滁州市房地產(chǎn)市場熱度變化及高質(zhì)量發(fā)展路徑研究

唐 艷，陳江華，朱德開

(合肥學院 a.經(jīng)濟與管理學院，b.房地產(chǎn)研究所, 合肥 230601)

0 引言及文獻回顧

黨的十九大報告所指出的“我國經(jīng)濟社會已由高速增長階段轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展階段”這一重大論斷，是對我國經(jīng)濟社會步入提質(zhì)增效的新時期的精準研判，也是對新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的內(nèi)在要求。[1]所謂高質(zhì)量發(fā)展，就是指經(jīng)濟的總量與規(guī)模增長到創(chuàng)新驅(qū)動階段后，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟社會協(xié)同發(fā)展、人們生活“幸福感”和“滿意度”顯著提高的結(jié)果。可以說，高質(zhì)量發(fā)展階段比之前的高速增長階段有著更加豐富的內(nèi)涵，具體包括：經(jīng)濟發(fā)展的高質(zhì)量、城鄉(xiāng)建設(shè)的高質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境的高質(zhì)量以及人民生活水平的高質(zhì)量[2]。其中，顯然也包含了房地產(chǎn)市場發(fā)展的高質(zhì)量，原因有三：

首先，在目前經(jīng)濟穩(wěn)增長基調(diào)下，房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，始終在推動經(jīng)濟增長與轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)市場熱度的變化將直接影響建材、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，間接作用于整體經(jīng)濟發(fā)展。從房地產(chǎn)市場對GDP貢獻角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重近15%，對國民經(jīng)濟貢獻較大(見圖1)。

圖1 房地產(chǎn)市場對GDP的貢獻率

其次，由于住房兼具了投資品和消費品兩大屬性，加上傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”以及“居者有其屋”的觀念，國內(nèi)多數(shù)市民都偏好擁有住房，因此房產(chǎn)成為中國家庭財富的重要組成部分。從1998年全面實施住房制度貨幣化改革以來，中國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)幾輪上漲，尤其在最近一輪(2016—2017年)，住房消費呈現(xiàn)明顯的兩極分化特征，極大調(diào)動了中產(chǎn)以上家庭對住房的投資熱情。因此，一旦房地產(chǎn)市場熱度發(fā)生變化，人民生活質(zhì)量也會隨之改變。[3]

最后，從羊群效應(yīng)角度可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的熱度變化對居民和房地產(chǎn)開發(fā)商乃至整個國家產(chǎn)能、資源來說都有重要影響。高波、洪濤的研究表明，在住宅市場繁榮的地區(qū)，存在顯著的擴張性羊群行為現(xiàn)象，居民的整體投資熱情高漲；而在住宅消費水平較低的地區(qū)，羊群行為的表象則不明顯。[4]陸正華、何宙翔通過行為金融理論對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)羊群效應(yīng)形成機理進行實證研究，結(jié)果表明由于信息的外部性問題，房地產(chǎn)上市企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在明顯羊群效應(yīng)。[5]方軍雄通過選取1999—2009年上市公司數(shù)據(jù)，采用Comove和Herd兩種指標，并根據(jù)Richardson的投資模型建立投資羊群行為模型，指出眾多企業(yè)投資的羊群行為將加劇行業(yè)的“衰老”速度，短期內(nèi)可能會導致相關(guān)資源資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，長期則會形成產(chǎn)能過剩、資源浪費等問題，但可以通過公司治理進行有效抑制。[6]何珊珊、徐長生等通過對2002—2016年中國房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)建立二階段固定效應(yīng)回歸模型，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司由于羊群效應(yīng)，可能存在盲目投資行為，需要政府做好預(yù)期引導工作，制定合理的市場準入政策。[7]

近幾年來滁州市房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)保持。特別是在2016年合肥、南京等周邊城市房價急劇膨脹之后，人們對房地產(chǎn)的剛性需求和投資熱情均得到極大釋放，供需雙方的增長共同促成了滁州市區(qū)房地產(chǎn)市場實現(xiàn)飛躍式提升。隨著滁寧城際項目的落成，滁州市加大了對城南、烏衣板塊的開發(fā)，吸引很多南京人來滁購置房屋，極大刺激到城區(qū)房價的攀升速度。與之對應(yīng)的，滁州市政府堅決貫徹中央“房住不炒”這一核心指導思想，踐行“一城一策”，出臺了很多穩(wěn)房價政策。需求的提速與政策的維穩(wěn)共同施力，就使得未來滁州房地產(chǎn)市場熱度的變化難以預(yù)測。因此，通過實證分析，科學評判未來市場走勢，積極探索房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展路徑，對于促進滁州市房地產(chǎn)健康持續(xù)性發(fā)展，提升市民生活的“幸福感”和“滿意度”有著重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

1 滁州市房地產(chǎn)市場熱度變化及未來預(yù)測

滁州作為安徽省16個省轄地級市之一，地處長三角世界級城市群的“滬寧合”發(fā)展主軸，素有“江淮翡翠、金陵鎖鑰”的美譽，在安徽區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中區(qū)位、功能和作用十分重要，是安徽省東向發(fā)展和對接長三角的前沿節(jié)點城市，更是國家級“皖江示范區(qū)”北翼城市，江淮地區(qū)重要的樞紐城市。就近幾年的發(fā)展來看，滁州市宏觀經(jīng)濟指標及房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟指標相對穩(wěn)定，未來發(fā)展空間較大。文章于2018年12月、2019年6月和12月，每半年共三次奔赴滁州市進行調(diào)查，共回收有效問卷2097份。通過對問卷的整理分析，預(yù)判未來滁州房地產(chǎn)市場的熱度變化，據(jù)此對該市房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展路徑展開探索。

1.1 三次調(diào)查的樣本基本特征比較

文章通過對三次問卷調(diào)查結(jié)果的整理發(fā)現(xiàn)，調(diào)查對象基本特征多以本地城鎮(zhèn)人口和本地農(nóng)村人口為主，受教育程度大部分為?？埔韵拢^為符合三線城市經(jīng)濟體整體教育及其對人才吸引力的實際情況。

1.2 三次調(diào)查的結(jié)果對比分析

1.2.1 基本住房情況變化不大

從住房來源占比排序來看，受訪家庭在本市城區(qū)的住房都主要是自有住房(包括子女或父母的住房)；其次是市場租賃住房，且2019年12月的占比與前兩次相比，增幅較大，這說明隨著房地產(chǎn)市場的波動，租賃市場需求出現(xiàn)了增長態(tài)勢，具體見表1。從住房面積的均值來看，三次調(diào)查數(shù)據(jù)呈下降趨勢，而住房人數(shù)、市區(qū)住房套數(shù)以及累計面積的調(diào)查數(shù)據(jù)則基本保持一致。此外，通過對比發(fā)現(xiàn)，受訪對象目前住房面積及在城區(qū)累積住房面積差異呈縮小態(tài)勢。

表1 受訪對象在本市城區(qū)的住房來源

1.2.2 購房意向

調(diào)查結(jié)果顯示：打算在未來三年內(nèi)購房的受訪對象占樣本總數(shù)的33.53%，其中打算在一年內(nèi)買房的居民人數(shù)占比為4.78%，與一年前的9.20%相比，幾乎下降了一半，48.93%的受訪對象明確表示在未來三年內(nèi)不會購房，可見人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期持審慎態(tài)度。就購房目的來看，排序依次是改善居住條件、子女上學和結(jié)婚用房；然而值得關(guān)注的是以投資為主要目的的購房人數(shù)占比起伏波動較大，這從一定層面說明滁州住房市場的剛性需求已基本滿足，人們對房地產(chǎn)市場的關(guān)注更多側(cè)重于改善性住房。

1.2.3 投資意向

由調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，受訪者在房地產(chǎn)投資的選擇上發(fā)生很大調(diào)整。具體來說，在所有受訪群體的投資產(chǎn)品選擇中儲蓄占比始終保持最高，與前兩次的調(diào)查相比，漲幅有明顯提升；房地產(chǎn)的排名也很穩(wěn)定，保持第二位，但占比持續(xù)下降。在計劃投資房地產(chǎn)的居民中，選項排序基本沒變，依次是住宅、商鋪和商業(yè)類公寓。這說明人們對房地產(chǎn)投資的熱情不再盲目，趨于理性。

1.2.4 基本住房情況

通過對問卷結(jié)果的整理，可以得出，三輪受訪對象第一次租房的平均年齡、購買住房年齡、第一次購房與第二次購房間隔時間相差不大(見表2)。受訪者對其居住條件的滿意度也都呈正態(tài)分布(見圖2)。

利用重復(fù)控制跟蹤的統(tǒng)一潮流控制器抑制系統(tǒng)強迫振蕩方法//蔣平,陳瓊,吳熙,蔡暉,祁萬春,謝珍建//(18):64

表2 受訪對象住房情況

圖2 受訪對象對目前住房條件的滿意程度(占比)

1.2.5 購房意向

調(diào)查結(jié)果顯示，愿意購買精裝房和養(yǎng)老房(價格比普通住宅高出1000元/m2)的居民占比持續(xù)增長。由此可以看出人們對新型房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受度較高。在住房類型方面，小高層是受訪對象最偏愛的類型。與前兩次調(diào)查結(jié)果相比，小高層和多層占比持續(xù)上升，別墅占比持續(xù)下降，這說明人們對房地產(chǎn)市場的消費需求更傾向于自身生活品質(zhì)的提升而非奢侈品投資。

1.3 相關(guān)性分析

1.3.1 購房意愿與家庭年收入

通過對比發(fā)現(xiàn)，未來三年內(nèi)高收入組購房意愿始終高于低收入組購房意愿。但后者購房意愿起伏變化較大，高收入組的購房意愿卻基本維持不變(見表3)。

表3 購房意愿與家庭年收入

1.3.2 購房目的與家庭年收入

與前兩次問卷調(diào)查結(jié)果相比，受訪者購房最主要目的集中在改善居住條件、子女上學和結(jié)婚用房這三項上，只是排序略有不同，本來受訪者購房最主要目的是改善居住條件，這在低收入組表現(xiàn)最為強烈，占比為52.38%，遠高于高收入組的37.94%。此外，三次調(diào)查結(jié)果均顯示高收入家庭購房用于投資的占比遠高于低收入家庭，這說明收入水平越高的家庭，其投資目的也越顯著(見表4)。

表4 購房目的與家庭年收入

1.3.3 購房意愿與住房套數(shù)

三次調(diào)查結(jié)果一致表現(xiàn)為，未來三年無房家庭的購房意愿最強烈，隨著住房套數(shù)的增加，購房意愿出現(xiàn)下降，這顯然更符合市場需求規(guī)律，說明房地產(chǎn)市場正回歸理性。

1.4 2020年滁州市區(qū)房地產(chǎn)市場熱度變化研判

2020年5月22日上午，國務(wù)院總理李克強在十三屆全國人大三次會議上所作的《政府工作報告》中指出2020年“積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年。”可見房地產(chǎn)政策松綁是當前的特殊需要，是維護各地經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的穩(wěn)壓器。預(yù)計今年的房地產(chǎn)政策在堅持“房住不炒”和“三穩(wěn)”的前提下，會適當強化積極成分，一方面在維持土地市場基本穩(wěn)定的前提下，創(chuàng)造有利條件，合理降低房企負債壓力；另一方面，通過適度調(diào)整房地產(chǎn)短期調(diào)控措施，支持居民理性的購房需求，具體舉措包括：繼續(xù)下調(diào)LPR利率；首套房認定以購房時有無未結(jié)清貸款為準；提高公積金貸款額度，加快按揭貸款資金發(fā)放，并在利率方面給予優(yōu)惠；精裝修交房設(shè)置與毛坯房不同的限價標準；縮短限售時限直至逐步取消，確保居民可自由換房改善等。

文章認為，隨著宏觀經(jīng)濟面的加快修復(fù)和房地產(chǎn)在一二線為主導的城市的趨熱形勢，為避免失控，我國有關(guān)房產(chǎn)政策在后半年，還會有極大概率出現(xiàn)適度收緊態(tài)勢，“房住不炒”和“三穩(wěn)”的政策導向?qū)⑦M一步加強。再到年底，基于經(jīng)濟沖刺的現(xiàn)實需要，房地產(chǎn)市場或許能迎來新一輪的靈活寬松政策?？偨Y(jié)起來，2020年這一年里，由于處在市場面趨強、政策面維穩(wěn)的“強—穩(wěn)—強”的環(huán)境下，滁州市房地產(chǎn)市場熱度將呈現(xiàn)“弱U型”的基本走勢。

2 滁州市房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展路徑選擇

在此背景下，滁州市區(qū)的房地產(chǎn)市場將不復(fù)之前的繁華，各大房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力都會有所增加。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展，必須要最大限度地發(fā)揮出各參與主體的能動作用：首先，政府應(yīng)完善城市規(guī)劃，協(xié)同構(gòu)建城市群高質(zhì)量發(fā)展體系；其次，金融機構(gòu)需堅守穩(wěn)定立場，嚴格控制行業(yè)內(nèi)在金融風險；再次，房地產(chǎn)開發(fā)商要重視口碑效應(yīng)，全力打造房企自身品牌質(zhì)量；最后，居民該優(yōu)化投資行為，理性對待未來房價變化情況。

2.1 互動互聯(lián)，協(xié)同構(gòu)建城市群高質(zhì)量發(fā)展體系

有數(shù)據(jù)顯示，京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群，以占我國國土面積的10.4%，養(yǎng)活了約40%的人口，創(chuàng)造了一半以上的GDP。由此可見，城市群作為我國推進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的重要載體，其發(fā)展質(zhì)量的高低、發(fā)展成效的優(yōu)劣，直接關(guān)系著我國經(jīng)濟社會發(fā)展的成敗得失，也對相關(guān)城市的房地產(chǎn)市場熱度變化產(chǎn)生重要影響。與2019年相比，今年滁州市區(qū)的房地產(chǎn)市場雖有“回暖”，但就目前宏觀經(jīng)濟大環(huán)境的情況來看，未來1—2年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存壓力仍將嚴峻，尤其是房地產(chǎn)稅的開征，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不可預(yù)期的影響，在此背景下，房產(chǎn)市場銷售趨緊，去化難度隨之提高。作為三線城市的滁州，當順應(yīng)長三角城市群發(fā)展大潮，因勢利導，依托自身所處的有利地理位置，加強與南京為首的周邊城市的互動互聯(lián)，重點推進城市輕軌交通體系、信息網(wǎng)絡(luò)體系、生態(tài)環(huán)境體系的建設(shè)，切實提高城市群高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施支撐。相關(guān)文獻顯示，自2008以來南京對滁州市區(qū)的房地產(chǎn)市場輻射效應(yīng)始終保持不斷增強的趨勢，尤其是在資源配置方面，南京對滁州的輻射效果更勝合肥[8]，未來滁寧城際項目的開工，滁州與南京的通行將變得更為方便快捷。結(jié)合滁州距離南京最短距離不過82.6公里，高鐵僅需18分鐘，然而平均房價還不到南京的1/4這一特點。文章建議，在如今滁州房產(chǎn)市場已接近飽和的情況下，政府可嘗試大膽創(chuàng)新，優(yōu)化整體房企營商環(huán)境，鼓勵房企投資開發(fā)養(yǎng)老智慧型住房，統(tǒng)一構(gòu)造精裝修的小戶型，配以高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)人員以及完善的社區(qū)服務(wù)機構(gòu)，如社區(qū)食堂和衛(wèi)生所以及活動中心，即使價格略高于滁州房價，也是可以吸引一批子女在南京工作的老人前來安享晚年，這樣既可以有效發(fā)揮南京的城市群輻射效應(yīng)，也可以調(diào)動自身城市的服務(wù)水平，增加就業(yè)機會。

2.2 蓄勢待發(fā)，嚴密控制內(nèi)在金融風險

有關(guān)研究表明，隨著房地產(chǎn)市場熱度的持續(xù)，房地產(chǎn)商品估值不斷提高，于是房企以及居民都希望依賴銀行信貸來追加投資房地產(chǎn)，商業(yè)銀行的貸款意愿也會變得強烈；而當房地產(chǎn)市場熱度無法持續(xù)時，房價出現(xiàn)回調(diào)，商業(yè)銀行的貸款意愿也會收縮，這將有很大概率導致房企資金鏈斷裂以及信貸市場出現(xiàn)大量違約失信，造成房價沖擊系統(tǒng)性風險擴散。有學者在2008年金融危機爆發(fā)后，提出了“銀行風險承擔”視角來解決房價沖擊系統(tǒng)性風險問題。[9]近年來，中國房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出來的“非理性繁榮”現(xiàn)象令人擔憂，盡管國家及各省、市以及自治區(qū)都陸續(xù)出臺了限價、限購、限售政策，但房價仍保持高位不退，尤其在進入2016年以后，房價的持續(xù)上漲已完成了由一線城市向二線城市乃至三、四線城市蔓延的梯度轉(zhuǎn)移。在此背景下，可以設(shè)想目前房地產(chǎn)市場趨緊很可能會引發(fā)系統(tǒng)性風險，繼而對整個中國經(jīng)濟金融生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生威脅。文章認為目前滁州市整體金融機構(gòu)的房價沖擊系統(tǒng)性風險不大，并不存在對房地產(chǎn)市場金融支持過度的問題，然而由于金融加速器“升緩降急”的非對稱效應(yīng)在經(jīng)濟上升期和下降期的表現(xiàn)不同，加上房地產(chǎn)市場存在的價格剛性以及投資滯后假說，以商業(yè)銀行為首的金融機構(gòu)仍要強化風險管理，即使在新一輪降息政策出臺的環(huán)境下，也要審時度勢，適度收縮房地產(chǎn)市場的放貸規(guī)模，強化信用考核機制，聯(lián)合政府，嚴肅處理信用、信貸失信問題，控制行業(yè)內(nèi)在金融風險。

2.3 因勢趁便，全力打造自身品牌質(zhì)量

面對國內(nèi)相對趨緊的融資環(huán)境以及調(diào)控高壓下的集中償債壓力，很多房企的生存壓力加大，同時由于疫情的影響，第一季度很多房屋銷售受阻，企業(yè)回款難以覆蓋債務(wù)的風險加大，最終導致企業(yè)自身的持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)瓶頸。要想在如此嚴峻的市場環(huán)境下探尋生機，就必須重視現(xiàn)金流管理，防范財務(wù)風險的“灰犀牛”。在集中償債期的資金兌付壓力下，企業(yè)應(yīng)加強現(xiàn)金流管理，以著重銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為其穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐力，適度收縮開發(fā)規(guī)模，縮減投資支出，嚴防現(xiàn)金流出現(xiàn)失控風險。同時，企業(yè)應(yīng)精準把握潛力城市布局機會，有的放矢地選擇與城市規(guī)劃發(fā)展相適應(yīng)的特色化房地產(chǎn)開發(fā)項目，對投資和融資項目做好可行性分析，縮短項目開發(fā)的周期，以此加快銷售回款從而分散風險。在未來可預(yù)期到的波動性、危機感、風險和不確定加大的市場環(huán)境下，房企更加應(yīng)該主動直面波動和風險，提高自身的“反脆弱性”，成為“真正的行業(yè)勇者”。此外，企業(yè)更要警惕資金環(huán)境嚴峻帶來的運營風險以及在規(guī)模化驅(qū)動下暗含的布局隱憂。如今房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈正在悄然改變，由最初的靠規(guī)模取勝轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的靠高品質(zhì)取勝。未來房企更多應(yīng)朝著“提質(zhì)控速”的方向去發(fā)展，以多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營應(yīng)對新一輪房地產(chǎn)市場周期波動，打造屬于自己的品牌特色。文章指出，要想在未來競爭激烈的房地產(chǎn)市場中立足并占據(jù)一定的市場份額，房企首先就需要樹立良好的品牌形象，狠抓建筑質(zhì)量，以事實說話，提高購房者的認同度，通過事先、事中的溝通避免事后的糾紛。同時，建議有條件的房企狠抓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以此提升自身品牌形象，切實從業(yè)主的利益出發(fā)，從細節(jié)入手，打磨自身物業(yè)服務(wù)的亮點。

2.4 審時度勢，理性對待住房價格變化情況

由于住房本身兼具消費品和投資品的雙重屬性，這使得其市場熱度變化難以準確評判，加上房地產(chǎn)市場的周期性變化是一種普遍現(xiàn)象。理論上，人們要想實現(xiàn)住房價格完美預(yù)期必須具備兩個條件：一是能夠獲得充分信息，包括市場利率、收入水平、貸款數(shù)量、通脹率以及未來宏觀經(jīng)濟政策的變動等；二是行為決策者完全理性，即不會受到自身知識閱歷的限制也不會被情緒或周邊不實信息的干擾，這顯然并不現(xiàn)實。加上惰性的存在，人們更多傾向于利用現(xiàn)有的信息對房價進行預(yù)期，從而導致預(yù)期并非完美。[10]多年來住房價格的漲易跌難，使得人們很容易做出房價一直會上漲的適應(yīng)性預(yù)期。隨著中央“房住不炒”以及“堅決遏制房價上漲”政令的相繼出臺，全國房地產(chǎn)市場整體趨于平穩(wěn)。但市場中不同主體對于住房價格走勢判斷層出不窮，且分歧很大，任何的風吹草動都會引起社會各界的過度解讀和炒作。2019年第一季度滁州樓市經(jīng)歷了一次小寒潮，市場上各種看空言論叫囂，甚至出現(xiàn)了一輪小幅降價潮，然而“小陽春”行情出現(xiàn)后，房價新一輪上漲啟動的論調(diào)再次滿天飛。對此，文章認為，在堅持“房住不炒”和“三穩(wěn)”的前提下，未來住房價格很難出現(xiàn)大起大落，投資者應(yīng)理性看待住房價格的漲跌情況，切勿盲目跟風，胡亂投資；真正剛需家庭，也應(yīng)理智制定符合自己財力的購房計劃，不要因噎廢食，錯失良機。