房地產(chǎn)企業(yè)精益化產(chǎn)品體系構(gòu)建及實踐研究

牛占文 周雷智 李銳

摘要：在追求美好生活新時代的今天，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)對于房企的重要性越來越突出。將廣泛應(yīng)用于制造業(yè)的精益思想引入房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的研究中，將客戶的需求作為推動住宅建設(shè)、創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)的動力，深度挖掘客戶對美好居住環(huán)境的感知，融合企業(yè)發(fā)展文化創(chuàng)新綠色產(chǎn)品規(guī)劃，實現(xiàn)柔性開發(fā)，構(gòu)建一套完整的精益化產(chǎn)品開發(fā)體系。并以中交房地產(chǎn)集團有限公司精益化產(chǎn)品體系開發(fā)為例，驗證該體系構(gòu)架的有效性。旨在為同行業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新開發(fā)提供理論借鑒與實踐經(jīng)驗。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)品體系;精益管理;房地產(chǎn)

中圖分類號：F281

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（ 2020） 03-0043-49

收稿日期：2020-01-25

1引言

過去20年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著市場急速擴張，行業(yè)與市場以及房地產(chǎn)企業(yè)自身逐漸暴露出諸多弊端和深層次問題，比如一味追求“快周轉(zhuǎn)、標準化、大規(guī)?！钡拇址沤?jīng)營模式，單向慣性思維、缺少用戶思維、同質(zhì)化、高污染與高能耗、低質(zhì)量與低品質(zhì)等問題。

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品與服務(wù)水平對企業(yè)的重要性不言而喻，尤其在美好生活新時代的今天，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)對于房企的重要性越來越突出，增強創(chuàng)新能力、提升產(chǎn)品品質(zhì)是保證企業(yè)市場占有率，實現(xiàn)企業(yè)長期健康良好發(fā)展的重要路徑，因此，創(chuàng)新產(chǎn)品體系，與時俱進才能實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，且在激烈的市場競爭下保持并穩(wěn)步提升企業(yè)的競爭力。

源自豐田生產(chǎn)的精益思想，以需求拉動生產(chǎn)，以消除浪費、持續(xù)改善為核心，力求實現(xiàn)全面質(zhì)量管理的理念，多年來備受各行業(yè)的青睞。這種精益求精的思想已在制造業(yè)等工業(yè)企業(yè)的實踐中得到了充分的驗證。近年來，不少服務(wù)類企業(yè)也將精益思想融合在企業(yè)的運營管理當中。而房地產(chǎn)業(yè)是融匯了包括服務(wù)業(yè)、制造業(yè)等領(lǐng)域的交叉行業(yè)，既要追求為客戶提供舒適良好的服務(wù)，又要保證建筑的質(zhì)量與安全，若將精益思想與之結(jié)合，必定發(fā)揮出其最大效用。

基于此，本文將廣泛應(yīng)用于制造業(yè)的精益思想引入房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的研究中，將客戶的需求作為推動住宅建設(shè)、創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)的動力，深度挖掘客戶對美好居住環(huán)境的感知，融合企業(yè)發(fā)展文化創(chuàng)新綠色產(chǎn)品規(guī)劃，實現(xiàn)柔性開發(fā)，構(gòu)建一套完整的精益化產(chǎn)品開發(fā)體系。并以中交房地產(chǎn)集團有限公司精益化產(chǎn)品開發(fā)為例，驗證本文提出的體系構(gòu)架的有效性，旨在為同行業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新開發(fā)提供理論借鑒與實踐經(jīng)驗。

2研究綜述

（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了40年從初期摸索發(fā)展到成為城市運營商的巨變，但在住宅商品化方面似乎過于激進，行業(yè)調(diào)控和市場機制的結(jié)合還應(yīng)不斷完善，促進產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展才是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然道路（王京濱，夏貝貝，2019）。同時，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷推進，越來越多的人口增量更加擴大了對住房的剛需，未來城鎮(zhèn)化也將以城市圈和城市群為依托，助力新城市的發(fā)展（巴曙松，楊現(xiàn)領(lǐng)，2020）。隨著人們對精神生活追求的增加，對住房的要求也逐漸從原來的棲身之所變?yōu)闇剀暗纳铙w驗，因此房地產(chǎn)企業(yè)也不能停留在開發(fā)人們賴以居住的房屋，而是要為其提供美好的生活體驗、溫馨的居住環(huán)境，并為創(chuàng)建美好幸福城市作出應(yīng)有的貢獻。

基于此，對房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的思考也應(yīng)當更加深入，企業(yè)要在科學(xué)定位房地產(chǎn)品牌的同時注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及客戶關(guān)系的維持（陳瑛，2008），創(chuàng)新開發(fā)產(chǎn)品以滿足客戶日益多樣的個性需求，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，融人綠色發(fā)展理念，符合城市發(fā)展規(guī)劃，營造良好的居住環(huán)境，從而提升產(chǎn)品的附加價值（韓立紅，呂勇等，2009;曾春水，2011;嚴斌，陸兵等，2009）。

（2）精益思想的發(fā)展與應(yīng)用

精益思想源自豐田生產(chǎn)方式，經(jīng)歷了由豐田生產(chǎn)方式、精益生產(chǎn)到精益思想三個階段的轉(zhuǎn)變和深化（范德成，胡鈺，2013）。其內(nèi)涵與外延深入到工業(yè)、醫(yī)學(xué)、服務(wù)業(yè)、企業(yè)管理、物流運輸?shù)雀鱾€行業(yè)領(lǐng)域（白長虹，李中等，2010;齊二石，王永升，2010;吉鴻榮，2012;孫濤，田冬，2015;梁棟，江志斌等，2016;趙福全，劉宗巍等，2018），消除浪費、持續(xù)改善的核心理念影響著企業(yè)家對傳統(tǒng)與新時代產(chǎn)業(yè)交融的思考，并促使其以更加開放的思想創(chuàng)新管理機制（米黎鐘，謝曼，2016），重新思考管理流程，創(chuàng)造更大的價值。

作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當以客戶的個性化需求推動創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)，有效配置與合理使用供應(yīng)商資源，實現(xiàn)“少的投入與多的產(chǎn)出”;以客戶對產(chǎn)品的感知與預(yù)期為導(dǎo)向，創(chuàng)造更多附加價值，從多維度人手結(jié)合多個交叉專業(yè)，集成供應(yīng)鏈多家供應(yīng)商資源，最終形成前后貫通、相互印證配合、合乎邏輯的富有生命力的產(chǎn)品體系。

3房地產(chǎn)業(yè)精益化產(chǎn)品體系構(gòu)建

3.1精益化產(chǎn)品體系核心思想

精益化產(chǎn)品體系核心（見圖1）是從深入了解客戶需求人手，以客戶個性化的需求拉動產(chǎn)品創(chuàng)新，其中融人精益的創(chuàng)新管理理念，在保證產(chǎn)品全生命周期質(zhì)量的前提下，整合優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源實現(xiàn)柔性開發(fā)，創(chuàng)新規(guī)劃與綠色科技的融合將為產(chǎn)品帶來意想不到的美好體驗，加之企業(yè)獨特文化特色，讓客戶擁有獨一無二的精神享受。 （1）客戶需求推動創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)

隨著人們對精神生活追求的提升，個性化的客戶需求將成為帶動市場快速發(fā)展的又一次推動力，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當深入挖掘客戶內(nèi)心對美好、適宜居住的住房產(chǎn)品的感知與認識，不斷挖掘人類內(nèi)在心靈的美學(xué)感知，以追求人文精神為目標，將其作為構(gòu)建美好生活的精神境界觀。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過整體性、系統(tǒng)性策劃，將各細分專業(yè)的“美好”有機集成、傳遞、放大，全面提升客戶的精神愉悅和幸福感，從而成就客戶的美好生活，實現(xiàn)由個人到社區(qū)、到城市、到社會、到國家、到民族的整體愉悅和全生命周期、全生活業(yè)態(tài)的幸福感，切實履行企業(yè)的社會責(zé)任。

（2）精益思維實現(xiàn)柔性產(chǎn)品開發(fā)

精益求精是管理追求的目標;以人本思想的企業(yè)文化為基石;運用系統(tǒng)思考的原理，在企業(yè)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)層次和運營的各個子系統(tǒng)，以“精益”哲學(xué)理念為指導(dǎo)，充分吸收和運用各種先進的方法和技術(shù)手段，適應(yīng)并充分滿足客戶需求，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化和各相關(guān)方的共贏，營造一種和諧的企業(yè)環(huán)境并持續(xù)改善，以追求完美的境界。

精益管理是將精益工具與管理過程結(jié)合，通過標準化和改善，追求更優(yōu)的管理結(jié)果的一套體系。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當通過制定推動精益管理策略和步驟，搭建全員參與平臺來引導(dǎo)全體員工利用精益思想和精益工具消除浪費，推動整個企業(yè)產(chǎn)品的改進和管理革新，同時，整合供應(yīng)商資源，充分利用優(yōu)勢資源打造創(chuàng)新產(chǎn)品，進而實現(xiàn)柔性產(chǎn)品開發(fā)與生產(chǎn)，以建立長久的競爭優(yōu)勢。在產(chǎn)品開發(fā)過程中一定要注重產(chǎn)品品質(zhì)，同時也要加強內(nèi)部精益化管理，做到由內(nèi)而外融人精益，將精益思維貫穿全部產(chǎn)品開發(fā)周期。

（3）創(chuàng)新規(guī)劃融入綠色科技理念

響應(yīng)“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念，企業(yè)更應(yīng)因地制宜的開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品，根據(jù)客戶需求適當融入地域特色、民族特色、城市風(fēng)貌等特點，為客戶提供更加貼心的產(chǎn)品體驗。在產(chǎn)品開發(fā)中融入綠色科技，創(chuàng)造更加優(yōu)美的居住體驗。整合綠色供應(yīng)商資源，滿足大眾生活需要的同時，讓其深切感受到城市與自然的交融，時代與傳統(tǒng)的和諧。企業(yè)應(yīng)當順應(yīng)時代快速發(fā)展，讓居住者在感受時代快速發(fā)展的同時又不失歸屬感。

（4）企業(yè)文化打造個性產(chǎn)品風(fēng)貌

企業(yè)文化是企業(yè)立足市場、提升其競爭力的核心要素，是體現(xiàn)產(chǎn)品差異化的關(guān)鍵所在，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)滿足客戶基本居住需求的前提下應(yīng)當加入企業(yè)文化元素，將企業(yè)文化理念融入產(chǎn)品開發(fā)中，突出產(chǎn)品的差異化特點，讓客戶感覺到獨一無二的美好體驗。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)精益化產(chǎn)品體系構(gòu)建過程

精益化逐漸成為新時代中國房地產(chǎn)的行業(yè)轉(zhuǎn)型必然選擇和出路，也是房地產(chǎn)企業(yè)營造美好生活的實踐創(chuàng)新。構(gòu)建完整的精益化產(chǎn)品體系需要從項目開發(fā)到后期運營維護，打造一套完整的產(chǎn)品開發(fā)模式，即從產(chǎn)品主題的確定、客戶定位、建筑風(fēng)格選擇到后期維護，都需形成一系列規(guī)范導(dǎo)則。在此過程中，基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)文化，從客戶需求了解人手，整合產(chǎn)業(yè)鏈上供應(yīng)商資源，打造全方位服務(wù)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，進而鞏固和擴大品牌的影響力。

如圖2所示，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品開發(fā)要從用戶思維出發(fā)，貫徹企業(yè)文化體系、戰(zhàn)略體系、品牌體系、供應(yīng)鏈體系、產(chǎn)品體系的價值要求，以產(chǎn)品為載體與客戶需求進行有機集成。將房地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈、各個環(huán)節(jié)、節(jié)點、細分專業(yè)、供應(yīng)鏈體系、用戶緊密串聯(lián)在一起，在專業(yè)上進行順向和逆向的反復(fù)集成。從產(chǎn)品系列主題，客戶群，建筑風(fēng)格，地域差異和高中低檔“五個維度”人手，進行多專業(yè)的交叉集成。從定位、設(shè)計、建造、運營等全環(huán)節(jié)，以打造生活方式為目標，通過多個細分專業(yè)，上下、左右、前后的正向逆向交叉集成，從而形成上下左右、前后貫通、相互印證、相互配合、合乎邏輯的富有生命力的有機體系。

4案例分析——以中交地產(chǎn)精益化產(chǎn)品開發(fā)為例

4.1案例背景

中交房地產(chǎn)集團有限公司成立于2015年3月，是中國交通建設(shè)集團有限公司為推進內(nèi)部房地產(chǎn)板塊整合，打造新的業(yè)務(wù)增長引擎，盡快實現(xiàn)“五商中交”戰(zhàn)略目標而設(shè)立的專業(yè)化子集團。

近年來，為全面貫徹中交集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的文化體系、戰(zhàn)略體系、品牌體系、供應(yīng)鏈體系，努力踐行“美好生活營造者”的品牌定位，中交房地產(chǎn)集團有限公司融合精益管理理念，借鑒精益化產(chǎn)品開發(fā)思維，建立了以“六種創(chuàng)新思維”為核心方法論的中交房地產(chǎn)精益化產(chǎn)品體系，如圖3所示。研發(fā)成果主要包括三個層級：產(chǎn)品系列大綱、產(chǎn)品體系規(guī)范導(dǎo)則、產(chǎn)品標準化指引。精益化產(chǎn)品體系的構(gòu)建對于企業(yè)發(fā)展和行業(yè)進步具有較大的積極作用與意義。

4.2中交地產(chǎn)精益化產(chǎn)品開發(fā)實踐

中交地產(chǎn)精益化產(chǎn)品體系建立，從客戶需求出發(fā)，運用積極心理學(xué)思維探索客戶對美好居住環(huán)境的感知，并引入精益理念，需求拉動生產(chǎn)，并實現(xiàn)全面質(zhì)量管理，整合供應(yīng)商資源實現(xiàn)柔性開發(fā)，在產(chǎn)品開發(fā)過程中融人新時代規(guī)劃和綠色科技思維，將中交地產(chǎn)獨有的“五色地產(chǎn)”思維貫穿全部開發(fā)進程，力求為客戶打造居住適宜、精神享受的完美居住環(huán)境。

（1）探索客戶心理，推動產(chǎn)品個性化開發(fā)

中交地產(chǎn)運用積極心理學(xué)思維了解客戶個性化需求，秉承為居住者提供美好服務(wù)的理念，開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品，因此將積極心理學(xué)理論融入產(chǎn)品開發(fā)中，深入了客戶者對美好生活的感受，為其營造美好、傳遞美好、放大美好、歸于美好，全面提升客戶的精神愉悅和幸福感。

（2）精益地產(chǎn)思維，助力頂層設(shè)計

“精益思維”的核心在于“精、益”二字：即以最小資源投入，包括人力、設(shè)備、資金、材料、時間和空間。并創(chuàng)造出盡可能多的價值，為顧客提供高品質(zhì)、高品位、高品格的產(chǎn)品和服務(wù)。

中交地產(chǎn)遵循精益管理思維，地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈的各專業(yè)，要滿足人民簡約適度、綠色低碳生活方式的需求。企業(yè)將精益地產(chǎn)思維作為構(gòu)建美好生活的頂層設(shè)計觀念，把精益化管理思想和生產(chǎn)方式運用于房地產(chǎn)行業(yè)，與三十多個專業(yè)共同創(chuàng)建了精益化產(chǎn)品體系。

（3）五色地產(chǎn)，融合企業(yè)文化

中交地產(chǎn)在精益化產(chǎn)品體系開發(fā)中貫穿著其獨有的文化特色即“五色地產(chǎn)”，如圖4所示。即藍色海洋精神、紅色家國責(zé)任、金色國際品牌、橙色協(xié)同能力和綠色友好產(chǎn)品，著是中交房地產(chǎn)集團產(chǎn)品體系搭建的根本出發(fā)點和精神支柱。

精益化產(chǎn)品體系的搭建將使“五色地產(chǎn)”思維在三十多個專業(yè)全面貫徹落實，將凝結(jié)中交文化血脈與基因的五種精神融人到各個開發(fā)細節(jié)中，形成中交特色的精益化產(chǎn)品體系。

（4）整合供應(yīng)商資源，實現(xiàn)柔性開發(fā)

中交房地產(chǎn)集團運用柔性開發(fā)思維，摒棄單一的標準化、高周轉(zhuǎn)的舊有模式，以用戶需求為導(dǎo)向，實行產(chǎn)品與服務(wù)等五個維度的模塊化、個性化定制。項目團隊依據(jù)供應(yīng)商提供的模塊化產(chǎn)品與服務(wù)，按照“因城、因地、因時、因價、因人”制宜的“五因”原則，在項目定位、開發(fā)、運營過程中進行模塊化的組合，從而將多樣化、個性化的產(chǎn)品提供給客戶。

（5）完善產(chǎn)品標準，規(guī)范服務(wù)體系

中交地產(chǎn)推出“風(fēng)、雅、頌、美、中”系列產(chǎn)品，覆蓋社區(qū)、商圈、公共建筑等領(lǐng)域，五個產(chǎn)品系列開發(fā)融入30多個交叉專業(yè)，由地產(chǎn)集團和戰(zhàn)略供應(yīng)商共同編制產(chǎn)品規(guī)范導(dǎo)則，在此基礎(chǔ)上就進一步深化細則，實現(xiàn)標準化指引，如圖5所示。

4.3中交地產(chǎn)精益化產(chǎn)品開發(fā)成果

（1）精益化產(chǎn)品體系六大突出亮點

基于六種創(chuàng)新思維，中交房地產(chǎn)集團精益化產(chǎn)品體系在實踐中將不斷優(yōu)化升級，突出六大亮點：一是安全，二是綠色、健康，三是工藝，四是智慧，五是全生命周期，六是最后1米的貼身關(guān)懷。其中最后1米即以六重室外空間和三重室內(nèi)空間打造歸家關(guān)懷，以人本引導(dǎo)性照明體現(xiàn)精神關(guān)懷，以“人車合一”的智能服務(wù)系統(tǒng)構(gòu)建人性化停車關(guān)懷，以人體工程學(xué)和生活需求為出發(fā)點，構(gòu)建科學(xué)合理的生活動線和家居空間，由此體現(xiàn)最后一米對人的貼身關(guān)懷。

（2）成功舉辦精益化產(chǎn)品成果展示會

中交地產(chǎn)在昆明成功舉辦了精益化產(chǎn)品體系建設(shè)成果展示會活動，本次活動主要包括：“時代春秋·精益中國”主題成果展、“精益地產(chǎn)·美好生活”精益化產(chǎn)品體系建設(shè)成果展示會。明確了中交堅定不移走精益化產(chǎn)品道路與堅持產(chǎn)品品質(zhì)的方向，提升了企業(yè)與品牌的公眾認知度與行業(yè)影響力。

（3）榮獲國家級質(zhì)量創(chuàng)新大賽QIC-Ⅳ技術(shù)成果獎項

2019年，在中國質(zhì)量協(xié)會舉辦的第四屆全國質(zhì)量創(chuàng)新大賽上，中交房地產(chǎn)“以踐行‘美好生活營造者為目標的精益化產(chǎn)品體系構(gòu)建”項目在本次大賽中榮獲QIC-Ⅳ技術(shù)成果（二等獎）。

（4）精益化產(chǎn)品體系的落地項目

精益化產(chǎn)品體系項目在全國多個城市落地如表1所示。分為中央系列產(chǎn)品、美廬系列產(chǎn)品、雅郡系列產(chǎn)品、香頌系列產(chǎn)品。

5結(jié)語

房地產(chǎn)精益化產(chǎn)品體系的構(gòu)建，必然要遵循市場規(guī)律、行業(yè)規(guī)律、企業(yè)規(guī)律、產(chǎn)品與服務(wù)規(guī)律，對于企業(yè)發(fā)展和行業(yè)進步具有極大的積極作用與意義。有助于行業(yè)樹立產(chǎn)品新觀念、新標準，推動市場創(chuàng)新、變革發(fā)展;加速企業(yè)產(chǎn)品落地，提升產(chǎn)品的可實施和可推廣性，促使品牌體系、供應(yīng)鏈體系、產(chǎn)品體系三位一體企業(yè)核心競爭力得到快速建立;以客戶個性化、差異化需求為引導(dǎo)促進產(chǎn)品體系開發(fā)，有利于維系客戶關(guān)系，加強客戶對企業(yè)產(chǎn)品的信賴;對社會與國家而言，有助于加速城鎮(zhèn)化順利推進，建設(shè)和諧、美好、綠色的城市風(fēng)貌。中交房地產(chǎn)肩負著建設(shè)和諧美麗的社會主義現(xiàn)代化強國的重要使命，并肩負著央企社會責(zé)任，在房地產(chǎn)企業(yè)精益化產(chǎn)品體系構(gòu)建和實踐方面做出了積極有益的探索。作為人們賴以生存的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當不斷開拓創(chuàng)新，為創(chuàng)造良好社會環(huán)境，營造美好居住環(huán)境，打造積極人文環(huán)境獻出應(yīng)有的力量。

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12.梁棟 江志斌 耿娜 李娜 陸勇 陳爾真.精益思想下的醫(yī)院創(chuàng)新管理.工業(yè)工程與管理.2016，21（06）

13.趙福全 劉宗巍 史天澤.工業(yè)4.0與精益思想關(guān)系辨析及中國中小企業(yè)應(yīng)對策略，科技管理研究.2018.38（03）

14.米黎鐘 謝曼.開放式創(chuàng)新過程挑戰(zhàn)管理機制——基于精益思想視角，科技進步與對策.2016.33（03）

作者簡介：牛占文，天津大學(xué)管理與經(jīng)濟學(xué)部教授，博士生導(dǎo)師。

周雷智，天津大學(xué)管理與經(jīng)濟學(xué)部工業(yè)工程系在讀本科生。

李銳，天津大學(xué)管理與經(jīng)濟學(xué)部在讀博士。