貸款逾期的借款人，其償債能力比較穩(wěn)定，償債意愿也比較強(qiáng)。征信報(bào)告被查詢(xún)次數(shù)越多，代表借款人曾經(jīng)申請(qǐng)貸款的次數(shù)越多，而較多的債務(wù)關(guān)系可能會(huì)對(duì)借款人的償債能力產(chǎn)生負(fù)面影響，從而增加其違約的可能性。通常來(lái)說(shuō)，職業(yè)狀況穩(wěn)定、無(wú)貸款逾期記錄、征信報(bào)告被查詢(xún)次數(shù)較少的借款人，其違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較低。

注：

1.整體目標(biāo)違約比率是指不同信用等級(jí)證券所需承受的資產(chǎn)池目標(biāo)違約率。

2.初始貸款價(jià)值比是指在初始貸款發(fā)放時(shí)的貸款合同金額與抵押房產(chǎn)價(jià)格的比值。

作者單位：中債資信結(jié)構(gòu)融資部

責(zé)任編輯：印穎? 鹿寧寧