商品住宅定制精裝探索與項(xiàng)目實(shí)踐分析

0 引言

近年來，住宅全裝修已成為房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)趨勢?！督ㄖI(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，“新開工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%”，截至2018 年全國已經(jīng)有超過31 個省市出臺相關(guān)政策，推進(jìn)“全裝修”的落地發(fā)展[1]。2019 年2 月28 日，住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見稿）提出“城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付”。當(dāng)前，全國各地均積極貫徹國家政策，大力推廣住宅全裝修，然而面臨諸多問題，如全裝修房由開發(fā)商統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修，同一項(xiàng)目中裝修風(fēng)格千篇一律，無法滿足消費(fèi)者的個性化需求[2]；開發(fā)商為了控制成本，裝修檔次偏低、材料使用不合理、施工管理混亂等導(dǎo)致客戶滿意度低，出現(xiàn)客戶收房后重新改造裝修，造成二次裝修污染和嚴(yán)重的資源浪費(fèi)[3]；當(dāng)前全裝修房只對地面、墻面、頂面、廚房及衛(wèi)生間等基本配置提出要求，部分居住功能缺失，中央空調(diào)、地暖、吊頂、背景墻等裝修部品交付后很難再次施工。因此，以房地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)、市場參與者參與的模式創(chuàng)新和技術(shù)探索成為今后商品住宅交付的方向，提出“定制精裝”的技術(shù)方法，實(shí)現(xiàn)“交付即入住”，推動現(xiàn)有全裝修問題的解決以及客戶滿意度的提升。考慮定制精裝涉及合作方眾多、施工內(nèi)容復(fù)雜、施工工藝繁多，其在管理方面、技術(shù)支撐等方面難度較大。本文通過定制精裝模式探索及項(xiàng)目實(shí)踐，研究定制精裝在實(shí)施過程中可能存在的難點(diǎn)和問題解決的技術(shù)思路，為定制精裝實(shí)施提供借鑒。

1 模式探索

1.1 定制精裝的定義

定制精裝是通過引入第三方精裝企業(yè)為客戶提供基礎(chǔ)硬裝以外的部品部件安裝，以“菜單化選裝”“同步施工”“同期交付”的方式滿足客戶個性化需求，實(shí)現(xiàn)裝修的一體化。

1.2 定制精裝的實(shí)現(xiàn)方式

定制精裝核心是采用“1+N”的產(chǎn)品模式，“1”，即地產(chǎn)的基礎(chǔ)裝修；“N”，指 N 項(xiàng)可選產(chǎn)品，包括收納、品牌升級、家電設(shè)備、智能家居、空間改造、老年專用、軟裝飾品等品類。客戶可根據(jù)自己的家居需求、審美偏好、居住習(xí)慣等按需選擇所需要的裝修升級風(fēng)格和配置。

1.3 定制精裝實(shí)施流程

定制精裝實(shí)施包括前期準(zhǔn)備和項(xiàng)目實(shí)施兩階段。對于地產(chǎn)商，前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目報規(guī)、定制精裝立項(xiàng)、戶型圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，是地產(chǎn)基礎(chǔ)裝修部分的方案準(zhǔn)備；對于定制精裝實(shí)施方，前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容主要包括：定制精裝產(chǎn)品設(shè)計(jì)、定制精裝方案設(shè)計(jì)、施工交付界面劃分和產(chǎn)品方案認(rèn)定，是精裝修升級部分的方案準(zhǔn)備。在項(xiàng)目實(shí)施階段，由地產(chǎn)商和定制精裝實(shí)施方聯(lián)合負(fù)責(zé)材料供應(yīng)、施工管理和項(xiàng)目交付，在職責(zé)界面方面各司其職。圖1 為商品住宅定制精裝實(shí)施流程示意圖。

圖1 商品住宅定制精裝實(shí)施流程示意圖

2 案例實(shí)踐

2.1 項(xiàng)目概況

寧波中梁海曙壹號院是一定位改善型的商品住宅項(xiàng)目，戶型包含90～160 m2花園洋房、90～140 m2小高層住宅和89～128 m2高層住宅。根據(jù)要求，項(xiàng)目選擇2 棟樓、共計(jì)184 戶進(jìn)行精裝交付。因住宅限價地產(chǎn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)定位為1 400 元/m2，裝修內(nèi)容包括地面木地板、墻面乳膠漆、頂面平頂、櫥柜下柜、油煙機(jī)灶具、大單槽和普通水龍頭、臺盆加底柜、馬桶及淋浴花灑等?？蛻羝毡榉从衬壳把b修標(biāo)準(zhǔn)偏低與小區(qū)檔次不符，為提高客戶滿意度、保障后續(xù)交付順利，項(xiàng)目引入定制精裝模式，為客戶提供品牌升級、產(chǎn)品換裝、部品加載等定制服務(wù)?？蛻艨啥ㄖ频漠a(chǎn)品主要包括:中央空調(diào)、造型吊頂、背景墻、壁紙、主次臥衣柜、馬桶升級、智能馬桶蓋、雨淋花灑升級、淋浴屏、廚房吊柜、水槽升級、地板升級、智能密碼鎖、陽臺柜、智能晾衣架等。最終，本項(xiàng)目選擇定制精裝產(chǎn)品的客戶167 戶，客戶選擇率超過90%；最終交付時，項(xiàng)目基礎(chǔ)裝修交付率90%，定制精裝部分的交付率達(dá)到95%（圖2）。

圖2 項(xiàng)目整體效果

2.2 難點(diǎn)要點(diǎn)分析

相較傳統(tǒng)的批量精裝修，定制精裝在設(shè)計(jì)階段和施工階段存在諸多不同與難點(diǎn)，如空間尺寸偏差、每戶選擇不一、電器設(shè)備的安裝點(diǎn)位與前期預(yù)留預(yù)埋不一致、定制精裝與批量精裝交叉施工等，成為制約其快速推廣和實(shí)施的關(guān)鍵問題。根據(jù)對海曙壹號院項(xiàng)目定制精裝全流程實(shí)施過程進(jìn)行分析，總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到的要點(diǎn)和難點(diǎn)，研究提煉相應(yīng)的處理措施和解決辦法。

2.2.1 前期準(zhǔn)備

項(xiàng)目啟動階段，根據(jù)項(xiàng)目的風(fēng)格定位、客群分析、成本限定等設(shè)計(jì)分解，與地產(chǎn)設(shè)計(jì)聯(lián)動，參與滿載展示樣板房設(shè)計(jì)，將產(chǎn)品由“加載”變成“減除”，保證產(chǎn)品完整性，同時便于界面劃分。

方案設(shè)計(jì)階段，根據(jù)戶型圖及營銷要求提出加載建議，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣和裝修標(biāo)準(zhǔn)配置進(jìn)行產(chǎn)品選定，如收納柜根據(jù)樓盤定位選用免漆板或PVC 覆膜與烤漆或?qū)嵞举N皮，跟整體精裝設(shè)計(jì)同步。電器類加載產(chǎn)品根據(jù)營銷要求、客戶需求調(diào)研及類似置地已售單獨(dú)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化率數(shù)據(jù)折線分析，進(jìn)行加載電器類品選擇。以112 戶型為例，整體產(chǎn)品體系主要包括三類，定制精裝設(shè)計(jì)前后對比如圖3 所示。

（1）裝飾增值包：玄關(guān)背景增值包，客廳電視機(jī)背景增值包，客廳沙發(fā)增值包，主臥背景增值包，全屋墻紙?jiān)鲋蛋?/p>

（2）健康科技增值包：廚房部件增值包（消毒柜、水槽洗碗機(jī)、末端直飲機(jī))，衛(wèi)生間部件增值包（電熱毛巾架、衛(wèi)洗麗），中央空調(diào)（新風(fēng)）增值包（主臥、兒童房），電動晾衣架。

適宜河套灌區(qū)節(jié)水灌溉技術(shù)評價……………………………………………………… 霍軼珍，王 霞，王文達(dá)，劉 勇，賈宏偉（76）

（3）收納增值包：候梯廳增值包，玄關(guān)增值包（不可與玄關(guān)背景增值包同選），兒童房衣柜增值包，主臥衣柜增值包，陽臺柜增值包。

同時，定制精裝產(chǎn)品與地產(chǎn)設(shè)計(jì)提資，不同類型的產(chǎn)品在設(shè)計(jì)時關(guān)注點(diǎn)各不相同，需要考慮定制精裝產(chǎn)品與基礎(chǔ)硬裝設(shè)計(jì)之間的關(guān)系，具體要點(diǎn)包括以下內(nèi)容。

圖3 定制精裝前后對比平面示意圖

（1）收納產(chǎn)品：衣柜邊插座點(diǎn)位距墻應(yīng)大于650 mm，避免衣柜遮擋插座點(diǎn)位；中央空調(diào)檢修口及出風(fēng)口不影響收納使用，檢修口整體位于收納內(nèi)部或外部；榻榻米跟電視機(jī)插座可能存在沖突，一般插座設(shè)計(jì)高度為900 mm，而榻榻米書桌常規(guī)高度為900 mm 左右，調(diào)整插座點(diǎn)位高位為1 000 mm；常規(guī)裝修在餐廳墻邊預(yù)留300 mm 高插座點(diǎn)位，而加載餐邊柜發(fā)現(xiàn)門板會遮擋該插座點(diǎn)位，故將插座移位到1 000 mm 高度，餐邊柜中空區(qū)域便于業(yè)主日常使用；陽臺柜一側(cè)客廳墻垛大于600 mm，避免陽臺柜體突出陽臺移門，影響美觀。

（2）廚房電器：烤箱或消毒柜需固化預(yù)留插座點(diǎn)位，櫥柜灶具下方安裝空間寬度600 mm，電源線為4 m2線，若無加載烤箱，則該位置為門板，可使后期批量整體櫥柜的尺寸無變化，對施工不產(chǎn)生影響；對于水槽式洗碗機(jī)，由于水槽開孔需900 mm，櫥柜長度則以1 000 mm為佳，并預(yù)留電源點(diǎn)位。

（3）空調(diào)設(shè)備：中央空調(diào)需提前確認(rèn)預(yù)留穿梁孔洞、層高及吊頂是否滿足安裝空間，設(shè)備平臺滿足中央空調(diào)外機(jī)放置尺寸要求，入戶電容量大于等于220 V。同步參與方案設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)產(chǎn)品無法施工，造成后期售賣及施工界面劃分困難等問題。

設(shè)計(jì)深化階段，由設(shè)計(jì)單位出具完整滿載樣板房施工圖紙，將深化方案疊圖審核，并參與地產(chǎn)設(shè)計(jì)圖紙會審工作，避免后期造成施工沖突增加整改費(fèi)用。

2.2.2 項(xiàng)目實(shí)施

精細(xì)化施工策劃是解決交叉施工與戶戶不同的基礎(chǔ)保障，主要體現(xiàn)在人力和物力、時間和空間、技術(shù)和組織等方面的把控。項(xiàng)目進(jìn)場前，要求完成整體的成本投資計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、變更控制計(jì)劃、支持計(jì)劃等。

通過全品類定制精裝樣板房掌握定制產(chǎn)品的工序、施工工藝要求。為保證整體施工工藝達(dá)到規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目正式施工前進(jìn)行樣板驗(yàn)收和評價，掌握施工工藝，明確施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免施工后大面積返工造成工期、品質(zhì)和成本等方面的損失。其中，樣板類型包括交付樣板、工藝工法樣板、成品保護(hù)樣板、土建移交精裝樣板等。

定制精裝產(chǎn)品臺賬管理機(jī)制確保精裝施工完整性，即通過制定一戶一表，將每個客戶的產(chǎn)品在施工前進(jìn)行上墻，完成一項(xiàng)銷項(xiàng)一項(xiàng)，確保不出現(xiàn)漏裝、錯裝的問題。

2.2.2.2 關(guān)鍵產(chǎn)品的新工藝使用

中央空調(diào)、墻紙和背景墻這三項(xiàng)部品是定制精裝修方面的重要內(nèi)容，為確保定制精裝施工不造成批量施工的破壞和污染、不影響整體施工進(jìn)度，項(xiàng)目明確了各部品施工品質(zhì)，統(tǒng)一工藝工法標(biāo)準(zhǔn)，主要措施如下。

（1）調(diào)風(fēng)口工藝。為隔離中央空調(diào)內(nèi)機(jī)運(yùn)行時產(chǎn)生的震動影響，側(cè)板距離空調(diào)內(nèi)機(jī)距離小于30 mm，有效降低聲污染（圖4）。同時，空調(diào)風(fēng)口采用框架鋼木混合結(jié)構(gòu)，提高設(shè)備安裝整體穩(wěn)定性，并對木構(gòu)件做好防火、防腐措施。

圖4 中央空調(diào)風(fēng)口安裝施工節(jié)點(diǎn)示意圖

（2）滲透型墻基膜工藝。傳統(tǒng)墻紙工藝中，一般墻面為油漆涂料，墻紙鋪貼前需鏟除墻面油漆、找平，平整、干燥后才可進(jìn)行墻紙施工，其弊端主要為工期長、成本高等。經(jīng)研究，項(xiàng)目壁紙施工采用滲透基膜，可直接刷在普通墻體上，一方面，可減少工藝操作流程，降低成本；另一方面，墻面涂刷一層滲透型墻基膜能在墻面形成一層致密的保護(hù)層，有效阻隔水分、堿性物質(zhì)對墻紙的傷害，防止墻紙發(fā)黃，增強(qiáng)墻紙與墻體黏結(jié)力，延長墻紙的使用期限。

（3）裝配式背景墻。傳統(tǒng)背景墻一般采用瓷磚雕刻、壁紙、墻面漆、粉刷等，施工操作繁瑣，存在一定的損耗，并且安裝完成需開窗通風(fēng)三個月才能入住，易起皮開裂、受潮發(fā)霉，受潮污跡難以清洗。因此，項(xiàng)目采用裝配式背景墻整體安裝工藝，其通過模塊化生產(chǎn)工藝制作，現(xiàn)場精準(zhǔn)量度尺寸，減少施工流程，省時省力，并且直接將裝配式背景墻安裝在毛坯墻上，安全可靠，無需任何基層搭建。

懸掛式、承插式兩種，均有明縫、暗縫兩種不同的裝飾效果。項(xiàng)目采用懸掛式安裝方式，主要通過豎龍骨固定、專用卡件放置、墻面懸掛安裝三步完成，具體施工工藝為：先進(jìn)行陰角條施工，固定下部墻板；然后安裝墻板水平卡件龍骨，再安裝上部墻板；墻板豎向采用專用拼縫卡件龍骨施工，以此類推直至墻板安裝完成（圖 5）。

圖5 定制精裝實(shí)施效果照片

3 結(jié)語

全裝修交付已成為商品房建設(shè)發(fā)展的必然要求，定制精裝實(shí)現(xiàn)“交付即入住”是住宅全裝修的目標(biāo)與趨勢。以上通過定制精裝定義、實(shí)現(xiàn)方式及實(shí)施流程的研究，探索了定制精裝在住宅全裝修的應(yīng)用性，并結(jié)合案例分析定制精裝在實(shí)施過程中的難點(diǎn)與對應(yīng)處理措施，應(yīng)用效果良好。

隨著行業(yè)介入者和實(shí)施的項(xiàng)目推廣，后續(xù)應(yīng)進(jìn)一步研究新技術(shù)、新工藝如BIM 技術(shù)、VR 技術(shù)等在住宅定制精裝中的應(yīng)用性，促進(jìn)住宅全裝修發(fā)展。