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    天津市地鐵上蓋地塊停車配建標(biāo)準(zhǔn)研究

    2020-06-12 01:54:32彭慶艷
    關(guān)鍵詞:泊位小汽車號(hào)線

    彭慶艷

    (上海市城市建設(shè)設(shè)計(jì)研究院,上海 200125)

    0 引言

    軌道交通上蓋地塊開(kāi)發(fā)作為城市集約化用地發(fā)展、引導(dǎo)公共交通出行的重要手段,已在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市軌道交通建設(shè)中得以實(shí)踐.為了引導(dǎo)和改變交通出行方式,倫敦、巴黎、香港等城市[1]提出了停車指標(biāo)上、下限雙重指標(biāo)的控制手段,南京、上海、深圳等城市也先后提出了軌道交通車站周邊一定范圍內(nèi)最低配建標(biāo)準(zhǔn)較一般地區(qū)低的要求.

    李爽[2]、葉曾[3]認(rèn)為在城市中心區(qū)和公共交通服務(wù)水平高的地區(qū)可降低建筑物配建停車位指標(biāo).王曼[4]、羅赟[5]分別提出了考慮區(qū)位集聚效應(yīng)及交通可達(dá)性、基于路網(wǎng)承載力的配建指標(biāo)值的方法.李丹等[6]提出了用地塊小汽車產(chǎn)生量來(lái)測(cè)算軌道交通站點(diǎn)周邊地塊配建指標(biāo)值的方法.駱豪[7]、冉江宇[8-9]研究了城市綜合體、混合開(kāi)發(fā)用地停車共享情況下的需求預(yù)測(cè)和配置方法,并采用蘇州、南京案例驗(yàn)證得到共享配置下停車泊位可減少12%~25%的結(jié)論.李林波[10-11]采用大量數(shù)據(jù)驗(yàn)證了不同業(yè)態(tài)停車需求分時(shí)刻分布曲線具有普遍規(guī)律.李爽[2]認(rèn)為在用地混合利用的地區(qū)配建停車位可按照不低于各建筑物配建停車位總和的80%配建.

    2011年起,天津市陸續(xù)開(kāi)展了地鐵5、6號(hào)線北竹林、北運(yùn)河等6個(gè)地鐵站及周邊區(qū)域(即地鐵上蓋)的地面地下規(guī)劃策劃工作.地鐵上蓋開(kāi)發(fā)地塊如何既平衡地鐵建設(shè)資金、集約節(jié)約用地又滿足實(shí)際交通出行的需要是規(guī)劃中面臨的一大難題.

    1 項(xiàng)目建設(shè)條件

    1.1 地塊特征

    天津市地鐵上蓋地塊指標(biāo)如表1所示,6個(gè)地塊具有如下共同特征.

    1)地塊?。焊鶕?jù)土地整理情況不同,天泰路、新開(kāi)河、思源道站上蓋的規(guī)劃可用地僅4~5 ha,北竹林、北運(yùn)河、外院附中站的規(guī)劃可用地為12~13 ha,地塊面積偏小.

    2)容積率高:為了利用上蓋項(xiàng)目土地收益平衡地鐵建設(shè)資金,地鐵上蓋的規(guī)劃容積率較高,均在3.0以上,思源道站上蓋的容積率甚至高達(dá)5.5,地塊的停車配建總量較大.

    3)地鐵車站對(duì)地下空間占用較大:地鐵車站長(zhǎng)約200~300 m,寬約23~30 m,加上風(fēng)井、出入口等,約需占用0.9~1.2 ha的地下面積.

    表1 地鐵5、6號(hào)線車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊基本情況

    1.2 停車難度

    根據(jù)《天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車場(chǎng)(庫(kù))標(biāo)準(zhǔn) DB/T29-6-2010,J10484-2010》,該6個(gè)地鐵上蓋均屬于天津市內(nèi)外環(huán)線之間的范圍,居住建筑的配建標(biāo)準(zhǔn)是1個(gè)/100 m2,商業(yè)建筑的配建標(biāo)準(zhǔn)是0.8個(gè)/100 m2,辦公建筑的配建標(biāo)準(zhǔn)是1.2個(gè)/100 m2,酒店式公寓的配建標(biāo)準(zhǔn)是1個(gè)/100 m2.按照上述配建標(biāo)準(zhǔn),6個(gè)地塊的地下停車配建方案面臨如下困難.

    1)地下車庫(kù)總體規(guī)模較大

    按照配建標(biāo)準(zhǔn),并考慮地塊內(nèi)建筑較為密集,按照住宅用地配建停車85%入地、公建用地配建停車100%入地,車均停車面積45 m2,測(cè)算所需地下車位及面積如表2所示.

    表2 地鐵5、6號(hào)線車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊地下停車配建泊位、面積計(jì)算表

    2)地下車庫(kù)可建設(shè)范圍有限

    按照表2所述停車泊位所需面積,6個(gè)地塊即使在地下空間停車泊位滿鋪的情況下,也必須建設(shè)到地下二到三層.并且由于地鐵車站所在范圍內(nèi)無(wú)法布置地下停車位,地下車庫(kù)可建設(shè)范圍更是有限,以地鐵6號(hào)線天泰路站為例[3],地鐵車站約占地下空間可建設(shè)范圍的40%,使得地下車庫(kù)需要建設(shè)到三層甚至四層.受天津市地質(zhì)條件影響,工程造價(jià)等實(shí)施代價(jià)很大.

    圖1 地鐵6號(hào)線天泰路站地鐵車站范圍示意圖

    3)地下車庫(kù)界面劃分后,公建類配建車庫(kù)面臨更大困難

    由于性質(zhì)不同,居住和公建類的地下車庫(kù)在實(shí)際使用中很難進(jìn)行統(tǒng)一管理、車位共享,因此地下車庫(kù)必須考慮公建用地、居住用地均配足自身所需車位.在地鐵上蓋開(kāi)發(fā)策劃中,一般是將公建類建筑置于地鐵車站上方或緊鄰的位置,這使得公建類建筑的地下空間被地鐵車站占用的比例更高.在地下滿鋪3層的情況下,扣除地鐵車站、地鐵出入口等占地后,地鐵車站上蓋地塊地下1~3層可停車面積分析如表3所示.

    表3 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋地下可停車面積分析表 萬(wàn)m2

    對(duì)比6個(gè)地塊地下停車所需面積與實(shí)際可停車面積(如表4所示),6個(gè)地塊的公建建筑均不能滿足停車需要,北竹林、北運(yùn)河、天泰路、外院附中4個(gè)地鐵車站上蓋地塊的居住建筑能夠滿足停車需要.因此,即使整地塊平衡下來(lái)地下三層可以滿足,按照居住、公建建筑劃分界面后,公建類建筑地下三層以內(nèi)(含三層)根本難以滿足停車配建標(biāo)準(zhǔn);若按照地下三層滿鋪測(cè)算,實(shí)際配建數(shù)僅能滿足規(guī)范值的70%~85%.

    1.3 解決對(duì)策

    根據(jù)《天津市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市停車設(shè)施規(guī)范有序發(fā)展的意見(jiàn)》(津政辦發(fā)[2010]66號(hào))文件,“對(duì)確因場(chǎng)地條件限制、難以按標(biāo)準(zhǔn)配建停車泊位的新建、改擴(kuò)建項(xiàng)目,按照所缺泊位數(shù)繳納易地建設(shè)費(fèi),……易地建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(每平方米)原則上不低于該項(xiàng)目樓面地價(jià)的4倍(每個(gè)泊位以30 m2計(jì)算)”,以樓面低價(jià)6 000元/m2測(cè)算,每個(gè)車位需繳納易地建設(shè)費(fèi)72萬(wàn)元,6個(gè)地塊分別需要繳納1.2億元~3.8億元的停車易地建設(shè)費(fèi)用,詳見(jiàn)表5.這將極大增加土地開(kāi)發(fā)成本,不利于土地出讓與上蓋開(kāi)發(fā),本項(xiàng)目不適用.

    表4 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋地下可停車面積及差值分析表

    表5 地鐵上蓋停車泊位缺口及停車易地建設(shè)費(fèi)估算

    根據(jù)香港、上海等城市地鐵發(fā)展及上蓋開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn),地鐵車站鄰近地塊的交通出行方式中,軌道交通分擔(dān)比較距離地鐵車站遠(yuǎn)的地塊高,同時(shí)小汽車分擔(dān)比較距離地鐵車站遠(yuǎn)的地塊低.因此,可考慮研究地鐵上蓋地塊的停車配建標(biāo)準(zhǔn)較一般地塊取值低的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).

    2 停車配建標(biāo)準(zhǔn)取值

    2.1 指標(biāo)對(duì)比法

    通過(guò)對(duì)比表6中天津市與北京、上海等其他城市停車配建標(biāo)準(zhǔn),主要有以下發(fā)現(xiàn).

    1)居住類建筑.天津市停車配建值與同類城市相比,較北京高,與上海、廣州、深圳、南京基本相當(dāng).考慮城市交通政策鼓勵(lì)私有小汽車擁有但減少使用,且停車難一直是城市交通中存在的一大難題,因此居住類用地應(yīng)較大的滿足小汽車擁有而產(chǎn)生的停車需求,因此從該角度出發(fā),居住類建筑應(yīng)采用規(guī)范值.

    2)商業(yè)辦公等公建類建筑.天津市停車配建值與同類城市相比較,北京、上海高,北京、上海的規(guī)范值約為天津規(guī)定值的0.6~0.75;與同類城市中廣州、深圳、南京基本相當(dāng).因此從該角度出發(fā),天津市公建類項(xiàng)目停車配建指標(biāo)取值的下限是規(guī)范值的0.6~0.75.

    表6 天津市及其他城市規(guī)范中停車配建指標(biāo)取值對(duì)比(個(gè)/100m2)

    2.2 城市類比法

    上海、深圳、南京、武漢等城市的停車配建標(biāo)準(zhǔn)中提出了軌道交通車站周邊等不同地區(qū)關(guān)于停車標(biāo)準(zhǔn)值較規(guī)范值低的規(guī)定,最低取值為規(guī)范值的0.80~0.90,如表7所示.

    表7 各城市停車配建指標(biāo)打折情況

    2.3 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)法

    參照表8種北京中關(guān)村、上海五角場(chǎng)等CBD已建成地下空間開(kāi)發(fā)案例,地下停車配建指標(biāo)一般為0.6~0.7個(gè)/100 m2,考慮入地比為100%,約相當(dāng)于天津市規(guī)范值的0.75~0.85.

    天津市文化中心、小白樓地區(qū)等公共類建筑地下空間建設(shè)實(shí)踐中,實(shí)際停車配建指標(biāo)約為規(guī)范值的0.5~0.8,如表9所示.

    表8 地下停車泊位與地面建筑面積關(guān)系類比表

    表9 已建工程公建實(shí)際折減值

    2.4 理論計(jì)算法

    2.4.1 按照交通影響分析成果測(cè)算

    按照表10中所示的地鐵上蓋交通影響分析結(jié)果,地鐵上蓋地塊的交通出行中,受軌道交通影響,公共交通的出行比例較一般地塊高8%~15%(占公交出行比例的30%~60%),小汽車出行比例則降低3.5%~9%(占小汽車出行比例的17%~40%).也就是說(shuō),地鐵上蓋的小汽車分擔(dān)比僅相當(dāng)于一般地塊小汽車分擔(dān)比的66%~85%,因此軌道交通車站上蓋地塊的小汽車配建數(shù)較一般地塊(規(guī)范值)低是能夠滿足交通出行需要的.

    表10 天津市地鐵上蓋中交通影響分析有關(guān)數(shù)據(jù)表

    2.4.2 按照交通方式分擔(dān)比轉(zhuǎn)移測(cè)算

    根據(jù)表11天津市交通方式劃分,參照相關(guān)經(jīng)驗(yàn),按照保守估計(jì),核心區(qū)內(nèi)部隨著與軌道交通車站距離每減少100 m,軌道交通分擔(dān)比增加1%(內(nèi)環(huán)內(nèi))~1.5%(內(nèi)外環(huán)間),同時(shí)小汽車分擔(dān)比減少1%(內(nèi)環(huán)內(nèi))~1.5%(內(nèi)外環(huán)間).由此測(cè)算,軌道交通車站周邊100~500 m范圍內(nèi),公建用地停車配建指標(biāo)為規(guī)范要求的0.80~1,如表12所示.

    表11 天津市交通出行比例劃分 %

    表12 天津市軌道交通周邊地區(qū)交通分擔(dān)比與停車泊位折減值測(cè)算

    2.5 最終取值

    綜合上述4種計(jì)算方法,天津市地鐵上蓋及周邊地塊的停車配建指標(biāo)在《天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車場(chǎng)(庫(kù))標(biāo)準(zhǔn) DB/T29-6-2010,J10484-2010》(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)規(guī)定值的基礎(chǔ)上,按如下標(biāo)準(zhǔn)取值:

    1、住宅類建筑,按照《標(biāo)準(zhǔn)》取值,不打折;

    2、商業(yè)辦公類建筑,根據(jù)距離軌道交通車站出入口距離遠(yuǎn)近,打折取值:

    1)當(dāng)軌道交通車站位于地塊內(nèi)部、且該地塊為上蓋開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目,按照《標(biāo)準(zhǔn)》中商業(yè)、辦公類8折取值;

    2)軌道交通車站所在地塊周邊的地塊,根據(jù)商業(yè)辦公用地中心點(diǎn)距離最近的軌道交通車站的距離不同,按照《標(biāo)準(zhǔn)》中商業(yè)、辦公類打折后取值,折扣值根據(jù)表13內(nèi)插取值.

    表13 軌道交通車站周邊地塊停車泊位折扣值

    3 項(xiàng)目實(shí)施方案

    3.1 地下空間方案

    以地鐵6號(hào)線天泰路站地鐵車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊地下空間設(shè)計(jì)為例,地下共開(kāi)發(fā)三層,除地鐵車站站體、地鐵出入口及其通道周邊的共享空間、少量地下商業(yè)、地面塔樓地下室外,均布置地下停車.其中地下二、三層停車被地鐵車站站體和地鐵盾構(gòu)區(qū)間阻隔,地下1層在地鐵盾構(gòu)區(qū)間上方處地下停車面式連通,地下1~3層分層平面設(shè)計(jì)如圖2所示.

    圖2 地鐵6號(hào)線天泰路站地鐵車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊地下1~3層設(shè)計(jì)圖

    6個(gè)地鐵上蓋地下空間設(shè)計(jì)方案如表14所示.

    3.2 標(biāo)準(zhǔn)滿足情況分析

    對(duì)比表15中地下停車實(shí)際布置方案與地下停車需求情況發(fā)現(xiàn),居住類建筑能夠完全滿足規(guī)范值要求,4個(gè)地塊公建類建筑較規(guī)范值有缺口,缺口約260~610個(gè)泊位,公建類建筑地下實(shí)際停車泊位相當(dāng)于規(guī)范值的79%~90%.

    表14 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋地下空間規(guī)劃指標(biāo)表

    表15 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋地下停車對(duì)標(biāo)準(zhǔn)滿足情況分析表

    3.3 交通適應(yīng)性分析

    對(duì)比表16中地下停車實(shí)際建設(shè)方案和交通影響分析結(jié)論,上蓋地塊小汽車分擔(dān)比約為一般地塊的66%~85%,上蓋地塊停車泊位實(shí)際配建數(shù)為規(guī)范值的84%~94%.較一般地塊,上蓋地塊的泊位配比比例均大于小汽車分擔(dān)比的比值,現(xiàn)有地鐵上蓋地下停車配建方案能夠滿足交通出行的需要.

    表16 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋交通出行分擔(dān)比與一般地塊對(duì)比分析表

    4 結(jié)語(yǔ)

    針對(duì)地鐵車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊的停車配建標(biāo)準(zhǔn),采用多種方法進(jìn)行了取值分析:1.對(duì)比了天津與上海等類似城市停車配建標(biāo)準(zhǔn),參照北京中關(guān)村等類似已建案例,認(rèn)為公建類用地地下停車配建標(biāo)準(zhǔn)可取天津市規(guī)范值的0.6~0.75、0.75~0.85;2.參照上海、深圳等城市停車配建標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)軌道交通車站周邊地塊的規(guī)定,認(rèn)為可取規(guī)范值的0.80~0.90;3.按照交通影響分析和交通方式分擔(dān)比轉(zhuǎn)移等理論計(jì)算,認(rèn)為軌道交通車站周邊100~500 m范圍內(nèi),公建用地停車配建指標(biāo)為規(guī)范要求的0.80~1.

    地鐵車站進(jìn)行上蓋開(kāi)發(fā)是提升土地價(jià)值、引導(dǎo)交通出行方式轉(zhuǎn)變的有效手段.通過(guò)減少地鐵上蓋開(kāi)發(fā)地塊中商業(yè)辦公等公建類建筑的停車配建指標(biāo),能夠較好的抑制地鐵車站周邊公建地塊小汽車的使用率,間接提高軌道交通分擔(dān)比,并能大大降低地鐵上蓋開(kāi)發(fā)地塊的建設(shè)成本,可供其他城市地鐵上蓋開(kāi)發(fā)類似項(xiàng)目借鑒.

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