房地產(chǎn)微利時(shí)代下的成本控制策略

【摘要】隨著新冠疫情的爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)受到巨大沖擊并進(jìn)入新的周期已經(jīng)不可避免。經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行情況下，要求中央政府救市的呼聲亦欲來(lái)欲高。做為常規(guī)資金投放終極市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又受到持續(xù)的關(guān)注和高度的重視，房?jī)r(jià)繼續(xù)上升似乎已成定局。但是，國(guó)家戰(zhàn)略層面的頂層設(shè)計(jì)已經(jīng)多次明確住房不炒的概念，決定了房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入新的更為殘酷的市場(chǎng)周期。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存下去，必須要苦練內(nèi)功，改變自身的經(jīng)營(yíng)策略，提高自身管控能力，著力降低自身成本。唯有使用以上策略，方能在新的市場(chǎng)周期中生存，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地后的土地溢價(jià)已經(jīng)不再能夠成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心利潤(rùn)來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代正式宣告結(jié)束，房地產(chǎn)微利時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，故產(chǎn)品成本即房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要性變得尤為突出。本文以微利下的成本控制策略為題，系統(tǒng)的論述了在當(dāng)前及未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境下，成本控制工作的重要作用，并進(jìn)行了系統(tǒng)的理論分析和總結(jié)，力求通過(guò)提高成本控制工作的水平保證房地產(chǎn)企業(yè)在微利時(shí)代下的生存和發(fā)展。為房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下的成本控制工作提出合理化建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);目標(biāo)成本;費(fèi)用;合同;管理

中國(guó)房地產(chǎn)的顯性成本主要分為五個(gè)部分，即：土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本和營(yíng)銷成本。以上五項(xiàng)成本經(jīng)過(guò)投資測(cè)算模型的換算最終成為可售單方成本，最后通過(guò)計(jì)取適當(dāng)利潤(rùn)形成售價(jià)，經(jīng)過(guò)銷售，完成利潤(rùn)的獲取。

1、土地成本

在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)情況下，住房用地使用權(quán)出售依然是地方政府的主要經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源之一[1]，地方政府通過(guò)常規(guī)招拍掛或轉(zhuǎn)讓手段將住宅用地使用權(quán)讓渡給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在政府監(jiān)管下進(jìn)行合理的建設(shè)并形成產(chǎn)品最終銷售給業(yè)主，完成從土地到房屋商品的最終轉(zhuǎn)換。土地成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，是標(biāo)準(zhǔn)的被動(dòng)成本，故在土地成本的管控過(guò)程中，綜合調(diào)研土地所在地的，城市能級(jí)、區(qū)域?qū)傩?、人口?shù)量、配套設(shè)施、居民習(xí)慣和消費(fèi)水平是土地成本管控的重中之重。必須做到以下幾點(diǎn)：

（1）對(duì)土地所在地的城市能級(jí)進(jìn)行充分調(diào)研，對(duì)城市歷年國(guó)民生產(chǎn)總值進(jìn)行同比和環(huán)比的研究，確定城市未來(lái)的發(fā)展方向和趨勢(shì);

（2）對(duì)土地所在地的區(qū)域?qū)傩赃M(jìn)行綜合分析，確認(rèn)土地所在區(qū)域的規(guī)劃情況，論證后期土地所在地的能級(jí)提升空間范圍，制定合理的產(chǎn)品銷售策略;

（3）對(duì)土地所在地的人口數(shù)量、配套設(shè)施、居民習(xí)慣和消費(fèi)水平進(jìn)行多敏感性分析，根據(jù)分析所得結(jié)果，在影響因子大的子項(xiàng)上進(jìn)行高投入。

通過(guò)以上方法，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地成本的有效管理，完成利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)。

2、建安成本

建安成本是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋建設(shè)完成過(guò)程中必須支出的費(fèi)用，在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理過(guò)程中，建安成本一般在項(xiàng)目獲取初期以目標(biāo)成本的形式形成，隨著項(xiàng)目的進(jìn)度，在目標(biāo)成本總額度不變的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，不斷釋放一定量的預(yù)留多余成本，最終達(dá)到在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，完成項(xiàng)目的建設(shè)和完成。在微利時(shí)代下的成本控制策略中，建安成本的管控是項(xiàng)目成本管理成敗的關(guān)鍵所在[2]，也是成本管控體系中最為重要的組成部分。建安成本主要分為前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)官網(wǎng)工程費(fèi)、園林景觀工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、和開發(fā)間接費(fèi)。

2.1開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)一般由勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、三通一平費(fèi)和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)組成。在成本管控過(guò)程中，勘察費(fèi)用雖然占比不大，但是必須給與充分預(yù)留，因?yàn)榍捌诘目辈焱鶝Q定這基礎(chǔ)費(fèi)用的成本預(yù)留情況，要想管理好項(xiàng)目成本，必須高度關(guān)注勘察結(jié)果，選取根據(jù)勘察結(jié)果合理但是利于節(jié)約成本的設(shè)計(jì)方案，尤其在樁基礎(chǔ)的成品樁的選型和基坑支護(hù)形式的選取階段，準(zhǔn)確的勘察結(jié)果能夠給設(shè)計(jì)提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支撐，能夠在方案前端形成有利于成本控制的結(jié)果;設(shè)計(jì)費(fèi)用管控中，需要根據(jù)不同項(xiàng)目的定位形成良好的設(shè)計(jì)費(fèi)用梯度管理，根據(jù)不同的售價(jià)并結(jié)合所在城市的設(shè)計(jì)費(fèi)用市場(chǎng)行情，形成標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)成本管控限額指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)費(fèi)用必須在設(shè)計(jì)費(fèi)用目標(biāo)成本階段嚴(yán)格執(zhí)行并落實(shí)，不允許設(shè)計(jì)費(fèi)用超出目標(biāo)成本，并實(shí)行限額設(shè)計(jì)，在可售比、窗地比、墻地比、景觀軟硬比、地庫(kù)高度、地庫(kù)柱網(wǎng)選擇、地庫(kù)覆土厚度和停車效率等關(guān)鍵指標(biāo)給與設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，要求在限額范圍內(nèi)完成其設(shè)計(jì)工作，進(jìn)而在設(shè)計(jì)階段完成成本控制的約70%-80%的工作內(nèi)容，保證項(xiàng)目成本的順利達(dá)成;報(bào)批報(bào)建費(fèi)是任何一個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中都不可避免要發(fā)生的費(fèi)用科目，報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的成本管控要高度關(guān)注各城市的政府政策指導(dǎo)文件和相關(guān)折扣，必須實(shí)時(shí)更新，力求報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的準(zhǔn)確，同時(shí)，根據(jù)相關(guān)政策可以進(jìn)行退回的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用例如新型墻體基金、代繳的物業(yè)維修基金等費(fèi)用亦可直接上報(bào)公司，由財(cái)務(wù)單獨(dú)支付并掛往來(lái)賬款。進(jìn)而降低顯性成本。三通一平費(fèi)用和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)留，尤其涉及靜地階段的現(xiàn)場(chǎng)土方、水塘、青苗等費(fèi)用的預(yù)留必須給與充分考量。而臨時(shí)設(shè)施必須在總承包招標(biāo)過(guò)程中明確，臨時(shí)設(shè)施的搭建場(chǎng)地由總承包單位自行尋找并完成，在總承包合同中給與充分說(shuō)明。

2.2基礎(chǔ)工程費(fèi)

基礎(chǔ)工程費(fèi)是一個(gè)項(xiàng)目成本管控的好與壞的最為重要的參考指標(biāo)之一?；A(chǔ)工程費(fèi)用主要由土石方工程費(fèi)、支護(hù)工程費(fèi)、地下基礎(chǔ)費(fèi)和降排水工程費(fèi)組成。土石方工程費(fèi)用的成本管控必須結(jié)合項(xiàng)目所在地的土石方市場(chǎng)，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，預(yù)留合理的土石方工程挖運(yùn)單價(jià)，并結(jié)合項(xiàng)目所在地附近的渣土棄置點(diǎn)的情況給與充分的考量，避免前期土石方工程成本預(yù)留不足，造成土石方工程費(fèi)用單科目超合約規(guī)劃。支護(hù)工程成本費(fèi)用控制過(guò)程中，必須嚴(yán)格控制支護(hù)設(shè)計(jì)的方案，結(jié)合項(xiàng)目所在地的四至、河流、地質(zhì)等情況進(jìn)行方案比選，選取成本最低的支護(hù)方案，例如能夠選取放坡方案絕不再考慮使用重力壩方案體系。能夠使用重力壩方案體系絕對(duì)不再考慮使用地下連續(xù)墻體系等。地下基礎(chǔ)成本管控過(guò)程中，必須結(jié)合地勘報(bào)告，實(shí)行合理的基礎(chǔ)選型，結(jié)合項(xiàng)目所在地的鋼筋、混凝土等地材市場(chǎng)價(jià)格變化，充分調(diào)研相關(guān)供應(yīng)商的供貨周期，供應(yīng)量和運(yùn)輸路線等方案，綜合方案因素和市場(chǎng)因素選取成本最優(yōu)方案進(jìn)而完成項(xiàng)目地下基礎(chǔ)的成本預(yù)留和管控。降水工程費(fèi)用的成本管控過(guò)程中，方案的選取必須高度予以關(guān)注，成本管控人員必須介入方案的前端管控，選取合理有效的方案，完成降水的方案選擇。形成有利于成本的最終方案的選擇。

2.3主體建筑工程費(fèi)和主體安裝工程費(fèi)

在目前環(huán)保管控較為嚴(yán)格的基礎(chǔ)上，主體建筑工程費(fèi)和主體安裝工程費(fèi)呈上漲趨勢(shì)，在主體建筑工程費(fèi)和主體安裝工程費(fèi)的成本管控策略中，對(duì)于含鋼量、含砼量、含模量的指標(biāo)控制最為重要，在合同體系中，對(duì)于鋼筋的連接方式、二結(jié)構(gòu)的計(jì)取方式等必須進(jìn)行明確約定，不利于明確計(jì)算工程量的內(nèi)容需要在合同單價(jià)中明確約定和包干。外立面工程中的門窗、保溫、涂料、石材和裝飾線條工程必須嚴(yán)格控制選型選料，以確保成本的合理優(yōu)化，在公共部位的裝修中，需要適當(dāng)考慮天地墻工程的設(shè)計(jì)方案，以尋求最優(yōu)的展現(xiàn)效果和成本結(jié)果。在新工藝和新技術(shù)應(yīng)用的部分中，目前PC的使用已經(jīng)成為建筑業(yè)的大勢(shì)所趨，通過(guò)前端設(shè)計(jì)的合理優(yōu)化，控制單個(gè)PC件的最大總量，控制吊裝設(shè)備的起重重量，降低措施費(fèi)用和PC的支撐費(fèi)用。在主體安裝工程費(fèi)用中，結(jié)合項(xiàng)目所在地的壟斷情況，將安裝部分的水、暖、氣、電工程進(jìn)行充分的調(diào)研，尤其的是否有中水設(shè)備、點(diǎn)位是否和精裝修方案進(jìn)行充分碰撞等均為成本控制的主要容易忽略的指標(biāo)，電梯的選型中，主要控制電梯設(shè)計(jì)的選型和梯速，物業(yè)公司必須前端介入弱電智能化的方案確定工程，以便于后期技防驗(yàn)收和小區(qū)管理。

2.4社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)用

在社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)用中需要重點(diǎn)關(guān)注強(qiáng)電工程的外線接入的前期成本確認(rèn)和溝通工作，避免出現(xiàn)強(qiáng)電工程外線費(fèi)用的不確定造成成本費(fèi)用的額外支出。而外線智能化的方案選擇必須與物業(yè)充分溝通，明確技防的驗(yàn)收要求和物業(yè)的要求，方能避免不必要的二次成本投入。

2.5園林景觀工程費(fèi)

園林景觀是小業(yè)主購(gòu)買房屋的一個(gè)主要關(guān)注點(diǎn)，園林景觀即有一定的藝術(shù)性也會(huì)是成本投入的主要內(nèi)容之一[3]，在園林景觀費(fèi)用的成本控制中對(duì)于景觀軟景和硬景的比例控制、喬木和灌木的比例控制是最為重要的兩個(gè)指標(biāo)，同時(shí)，水景的數(shù)量、鋪裝的材料選擇、苗木的種類選擇和效果最終的把控相結(jié)合，通過(guò)合理的指標(biāo)控制，完成景觀成本的有效控制。

2.6配套設(shè)施費(fèi)

在成本管控中，地下室的成本費(fèi)用占用較大并且其單車停車指標(biāo)決定著項(xiàng)目可售比的關(guān)鍵性指標(biāo)大小，所以有效控制地下室的單車停車指標(biāo)、地下室層高、柱網(wǎng)選擇和地下室底板厚度決定著項(xiàng)目成本是否能再合理且較優(yōu)的情況下執(zhí)行完畢，故單車停車指標(biāo)不建議大于36m2/車，地下室層高不建議大于3.6m，常規(guī)住宅項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)選小柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，地下室底板厚度不建議大于500mm。通過(guò)以上指標(biāo)的控制方能有效的控制地下室的成本支出，完成有效的成本控制。

2.7開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)主要包含工程管理費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用，費(fèi)用的計(jì)取確保合理，其中工程管理費(fèi)主要為工程監(jiān)理費(fèi)用和造價(jià)咨詢費(fèi)。必須進(jìn)行合理的市場(chǎng)詢價(jià)后進(jìn)入目標(biāo)成本，不得額外過(guò)多預(yù)留，造成該部分的成本浪費(fèi)嚴(yán)重。風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的預(yù)留必須充分考慮到以下幾個(gè)方面：（1）方案的不確定性;（2）壟斷性費(fèi)用的發(fā)生;（3）政府新規(guī)的影響;（4）項(xiàng)目發(fā)生的政府處罰等內(nèi)容，編入目標(biāo)成本，尋求合理的成本適配。

可見，在當(dāng)今房地產(chǎn)形勢(shì)下，利潤(rùn)極度縮減后，成本控制工作已經(jīng)變成一項(xiàng)高技術(shù)性工作，成本控制工作的人員必須對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的所有費(fèi)用的來(lái)源、發(fā)生過(guò)程和確權(quán)結(jié)果有充分經(jīng)驗(yàn)預(yù)判，并對(duì)其中不合理的部分進(jìn)行調(diào)整，故，微利時(shí)代下，成本策略的合理有效實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的成敗和項(xiàng)目的盈虧起著決定性作用[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]成本致勝：微利時(shí)代再造房企核心競(jìng)爭(zhēng)力[M].明源地產(chǎn)研究院，2013-7.

[2]劉東量.淺談工程成本的主動(dòng)式控制[J].廣東建材，2007（6）.

[3]羅家駒.淺談施工企業(yè)的工程造價(jià)管理[J].廣東建材，2007（6）.

[4]吳賢國(guó).建筑工程概預(yù)算[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2003-9.

作者簡(jiǎn)介：

董鵬（1984.11—），性別：男，民族：漢，籍貫，遼寧沈陽(yáng)，職務(wù)/職稱：成本控制部經(jīng)理/中級(jí)工程師，學(xué)歷：研究生，單位：上海騰珅企業(yè)管理有限公司，研究方向：成本合約管控。