住宅使用權(quán)到期后的法律問題研討

高曉曦

摘要：近年來，70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期已經(jīng)逐漸在實際生活中出現(xiàn)，70年到期后如何根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定自動續(xù)期已經(jīng)成為了我們無法再回避的問題。本文通過梳理現(xiàn)行法律以及自動續(xù)期的現(xiàn)狀及存在問題總結(jié)出了對我國的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)用地使用權(quán);自動續(xù)期;無償續(xù)期;剩余年限

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期問題概況

（一）住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的條件

首先，須為住宅建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)指的是利用土地來營建造建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施并進(jìn)行使用的權(quán)利。本文所提到的建設(shè)用地使用權(quán)均是以出讓取得方式為前提進(jìn)行分析和論述。

其次，期限是民事法律關(guān)系發(fā)生、變更和終止的時間，權(quán)利的取得和消滅的時間也根據(jù)期限來確定。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》根據(jù)用處的不同，將居住用地的最高使用年限規(guī)定為70年。立法者規(guī)定使用年限的本意是使國家更好的管理和分類，也確實產(chǎn)生了一系列的好處，但由于法律規(guī)定的不完善，也帶來了相應(yīng)的弊端[1]。

（二）與地上權(quán)使用期限的區(qū)別

立法者根據(jù)用途，將建設(shè)用地使用權(quán)劃分分為住宅和非住宅。而與其相類似的地上權(quán)制度存在于大陸法系中，是一項十分重要的用益物權(quán)。我國并未規(guī)定地上權(quán)地上權(quán)又稱為“借地權(quán)”。采用地上權(quán)的國家主要基于土地私有制，為解決“地上物屬于土地”這種不公平的現(xiàn)象基于土地私有制而產(chǎn)生，在保護(hù)的范圍上也側(cè)重保護(hù)地上權(quán)人的利益。

因此，基于這些相關(guān)原因，采用地上權(quán)制度的國家，土地的使用年限規(guī)定也可以達(dá)到永久使用。若我國規(guī)定永久的使用年限，使土地永久的歸使用權(quán)人使用無疑會導(dǎo)致土地私有制，也會和我國的土地性質(zhì)相違背[2]。正是考慮到這一點，立法者在開始建立了土地使用權(quán)這一項制度后，還明確規(guī)定了各類土地使用權(quán)存在的最長期限，將居住用地使用年限規(guī)定為70年。

二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動期限的現(xiàn)存問題

（一）住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度的法律發(fā)展

我國對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度的立法規(guī)定少之又少，相關(guān)立法主要散見于《物權(quán)法》第149條、《房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。規(guī)范性文件目前也只有《產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見》和《妥善處理使用權(quán)到期問題復(fù)函》。2016年11月27日發(fā)布的《意見》指出后續(xù)住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)安排的法律，將促進(jìn)長期保護(hù)公民的財產(chǎn)形成良好和穩(wěn)定的局面?！边@一意見也是為了百姓安興，否認(rèn)了到期后回收，也體現(xiàn)了對居民財產(chǎn)的尊重。2017年國土資源部新確定的立法工作計劃中才將“到期續(xù)期問題”和《土地管理法》的修改工作列入了“急需”的立法項目。

（二）住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期現(xiàn)存問題

1.自動續(xù)期使用范圍規(guī)定不明

由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多住宅建設(shè)用地已經(jīng)不單是具有住房的功能。一些開發(fā)商為了使土地資源利用最大化、推動房價本著能更大限度營利目的，在住宅的一二層都紛紛建造一些商鋪，因此同宗土地上商業(yè)和住宅項目并存，商住一體化的現(xiàn)象越來越普遍?；旌闲宰≌?，期限屆滿后該如何繼續(xù)使用我國物權(quán)法并未明確的規(guī)定。

2.自動續(xù)期程序規(guī)定不明

立法者在當(dāng)初確立“自動續(xù)期”的制度時本是從方便人民的角度出發(fā)，簡化辦理續(xù)期的程序，但也正是因為沒有明確的續(xù)期程序使得這一項規(guī)定難以施行。因此關(guān)于如何申請續(xù)期，向誰申請，申請的內(nèi)容應(yīng)包括什么，已經(jīng)成為了亟待落實的程序性問題。

3.自動續(xù)期費用規(guī)定不明

自動續(xù)期是否應(yīng)該繳費？如果需要繳費應(yīng)怎么繳費？這些困惑也是法律所留下的空白。在立法過程中曾出現(xiàn)一些不同的聲音，比如續(xù)期按照出讓金制度繳費、完全免費等。在學(xué)界主要有兩才能更好的維護(hù)社會的穩(wěn)定發(fā)展，避免在繳納續(xù)期費時引發(fā)更多的社會矛盾種不同的觀點，支持第一種觀點的人認(rèn)為，有償續(xù)期是對土地公有制的尊重，不會導(dǎo)致土地國家所有發(fā)展為個人所有。其次有償續(xù)期可以從一定程度抑制炒房現(xiàn)象，調(diào)控房價上漲，減小貧富差距，也有利于國家對土地資源的掌控，更好的實現(xiàn)宏觀調(diào)控[3]。第二種觀點認(rèn)為，應(yīng)該不支付費用。大多數(shù)老百姓對無償續(xù)期的呼聲很高，尤其是那些多房群體，如果一套房屋需要繳納一定的費用，那么多套房屋則需產(chǎn)生更多的花費。

4.自動續(xù)期時間規(guī)定不明

建筑物都有一定的使用壽命，根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》可知，商品房在內(nèi)的普通房屋和構(gòu)筑物是50年的設(shè)計使用年限，但也不意味著一棟房屋在50年后就無法不能再居住。社會的發(fā)展也帶來了施工技術(shù)的進(jìn)步，現(xiàn)在建造的房屋可能會達(dá)到70年到100年甚至更久，同樣也有可能因為一些自然災(zāi)害比如地震，使建筑物受到一定程度的損毀，影響其使用壽命。是應(yīng)該規(guī)定續(xù)期的具體時間還是應(yīng)該永久續(xù)期對此法律也沒有明確的規(guī)定。

三、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期問題的完善

（一）完善原則

首先，要堅持國家政策與益處平衡原則，應(yīng)站在人民的角度制定土地政策。國家是土地的所有權(quán)人，個人是土地的使用權(quán)人。當(dāng)土地續(xù)期時會同時涉及到國家的利益和個人的利益，此時應(yīng)尋求一種利益的平衡點。

其次，要堅持土地公有制原則。我們應(yīng)該堅持土地國有制的原則不動搖，幾千年的歷史經(jīng)驗教訓(xùn)告訴我們，土地私有制并不適用于我國這樣的人口大國。雖然我國幅員遼闊但土地若分到每個人卻十分的少，如此便會加劇人地矛盾造成極大的不公。

最后，堅持居者有其屋原則?，F(xiàn)代人的心中也對自己的住房十分重視，有的人則需要為擁有自己的一套住房而奮斗終身。尤其在如今的一線城市和部分二線城市，過高的房價讓人們在難得付清首付后很多年還要繼續(xù)背負(fù)著還房貸的壓力。

（二）完善自動續(xù)期制度的具體措施

第一，在明確自動續(xù)期制度的適用范圍應(yīng)僅限于體現(xiàn)居住功能的住房。對于商住一體用房，仍應(yīng)按其實際的使用性質(zhì)來確定自動續(xù)期的范圍[4]。雖同在一塊土地，但也彼此獨立，商用房的權(quán)利人擁有的是非住宅建設(shè)用地使用權(quán)，到期后應(yīng)按照非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期規(guī)定選擇是否續(xù)期對于住改商，權(quán)利人雖然征得了所有利害關(guān)系業(yè)主的同意，但也意味著自己已經(jīng)放棄了住宅在續(xù)期方面享有的優(yōu)待。自動續(xù)期制度的目的是保障居住者的利益，因此對于“住改商”便可以依照更改后的商業(yè)使用性質(zhì)不再受自動續(xù)期的保護(hù)。