探討房地產(chǎn)的融資問題

袁小英

Discussion on the Financing Problems of Real Estate

YUAN Xiao-ying

【摘? 要】當前，社會經(jīng)濟的快速發(fā)展促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展作出了重要的貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策、社會環(huán)境因素有緊密聯(lián)系。為促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，就需要注重融資問題，拓展和豐富融資渠道，注重風險控制，讓企業(yè)得到持續(xù)的資金支持并實現(xiàn)長遠發(fā)展?；诖?，論文結合山西省光信地產(chǎn)投資集團有限公司的具體情況，分析了房地產(chǎn)的融資問題。

【Abstract】At present， the rapid development of social economy promotes the development of the real estate industry. Real estate development enterprises have made important contributions to China's economic development. The real estate industry is closely related to national policies and social environmental factors. In order to promote the development of the real estate industry， it is necessary to pay attention to the financing problems， expand and enrich the financing channels， pay attention to risk control， so that enterprises can get sustained financial support and achieve long-term development. Based on this， the paper analyzes the financing problems of real estate in combination with the specific situation of Shanxi Guangxin Real Estate Investment Group Company Limited.

【關鍵詞】房地產(chǎn);融資;問題;策略

【Keywords】real estate; financing; problems; strategies

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）05-0072-02

1 引言

當前，國內房地產(chǎn)市場得到了極大的發(fā)展。首先，人們的住房需求不斷增加，加上土地資源有限，土地的成本不斷提升，讓房屋市場價格隨之增長;其次，中央政府以及各地方一直在出臺相關的調控政策，這也對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了影響，出現(xiàn)銷售速度、銷售量以及資金回收速度等方面變慢的情況。市場環(huán)境呈現(xiàn)出增量向存量轉型的情況，在市場供需結構調整背景下，因為房企對資金依賴度較高，這就讓夠其銷售回款速度變慢，且負債率日益提高。企業(yè)要想實現(xiàn)長遠的發(fā)展，就必須提升自身競爭力，選擇與各種經(jīng)濟環(huán)境和政策相符的融資策略。

2 房地產(chǎn)的融資問題

2.1 自有資金不足，負債比例持續(xù)提高

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金，對資金的需求很大，土地價格不斷提高，建設開發(fā)都需要大量的資金。依據(jù)融資優(yōu)序原則，企業(yè)要先對自由融資方式進行運用，這樣能夠減少為外部融資帶來的風險，還可以減少這方面的成本[1]。雖然當前國內房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大的發(fā)展，但是企業(yè)仍面臨很大的償債壓力以及風險，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能夠實現(xiàn)預期的收益，產(chǎn)生虧損而影響償債能力，就會對企業(yè)帶來很大的影響，會導致其出現(xiàn)財務困境。

2.2 融資渠道單一

房地產(chǎn)項目的開發(fā)涉及很多的環(huán)節(jié)，例如，土地獲取、施工、設計、預售和交付等，每個階段的正常開展都需要很多的資金。但是就現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資情況而言，融資途徑存在單一的問題，無法滿足開發(fā)在資金方面的需要。雖然當前出現(xiàn)了一些其他融資方式，例如，自由資金、債券、股票以及銀行信貸等，但是企業(yè)的融資仍存在單一性和局限性，大多數(shù)都是通過銀行信貸獲取資金。在金融杠桿作用下，房地產(chǎn)信貸收緊，政府和地方也不斷發(fā)布調控政策，所以，只通過單一的渠道獲取資金是不合理的，會對企業(yè)資金鏈帶來消極的影響。另外，如果房地產(chǎn)市場下行，就會讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉難度加大，資金償還風險還會對銀行業(yè)帶來負面影響[2]。

2.3 資金周轉緩慢，存量資產(chǎn)有待盤活

房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式一直都是一樣的流程，即先拿到土地，之后進行開發(fā)，最后進行銷售。然而在前兩個環(huán)節(jié)需要投入很多的資金，還會受調控政策影響，導致房地產(chǎn)的銷售回籠資金周期變長，有很多資金存在沉淀問題。企業(yè)持有性存量資產(chǎn)不斷增加，急需對其進行盤活，這樣才能促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

3 房地產(chǎn)的融資策略

3.1 拓寬融資渠道

融資渠道單一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的問題，這對企業(yè)的發(fā)展來說極為不利，所以，這就需要對融資渠道進行豐富和拓寬，可以將傳統(tǒng)、創(chuàng)新融資途徑進行結合，通過多種金融工具組合，為企業(yè)的發(fā)展提供豐富的融資途徑[3]。房地產(chǎn)開發(fā)項目存在差異，自然對于資金的需求量也有差異，因此，這就需要企業(yè)全面分析具體開發(fā)項目，合理選擇相應的金融工具引入資金流。第一，要對股票融資限制進行合理放寬，對企業(yè)權益融資比例進行提升，對企業(yè)資本結構進行優(yōu)化;第二，要對債券市場進行健全，降低準入的門檻，對條件進行放寬，針對長期債券要提升額度，這樣能夠幫助企業(yè)對短期資金壓力進行緩解;第三，要對資產(chǎn)證券化方面的法律法規(guī)進行完善和健全，對資源進行有效配置，讓現(xiàn)有資源能夠最大限度地得到利用，增加企業(yè)的利潤;第四，在項目開展中，企業(yè)需要主動和供應商溝通，對相關資源進行有效協(xié)調，通過供應鏈實施融資，這也可以幫助企業(yè)減輕短期資金壓力。企業(yè)要結合自身的資金需求以及自己的特點，對融資途徑進行豐富，不同的融資途徑，其應用價值也存在差異，對于金融風險的對抗效果也各有優(yōu)勢，因此，企業(yè)要結合具體需求合理地選擇途徑。

3.2 降低融資成本

融資成本顧名思義就是企業(yè)在籌資活動中付出的成本，即資金使用者向資金所有者支付的報酬。融資的成本與風險之間的關系呈正相關，風險越大自然成本就越高。通常融資成本從低到高的排序是國債、金融債、短期融資券、ABS、企業(yè)債、銀行貸款、股票和股權私募[4]。項目開發(fā)需要很多的資金，企業(yè)也不能只通過一種方式進行融資，一般都會選擇兩種以上的方式進行結合運用，一般股權融資成本要比債券融資成本高，如果使債務融資的比例提升，就可以對企業(yè)融資成本進行減少，然而其達到一定比例后，就會使企業(yè)的財務風險變大，使企業(yè)的總體融資成本提高，所以，要想避免這種情況，企業(yè)需要充分分析自己的情況，科學地選擇融資方式組合，進而對融資的成本進行最大限度地降低，使資本結構可以實現(xiàn)最優(yōu)。

3.3 降低財務風險

財務風險對企業(yè)的發(fā)展具有不利影響，企業(yè)要想對其進行控制，就要有效地對凈負債比例進行控制，科學地調整債務和權益關系，企業(yè)要減少對銀行信貸融資途徑的依賴，打破單一的融資渠道，結合自身各方面的情況，探索多樣化的融資渠道，明確最優(yōu)資本結構。另外，要開展全面預算管理，控制好項目各個環(huán)節(jié)的資金預算，加強預算落實和監(jiān)督，對財務內部制度進行優(yōu)化和健全，為預算計劃的落實提供良好的基礎，使資金能夠充分發(fā)揮其使用效率，增加企業(yè)的利潤。宏觀政策對行業(yè)也具有重要影響，這需要企業(yè)可以正確地把握走勢，明確掌握相關調控政策的內涵，進而對項目投資方向作出相應的調整，改變之前的經(jīng)營模式，跟隨時代發(fā)展，積極地進行創(chuàng)新，提升產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢，提升產(chǎn)品的不可替代性，提升企業(yè)的風險抵御能力。

3.4 健全融資制度

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)市場得到了極大的發(fā)展，然而與融資有關的法律法規(guī)仍不夠完善，要促進行業(yè)的健康發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)市場進行規(guī)范，就需要在現(xiàn)有融資法律法規(guī)的基礎上進行相應的優(yōu)化、調整和完善。該行業(yè)包含很多的主體，融資就會直接影響到相關主體經(jīng)濟利益，特別是資金提供方以及需求方[5]。所以，這就要求對這方面的法律法規(guī)進行完善，基于政策手段，對融資形式以及內容作出清楚的規(guī)定，提升管理的規(guī)范程度，有效地對企業(yè)進行引導，提升監(jiān)管的效果。第一，對于當前法律法規(guī)中不健全的內容條款要進行完善。應該結合資金投入?yún)^(qū)域特點，有目的性地進行法治化建設，防止出現(xiàn)違反規(guī)定使用資金的問題。第二，在確保融資行為正常開展的基礎上，要結合市場需求的變化，對法律條例進行相應的調整和優(yōu)化。市場發(fā)展的速度很快，在發(fā)展中不同的階段存在的挑戰(zhàn)以及機遇也都不同，所以，這就需要對法律條例進行及時調整和更新，讓其與市場發(fā)展情況相適應，這樣才能更好地發(fā)揮出應有的作用，為相關方提供健康的資金籌集環(huán)境，充分發(fā)揮制度的引導以及監(jiān)管作用。

4 結語

綜上所述，當前市場環(huán)境的復雜性不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實現(xiàn)長遠發(fā)展，就需要增強資金管理的意識，注重解決融資問題，對融資制度進行優(yōu)化，積極拓寬融資渠道，降低融資成本和風險，為企業(yè)的運營提供資金支持。

【參考文獻】

【1】張國良，卞政.當前市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題及應對措施[J].經(jīng)營與管理，2020（01）：28-31.

【2】甘豐剛.JAJC房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題研究[D].南昌：江西財經(jīng)大學，2019.

【3】田浩楠.房地產(chǎn)融資存在的問題與對策研究——以萬科地產(chǎn)為例[J].現(xiàn)代商業(yè)，2019（21）：104-105.

【4】黃俊芳.房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題研究[D].昆明：云南財經(jīng)大學，2019.

【5】張齊浩.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀和改善策略研究[J].地產(chǎn)，2019（07）：77-79.