高密度街區(qū)居住綜合體設(shè)計(jì)多維解析
——以中國(guó)香港天璽項(xiàng)目為例

0 引言

高密度街區(qū)是高密度城市的基本構(gòu)成單元。為更高效率利用有限土地并實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，高密度城市的居住功能經(jīng)常需要與相關(guān)的功能空間相集成，形成以居住為核心功能，包含公寓、酒店及少量辦公、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的綜合體，并與城市系統(tǒng)緊密銜接。此類建筑的產(chǎn)生對(duì)建筑設(shè)計(jì)工作形成不小的挑戰(zhàn)，不僅需要將不同業(yè)態(tài)的功能空間進(jìn)行有機(jī)整合，還需緊扣整個(gè)城市運(yùn)行系統(tǒng)特點(diǎn)，創(chuàng)造出具有高密度環(huán)境特色的住居形態(tài)。中國(guó)香港作為全球高密度城市的典范，城市建設(shè)土地限制嚴(yán)重，居住綜合體的發(fā)展起步較早，不同功能空間集合技術(shù)比較成熟，與城市系統(tǒng)銜接比較完善，對(duì)國(guó)內(nèi)高密度城市中居住建筑的前瞻性設(shè)計(jì)具有一定的借鑒意義。本文以香港九龍站街區(qū)居住項(xiàng)目——天璽（The Cullinan）為研究對(duì)象，以高密度街區(qū)為背景，嘗試解析項(xiàng)目與城市系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)性、多種混合的功能、高端住區(qū)的內(nèi)部構(gòu)成以及標(biāo)志性的建筑形態(tài)，旨在從多個(gè)維度揭示高密度街區(qū)中居住綜合體不同于一般高層住區(qū)的特點(diǎn)。

1 居住綜合體概念

隨著城市多樣功能的集約化，各種“綜合體”應(yīng)運(yùn)而生，如：城市綜合體、建筑綜合體、商業(yè)綜合體、居住綜合體、住宅綜合體等，其共同特點(diǎn)是將多種功能空間有機(jī)整合，土地使用趨于復(fù)合化，具有較高的活力，但上述各種綜合體的定義差異也是顯而易見(jiàn)的。

城市綜合體（City complex）是集多種城市空間、建筑空間于一體的建筑實(shí)體，具有城市屬性，將城市引入綜合體建筑內(nèi)部，開(kāi)放性和公共性更強(qiáng)[1]。城市綜合體由商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、酒店、辦公、居住、會(huì)展、文化和交通功能等3 項(xiàng)及3 項(xiàng)以上盈利性功能組成，且各功能間存在一種相互依存、助益的能動(dòng)關(guān)系[2]，通常采用整體開(kāi)發(fā)與建設(shè)，集中式管理與分散式經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)的方式，實(shí)現(xiàn)復(fù)合且高效功能[3]。城市綜合體強(qiáng)調(diào)自身系統(tǒng)的構(gòu)成有機(jī)性、對(duì)外的開(kāi)放性及其與城市系統(tǒng)的連接性。

建筑綜合體（Building complex）是使用功能與種類上的積累綜合，是物業(yè)類型的疊加組合，與城市多樣空間聯(lián)系不強(qiáng)，與城市系統(tǒng)銜接也弱。自身系統(tǒng)存在一定組織性和綜合性，主要關(guān)注建筑群空間系統(tǒng)的構(gòu)成和綜合，而較少?gòu)?qiáng)調(diào)構(gòu)成部分之間互存、互益的關(guān)系。

商業(yè)綜合體（Commercial complex)是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的3 項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體強(qiáng)調(diào)城市土地資源的高效變現(xiàn)和不同商業(yè)模式的協(xié)同運(yùn)作，而其中居住功能則往往作為必要的配角出現(xiàn)。

居住綜合體（Residential complex）包含住宅、高檔公寓、酒店等長(zhǎng)久居住和短時(shí)間居住的功能，并配備一定比例的辦公、商業(yè)等空間，實(shí)現(xiàn)復(fù)合功能。不同于商業(yè)綜合體，居住綜合體不是以商業(yè)、商務(wù)為主，而是以“人居為主”，在充分考慮到居住需求的前提下，形成住宅、公寓商業(yè)、辦公的適當(dāng)比例。不同的城市區(qū)位，居住綜合體的內(nèi)部構(gòu)成配備有所不同，這也是面向城市的內(nèi)在屬性之一。

住宅綜合體（Housing complex）包含了住宅、公寓等多種住宅形態(tài)，整合到一棟或若干棟建筑實(shí)體中，嘗試讓不同階層居住在同一社區(qū)，以實(shí)現(xiàn)混合居住。與居住綜合體不同，住宅綜合體以長(zhǎng)久居住為主要功能，其空間數(shù)量占據(jù)絕對(duì)比例，通常僅以少量服務(wù)功能作為附屬構(gòu)成，如公共權(quán)屬的社會(huì)性住宅綜合體。有些住宅綜合體中有一定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)功能，輻射范圍在周邊較小的范圍，空間也很有限。

可見(jiàn)，不同的綜合體概念中，復(fù)合功能種類、內(nèi)部構(gòu)成比例及與城市系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)性都存在差異性，理清這些概念的異同有助于研究對(duì)象本質(zhì)特征的理解。

2 高密度的街區(qū)環(huán)境

天璽項(xiàng)目地處香港九龍站街區(qū)，整個(gè)九龍站發(fā)展項(xiàng)目為7個(gè)發(fā)展組合，分期建設(shè)，由港鐵公司統(tǒng)一規(guī)劃協(xié)調(diào)，把物業(yè)和車站充分結(jié)合成為一個(gè)整體（表1）。九龍站街區(qū)采用幾乎滿鋪基座加周邊式塔樓的形態(tài)，商業(yè)、辦公、配套、社區(qū)服務(wù)等功能被整合在一個(gè)巨大的基座底板內(nèi)，基座之上則矗立著21 座塔樓，以此來(lái)應(yīng)對(duì)地塊高強(qiáng)度、高密度開(kāi)發(fā)需求（圖1）。九龍站街區(qū)用地面積13.5 萬(wàn)m2，建筑占地10.9 萬(wàn)m2，建筑密度達(dá)到80.74%，整個(gè)街區(qū)總建筑面積為167 萬(wàn)m2，地塊容積率達(dá)到12.37，是名副其實(shí)的“超高密度”街區(qū)。九龍站街區(qū)中的塔樓包括高度均在200 m 以上的擎天半島、凱旋門、君臨天下等著名摩天住宅，還有118 層高度490 m 的香港第一高樓環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（ICC）。整個(gè)街區(qū)采用圍合式布局，塔樓緊靠街區(qū)外輪廓線分布，充分利用周邊道路等開(kāi)放空間，街區(qū)中央為九龍站等公共設(shè)施留下足夠的空間，對(duì)外形成高聳的街道界面，具有較強(qiáng)標(biāo)識(shí)性。從維多利亞港看去，整個(gè)九龍站計(jì)劃案就像一個(gè)漂浮在地鐵車站上的城市島[4]。

天璽項(xiàng)目在九龍站地塊西側(cè)（柯士甸道西1 號(hào)），由新鴻基地產(chǎn)和香港鐵路有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)，由香港知名的王歐陽(yáng)（Wang & Oy）建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)。作為港鐵九龍站地塊第六期住宅項(xiàng)目，南北兩座樓（分別為20 座和21 座）高度達(dá)269.92 m，是香港地區(qū)迄今為止最高的居住項(xiàng)目（圖 2）。“天璽”[5]二字在中文含有極為珍貴、吉祥之意，“Cullinan”來(lái)自于1905 年發(fā)現(xiàn)的迄今為止最重的天然庫(kù)里南鉆石原石（重達(dá)3 106 克拉，約621.2 g），可見(jiàn)天璽項(xiàng)目的中英文名稱表達(dá)意義都高度契合項(xiàng)目的高端定位、城市區(qū)位以及建筑標(biāo)志性形象。天璽項(xiàng)目用地面積僅10 700 m2，建筑占地7 155.3 m2，總建筑面積262 176 m2，建筑密度達(dá)66.87%，容積率達(dá)到24.5，就單個(gè)地塊而言，高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)可見(jiàn)一斑。

3 城市性節(jié)點(diǎn)中的居住綜合體

由于其復(fù)雜的功能，居住綜合體需要通過(guò)城市運(yùn)作系統(tǒng)的有力支撐，才能為空間使用者獲取較好的可達(dá)性、便捷性和舒適性，為項(xiàng)目整體可獲利運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)，通常只有在重要的城市性節(jié)點(diǎn)及其周邊才能提供良好條件，常見(jiàn)的城市性節(jié)點(diǎn)有交通樞紐、交通（換乘）站點(diǎn)等。反過(guò)來(lái)說(shuō)，在城市性節(jié)點(diǎn)及其周邊，由于較好的通行條件，土地的價(jià)格往往較高，單一居住功能難以滿足整體開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)平衡，不利于持續(xù)運(yùn)作，這些城市性節(jié)點(diǎn)需要保持較長(zhǎng)時(shí)間的活力。因此，以多種居住功能為主導(dǎo)的居住綜合體就成為較為現(xiàn)實(shí)的選擇。

表1 九龍站地塊聯(lián)合廣場(chǎng)（Union Square）發(fā)展項(xiàng)目列表

圖1 天璽項(xiàng)目區(qū)位圖及其所在街區(qū)圖

圖2 遠(yuǎn)望天璽項(xiàng)目及香港島

香港九龍站是世界上最大的車站基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一,可為乘客提供兩條獨(dú)立火車線路之間的換乘服務(wù)，人們可在此辦理赤臘角機(jī)場(chǎng)（香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)）的登機(jī)手續(xù)，使用公共或私家交通工具[6]。九龍站于1992年由英國(guó)建筑師泰勒·法瑞爾（Terry Farrell）和其合伙人工作室設(shè)計(jì)，不同功能空間被立體整合，地面各類交通、搭乘機(jī)場(chǎng)線、東涌線的站廳和商場(chǎng)有機(jī)組合，并在18 m高的裙房屋頂上設(shè)置外部開(kāi)放廣場(chǎng)空間，作為多數(shù)物業(yè)的人行入口。九龍站位于中軸線上，起到整合和樞紐的作用[7]。通過(guò)清晰的空間分區(qū)，九龍站具備了香港城市中十分便捷的過(guò)境、搭機(jī)、換乘、出行、購(gòu)物、居住等活動(dòng)條件，在一定程度上承載著城市門戶的作用。從這個(gè)角度看，天璽項(xiàng)目和街區(qū)中其它物業(yè)一樣獲得了城市運(yùn)作系統(tǒng)的強(qiáng)力支撐。地面上塔樓猶如森林里的參天大樹(shù)，而城市運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)就好比供給營(yíng)養(yǎng)、促進(jìn)物質(zhì)循環(huán)的龐大根系，兩者形成一個(gè)完整不可分割的共同體（圖3）。

圖3 九龍站基座剖面圖

圖4 商場(chǎng)屋頂花園中開(kāi)放空間

圖5 九龍站平臺(tái)出口

香港的建筑條例中，允許地上一層15 m 以下的空間百分之百地滿鋪基地。而九龍站考慮到地鐵線被特批滿鋪高度提升到18 m，所有高層塔樓共享這個(gè)18 m 高的屋頂平臺(tái)，車輛和行人可以直接進(jìn)入塔樓。在基座圓方商場(chǎng)屋頂，形成各種城市開(kāi)放空間和街區(qū)花園，方便各種社交活動(dòng)，也提升了住區(qū)公共環(huán)境。商場(chǎng)頂棚玻璃將自然光引入室內(nèi)，制造了別樣的視覺(jué)景觀（圖4）。九龍站出入口為下面的車站大廳提供自然采光，有助于乘客在如此復(fù)雜的系統(tǒng)中指引方向（圖5）。

天璽項(xiàng)目地面的對(duì)外交通主要依靠地下二層（B2）的地鐵、地下一層（B1）的機(jī)場(chǎng)快線，在九龍站出站，通過(guò)垂直交通直達(dá)圓方商場(chǎng)的中庭，再?gòu)膱A方商場(chǎng)可以步行到達(dá)天璽內(nèi)部。而該項(xiàng)目地面以上對(duì)外交通主要依靠地面層（G）的巴士、小巴和的士，此外還有緊鄰西側(cè)雅翔道上空的高架入口（圖6），從高架可以直接進(jìn)入地上一層（1 F）的空間，進(jìn)而快速到達(dá)項(xiàng)目各部分的垂直交通空間。

酒店貨車、公寓貨車、住宅貨車及三部分的垃圾收集車都從地面層進(jìn)入到地下一層停泊，地面層還有一個(gè)酒店貨車泊位，方便酒店貨物就近運(yùn)輸。地上一層設(shè)置了酒店大堂，酒店旅游大巴、酒店顧客接送車輛及酒店貨車從雅翔道高架進(jìn)入，而公寓接送車輛則在基地北側(cè)的高架另一處接口進(jìn)出。地上三層空間主要安排公寓停車、住宅停車及酒店停車，也是通過(guò)雅翔道高架接口進(jìn)出（圖6）。地上四層作為公寓和住宅的大堂樓層，設(shè)置了公寓上下客車位、酒店客車位、住宅貨車位以及酒店貨車。兩座塔樓的大堂之間是一個(gè)巨大的環(huán)形回車區(qū)域，可以在此處下客，直達(dá)入戶的大堂（圖7）。

由于九龍站項(xiàng)目為整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，使得街區(qū)中不同時(shí)期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目通過(guò)互借獲得回轉(zhuǎn)空間，而不是各項(xiàng)目各自設(shè)計(jì)一套內(nèi)部交通體系。通過(guò)不同基面的交通整合，天璽項(xiàng)目在底座部分集約設(shè)置了臨時(shí)或固定的停車空間，滿足多種功能的停車、貨運(yùn)、客運(yùn)等通行需求。作為城市性節(jié)點(diǎn)中的居住綜合體，天璽項(xiàng)目充分利用了城市性節(jié)點(diǎn)具有的交通、購(gòu)物、出行、休閑、社交等各種便利條件，將本期項(xiàng)目有限土地的使用效率推至極致；內(nèi)部多種功能經(jīng)過(guò)有機(jī)組合，較好地實(shí)現(xiàn)超高密度下從空間資源到市場(chǎng)價(jià)值的轉(zhuǎn)換，與九龍站形成了共生共榮的互利狀態(tài)。

圖6 西側(cè)的高架

4 作為混合居住容器的居住綜合體

混合功能作為一種狀態(tài)，是城市本性的需要，混合的功能之間不僅僅是空間用途的區(qū)分，也存在直接或間接的內(nèi)在聯(lián)系，呈現(xiàn)相互關(guān)聯(lián)性和有序性。城市的本質(zhì)是聚集，其形成與發(fā)展的根本動(dòng)力是滿足聚居人群的各種需求，高密度城市則是這種聚集狀態(tài)發(fā)展的高級(jí)階段。根據(jù)道薩迪亞斯的研究[8]，人會(huì)選擇最省力、最省時(shí)間、最省花費(fèi)的方式來(lái)滿足自己的需要，人們希望所需的功能都集中在一個(gè)空間?；旌瞎δ艿木幼【C合體正是高度響應(yīng)了這種比較明顯的人性傾向性需求。相比單一功能的高層住宅樓，居住綜合體混合多種功能空間，提高了空間的復(fù)合程度，可以將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到極致。

作為九龍站發(fā)展項(xiàng)目的組成部分，天璽項(xiàng)目是典型的居住綜合體。天璽項(xiàng)目容納了住宅、服務(wù)型公寓、酒店等多種居住功能的空間，還包括服務(wù)功能空間，如會(huì)所等。天璽北座塔樓為純居住功能，根據(jù)朝向和所在樓層段的不同，分為5 個(gè)部分，共包含628 個(gè)居住單位。天璽南座塔樓的6～38 層為香港W 酒店（W 酒店是喜達(dá)屋旗下的全球現(xiàn)代奢華時(shí)尚生活品牌），共設(shè)有393 個(gè)住宿單位；50～70 層為服務(wù)式住宅（公寓）“港景匯”，共設(shè)包含從一房～三房不等的266 個(gè)單位，50 樓為住客設(shè)施層，包括健身室、閱讀室、休閑區(qū)及洗衣房等。面向市場(chǎng)提供了多樣化的居住物業(yè)。此外，天璽南座塔樓還有197 個(gè)兩室及以上的居住單位，分布在12～38 層和67～91 層兩個(gè)分區(qū)（圖 8）。與香港諸多垂直住區(qū)類似，天璽項(xiàng)目重視會(huì)所的設(shè)計(jì)，這也是香港高層住宅的特色。天璽項(xiàng)目的會(huì)所部分（Clubhouse）在大堂樓層以上、北座塔樓的5～7 層和南北塔樓連接處，提供包括健身房、游泳池等設(shè)施，配備比較齊全，滿足居住者就近健身鍛煉的需求，不出樓乘坐電梯下樓即可。

天璽項(xiàng)目混合居住功能給項(xiàng)目帶來(lái)了持久的活力。在不同時(shí)段，建筑空間能保持較高的使用效率。住宅之外的功能空間也滿足了多樣的居住需求，增加了不同族群在住區(qū)內(nèi)交往的可能性。與出售的居住單位相比，服務(wù)型公寓、酒店等功能空間，作為長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)持有的物業(yè)，盡管無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但由于較高的使用率和旺盛的市場(chǎng)行情，也在一定程度上彌補(bǔ)損失。香港旺盛的旅游業(yè)對(duì)酒店需求較大，九龍站也是香港旅游的重要節(jié)點(diǎn)，其便利的交通、購(gòu)物、觀光條件，給天璽項(xiàng)目的W 酒店帶來(lái)了穩(wěn)定的客流；W 酒店實(shí)際上也為旅游者在此處的留宿提供便利條件，兩者相得益彰。此外，跨國(guó)企業(yè)、企業(yè)總部在香港分布較多，存在大量高管階層，具有高端的居住需求，但對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有強(qiáng)烈需求，服務(wù)型公寓恰好與之功能匹配。

5 作為高端住區(qū)的居住綜合體

在九龍站十幾年運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，街區(qū)中物業(yè)逐期建成入伙，人口不斷集聚，進(jìn)一步提升后期開(kāi)發(fā)物業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期。經(jīng)過(guò)漾日居、擎天半島、君臨天下和凱旋門的先期開(kāi)發(fā)，整個(gè)發(fā)展項(xiàng)目逐漸成型，在市場(chǎng)中贏得良好聲譽(yù)，合并了5、6 期開(kāi)發(fā)的天璽項(xiàng)目就成為整個(gè)項(xiàng)目居住功能的收關(guān)之作，其定位也勢(shì)必要高于前期已開(kāi)發(fā)的居住物業(yè)。

摩天住宅通常樓層較多，通常會(huì)在垂直方向上分區(qū)，不同分區(qū)使用不同的電梯組來(lái)提高運(yùn)輸效率；出于防火需求，摩天住宅都隔斷設(shè)置避難層。天璽項(xiàng)目最高樓層標(biāo)注為93 層，由于 不 設(shè)4、10、11、13、14、24、34、41～49、54、64、74、84 等樓層，實(shí)際樓層數(shù)為73 層，共有825 個(gè)居住單位；兩座塔樓的避難層都設(shè)于地上12 層、39 層及65 層，機(jī)電層分別設(shè)置在地上8 層、40 層和66 層。最低住宅樓層位于12 層，其底板標(biāo)高為+57.900 m，比西側(cè)外部雅翔道路面高出50 m，形成名副其實(shí)的“高空住區(qū)”。

圖7 天璽項(xiàng)目基座各層停車設(shè)置平面圖

圖8 天璽項(xiàng)目構(gòu)成劃分示意圖

5.1 分區(qū)入戶

兩棟塔樓的住宅部分劃分為7 個(gè)獨(dú)立的尊座，被冠以獨(dú)特的名稱，展現(xiàn)了不同住宅分區(qū)的獨(dú)立地位和個(gè)性。北座塔樓共有5 個(gè)分區(qū)，分別為“彗鉆璽”（12～38 層）、“月鉆璽”（15～63 層）、“星鉆璽”（15～38層）、“皇鉆璽”（67～81 層）及“日鉆璽”（67～93 層）。南座塔樓2 個(gè)住宅分區(qū)為“海鉆璽”（12～38層）及“天鉆璽”（67～93 層）。7 個(gè)住宅分區(qū)在+29.000 m 標(biāo)高的入戶大堂層，這7 個(gè)樓座各自擁有獨(dú)立的入戶大堂和垂直交通核心，住戶只能通過(guò)智能卡識(shí)別進(jìn)入自己所住的專區(qū)及樓層，各個(gè)分區(qū)之間互相分隔互不干擾，樓宇管理更加方便，各區(qū)的私穩(wěn)得以確保。典型的入戶路徑是：大堂層→獨(dú)立入戶大堂→電梯→樓層電梯廳→內(nèi)廊走道→入戶門。通過(guò)分區(qū)設(shè)計(jì)獲得高端尊貴的入戶體驗(yàn)。

事實(shí)上，天璽項(xiàng)目塔樓不同部分的劃分，不僅是簡(jiǎn)單垂直樓層劃分，在水平方向也進(jìn)行了劃分。如北座塔樓的低區(qū)平面劃分為三個(gè)分區(qū)，而在中區(qū)則分為兩個(gè)分區(qū)，到了高區(qū)就留下一個(gè)分區(qū)（圖9）。因此，從塔樓的立體劃分上，形成穿插交雜的混合形態(tài)。

圖9 天璽項(xiàng)目北座塔樓分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層布局圖

5.2 居住觀景

對(duì)于摩天住宅來(lái)說(shuō)，景觀與視野是影響住宅戶型市場(chǎng)售價(jià)最重要的因素之一。通常來(lái)說(shuō)，樓層越高，視野越寬廣，景觀相對(duì)較好，價(jià)值就越高。這既是房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期形成的規(guī)律，也是基本符合高密度城市居住者對(duì)景觀、開(kāi)敞空間的迫切需求。

天璽項(xiàng)目所在基地為南北狹長(zhǎng)型，主要景觀面在東西朝向：西面為海景，可眺望巴勒海峽，但并非直面維多利亞港海景；東面為九龍半島的城市景觀。相比九龍站項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的君臨天下、凱旋門等物業(yè)，天璽項(xiàng)目的景觀資源與其高端定位來(lái)說(shuō)，略顯不足。以景觀與視野為衡量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)價(jià)值從高到低依次為海景、九龍城市景觀、內(nèi)園景、其他景觀。海景在臨海的高密度城市中具有天然稀缺性。

天璽項(xiàng)目?jī)勺侨齻€(gè)分區(qū)朝向西面，分別是天鉆璽、日鉆璽和月鉆璽，西側(cè)無(wú)遮擋，擁有寬闊海景，景觀區(qū)位最佳。從平面圖上看，朝西的面寬最大，端部還做了45°轉(zhuǎn)角處理，充分占有優(yōu)質(zhì)景觀資源。位于兩座塔樓之間的兩個(gè)分區(qū)（海鉆璽和彗鉆璽），雖然位于低區(qū)，由于做了特殊的轉(zhuǎn)角造型，向外伸出的部分朝西南、西北的住宅戶型具有額外的海景資源。盡管景觀面受限，景觀區(qū)位仍屬較好。在這兩個(gè)分區(qū)中，面海部分都設(shè)計(jì)了3 房及以上的較大戶型，以體現(xiàn)其稀缺價(jià)值。皇鉆璽分區(qū)位于67～81 層的部分雖然朝向東側(cè)，由于位處中高區(qū)，東側(cè)最高42 層的漾日居不足以對(duì)其造成視線遮擋，除能夠俯瞰整個(gè)九龍站街區(qū)屋頂花園，還可以俯瞰九龍半島城市景觀，遠(yuǎn)眺維多利亞港東北側(cè)的海灣甚至觀塘一帶。因此，這部分住宅戶型景觀區(qū)位也屬較好。南座塔樓的服務(wù)式住宅（公寓）“港景匯”，位處50～70 層（實(shí)際樓層為40～58 層），朝東部分戶型在低區(qū)受遮擋，高區(qū)則具有與皇鉆璽類似的景觀和視野，因此，景觀區(qū)位也較好。其余分區(qū)的住宅戶型及酒店部分景觀限制要素較多，要么樓層較低、視野遮擋嚴(yán)重，要么景觀品質(zhì)一般，因此，景觀區(qū)位均屬一般之列。

5.3 戶型分布

摩天住宅的戶型在空間及平面的分布通常與高度、景觀面、朝向等因素密切相關(guān)，空間區(qū)位越好，戶型規(guī)模一般較大，只有這樣才能使有限空間資源的利益最大化，這也是基本符合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律和不同收入群體的心理。在高密度城市中，單純的朝向因素對(duì)戶型分布的影響并不是最主要的，其影響作用通常小于高度、景觀視野等因素。換句話說(shuō)，樓層越高視野越開(kāi)闊，景觀資源越好的區(qū)域，則更應(yīng)優(yōu)先布置大面寬大面積的戶型。反之，則宜布置較小的戶型。天璽項(xiàng)目住宅標(biāo)準(zhǔn)戶型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)是景觀先導(dǎo)的單廊式橫向布局，即住宅戶型“口”字型，以單廊串聯(lián)分區(qū)內(nèi)部，四個(gè)方向布置住宅戶型，自然在中心留出上下貫通的天井空間。天璽項(xiàng)目共有825 個(gè)住宅單位，其中標(biāo)準(zhǔn)戶型807個(gè)，特色戶型18 個(gè)（表2）。在塔樓的不同高度分區(qū)，層高還有較大的差異，高區(qū)層高普遍超過(guò)低區(qū)（表3）。

表2 天璽項(xiàng)目居住單位數(shù)量與分布

表3 天璽項(xiàng)目不同樓層的層高

5.3.1 標(biāo)準(zhǔn)戶型

這里所指標(biāo)準(zhǔn)戶型是指在連續(xù)多層出現(xiàn)的戶型，同類戶型空間、內(nèi)部結(jié)構(gòu)相同。天璽項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)戶型中，臥室、客廳、餐廳靠外側(cè)，廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間及走道等輔助空間比鄰廊道或天井。臥室、餐廳、客廳等主要空間都方正大氣，不規(guī)則空間留作廚房、衛(wèi)生間和儲(chǔ)藏間。標(biāo)準(zhǔn)戶型都不設(shè)露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)，在立面缺少陰影進(jìn)退的形態(tài)，這也是天璽項(xiàng)目的特色之處。無(wú)論大小戶型均為餐客廳一體設(shè)計(jì)，體現(xiàn)豪宅大空間感，也減少由于橫向一字布房帶來(lái)的過(guò)長(zhǎng)的過(guò)道空間。建筑長(zhǎng)肢剪力墻主要分布廊道兩側(cè)，住宅內(nèi)部剪力墻較少，以短肢剪力墻為主，為特色戶型的設(shè)計(jì)創(chuàng)造可能性。標(biāo)準(zhǔn)戶型包括一室、兩室、三室和四室，套內(nèi)面積約為56～213 m2不等，共807 戶。戶型大小的分布與景觀區(qū)位優(yōu)良程度密切相關(guān)，處于高區(qū)、有海景的大多為大戶型，反之，處于低區(qū)、景觀區(qū)位次優(yōu)的則安排較小戶型。處于中區(qū)（50～63 層）的星鉆璽，由于景觀與視野的限制，每層布置10 個(gè)小戶型（2 個(gè)一室戶型和8 個(gè)兩室戶型），而在相同位置的高區(qū)（67～80層）皇鉆璽分區(qū)，由于景觀與視野比較開(kāi)闊，戶型做了合并升級(jí)，每層平面在10 戶基礎(chǔ)上連通合并形成5 個(gè)較大戶型（2 個(gè)三室戶型和3 個(gè)四室戶型），獲得較高的物業(yè)貨值（圖10）。

5.3.2 特色戶型

與標(biāo)準(zhǔn)戶型不同，特色戶型主要分布于分區(qū)開(kāi)始樓層或結(jié)束樓層，主要形式有相連戶型、復(fù)式戶型和復(fù)合戶型三類，這類戶型較大，數(shù)量很少，天璽項(xiàng)目總計(jì)特色戶型18 戶，分布于多個(gè)分區(qū)的個(gè)別樓層，充分利用了各分區(qū)的特有空間資源，可以滿足特殊用戶的空間需求。

圖10 北座塔樓不同分區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)層平面圖

（1）相連戶型。相連戶型是指將兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶型水平連通為一個(gè)較大戶型，或在標(biāo)準(zhǔn)戶型的基礎(chǔ)上局部擴(kuò)展成一個(gè)較大戶型。5 個(gè)相連戶型分布于兩座塔樓的低位分區(qū)：彗鉆璽（北座6區(qū)）和海鉆璽（南座2區(qū)）的37層、38 層，日鉆璽（北座1 區(qū)）的82 層。由于該分區(qū)或相鄰的頂層局部退進(jìn)，形成屋頂平臺(tái)，相鄰單位局部進(jìn)行了水平擴(kuò)展，形成較大的4 室戶型和5室戶型。

（2）復(fù)式戶型。復(fù)式戶型是指在標(biāo)準(zhǔn)戶型的基礎(chǔ)上，垂直連通上部空間，形成一個(gè)具有躍兩層或三層空間的較大戶型，復(fù)式戶型還包括能出屋面的頂層單位。這里的復(fù)式戶型在水平方向基本沒(méi)有變化，在垂直方向進(jìn)行空間擴(kuò)展。8 個(gè)復(fù)式戶型分布于兩座塔樓的高區(qū)：天鉆璽（南座1 區(qū)）、日鉆璽（北座1 區(qū)）、皇鉆璽（北座3 區(qū)）的頂層，充分利用屋頂空間，形成屋頂花園，使住戶獲得非常稀缺的露天觀景場(chǎng)所。

（3）復(fù)合戶型。復(fù)合戶型是相連戶型、復(fù)式戶型的綜合，既在水平方面進(jìn)行擴(kuò)展，也在垂直方向進(jìn)行連通，這類單元的景觀較好，內(nèi)部空間開(kāi)敞，房間數(shù)量較多，是整個(gè)項(xiàng)目中的超大戶型。天璽項(xiàng)目中的4 個(gè)復(fù)合戶型分布在南北兩座塔樓的最低分區(qū)（“彗鉆璽”和“海鉆璽”）的12層和最高分區(qū)（“日鉆璽”和“天鉆璽”）的91 層。12 層是住宅部分的最低層，利用基座頂部擴(kuò)展空間，上下兩個(gè)單元進(jìn)行了連通，室外還設(shè)置了獨(dú)立的游泳池，形成超大的四室戶型；而兩座塔樓最高的復(fù)合戶型處于南座塔樓的南端和北座塔樓的北端，連通三層直達(dá)屋頂，共有6 個(gè)臥室，面積均超過(guò)372 m2，還附設(shè)空中泳池和空中花園，是整個(gè)項(xiàng)目中兩個(gè)最大戶型，也是價(jià)格最高的住宅單位。

6 作為標(biāo)志性建筑的居住綜合體

在高密度城市街區(qū)中，居住綜合體基地面通常較小，向垂直方向發(fā)展空間成為高密度居住綜合體必然的策略選擇。對(duì)于高層建筑來(lái)說(shuō)，高聳的形體天然具有較高的識(shí)別性。然而，在香港這類超高密度城市里，摩天樓眾多，想從中凸顯出來(lái)實(shí)屬不易。天璽項(xiàng)目的標(biāo)志性主要來(lái)自于獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位、首屈一指的高度、獨(dú)特的建筑造型以及全玻璃幕墻的外立面。

6.1 區(qū)位

天璽項(xiàng)目臨海而建，占據(jù)九龍站地塊的絕佳位置，與ICC 相互呼應(yīng)。九龍站街區(qū)西面緊鄰西九龍公路和雅翔道。西九龍公路是連接港島和九龍的要道，從港島過(guò)海底隧道，出口便見(jiàn)九龍站街區(qū)，除最高的ICC 塔樓外，最醒目的就是天璽項(xiàng)目的兩座接近270 m 高聳的塔樓。由于南側(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的遮擋，天璽并未在維多利亞港兩岸的天際景觀中占據(jù)一席之地，但從九龍半島西北方向、巴勒海峽、港島東區(qū)來(lái)看，天璽項(xiàng)目無(wú)疑具有很強(qiáng)的標(biāo)識(shí)性（圖11）。

6.2 高度

天璽項(xiàng)目的兩座塔樓高度為269.92 m，是香港地區(qū)也是國(guó)內(nèi)最高的居住綜合體建筑。自2009 年兩座塔樓建成之后，在居住類建筑中，高度尚未被超越。天璽項(xiàng)目的高度標(biāo)識(shí)性是顯而易見(jiàn)，不管在九龍站街區(qū)內(nèi)，還是在全香港地區(qū)之中，高度優(yōu)勢(shì)比較明顯（圖12）。

6.3 造型

與一般城市相比，在高密度城市中的居住建筑更加“計(jì)較”空間容量、物業(yè)貨值和基地使用程度。在香港九龍站這樣寸土寸金的街區(qū)，居住建筑的設(shè)計(jì)尤其需要精打細(xì)算。天璽項(xiàng)目主要采用“基座+雙子塔樓”“周邊式布局”和“多段式分形”。

6.3.1 基座+雙子塔樓

天璽項(xiàng)目采用香港摩天住宅中典型的“基座+塔樓”形態(tài)，住區(qū)的公共服務(wù)功能被整合到基座中，在塔樓中布置多種居住單位。由于基地狹長(zhǎng)形態(tài)，天璽項(xiàng)目采用雙子塔，既保證較高的土地使用效率，也避免形成“屏風(fēng)”樓，對(duì)街區(qū)內(nèi)外形成較大壓抑。天璽項(xiàng)目通過(guò)形體整合，形成完整而巨大的尺度形象，使其在被遠(yuǎn)觀時(shí)能夠從九龍半島如叢林般的摩天住宅群中脫穎而出。

6.3.2 周邊式布局

圖11 香港地區(qū)高度超過(guò)200 m 的摩天住宅示例圖

居住層平面以口字型四周布局，占滿四個(gè)方向的景觀面，天璽不設(shè)集中的核心筒，豎向交通分散為幾組均勻分布，每組包含一步梯和2～3 組電梯。口字型平面每層分為2～3 個(gè)獨(dú)立的區(qū)域，每個(gè)區(qū)域設(shè)4～10 個(gè)居住單位，通過(guò)廊道與垂直交通核相連。塔樓標(biāo)準(zhǔn)層平面面寬57～60 m，進(jìn)深42 m，每層約有660 m2的天井，有助于解決內(nèi)部采光通風(fēng)的問(wèn)題。周邊式布局為項(xiàng)目創(chuàng)造了足夠的空間容量，同時(shí)也使得建筑具有較大的體量。

6.3.3 多段式分形

圖12 天璽項(xiàng)目沿街的西立面

天璽塔樓的平面形態(tài)從上到下分為三段：高區(qū)“一”字型，中區(qū)標(biāo)準(zhǔn)“口”字型，低區(qū)“口”字型加轉(zhuǎn)角變化。在西側(cè)形成比較完整的板式，高度最高，景觀資源最好，是項(xiàng)目主要形象所在。東側(cè)部分采用稍低的造型，來(lái)凸顯西側(cè)板式部分的高度。同時(shí)，西側(cè)板式體塊的側(cè)面寬度較小，在南北座相對(duì)的部分還采用了切角分形，使建筑顯得更加挺拔。東西立面的豎向凹槽將較寬的立面分解若干部分，使建筑顯得更加高聳；局部細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)使得建筑立面不至過(guò)于單調(diào)乏味（圖 13、14）。

圖13 天璽項(xiàng)目西立面圖

圖14 天璽項(xiàng)目東立面

6.4 立面

天璽項(xiàng)目采用了公建化的全玻璃幕墻立面,香港環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（ICC）、香港國(guó)際金融中心（IFC）都曾使用，這是首次將這種玻璃幕墻用于住宅，既具有時(shí)代感又簡(jiǎn)潔耐看，如鉆石般恒久。相比其它小窗和實(shí)墻結(jié)合的立面，彰顯出高端大氣的獨(dú)特形象。由于天璽項(xiàng)目不設(shè)陽(yáng)臺(tái)，建筑立面沒(méi)有常見(jiàn)的進(jìn)退，取得了整體大氣的建筑形象；所有居住單位采用落地玻璃窗，使得每個(gè)房間都擁有超大的景觀視野，景觀資源獲得最大化。公建化鉆石般璀璨的幕墻立面也有助于天璽項(xiàng)目在九龍站摩天住宅樓林立的街區(qū)中脫穎而出。

7 案例解析啟示

居住綜合體的出現(xiàn)與城市發(fā)展集約程度密切相關(guān)。在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較大的高密度城市，較小的街區(qū)比較適合功能復(fù)合、垂直發(fā)展的居住綜合體。與較大街區(qū)相比，小街區(qū)的居住建筑開(kāi)發(fā)可以更加多樣化，可以獲得更多的城市界面，與城市空間連接更加密切。居住綜合體由于自身功能的相對(duì)完整性，便于分期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

居住綜合體與城市重要節(jié)點(diǎn)存在耦合關(guān)系。城市重要節(jié)點(diǎn)往往是多種流線的交叉、聚集之處，具備較好的可達(dá)性。城市重要節(jié)點(diǎn)及其周邊的土地使用更加集約化，土地資源更加稀缺，成為居住綜合體的外部環(huán)境。居住綜合體以其多類型居住功能，滿足城市節(jié)點(diǎn)多樣的居住空間需求，對(duì)城市節(jié)點(diǎn)具有強(qiáng)化和錨固作用，有助于城市節(jié)點(diǎn)空間提升活力。因此，城市居住綜合體應(yīng)緊密依托城市系統(tǒng)，與城市節(jié)點(diǎn)空間形成互助互利的關(guān)聯(lián)性。

居住綜合體承載了不同居住功能，以住宅為主，組合公寓、酒店等功能，需要合理組織不同功能部分的流線，尤其需要獨(dú)立的出入口、門廳及垂直交通核心，以減少流線干擾，提升空間體驗(yàn)。居住綜合體在水平方向擴(kuò)展難度較大，需要在垂直方向爭(zhēng)取空間?，F(xiàn)代城市住區(qū)對(duì)停車空間需求較大，除采用地下停車外，還可在低區(qū)樓層設(shè)置停車空間，采用車輛機(jī)械升降等設(shè)備提升停車效率。對(duì)居住綜合體中服務(wù)功能（如健身、交往、閱覽、看護(hù)）等公共空間應(yīng)兼顧使用和管理的便捷性，進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。

居住綜合體空間品質(zhì)較高，在一棟或若干棟高層建筑中集合不同戶型。居住綜合體影響戶型設(shè)計(jì)的因素有景觀、朝向、高度等。在不同要素組合影響下，居住單位體現(xiàn)不同的市場(chǎng)價(jià)值，通過(guò)要素優(yōu)化組合，充分利用高密度城市中已建成的空間資源，實(shí)現(xiàn)整體市場(chǎng)價(jià)值最大化。

居住綜合體往往在城市或區(qū)域具有一定的標(biāo)志性，主要來(lái)自與周邊建筑有一定區(qū)分度的形體和立面。居住綜合體的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合不同功能空間，形成符合住區(qū)整體氣質(zhì)的建筑形態(tài)。

8 結(jié)語(yǔ)

居住綜合體并不是新鮮的概念，它是城市功能復(fù)合化、有限土地高效率使用、物業(yè)貨值最大化、提升住區(qū)活力等理念綜合作用下的產(chǎn)物，適合高密度城市集約化發(fā)展的趨勢(shì)。本文通過(guò)香港著名居住綜合案例——天璽項(xiàng)目的多維分析，從城市、住區(qū)、建筑等多層面剖析該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，展現(xiàn)了區(qū)別于一般高層住區(qū)的特性，深化高密度人居的認(rèn)識(shí)，對(duì)類似居住綜合體的設(shè)計(jì)實(shí)踐具有一定的借鑒意義。