國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)如何創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)

鄭振華

國(guó)有企業(yè)改革是供給側(cè)改革的主體，深化國(guó)企改革，加快國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)在新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、健康、有序發(fā)展的重要舉措。必須堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，逐步深入推進(jìn)，不斷地通過(guò)創(chuàng)新推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快形成引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的體制機(jī)制和發(fā)展方式。筆者以國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)——廈門(mén)住宅建設(shè)集團(tuán)有限公司為例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廈門(mén)住宅集團(tuán)”），淺析其轉(zhuǎn)型升級(jí)之路。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力，住宅集團(tuán)要走出目前的困境，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、高質(zhì)量和可持續(xù)的增長(zhǎng)，唯一的辦法是進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過(guò)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，從注重發(fā)展速度轉(zhuǎn)為注重發(fā)展質(zhì)量。轉(zhuǎn)型升級(jí)是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化和提升發(fā)展質(zhì)量的必然選擇。

“十三五”期間，集團(tuán)基于“美麗廈門(mén)城市運(yùn)營(yíng)商和海西城市圈服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，打造“一核心、三結(jié)合、六平臺(tái)”的發(fā)展模式，即：以服務(wù)于廈門(mén)城市發(fā)展為核心，致力城市升級(jí)，成就美好生活，強(qiáng)化公益與市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)與金融的結(jié)合，打造商品房開(kāi)發(fā)、類(lèi)別地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、財(cái)政投資項(xiàng)目建設(shè)與管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理、業(yè)主綜合服務(wù)、城建服務(wù)與新興產(chǎn)業(yè)六大專(zhuān)業(yè)化的業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)，形成多元化布局、專(zhuān)業(yè)化夯實(shí)、平臺(tái)化集聚、綜合化協(xié)同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，形成“綠色人居型住宅開(kāi)發(fā)、特色類(lèi)別地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、人性化公共服務(wù)設(shè)施建管服務(wù)、高價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、人性化智慧社區(qū)運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)及城建產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)”的業(yè)務(wù)發(fā)展特色，強(qiáng)化集資產(chǎn)、投資、融資于一體的資本運(yùn)作能力，通過(guò)資源協(xié)同、資本協(xié)同、服務(wù)協(xié)同、信息協(xié)同，培育集團(tuán)內(nèi)部、外部各層次間的協(xié)同優(yōu)勢(shì)。

轉(zhuǎn)型升級(jí)文化產(chǎn)業(yè)

隨著集團(tuán)戰(zhàn)略要求和發(fā)展思路的進(jìn)一步深化，直屬企業(yè)萬(wàn)舜文投公司以專(zhuān)項(xiàng)提升促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平全面提高為目標(biāo)，積極找準(zhǔn)管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破，取得階段性成效。萬(wàn)舜文投公司作為廈門(mén)市屬?lài)?guó)有集團(tuán)文化投資類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司，主要承接集美新城建筑面積達(dá)31.2萬(wàn)平方米文化公建群的招商及運(yùn)營(yíng)工作，通過(guò)誠(chéng)毅科技探索中心、嘉庚藝術(shù)中心、市民廣場(chǎng)等項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，有效聚集新城人氣，提升集團(tuán)良好的社會(huì)形象，培育了一支初步具備文化產(chǎn)業(yè)核心管理能力和創(chuàng)造價(jià)值能力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

新興產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)新推進(jìn)。

（1）誠(chéng)毅科技探索中心獲批國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，被授予“中國(guó)航天科普體驗(yàn)基地”“全國(guó)海洋科普教育基地”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。

（2）嘉庚劇院（保利院線(xiàn)）自開(kāi)業(yè)以來(lái)，推出以音樂(lè)會(huì)、兒童劇、歌劇、雜技、芭蕾舞、音樂(lè)劇、話(huà)劇、魔術(shù)等各種藝術(shù)形式的高雅演出，充分利用保利院線(xiàn)資源，已成為“廈門(mén)文化標(biāo)志、高雅藝術(shù)殿堂、市民素質(zhì)教育園地、海峽文化交流平臺(tái)、文明城市窗口”。

（3）在福建省首家引進(jìn)華誼兄弟公司影院，并落戶(hù)嘉庚藝術(shù)中心，是目前省內(nèi)最高端的電影中心，擁有省內(nèi)唯一杜比劇院。廈門(mén)嘉庚華誼兄弟電影中心的開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步豐富了廈門(mén)的文娛產(chǎn)生。

深入研究文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策和行業(yè)發(fā)展情況，探尋產(chǎn)業(yè)化可行性研究和投資機(jī)會(huì)。未來(lái)萬(wàn)舜文投公司將依托現(xiàn)有項(xiàng)目，采取“自營(yíng)品牌+招商”的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，提升公共服務(wù)品質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力;以政府委托管理的現(xiàn)有項(xiàng)目為平臺(tái)，拓展自建/他建/公建/參股投資的項(xiàng)目;打造文化、旅游產(chǎn)業(yè)鏈，延伸體育、投資領(lǐng)域，形成新的支柱產(chǎn)業(yè)、盈利模式和造血機(jī)制。

發(fā)展科普產(chǎn)業(yè)。目前，中國(guó)的科普教育碎片化、不成體系，科普產(chǎn)業(yè)尚未成型，但未來(lái)發(fā)展空間非常大。

萬(wàn)舜文投公司將以誠(chéng)毅科技探索中心為基點(diǎn)，加快拓展培訓(xùn)業(yè)務(wù)，推動(dòng)科普培訓(xùn)進(jìn)社區(qū)、進(jìn)校園，通過(guò)整合科普資源數(shù)字化云平臺(tái)、VR/AR情景式教育產(chǎn)品、（航天等）主題創(chuàng)客課程等線(xiàn)上線(xiàn)下資源，構(gòu)建O2O科普教育“新網(wǎng)絡(luò)”，努力打造成為中國(guó)科普標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化的先鋒企業(yè)。

拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈。隨著廈門(mén)老院子、靈玲馬戲城、誠(chéng)毅科探中心、嘉庚藝術(shù)中心（廈門(mén)嘉庚劇院、華誼兄弟電影中心）等新興文化、旅游景區(qū)逐漸成熟，以及原鰲園、園博苑等景區(qū)，集美旅游聚集效應(yīng)日益凸顯。

萬(wàn)舜文投公司將依托集美新城（萬(wàn)舜商圈）作為集美全域旅游、國(guó)際研學(xué)旅行中心板塊的優(yōu)勢(shì)，打造類(lèi)5A大景區(qū)和假日休閑商圈，通過(guò)塑造品牌文化旅游活動(dòng)，并嫁接移動(dòng)支付、銀行、電信、易通卡、工會(huì)卡、社區(qū)服務(wù)等入口，整合景區(qū)、商家、旅行商和游客大數(shù)據(jù)，打造電商平臺(tái)、O2O旅行社、酒店配套等旅游產(chǎn)業(yè)鏈。

打造文化傳播業(yè)務(wù)板塊。旗下文化傳播公司將依托萬(wàn)舜文投公司的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)活動(dòng)策劃、策展布展以及文化傳播類(lèi)人才的儲(chǔ)備，擴(kuò)大活動(dòng)策劃執(zhí)行、策展布展等業(yè)務(wù)板塊的業(yè)務(wù)量，同時(shí)加大文化傳播業(yè)務(wù)板塊的探索力度，拓展新媒體、信息化平臺(tái)等新業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

萬(wàn)舜文投公司積極圍繞集團(tuán)既定的市場(chǎng)化目標(biāo)，通過(guò)創(chuàng)新管控模式等途徑，以嘉庚藝術(shù)中心為依托打造文化產(chǎn)業(yè)，以誠(chéng)毅科技探索中心為平臺(tái)進(jìn)軍旅游產(chǎn)業(yè)。目前，萬(wàn)舜文投公司各項(xiàng)工作成效較明顯，但文化、旅游、體育相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的投資拓展尚處于探尋起步階段，公司轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

轉(zhuǎn)型升級(jí)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)

住總物業(yè)公司作為集團(tuán)五大業(yè)務(wù)板塊之一的“業(yè)主綜合服務(wù)體系”具體踐行者，在“傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)”層面進(jìn)行了較深入的探索與嘗試。

（1）確立以“提升業(yè)主滿(mǎn)意度”為核心的戰(zhàn)略目標(biāo)住總物業(yè)最核心的資源就是業(yè)主，業(yè)主是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的根本，業(yè)主的口碑是實(shí)現(xiàn)集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的重要支撐。因此，所有工作必須圍繞“提升業(yè)主滿(mǎn)意度”這個(gè)目標(biāo)去努力。

（2）有效利用新技術(shù)（互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)），提升傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。研發(fā)專(zhuān)屬的業(yè)主服務(wù)平臺(tái)（APP、微信公眾號(hào)）提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)效率與品質(zhì)，如房屋修繕及其管理;保衛(wèi)、消防管理、車(chē)輛道路管理、交通秩序的維護(hù)等。公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如水、電代收等。實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主的服務(wù)需求及時(shí)獲知、即時(shí)反饋。

（3）為業(yè)主提供增值服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，打造社區(qū)O2O平臺(tái)。整合優(yōu)化現(xiàn)有社區(qū)資源，融合傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)功能，拓展增值服務(wù)板塊，實(shí)現(xiàn)業(yè)主需求線(xiàn)上線(xiàn)下無(wú)縫對(duì)接。提供生活服務(wù)：針對(duì)家庭或個(gè)人的生活配套服務(wù);商業(yè)服務(wù)：業(yè)主的食、購(gòu)、行、娛等線(xiàn)上咨詢(xún)、預(yù)訂與采購(gòu)，以及線(xiàn)下即時(shí)配送的最后一公里服務(wù);商務(wù)服務(wù)：公共物業(yè)的商務(wù)配套服務(wù);停車(chē)服務(wù)：停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)運(yùn)營(yíng)管理及工程服務(wù)，家庭維修上門(mén)，品牌售后代理，工程及設(shè)備維修保養(yǎng)等;裝修服務(wù)：家裝，工裝設(shè)計(jì)與施工服務(wù)，軟裝設(shè)計(jì)等;專(zhuān)業(yè)服務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)+金融、教育、移民、健康養(yǎng)老等。

（4）公益與效益并重，夯實(shí)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，逐步延伸增值業(yè)務(wù)，打造“智能社區(qū)”“智慧社區(qū)”，以社區(qū)（公共物業(yè)）管理智能化、業(yè)主服務(wù)智慧化為目標(biāo)，最大程度提升業(yè)主居住體驗(yàn)。充分利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造“厝邊”系列品牌和平臺(tái)，簡(jiǎn)化物業(yè)服務(wù)流程，滿(mǎn)足日趨多元的業(yè)主需求，挖掘新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏。

（5）解放思想，構(gòu)建市場(chǎng)化的人才機(jī)制，嘗試與市場(chǎng)接軌的人才引進(jìn)及薪酬機(jī)制。在集團(tuán)相對(duì)欠缺的O2O平臺(tái)運(yùn)營(yíng)人才、商業(yè)運(yùn)營(yíng)人才、專(zhuān)業(yè)服務(wù)人才等層面大膽創(chuàng)新，推動(dòng)用工市場(chǎng)化、薪酬市場(chǎng)化的探索，調(diào)動(dòng)各層面的積極性，物業(yè)公司下屬各業(yè)務(wù)部門(mén)及子公司領(lǐng)導(dǎo)人均采取市場(chǎng)化招聘的形式，提供有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬待遇，強(qiáng)化薪酬激勵(lì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)與考核掛鉤。

積極探索康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)

廈門(mén)住宅集團(tuán)開(kāi)展自投自營(yíng)的其他類(lèi)別地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，以迎合消費(fèi)升級(jí)，豐富產(chǎn)品形態(tài)，獲取多層次利潤(rùn)為導(dǎo)向，探索文化、旅游、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等類(lèi)別地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)拓展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。由集團(tuán)牽頭，新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)以東區(qū)為主，經(jīng)營(yíng)以萬(wàn)銀為主，形成新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。

通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)典型養(yǎng)老案例配套設(shè)施、運(yùn)營(yíng)管理等分析借鑒，并結(jié)合廈門(mén)養(yǎng)老需求，以“復(fù)合型、綜合性養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)”為發(fā)展目標(biāo)，主要圍繞“衣、食、住、游、趣、養(yǎng)、育、樂(lè)、醫(yī)、療”等需求，將養(yǎng)生養(yǎng)老與其他產(chǎn)業(yè)相互交叉運(yùn)營(yíng)。目標(biāo)客群以“高知、高收、高干”為主，提供“健康管理、專(zhuān)業(yè)照護(hù)、多彩文娛、靜心頤養(yǎng)、智能穿戴、綜合服務(wù)”六大服務(wù)。

以集團(tuán)物業(yè)公司服務(wù)人才及服務(wù)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，成立養(yǎng)老養(yǎng)生運(yùn)營(yíng)管理公司，在服務(wù)起步階段，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外專(zhuān)業(yè)并具有成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)作企業(yè)作為，全程顧問(wèn)指導(dǎo)。通過(guò)整合集團(tuán)自有資源和社會(huì)資源（如醫(yī)療、教育、旅游等），實(shí)現(xiàn)“生活服務(wù)、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)、文娛服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、顧問(wèn)服務(wù)、商業(yè)配套”等服務(wù)功能。同時(shí)，項(xiàng)目采取多種收入來(lái)源，兼顧短、中、長(zhǎng)期的收入結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流及風(fēng)險(xiǎn)可控，保證項(xiàng)目收益最大化。

總之，國(guó)有企業(yè)改革頂層設(shè)計(jì)的推進(jìn)與落地，需要將審慎論證與勇于創(chuàng)新相結(jié)合。改革計(jì)劃實(shí)施前，必須對(duì)企業(yè)現(xiàn)狀及資源進(jìn)行深度梳理，明晰利弊。在優(yōu)化提升主業(yè)的基礎(chǔ)之上，順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，利用新技術(shù)，延伸、孵化新的產(chǎn)業(yè)體系，做到有的放矢、彈不虛發(fā)。

（廈門(mén)住宅建設(shè)集團(tuán)有限公司）