無宗地代碼的舊宗地圖整理建庫的設計與實現(xiàn)

楊同嶺

（廈門市測繪與基礎地理信息中心，福建廈門361100）

1 引言

為滿足廈門市土地房屋權籍管理的現(xiàn)實需要，提高登記發(fā)證效率，特別為二手房登記即來即辦提供可能，充實并更新土地房屋權屬管理信息系統(tǒng)的宗地信息，實現(xiàn)對不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果的圖形、屬性、檔案等信息的一體化存儲、管理與應用，及時更新不動產(chǎn)權籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，全面促進土地房屋權屬管理信息系統(tǒng)的建設[1]。2016 年，廈門市開展無宗地代碼舊宗地圖數(shù)字化整理建庫及地籍測繪項目，主要對同安區(qū)、翔安區(qū)片區(qū)在雙登以后（含雙登時）已登記發(fā)證，但宗地圖仍為無條碼舊宗地圖的近1 000 個歷史案宗進行數(shù)字化整理入庫；通過檔案信息進行空間定位，在保證不與相鄰宗地交叉、又適當兼顧房屋樓塊落地的前提下，在宗地系統(tǒng)內(nèi)編制宗地代碼。本文結合廈門市無宗地代碼舊宗地圖數(shù)字化整理建庫及地籍測繪項目，針對整理過程當中最常遇到的幾個問題，提出了一套穩(wěn)定、方便、準確的完成數(shù)據(jù)庫建設的工作方法。

2 項目實施設計

借助廈門市數(shù)字化地籍宗地管理系統(tǒng)的全面提升，在已完成整理工作的廈門市島內(nèi)、海滄、集美的經(jīng)驗總結基礎上，進行整體設計和作業(yè)流程的優(yōu)化。

2.1 整體設計

整體設計分為3 步：內(nèi)業(yè)整理、外業(yè)核實及檢查入庫。

1）將廈門市行政區(qū)劃內(nèi)（同安區(qū)、翔安區(qū)片區(qū)）歷年來已登記辦理土地或房屋權證的無宗地代碼舊宗地落圖。上述舊宗地圖通過與現(xiàn)有基礎測繪圖形數(shù)據(jù)、地籍宗地信息系統(tǒng)內(nèi)已有的地籍圖、地籍調(diào)查檔案掃描件、電子政務系統(tǒng)的宗地信息比照，結合交易登記中心現(xiàn)有的土地房屋登記信息，采用人工核對的方式，提取出原宗地的界址點坐標數(shù)據(jù)，手工錄入形成宗地圖。宗地圖沒有界址點坐標數(shù)據(jù)的，核實原宗地界址點和界址線確定的規(guī)則及面積計算方法，并通過圖幅號、宗地地籍號及門牌坐落確定宗地位置，從而實現(xiàn)宗地在現(xiàn)有的數(shù)字化地形圖上落圖。

2）逐宗通過內(nèi)外業(yè)核實，實地調(diào)查測量的方法整理出宗地圖及相關宗地信息。

3）對外業(yè)調(diào)繪成果進行檢查，根據(jù)每宗地查檔的信息，逐宗填寫宗地調(diào)查整理記錄表，對符合要求的宗地數(shù)據(jù)進行整理和屬性補錄，宗地整理的結果錄入地籍宗地信息系統(tǒng)，實現(xiàn)宗地更新入庫。

2.2 總體作業(yè)流程

總體作業(yè)流程如圖1 所示。

圖1 總體作業(yè)流程

3 項目實施的難點及處理方法

3.1 宗地屬性錄入方面

由于早期土地確權時土地使用權類型、土地用途等宗地屬性信息的記載不規(guī)范或者遺漏，現(xiàn)階段已無法滿足不動產(chǎn)登記的相關要求，整理過程中應盡量按照初始的檔案資料來填寫。例如，權證記載土地用途為商品房，可理解為住宅與商業(yè)用途，但商業(yè)用途在GB/T 21010—2007《土地利用現(xiàn)狀分類》中又有詳細的分類，細分為批發(fā)零售用地或者住宿餐飲用地等5 種用途，因此，可調(diào)閱取得用地時的政府批文及土地出讓合同，按照當中的約定來填寫。

3.2 無宗地代碼舊宗地圖落圖方面

無宗地代碼舊宗地圖落圖包括以下幾方面：

1）原宗地圖與底圖丘形不一致。實地核實地形與底圖一致。具體處理方法如下：參考界址點類型及界址線類別、界線歸屬及界址線尺寸整理，宗地面積按原權證確權面積，并備注說明具體情況。

2）按原宗地圖的界址點展繪生成的宗地線，與現(xiàn)地形圖不貼合，存在整體偏向某一方。按照原證界址點標示位置繪制界址線。

3）依據(jù)原宗地圖歸屬繪制宗地線后，界址線壓蓋鄰宗建筑物。若鄰宗建筑物為有審批固定建筑物，則本宗以特殊符號作為標記，整理為臨時宗地，編制臨時宗地代碼，并加以備注說明。若鄰宗建筑物為違章附屬建筑物，則將違章附屬建筑物刪掉不體現(xiàn)在整理宗地圖上。

4）宗地登記的建筑物均已滅失且土地已被收回使用，列為臨時宗地，不入庫。

5）宗地圖上界址線標示位置與鄰宗界址線標示位置有沖突（均為自墻）。界線參照建成年份早的那宗整理，并加以備注說明，今后若有爭議，雙方共同協(xié)商。

6）界址點坐標與鄰宗有交叉。查雙方權證內(nèi)檔是否有批地紅線，參考批地紅線進行處理。

4 數(shù)據(jù)整理質(zhì)量檢查

4.1 做好查檔摘錄檢查

查檔摘錄來自每一宗地檔案記載的宗地基本信息，檔案資料是整理的可靠依據(jù)，由于許多宗地歷史發(fā)證量大，查檔信息量繁多，所以本次查檔方式依靠系統(tǒng)調(diào)檔查詢，為了避免人工摘錄出錯，保證摘抄資料的準確率，每一宗地摘抄的宗地信息都下載電子檔，以供檢查人員調(diào)閱復核。

4.2 做好入庫檢查

入庫檢查從以下幾方面進行：（1）入庫后出現(xiàn)以下情況：界線與他鄰交叉重疊，切割建筑主體，與舊宗地圖丘形、圖面要素不一致。則要進行詳核，分析坐標套繪是否正確，采用的圖形數(shù)據(jù)是否與舊宗地圖一致。（2）界址點、線：界址點號順序按順時針方向，將西北角點設為首節(jié)點；界址線原則上為舊宗地界址線的坐標或界線歸屬。（3）宗地面積原則按已確權的用地面積入庫；土地用途、使用類型、權屬人、坐落按上述檔案查詢結果入庫。（4）送審圖圖件處理時，界址點為黑體注記放在界址線內(nèi)。

5 結語

土地房屋權屬管理信息日新月異，本文結合廈門市無宗地代碼舊宗地圖數(shù)字化整理建庫及地籍測繪項目，分析了無宗地代碼舊宗地圖數(shù)字化整理建庫過程的技術方法和作業(yè)流程，并對作業(yè)過程中出現(xiàn)的問題進行歸納總結，具有一定的針對性和可操作性等實踐經(jīng)驗，很大程度上提高了更新不動產(chǎn)權籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫的效率，有利于城鎮(zhèn)地籍檔案數(shù)據(jù)的多層次分析利用，進一步提高登記發(fā)證效率，特別可以做到二手房登記即來即辦。