城市民宿亟待升級

劉志敏

經(jīng)改造后的上海弄堂老宅民宿

城市民宿是大民宿產(chǎn)業(yè)的一個子板塊。自2015年《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）發(fā)布以來，城市民宿得到了迅猛蓬勃的發(fā)展。據(jù)美團旗下民宿預訂平臺榛果民宿發(fā)布的《2019城市民宿創(chuàng)業(yè)數(shù)據(jù)報告》統(tǒng)計，2018年城市型民宿在線房源已超過百萬套，涌現(xiàn)出了諸如途家、愛彼迎、小豬短租、螞蟻短租、攜程、美團等一大批優(yōu)秀的城市民宿市場經(jīng)營主體。

城市民宿快速發(fā)展的原因很多，除了政策扶持及突出的住宿性價比之外，還得益于住宿消費場景需求的日益?zhèn)€性化與細分化，也正是這一點，讓城市民宿業(yè)受到資本市場的格外青睞。在連年高速發(fā)展的過程中，城市民宿也逐漸顯現(xiàn)出很多問題，如低價同質(zhì)競爭、收入模式單一、缺乏行業(yè)標準、難以納入現(xiàn)行政策監(jiān)管等，開始引起了各級政府及社會各界的廣泛關(guān)注。

在上述的行業(yè)良性發(fā)展問題尚未解決之際，突如其來的新冠肺炎疫情使得城市民宿業(yè)遭受巨大沖擊，出現(xiàn)了大面積的退訂潮，訂單損失率在90%以上。

為此，城市民宿采用轉(zhuǎn)向折價長租等方式進行自救。2020年2月2日掌宿（城市民宿經(jīng)營品牌）發(fā)布了題為《民宿求援：200套網(wǎng)紅民宿限時低價出租》的公開信，將平臺上的簽約房源以低于市價的優(yōu)惠價格轉(zhuǎn)為長租，免除網(wǎng)費、物業(yè)費與衛(wèi)生費等雜費，以謀求最大限度沖減疫情損失，穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流，這成為城市民宿行業(yè)應對疫情的一個典型縮影。

時至今日，疫情已得到有效控制，并總體上進入防控常態(tài)化狀態(tài)，部分城市民宿逐步復工復產(chǎn)，市場也在復蘇回暖，疫情前的行業(yè)發(fā)展亂象與問題在后疫情時期被成倍放大，城市民宿業(yè)在多年的高速生長后，遭遇了第一次真正的行業(yè)生存危機。

與鄉(xiāng)村民宿、景區(qū)民宿等不同，城市民宿有其獨有的產(chǎn)品與商業(yè)邏輯，市場上超過80%以上的城市民宿定價在200元～500元，其盈利本質(zhì)在于長租低價簽約與短租高價出售間的套利行為，投資入場門檻低，搶房與低價競爭現(xiàn)象普遍。在疫情發(fā)生前，依靠行業(yè)初期高增長紅利可以完全覆蓋上述問題，而后疫情時期的住宿消費市場總量縮水，消費結(jié)構(gòu)層級顯著上移，大量粗放低價經(jīng)營的城市民宿開始陷入入住率低迷、收不抵支乃至現(xiàn)金流斷裂的經(jīng)營困境。

直面行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，本就是城市民宿業(yè)在國民消費升級大背景下推進供給側(cè)改革與高質(zhì)量發(fā)展的應有之義，疫情只是大大加速了這一進程。城市民宿行業(yè)需要主動適應當下疫情防控常態(tài)化新形勢，跳出低價同質(zhì)化惡性競爭的窠臼。

結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀及后疫情時期的住宿消費市場新特征，城市民宿業(yè)的轉(zhuǎn)型升級著力點可歸納為如下三個方面。

一是打造面向細分化個性化住宿需求的生活方式服務。城市民宿的消費者以年輕化、重性價比為突出標簽，據(jù)榛果民宿平臺《2019城市民宿創(chuàng)業(yè)數(shù)據(jù)報告》統(tǒng)計，“90后”客源占比高達65%，超過80%的用戶會選擇300元以下的民宿，因此城市民宿長期傾向于通過低價來搶奪入住率，收入模式單一，抗風險能力差。后疫情時期，目標客群的總量與結(jié)構(gòu)都在發(fā)生顯著變化，低價走量經(jīng)營策略的創(chuàng)收效率降低，應當針對細分化與個性化的市場需求，實施“民宿+”轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略，將城市民宿由單純的非標住宿產(chǎn)品升級為特色生活方式體驗產(chǎn)品，基于住宿的基礎(chǔ)功能來有機植入文化體驗與社交活動服務，將其作為城市民宿的生活方式標簽。如成都的“積箱居”城市民宿，經(jīng)常在民宿內(nèi)策劃舉辦主題活動，包括蛋黃酥制作、攝影教學、科幻動畫的主題讀書會等。

二是建立管理標準化與體驗差異化相融合的運管體系。與酒店等標準化住宿產(chǎn)品相比，城市民宿的魅力在于住宿體驗場景的多元差異化，這種差異化既體現(xiàn)在房間主題化裝修等物質(zhì)的空間觀感上，也體現(xiàn)在民宿業(yè)主“家人般”的服務品質(zhì)上。這是城市民宿相較酒店產(chǎn)品的核心競爭力，應當堅持并強化。但與此同時，從經(jīng)濟角度來看，一味注重個性化與差異化的管理也是難以為繼的，為保證賓客服務的穩(wěn)定品質(zhì)與高效快速響應，在提供差異化住宿綜合體驗的同時，也必須在后臺做好可量化的標準化日常管理支撐，構(gòu)建一套標準化與差異化互為表里、融合為一的運營管理系統(tǒng)。

應當針對細分化與個性化的市場需求，實施“民宿+” 轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略，將城市民宿由單純的非標住宿產(chǎn)品升級為特色生活方式體驗產(chǎn)品。

三是培育基于移動互聯(lián)社群運營的城市民宿云上經(jīng)濟。城市民宿的客房營業(yè)空間與有效經(jīng)營時間都是有限的，因此疫情前很多城市民宿（尤其是有資本加持的大型民宿經(jīng)營平臺）為追求高回報，極度依賴于數(shù)量規(guī)模的擴張。事實證明，單一追求客房規(guī)模會導致平均入住率大幅下滑，資本增量回報的邊際效應不理想。疫情直接激發(fā)了云上經(jīng)濟的市場接受度與消費熱情，為城市民宿業(yè)培育云上經(jīng)濟收入提供了現(xiàn)實基礎(chǔ)。城市民宿通過展示特色在地文化及生活方式標簽來構(gòu)建線上民宿用戶社區(qū)，通過移動互聯(lián)社群運營來提高民宿用戶黏性，同時也通過向線上社群平臺提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容（如地方優(yōu)質(zhì)特產(chǎn)、文創(chuàng)商品、文旅產(chǎn)品等），使得城市民宿可以突破時間與空間制約，升級為24小時×365天在線的云上美好生活服務商。

除了上述三方面著力點之外，城市民宿業(yè)的轉(zhuǎn)型升級發(fā)展也離不開政府層面優(yōu)質(zhì)公共政策產(chǎn)品的有效供給。由于民宿大多屬于住宅性質(zhì)，轉(zhuǎn)為商業(yè)經(jīng)營需要與規(guī)劃、房管、環(huán)評、消防、衛(wèi)生、安全等眾多政策相銜接，現(xiàn)行政策下實際操作難度大，需要進一步通過量身定制的政策施行，來從根源上改變城市民宿業(yè)長期游走在灰色地帶的狀況。

在剛剛閉幕的全國兩會上，2020年政府工作報告提出了要深入推進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資，增加創(chuàng)業(yè)擔保貸款，深化新一輪全面創(chuàng)新改革試驗，新建一批雙創(chuàng)示范基地，堅持包容審慎監(jiān)管，發(fā)展平臺經(jīng)濟、共享經(jīng)濟，更大激發(fā)社會創(chuàng)造力。城市民宿業(yè)作為共享經(jīng)濟的一種創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在盤活城市物業(yè)資產(chǎn)、提供多樣化的住宿產(chǎn)品乃至“六穩(wěn)六?！狈矫婢哂蟹e極作用，應當將疫情帶來的經(jīng)營危機轉(zhuǎn)化為行業(yè)提質(zhì)增效的革新動力，將城市民宿業(yè)真正打造為致力于滿足人民群眾美好生活的幸福產(chǎn)業(yè)。

不同規(guī)模城市民宿入住率情況一覽

數(shù)據(jù)來源：榛果民宿《2019城市民宿創(chuàng)業(yè)數(shù)據(jù)報告》設計/ 開開