父母為未成年子女買房， 離婚時房子歸誰?

王秀全 王丹丹

同樣是給未成年子女買房，房產(chǎn)歸屬卻大不相同，因此一定要提前溝通并確認(rèn)，避免不必要的麻煩。

典型案例

劉志民和張欣婚后不久生下兒子劉強(qiáng)，一家三口其樂融融。后來，劉志民出軌，張欣一氣之下離了婚。為了給孩子一個完整的家，加上覺得和張欣之間的感情還有修復(fù)的可能，劉志民很快與第三者斷了聯(lián)系，主動和張欣商量復(fù)婚事宜。

離婚后，張欣曾在多家交友平臺注冊，并與數(shù)名網(wǎng)友見面相親。然而，當(dāng)?shù)弥龓е粋€男孩生活后，對方基本就沒了下文。見劉志民有復(fù)婚的打算，想到自己一個人帶孩子的種種不易，張欣便同意了劉志民的復(fù)婚請求。2019年，兩人辦理了復(fù)婚手續(xù)。

為了給孩子提供更好的學(xué)習(xí)環(huán)境，劉志民和張欣決定買套新房。“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，為避免夫妻感情再度出現(xiàn)問題導(dǎo)致房產(chǎn)分割產(chǎn)生爭議，張欣要求將購買的學(xué)區(qū)房登記在兒子劉強(qiáng)名下。自己只有劉強(qiáng)這么一個兒子，百年之后所有財產(chǎn)也都會留給他，劉志民便同意了張欣的建議。

2020年10月11日，張欣作為監(jiān)護(hù)人代理劉強(qiáng)與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買房產(chǎn)總金額2147390元，合同買受人落款為“劉強(qiáng)監(jiān)護(hù)人母親：張欣”。2021年2月，房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子劉強(qiáng)名下。

經(jīng)歷過一段失敗的婚姻，張欣更加知道凡事都要靠自己，于是把很多精力放在工作中，在公司的職位穩(wěn)步上升，接觸的成功人士也越來越多。她覺得劉志民不求上進(jìn)，兩人之間的矛盾逐漸多起來。與此同時，因為張欣在家的時間越來越少，劉志民也對她有諸多不滿，感情越來越淡。加上育兒理念的分歧，最終，兩人的感情再次走到了盡頭。2021年12月，雙方領(lǐng)取了離婚證，約定劉強(qiáng)的撫養(yǎng)權(quán)由張欣行使，但離婚協(xié)議書中并未處理登記在劉強(qiáng)名下的房產(chǎn)。

2022年1月，劉志民起訴至法院，要求依法分割登記在劉強(qiáng)名下的房產(chǎn)。在庭審過程中，張欣表示在買房時沒想過贈與的事情，只是為了防止雙方離婚才把房產(chǎn)登記在兒子名下。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房產(chǎn)雖然登記在劉強(qiáng)名下，但在購買該房產(chǎn)時，劉強(qiáng)剛滿9周歲，購房款由其父母支付和承諾支付，即涉案房產(chǎn)的實(shí)際出資人系其父母劉志民和張欣。夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)均為夫妻共有財產(chǎn)，未成年子女作為家庭的一員，一般沒有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)來源，日常生活尚靠父母供給，因此，未成年人名下的財產(chǎn)除因繼承、獎勵、他人贈與、報酬、收益等合法來源獲得外，不論來源于夫妻任何一方，都具有家庭共有財產(chǎn)的性質(zhì)。再結(jié)合雙方在開庭時都表示在購買房屋時沒有考慮過贈與孩子，故可以確認(rèn)雙方并無將房屋贈與孩子的意思表示。最終，法院認(rèn)定登記在劉強(qiáng)名下的涉案房產(chǎn)實(shí)際為劉強(qiáng)與其父母等家庭成員的家庭共同財產(chǎn)。

雖然劉志民在第一段婚姻中存在婚外情，但導(dǎo)致雙方第二次離婚的原因并非婚外情，所以，張欣主張劉志民系婚姻中的過錯方不能成立。考慮到雙方離婚后劉強(qiáng)歸張欣撫養(yǎng)，本著照顧子女、女方的原則，判決劉強(qiáng)名下的房產(chǎn)歸張欣所有，張欣向劉志民支付441萬元的折價款。

律師分析：

一、登記在未成年子女名下的房產(chǎn)，是不是未成年人的個人財產(chǎn)？

民法典第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)上述法律規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，但不動產(chǎn)物權(quán)登記有對外效力和對內(nèi)效力。所謂對外效力，是指根據(jù)物權(quán)的公示公信效力，面對產(chǎn)權(quán)人與善意第三人進(jìn)行交易時，房產(chǎn)證是確定房屋所有權(quán)的依據(jù)。對內(nèi)效力，是指需要根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來確定哪一方才是房屋真正的所有權(quán)人。

現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻雙方出資后，可能基于各種原因?qū)⒎课莓a(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，但這并不意味著房產(chǎn)就一定屬于未成年子女的個人財產(chǎn)。在確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬時，法院會根據(jù)夫妻雙方在購買房屋時的真實(shí)意思來確定。如果夫妻在購房時就是要將房屋產(chǎn)權(quán)贈與未成年子女，那么，該房產(chǎn)就屬于未成年子女的個人財產(chǎn)，離婚時不作為夫妻共同財產(chǎn)分割。但是如果夫妻的真實(shí)意思并不是將房屋贈與未成年子女，該房產(chǎn)仍應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)。

在上面的案例中，法院將涉案房產(chǎn)視為家庭共有財產(chǎn)，并不意味著此類案件法院均會將登記在未成年子女名下的財產(chǎn)作為夫妻共同財產(chǎn)。在實(shí)務(wù)中仍有大量的裁判文書認(rèn)定，父母將未成年子女登記為產(chǎn)權(quán)人的行為就意味著父母有贈與的意思表示，例如：在（2018）川0823民初802號民事判決中，法院傾向性認(rèn)為：“涉案房屋雖然系夫妻雙方以其未成年子女的名義購買，其子女覃某、廖某并沒有實(shí)際出資，但是夫妻雙方一致同意將房產(chǎn)登記在子女覃某、廖某的名下，符合贈與的法律性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對自己子女的贈與?！?/p>

二、各地法院對此有哪些不同看法？

針對登記在未成年子女名下的房產(chǎn)，在夫妻離婚時如何進(jìn)行處理，不同地區(qū)法院存在不同的裁判觀點(diǎn)。

江蘇省高級人民法院《家事糾紛案件審理指南（婚姻家庭部分）》第三十五條對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻購置房屋但產(chǎn)權(quán)登記在子女名下的不動產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)定，在排除夫妻雙方存在逃避債務(wù)、規(guī)避執(zhí)行等行為的情況下，可以按以下情形分別處理：

（1）對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻購置所有權(quán)登記在夫妻雙方以及子女名下的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方與子女共有。所有權(quán)登記中未約定為按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。

（2）對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻購置所有權(quán)僅登記在子女名下的不動產(chǎn)，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為子女的財產(chǎn)。如果有證據(jù)證明夫妻雙方將所有權(quán)登記在子女名下的真實(shí)意思僅是代名登記，夫妻雙方并無贈與意思的，該不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。但夫妻之間的財產(chǎn)約定不能對抗善意第三人。

深圳市中級人民法院《關(guān)于婚姻家庭糾紛案件的裁判指引（2014年修訂）》第二十八條規(guī)定，夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買房產(chǎn)登記在未成年子女名下，雙方當(dāng)事人在離婚時主張該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)的，人民法院在離婚案件中不予處理，告知有關(guān)當(dāng)事人在離婚后另行主張分割共有財產(chǎn)。

最高人民法院民一庭在《民事審判實(shí)務(wù)問答》一書中傾向性認(rèn)為：人民法院應(yīng)當(dāng)注意審查夫妻雙方在購買房屋時的真實(shí)意思表示。如果真實(shí)意思確實(shí)將房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將該房屋認(rèn)定為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女一方暫時管理；如果真實(shí)意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)處理比較適宜。

三、律師建議

父母出資為未成年子女購房，如果夫妻二人琴瑟和鳴，登記在未成年子女名下或是夫妻一方名下不會產(chǎn)生太大爭議。房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)的比例較高，一旦夫妻雙方感情破裂，如何分割房產(chǎn)將會直接影響以后的生活質(zhì)量，因而，未直接撫養(yǎng)子女的一方肯定會想辦法來分割房產(chǎn)。

除此之外，如果夫妻將房產(chǎn)登記在未成年子女名下，在夫妻雙方負(fù)債的情況下，夫妻的行為極有可能會被法院認(rèn)定為規(guī)避債務(wù)、逃避執(zhí)行的行為，債權(quán)人有可能會提起撤銷權(quán)訴訟或執(zhí)行異議之訴等。

雖然上面給大家列舉了部分地區(qū)法院的裁判觀點(diǎn)，但由于沒有明確的法律規(guī)定，法院在案件審理過程中仍然有很大的自由裁量權(quán)，同案不同判的現(xiàn)象大量存在。律師建議，如果夫妻雙方打算將房屋贈與未成年子女，可以簽訂贈與合同來明確贈與的意思表示，在有條件的情況下，還可以將贈與合同進(jìn)行公證；相反，如果夫妻雙方只是打算“借名買房”而無贈與的意思，則應(yīng)當(dāng)在平時注意保留好相應(yīng)的微信聊天記錄，或在第三方的見證下簽訂《房屋代持協(xié)議書》等，來證明自己并無贈與未成年子女房產(chǎn)的意思表示。