淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理及成本控制

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展迅速，企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，必須注重房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理和成本控制，分析施工中存在的不足，制定相應(yīng)的措施解決問(wèn)題，保證項(xiàng)目的進(jìn)度、安全、質(zhì)量，降低企業(yè)成本，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目施工管理;成本控制

市場(chǎng)的快速發(fā)展，促進(jìn)著房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不斷的改革。進(jìn)行項(xiàng)目施工時(shí)，必須對(duì)項(xiàng)目做好施工管理和控制好成本，對(duì)其進(jìn)行調(diào)整和提高，確保工程的質(zhì)量，以期適應(yīng)當(dāng)下激烈變化的市場(chǎng)。在當(dāng)下階段，目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式比較落后，對(duì)于施工管理沒(méi)有制度科學(xué)措施，沒(méi)有按照設(shè)計(jì)方案控制成本，使得企業(yè)本身的效益降低。因此，在對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行施工時(shí)，必須要了解施工管理和控制成本過(guò)程中存在的問(wèn)題，科學(xué)制定合理措施，解決施工管理中存在的問(wèn)題，控制好成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)展。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中存在的問(wèn)題

1.1質(zhì)量問(wèn)題

在當(dāng)前的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中，施工管理存在很多不足。質(zhì)量管理是影響管理工作的因素之一，質(zhì)量是一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的保障，它保證了房地產(chǎn)穩(wěn)定、安全以及施工質(zhì)量。提高了企業(yè)的效益，為企業(yè)樹(shù)立良好的社會(huì)形象，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。如果質(zhì)量管理沒(méi)有做到位，導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量不合格，就會(huì)影響人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，降低項(xiàng)目的價(jià)值[1]。

1.2施工進(jìn)度問(wèn)題

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，必須預(yù)先確定好施工周期并在合同中標(biāo)明，確保雙方有效權(quán)益。對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行管理時(shí)，管理者最先考慮的是施工周期，當(dāng)前的施工管理中，施工單位較為注重施工效益而忽略施工進(jìn)度，因此施工進(jìn)度管理方面還存在一些問(wèn)題。有關(guān)施工單位必須重視進(jìn)度管理，忽視進(jìn)度管理，就會(huì)影響工程管理質(zhì)量和開(kāi)發(fā)質(zhì)量，降低企業(yè)效益。

1.3安全管理問(wèn)題

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際施工過(guò)程中，施工單位需要確保工作人員擁有一定的安全意識(shí)。在施工過(guò)程中，往往因?yàn)楣芾砣藛T過(guò)分注重施工周期且施工防護(hù)工具不完善，在施工中存在很多安全隱患，而具體施工的工作人員大多是知識(shí)能力、素質(zhì)低的民工，他們?nèi)狈Π踩庾R(shí)，企業(yè)內(nèi)部也沒(méi)有開(kāi)展安全管理的培訓(xùn)和形成完善的監(jiān)管體系，影響安全管理的開(kāi)展。施工單位沒(méi)有做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全監(jiān)督，消除施工安全隱患，施工現(xiàn)場(chǎng)很容易發(fā)生安全事故，項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度受到影響。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理及成本控制

2.1 控制工程質(zhì)量

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，必須嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，避免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，重視施工過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)，避免出現(xiàn)誤工情況，避免不必要的成本浪費(fèi)。在施工過(guò)程中，施工人員必須根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，有關(guān)單位要監(jiān)督施工過(guò)程，不定期抽查，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須及時(shí)協(xié)調(diào)，做好返工、停業(yè)的準(zhǔn)備。預(yù)先檢查進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的材料的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)不合格現(xiàn)象，必須進(jìn)行更換替代。在施工過(guò)程中，對(duì)于石材、雕塑成品等材料的運(yùn)輸裝卸必須輕拿輕放，做好相應(yīng)的安全措施，避免材料受到磨損，降低材料的損耗率，確保施工成本支出在一定的預(yù)算[2]。對(duì)于項(xiàng)目工程要及時(shí)驗(yàn)收、檢查，定時(shí)驗(yàn)收工程施工情況，做好記錄，確保驗(yàn)收合格才能繼續(xù)施工，保證項(xiàng)目工程的質(zhì)量。

2.2加強(qiáng)進(jìn)度管理

施工單位進(jìn)行施工時(shí)，必須嚴(yán)格按照合同，把控施工進(jìn)度，確保在規(guī)定的時(shí)期完成施工。如果超出合同規(guī)定的工期，必須與有關(guān)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，采取延長(zhǎng)工期或者加班施工的措施，確保工程進(jìn)度得到控制。有時(shí)為了達(dá)到房子開(kāi)盤(pán)的節(jié)點(diǎn)，往往會(huì)對(duì)工期進(jìn)行壓縮，一個(gè)工程出現(xiàn)工人“出工不出力”和“窩工”現(xiàn)象，就會(huì)影響整個(gè)工程的施工進(jìn)度，并加大了施工成本的支出。合理統(tǒng)籌不同專(zhuān)業(yè)施工班組的施工順序及交叉施工的工序及時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免出現(xiàn)“窩工”“返工”現(xiàn)象。適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制，提高施工人員的積極性，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，縮短工期。在施工合同中，必須制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，明確規(guī)定好工期情況、施工質(zhì)量的獎(jiǎng)懲，監(jiān)督施工單位、施工人員施工的整體過(guò)程，加強(qiáng)施工管理人員、施工人員的責(zé)任感，保證工程進(jìn)度，確保房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。

2.3保證施工安全

安全管理是房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中最關(guān)鍵、主要的環(huán)節(jié)，保障安全才可以確保項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量。整個(gè)施工過(guò)程中的施工管理人員、施工人員，都必須具備安全意識(shí)，避免安全隱患的發(fā)生。相關(guān)施工單位還要設(shè)置相應(yīng)的監(jiān)管體系，確保人員有明確目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)管，避免監(jiān)管的盲目性，有針對(duì)性地解決問(wèn)題。制定目標(biāo)時(shí)，必須根據(jù)實(shí)際情況和按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保障目標(biāo)的可行性，確保人員更好地了解目標(biāo)，提高工程的質(zhì)量和保障施工安全。

2.4 施工前期的成本控制

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的機(jī)械設(shè)備進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，必須確保機(jī)械設(shè)備適合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，確保施工段安排的合理性，定期維修機(jī)械。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)專(zhuān)家制定的合理有效的投資方案和評(píng)估系統(tǒng)購(gòu)買(mǎi)土地，根據(jù)企業(yè)具體的戰(zhàn)略規(guī)劃控制企業(yè)成本。有關(guān)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)必須給出可行性的、有價(jià)值的項(xiàng)目規(guī)劃，了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊的土地市政設(shè)施，探討項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、客戶(hù)、施工等，分析比較各種方案的內(nèi)容、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)，最后合理規(guī)劃施工階段的成本控制和管理[3]。動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成本管理，避免出現(xiàn)成本偏差，在保障施工進(jìn)度和控制項(xiàng)目總成本的前提下，更改一些不合理的設(shè)計(jì)，工程開(kāi)工前，需要審查相應(yīng)的施工圖紙，充分理解設(shè)計(jì)師的意圖，根據(jù)施工經(jīng)驗(yàn)審查圖紙，在不影響設(shè)計(jì)效果的前提下，對(duì)施工圖紙?zhí)岢鲆恍┖侠淼慕ㄗh，降低整個(gè)工程的施工成本。

2.5施工預(yù)算的成本控制

在招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)后，技術(shù)、財(cái)務(wù)、預(yù)算專(zhuān)業(yè)組織對(duì)團(tuán)隊(duì)組成、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件進(jìn)行探討，詳細(xì)規(guī)劃項(xiàng)目的成本呢，明確投標(biāo)人的資質(zhì)，明確其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)水平，加強(qiáng)工程性能，并提出適當(dāng)?shù)臅?shū)面意見(jiàn)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)，必須做好項(xiàng)目的施工管理及成本控制，保證企業(yè)效益和工程質(zhì)量，針對(duì)施工過(guò)程中存在的問(wèn)題，制定適當(dāng)?shù)拇胧?，確保施工的安全，有效控制成本，在保證項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量的同時(shí)，確保施工人員的安全，降低成本支出，保證房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王雪梅，張永剛.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理及成本控制[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)（下旬刊），2020（03）：178-179.

[2]趙子陽(yáng).論園林景觀(guān)工程施工成本控制管理——以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例[J].建材與裝飾，2016（09）：146-147.

[3]梁犇.房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理中的成本控制[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（33）：34.

作者簡(jiǎn)介：

張強(qiáng)（37292919880925363X），菏澤昌瑞裝飾工程有限公司，山東菏澤。