房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制方法選擇與應(yīng)用

王麗杰 青島國清置業(yè)集團(tuán)有限公司

所謂預(yù)算編制，一般是指預(yù)算收支計劃的擬訂、確定及其組織過程。所以說，預(yù)算編制是針對預(yù)算工作展開的一系列活動。通常情況下，預(yù)算編制包括：單位預(yù)算的產(chǎn)生、預(yù)算涵蓋業(yè)務(wù)范圍、匯總形成各級總預(yù)算草案、匯編國家預(yù)算。預(yù)算編制的制定，可以直接規(guī)劃企業(yè)資金流動，為企業(yè)資金的科學(xué)運(yùn)用奠定良好基礎(chǔ)，此外，預(yù)算編制的制定，也能為企業(yè)決策提供明確的指導(dǎo)和數(shù)據(jù)支撐，正是因?yàn)轭A(yù)算編制的重要作用，目前大多數(shù)企業(yè)都有比較完善的預(yù)算編制人才隊伍，對預(yù)算編制工作的重視度非常高。房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的資金流密集型企業(yè)，其運(yùn)營過程中，大量資金以資金流的形式存在于不同環(huán)節(jié)，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，科學(xué)控制和管理資金流，保證資金鏈條不斷裂，是最基本的運(yùn)營原則，而在這個過程中，預(yù)算編制就發(fā)揮著指導(dǎo)性作用。

預(yù)算編制作為一套系統(tǒng)的工作，其方法較多，不同的預(yù)算編制方法有不同的適用條件和應(yīng)用。那么，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)算編制方法如何選擇，又還如何運(yùn)用呢？

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制方法選擇

從目前企業(yè)預(yù)算編制的實(shí)際情況來看，預(yù)算編制方法主要有固定預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動預(yù)算、零基預(yù)算以及項(xiàng)目預(yù)算法等多種方法，每種方法都有不同的特點(diǎn)和適用條件。一般來說，固定預(yù)算主要針對企業(yè)內(nèi)部一些比較常規(guī)的、穩(wěn)定的資金應(yīng)用的預(yù)算，比如在企業(yè)運(yùn)營過程中，形成固定開銷的資金，如員工薪酬等，這類資金的預(yù)算編制方法，多采用固定預(yù)算；彈性預(yù)算，與固定預(yù)算相比，彈性預(yù)算適用的資金對象要有一定的變化，但是其變化具有一定的規(guī)律性或者一定的特征，比如通過一定的資金預(yù)算公式能夠獲得其大概金額，對于這樣的資金活動，多采用彈性預(yù)算的方式；滾動預(yù)算，顧名思義，其具有循環(huán)性，在企業(yè)運(yùn)營過程中，要經(jīng)歷季度、年度等不同的結(jié)算周期，而滾動預(yù)算，就是在周期循環(huán)的過程中，自行延伸，同步調(diào)整；零基預(yù)算，主要是指在預(yù)算過程中，對于一些開銷支出，以零微基礎(chǔ)，確定其發(fā)生的可能性，然后確定預(yù)算支出，特別是對于一些企業(yè)不常見的支出項(xiàng)目；項(xiàng)目預(yù)算，能夠包含所有與項(xiàng)目有關(guān)的成本，容易度量單個項(xiàng)目的收入、費(fèi)用、利潤。無論項(xiàng)目規(guī)模的大小，項(xiàng)目預(yù)算都能很好地發(fā)揮作用，項(xiàng)目管理軟件可以輔助項(xiàng)目預(yù)算的編制與跟蹤。企業(yè)在編制項(xiàng)目預(yù)算時，將過去相似項(xiàng)目的成功預(yù)算作為標(biāo)桿，通過對計劃年度可能發(fā)生的一些重要事件進(jìn)行深入分析后，能夠大大提高本年度項(xiàng)目預(yù)算的科學(xué)性和合理性。

通過對幾種典型的預(yù)算編制方法的分析我們可以發(fā)現(xiàn)，不用的預(yù)算編制方法，一般有嚴(yán)格的應(yīng)用條件。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)本身具有一定的特定性，同時，企業(yè)內(nèi)部資金活動復(fù)雜，所以，其預(yù)算編制方法的選擇，尤應(yīng)慎重、科學(xué)。在具體方法選擇中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)本著以下原則：第一，以房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營特征為基礎(chǔ)。運(yùn)營特征決定預(yù)算編制方法，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中，資金需求量大，財務(wù)杠桿高，建設(shè)周期長，所以預(yù)算更多的是針對現(xiàn)金流量，在這樣的情況下，就應(yīng)該選擇適應(yīng)資金鏈條的預(yù)算編制方法；第二，做好不同對象不同預(yù)算方法的選擇。隨著社會發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營越來越復(fù)雜，所以說，不同的環(huán)節(jié)，不同的經(jīng)營內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)選擇不同的預(yù)算編制方法；第三，預(yù)算方法的融合性應(yīng)用。單一的預(yù)算方法在具體應(yīng)用過程中，通常具有一定的局限性，無法完全適應(yīng)某項(xiàng)預(yù)算，所以在預(yù)算編制方法選擇過程中，要注重預(yù)算編制方法的融合性應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制方法應(yīng)用

在確定好具體的預(yù)算編制方法之后，其應(yīng)用也非常重要，具體涉及現(xiàn)金預(yù)算、資本支出預(yù)算、項(xiàng)目銷售收入預(yù)算、項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)算、項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算的應(yīng)用，在基于項(xiàng)目預(yù)算基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制方法的應(yīng)用，注意做好以下2點(diǎn)：首先，要注重房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算人才隊伍的建設(shè)，只有保證預(yù)算編制方法應(yīng)用人員具備較高的管控能力，才能保證預(yù)算編制方法的應(yīng)用效果，所以要培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算人才，進(jìn)而保證預(yù)算編制方法應(yīng)用科學(xué)有效；其次，注重預(yù)算編制方法應(yīng)用過程的信息反饋。預(yù)算編制方法作為一項(xiàng)預(yù)算工作，具有一定的前瞻性，在具體落實(shí)過程中，可能出現(xiàn)預(yù)算與實(shí)際不匹配，或者具體工作與預(yù)算編制方法不適應(yīng)等情況，所以務(wù)必及時獲取各部門反饋信息，調(diào)整預(yù)算編制方法的應(yīng)用，使預(yù)算編制方法作用發(fā)揮極致，提高企業(yè)全面預(yù)算管理水平。