新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊與對(duì)策建議

盛松成 宋紅衛(wèi) 汪恒

摘要：自2020年1月下旬以來(lái)，新冠肺炎疫情席卷全國(guó)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)自然也無(wú)法置身事外。本次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有多大？房地產(chǎn)業(yè)如何積極應(yīng)對(duì)疫情才能在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，發(fā)揮促進(jìn)就業(yè)、保障民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用？

關(guān)鍵詞：因城施策;預(yù)期管理;穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）03-0010-12 收稿日期：2020-02-07

1 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與“非典”時(shí)期具有五方面不同

1.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同

2003年“非典”正處于98“房改”初期，住房條件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放。目前，我國(guó)戶均住房已超過(guò)1.1套，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達(dá)到39平方米（2018年），是2003年的1.65倍。

1.2 政策對(duì)房地產(chǎn)的定位不同

2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文）將房地產(chǎn)業(yè)定位為經(jīng)濟(jì)發(fā)展“支柱產(chǎn)業(yè)”。而當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“房住不炒”階段。

1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不同

2003年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積均處于快速發(fā)展期，二者同比增速分別為29.7%和29.1%?，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速已經(jīng)呈現(xiàn)“倒U型”趨勢(shì)，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積二者同比增速分別為9.9%和一1%。

1.4 房企負(fù)債水平和杠桿率不同

2003年房企負(fù)債規(guī)模30698.56億元，2018年達(dá)到674333.36億元，房企負(fù)債率由58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)）;房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債與行業(yè)增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。

1.5 居民對(duì)住房的購(gòu)買力不同

2003年我國(guó)居民部門杠桿率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢(shì)。收入增長(zhǎng)情況也不同，2000-2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增長(zhǎng)率為10.81%，2014-2019年為7.99%。

2 本次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2.1 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響

按照房地產(chǎn)開發(fā)資金中土地購(gòu)置費(fèi)、建安工程、設(shè)備工器具購(gòu)置等組成結(jié)構(gòu)來(lái)推算，因土地交易、新開工項(xiàng)目中止及在建項(xiàng)目延遲開工等將可能造成今年一季度投資下降37.53%左右。

2.2 對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響

受疫情影響，全國(guó)多個(gè)城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下發(fā)了“暫停經(jīng)營(yíng)”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續(xù)營(yíng)業(yè)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，自1月下旬房企成交量較以往春節(jié)期間下降95%。疫情較重的十個(gè)省份商品房銷售規(guī)模占全國(guó)比例超過(guò)6成。線上銷售只是臨時(shí)應(yīng)急手段，較難落實(shí)。

2.3 對(duì)房企的影響

2019年銷售回款（包括個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的資金來(lái)源，占比達(dá)到了49.62%。如果一季度銷售額下降50%，就將損失14398.14億元。如果疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，大量中小房企將因此而倒閉，而且這一過(guò)程可能持續(xù)2年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

2.4 對(duì)人口凈流出區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

此次疫情反映出三四線城市在物流、居住環(huán)境和應(yīng)急管理上的劣勢(shì)。在當(dāng)前大中城市開放落戶的背景下，未來(lái)人口可能進(jìn)一步流出三四線城市，需要高度關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

如果我國(guó)2020年一季度房地產(chǎn)投資增速下降37.53%，按照最近三年的情況，房地產(chǎn)投資下行會(huì)造成GDP增速下降0.16個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分類的42個(gè)行業(yè)均有不同程度的完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，尤其是建筑業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系緊密，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)還稍高于房地產(chǎn)業(yè)，也將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成影響。

2.6 對(duì)就業(yè)的影響

如果按照今年一季度房地產(chǎn)投資下降37.53%來(lái)估算的話，疫情會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的城鎮(zhèn)就業(yè)174.85萬(wàn)人（用2018年規(guī)模估算，下同）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)的完全消耗系數(shù)為0.027066，可以估算出因房地產(chǎn)業(yè)而受到疫情影響的建筑業(yè)城鎮(zhèn)就業(yè)人口為73.37萬(wàn)人。如果考慮到建筑業(yè)自身受疫情的沖擊，受影響的就業(yè)人口會(huì)更多。

3 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情沖擊的政策建議

3.1 給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持

除了向受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)提供支持，也應(yīng)考慮采取適當(dāng)?shù)拇胧?，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。建議在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計(jì)劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對(duì)房企資金鏈的沖擊。在合法合規(guī)和控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。

3.2 繼續(xù)貫徹落實(shí)“房住不妙”的方針

房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了新的發(fā)展階段，“房住不炒”成為產(chǎn)業(yè)定位。放松這一定位，也許會(huì)帶來(lái)一時(shí)的快速發(fā)展，但會(huì)透支未來(lái)發(fā)展空間，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種短期行為并不可取。

3.3 強(qiáng)化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控手段

當(dāng)前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求端會(huì)受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，如果屆時(shí)沒有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房?jī)r(jià)上漲。因此，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，更要強(qiáng)化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給，并要保障地價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定。（1）核心城市要適當(dāng)增加土地供應(yīng);（2）土地拍賣方面采取適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，比如適當(dāng)降低土地競(jìng)買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當(dāng)延期。因疫情影響開工、復(fù)工的，可以延期開工和竣工時(shí)間。

3.4 支持剛需和改善需求

從未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿案纳凭幼l件來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施，一是不利于剛需和合理改善需求的有關(guān)政策可做適當(dāng)調(diào)整，比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策;二是金融機(jī)構(gòu)要給予受疫情影響較重的房企和購(gòu)房者適當(dāng)?shù)男刨J政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時(shí)間等。

3.5 因城施策，對(duì)限價(jià)政策做適當(dāng)調(diào)整

適當(dāng)增加市場(chǎng)調(diào)節(jié)的力度。高端項(xiàng)目的限價(jià)原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項(xiàng)目也要給予房企合理的自主定價(jià)空間。在限價(jià)政策適當(dāng)調(diào)整后，繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”政策，可以對(duì)某些項(xiàng)目實(shí)施“限售”的約束，一松一緊，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，保持房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)。

3.6 長(zhǎng)期內(nèi)仍然要應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力

一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房?jī)r(jià)就會(huì)快速反彈，尤其在一線和核心二線等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、城市管理效率較高、產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療資源較發(fā)達(dá)的的城市，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍將是這些地區(qū)調(diào)控的重點(diǎn)。

3.7 要關(guān)注部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的列全

疫情發(fā)生恰逢春節(jié)假期，嚴(yán)重打擊了返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市樓市可謂雪上加霜，尤其需要關(guān)注。隨著大中城市落戶放開，以及疫情暴露出三四線城市在物流、公共衛(wèi)生資源和應(yīng)急管理等方面的劣勢(shì)，未來(lái)三四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應(yīng)嚴(yán)格按照住建部要求，因城施策，防控三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.8 堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)期管理

保持政策定力，堅(jiān)持“房住不炒”的方針，扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)形成的政策預(yù)期，確保政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

3.9 適度發(fā)揮發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用

目前投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為30%左右，而房地產(chǎn)投資在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中的占比約20%，如果再考慮房地產(chǎn)消費(fèi)和對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)就能在較大程度上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3.10 避免房企大量倒閉沖擊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)

當(dāng)前房企負(fù)債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。除了房企拿地、房企定價(jià)等政策做出適當(dāng)調(diào)整外，還要給予房地產(chǎn)企業(yè)在融資、稅費(fèi)減免等方面享受與其他企業(yè)相同的待遇。

我們不能把合理支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的政策視為對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的放松，這是在遵循“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”原則下，應(yīng)對(duì)疫情，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、保障民生的相機(jī)抉擇政策手段。

作者簡(jiǎn)介：盛松成、宋紅衛(wèi)、汪恒，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員。