關(guān)于買房的13個問題真相

徐遠(yuǎn)

問題一：中國的高房價，是投機(jī)炒作的結(jié)果嗎？

這個問題不難回答。如果是炒起來的，過一陣子就會回落，像溫州、鄂爾多斯等少數(shù)城市，它們的房價前一陣子就下跌了很多。但從全國來看，即使是在經(jīng)濟(jì)形勢不太好、政府嚴(yán)格調(diào)控的情況下，房價依然堅(jiān)挺。這就說明，我國大中城市的房價上漲，是有堅(jiān)實(shí)的基本面支撐的，不是投機(jī)炒作的結(jié)果。

問題二：中國房價飆升的根本原因是什么？

中國房價漲得這么兇，根源在于經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)。經(jīng)濟(jì)增長，會帶動城市房價上漲，世界各地概莫能外。韓國、馬來西亞、南非等國，都經(jīng)歷了這個過程。只是其他國家我們關(guān)注得少，輪到中國時，咱們的切膚之痛更加明顯。

問題三：政府增加土地供應(yīng)，就一定能抑制房價上漲嗎？

你或許經(jīng)常聽說：政府應(yīng)多賣地，增加土地供應(yīng)，這樣房價就不會瘋漲了。但事實(shí)是，房價并沒有隨著供地的增加而回落。再看國外，紐約、巴黎的土地是私有的，交易不受限制，土地供應(yīng)充裕，但城市中心的房價依舊還在上漲。這就說明，土地供應(yīng)并不能真正決定房價。事實(shí)上，影響房價的關(guān)鍵因素是位置，土地可以增加供應(yīng)，但位置卻是獨(dú)一無二的。

問題四：政府調(diào)控房價的真正目標(biāo)是什么？

政府調(diào)控的不是房價的水平，而是房價過快的增速。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市的發(fā)展就像飛馳的列車。有人買房上了車，有人因?yàn)闆]有買房而被落下。這樣發(fā)展下去，人們的財(cái)富差距勢必急劇擴(kuò)大，不利于社會的長治久安。所以，政府才出臺調(diào)控政策。

問題五：中國房價還會繼續(xù)上漲嗎？

目前，我國的收入水平只有美國的1/7，相當(dāng)于日本20世紀(jì)70年代或韓國20世紀(jì)80年代的水平。經(jīng)濟(jì)增長還在持續(xù)，城市化遠(yuǎn)沒有完成，人口基數(shù)還很大，老齡化才剛剛開始，這一切都說明房價上漲的空間還很大。

問題六：和股票、基金等金融工具相比，房產(chǎn)值得投資嗎？

和買股票一樣，買一個城市的房子，就相當(dāng)于買了這個城市的“未來”。2003年到2017年這14年里，房價漲了差不多10倍。如果你買股票的話，像上證指數(shù)、深圳指數(shù)、中小板指，它們的收益率算是表現(xiàn)出眾的，大概也就在五六倍的水平。所以，房產(chǎn)保值增值的屬性是實(shí)至名歸的。

問題七：哪些城市的房子最值得買？

判斷一個城市的房產(chǎn)是否能保值增值，要看這個城市是否有發(fā)展?jié)摿?。具體可以從八個要素考慮：1.城市規(guī)模（用GDP或人口總量衡量）；2.人口流入；3.人均收入；4.土地供應(yīng)；5.兒童數(shù)量的增速；6.上市公司的數(shù)量；7.財(cái)政收入；8.服務(wù)業(yè)占比。

問題八：自住房是當(dāng)下買好，還是觀望一陣，一步到位好？

買房要遵循的第一個原則——先上車原則。中國經(jīng)濟(jì)就像一列快速前進(jìn)的列車，一個個大中城市就像一節(jié)節(jié)車廂，買房就相當(dāng)于買票上車。不管是商務(wù)座，還是二等座，或者是站票，一定要先買票上車，才能不被列車拋下。所以買房自住，先保證能買一套，再去考慮大小、位置。很多人覺得買房住要一步到位，挑來挑去就被耽擱了。隨著房價進(jìn)一步上漲，人們只會越來越買不起，后悔不迭。

問題九：優(yōu)先買郊區(qū)便宜的大房子，還是市區(qū)高價的小房子？

買房要遵循的第二個原則——稀缺原則。房子的價值，不在于房子本身，而在于它周邊的稀缺資源，比如學(xué)院、醫(yī)院、商圈、各種辦事機(jī)構(gòu)等。它們帶來的便利性，才是房價升值的根本。相較而言，市中心的房子更有升值潛力。如果有選擇的話，盡可能選擇城市中心、附帶各種稀缺資源的房子。實(shí)在買不起，也可以買地鐵沿線的房子，交通上的便利性可以部分替代這些稀缺資源。

問題十：買房時怎么付款更劃算？

牢記三個要點(diǎn)：1. 盡量少付首付，多用貸款。2. 不僅要多用貸款，而且貸款的期限要盡量延長。這兩點(diǎn)都既能減輕你早期的支付壓力，又能幫你對抗未來的通脹。3. 貸款時，盡量使用公積金。因?yàn)楣e金貸款的利率低，可以減少你的月供。如果不用，它就只能躺在賬上，變成紙面財(cái)富。

問題十一：國外的房子真的很便宜嗎？去國外投資房產(chǎn)劃算嗎？

普通家庭不要幻想去國外投資買房。相較于國內(nèi)同等量級的城市，國外的房子并不便宜，而且投資的收益率并不高。在這個資金富裕的時代，國外資金也在到處尋找投資機(jī)會。如果國外房產(chǎn)收益很高的話，早就被專業(yè)機(jī)構(gòu)、富豪們買走了，根本輪不到我們。當(dāng)然，如果特別有錢，為了投資組合的分散而去國外投資買房，就要另當(dāng)別論。

問題十二：房子的產(chǎn)權(quán)只有70年，租一輩子房子比買房劃算嗎？

北京、上海等大城市的房子產(chǎn)權(quán)是70年，房價一般是年租價的60多倍，這給很多年輕人租一輩子房也很劃算的感覺。但這只是個錯覺。大城市的租金上漲速度是驚人的，或許僅僅30年后，你依舊在租房，但付的租金總量就足以在當(dāng)?shù)刭I下一套房子了。相反，如果你當(dāng)初貸款買了房，現(xiàn)在就擁有一套屬于凈資產(chǎn)的房子了。

問題十三：目前實(shí)在買不起，怎么租房合適？

對于很多剛畢業(yè)，奮斗在一線城市的年輕人，我建議遵循“便利原則”：把房子租在交通便利的地方。這樣就能更好地利用時間、節(jié)省精力、投資自己。長遠(yuǎn)來看，投資自己才是最好的投資。