500米“限高令”下，多座城市地標性建筑“削高”

薛宇飛

今年4月24日，蘇州工業(yè)園區(qū)公布了已經(jīng)停工數(shù)年的蘇州中南中心的規(guī)劃方案，如外界預(yù)料，這座超高層建筑的建設(shè)高度從原來的729米降到了499米。至于為何是499米，3天后的一份文件似乎能揭開答案。

4月27日，住建部、國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》（以下簡稱“通知”），其中提到，要嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。中南中心以1米之差，未觸及“限高令”，成為國內(nèi)規(guī)劃和建設(shè)中的超高層建筑“削高”的最新案例之一。

近些年，超高層摩天大樓在各地拔地而起，規(guī)劃中的600米、700米甚至800米的建筑屢見不鮮，但隨著社會對摩天大樓的態(tài)度逐漸理性，其負面問題越來越被人們所關(guān)注。住建部政策研究中心原主任秦虹分析稱，政府公開文件中出現(xiàn)“一般不得”的字眼，就可能意味著沒有經(jīng)過特殊的批準，是不被允許的。今后立項新建的500米以上的超高層項目，估計都會受到影響。

地標建筑頻頻變矮 500米早是隱形門檻？

其實，在4月27日的通知發(fā)布之前，全國多座規(guī)劃和建設(shè)中的超高層建筑都已經(jīng)被“削高”，500米的高度，成為超高層建筑的隱形門檻。

2012年，中南建設(shè)公司以6630萬元的價格拍得位于“蘇州之門”北側(cè)1.65萬平方米的地塊，用于建設(shè)蘇州中南中心。按照早前規(guī)劃，中南中心地上138層，地下5層，檐口高度598米，以塔冠最高點729米的高度成為當(dāng)時“國內(nèi)在建第一高樓”。

不過，媒體稱，中南中心從2014年1月3日開始施工，2015年4月4日所有樁基全部完成施工，但不久，就傳出停工的消息。蘇州電視臺2019年8月底報道稱，拿地數(shù)年，中南中心的工地仍是雜草叢生、磚塊亂堆，蘇州工業(yè)園區(qū)國土環(huán)保局公開回應(yīng)稱，因國家超高層限高政策，該項目正在辦理規(guī)劃變更手續(xù)。

直至今年4月24日，蘇州工業(yè)園區(qū)公布了中南中心的項目規(guī)劃方案，建筑效果圖與之前相比，發(fā)生了較大的變化，整體造型方中帶圓，建設(shè)高度則由原來的729米大幅削減至499米。

中海地產(chǎn)曾計劃在成都天府新區(qū)修建一座677米的超高層建筑，這就是熊貓大廈，后更名為“一帶一路大廈”。中海地產(chǎn)拿地后，地標建筑沒有過多進展，677米的建設(shè)高度也不再成為宣傳重點，當(dāng)?shù)鼐蛡鞒龈叨仍庀鳒p的消息。2019年8月底，中海地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士表示，該地標項目的方案正在調(diào)整中，高度會有一些變化，但仍未確定。

今年4月16日，中國建筑西南勘察設(shè)計研究院有限公司的微信公眾號“四川省城市特殊巖石工程技術(shù)研究中心”，發(fā)布了一篇名為《好消息——擬建西部第一高樓地基基礎(chǔ)方案順利過會》文章。文章稱，中建西勘院成功組織召開中海成都天府新區(qū)超高層項目1號地塊地基承載力專家評審會，認為“項目研究成果突破現(xiàn)行規(guī)范，為高達489米的超高層建筑地基基礎(chǔ)論證提供強力可靠支撐。在“項目研究背景”一欄，文章稱，“中?！境啥继旄聟^(qū)超高層項目】1號地塊是中國建筑投資、建造為一體的重大工程，該工程主樓超塔建筑高度達489米”。

深圳是中國摩天大樓較為集中的城市之一，也是諸多房地產(chǎn)開發(fā)商競逐城市天際線的戰(zhàn)場，在超高層建筑的規(guī)劃上，房企也頻頻喊出600米、700米乃至800米的口號。華潤湖貝塔，最初的設(shè)計高度為830米，后來一路削減，從700米降至666米，2019年8月最終降至500米;深圳羅湖區(qū)的晶都酒店、寰宇大廈，原來的批準建設(shè)海拔高度分別是700米、642米，減去地面高度，兩地塊建筑物的實際高度分別為693米和633米，但到了2019年11月，均被改為500米。

武漢綠地中心，最初規(guī)劃高度為636米，比已經(jīng)建成的中國第一高樓上海中心大廈還高4米，但最終的建設(shè)高度被定為475米;在南京，金茂在河西的G97地塊和綠地在江北的G41地塊，此前都將建設(shè)高度規(guī)劃為500米以上甚至600米，頗有你追我趕的架勢，經(jīng)過一番調(diào)整，高度雙雙降到了500米;西安的中國國際絲路中心大廈，最初的高度是501米，后來削減3米，降至498米。

政策逐步收緊 超高層建筑須兩部委復(fù)核

梳理發(fā)現(xiàn)，規(guī)范超高層建筑之前就有端倪，雖沒有詳盡的方案，但管控的態(tài)度在逐漸加強。2016年2月，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中指出，強化公共建筑和超限高層建筑設(shè)計管理，建立大型公共建筑工程后評估制度。

2016年7月，住建部在對全國政協(xié)十二屆四次會議第3228號提案的答復(fù)中稱，摩天大樓，或稱超高層建筑，是一種高強度的開發(fā)方式，被認為可以最大限度地集約使用土地，最大限度地拓展城市空間，緩解城市用地緊張的矛盾。隨著摩天大樓越建越多，社會各界對摩天大樓的認識越來越理性，其負面問題也越來越被人們所關(guān)注，比如摩天大樓由于建設(shè)和維護成本高、消防風(fēng)險大、破壞城市風(fēng)貌，以及常常被看作“政績工程”“形象工程”而飽受詬病。研究認為，建設(shè)摩天大樓，反映出投資者和決策者對城市現(xiàn)代化、現(xiàn)代建筑文化、土地節(jié)約集約利用的認識不全面，不符合綠色、低碳發(fā)展要求，應(yīng)嚴格控制。

住建部在上述答復(fù)中還稱，要求在城市總體規(guī)劃中對重要地區(qū)明確建筑高度限制，在控制性詳細規(guī)劃中明確用地性質(zhì)、容積率、建筑高度等控制性要求。2017年7月，住建部又在回復(fù)另一名政協(xié)委員的提案中有類似的表述。

2019年9月，住建部在《關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)的指導(dǎo)意見》中稱，嚴格控制超高層建筑建設(shè)，嚴格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，加強超限高層建筑抗震、消防、節(jié)能等管理。

直至今年4月27日，住建部、國家發(fā)改委發(fā)布通知，對新建500米以上、250米以上及100米以上建筑進行了規(guī)范。通知稱，在超高層地標建筑方面，要嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情況確需建設(shè)的，應(yīng)進行消防、抗震、節(jié)能等專項論證和嚴格審查，審查通過的還需上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委復(fù)核，未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。

通知還稱，要按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，嚴格限制新建250米以上建筑，確需建設(shè)的，由省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門結(jié)合消防等專題論證進行建筑方案審查，并報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。

秦虹分析稱，這一政策的出臺是有多方面原因的，也是考慮到了超高層建筑帶來的一些影響。她指出，政府公開文件中出現(xiàn)“一般不得”的字眼，就可能意味著沒有經(jīng)過特殊的批準，是不被允許的。

秦虹預(yù)計，兩部委的通知后，立項新建的500米以上的超高層項目估計都會受到影響。而在建項目是否會被波及，各地可能會做一定的評估，并采取彌補措施。

巧合的是，就在4月27日兩部委的通知公布后，就有項目應(yīng)聲下調(diào)。據(jù)了解，寶能集團在沈陽打造的寶能GFC，計劃修建高度為568米，是東北第一高樓，但后來漸漸鮮有提及高度問題。至今年4月28日、29日，寶能GFC的微信公眾號連續(xù)發(fā)布的兩篇文章中都顯示，寶能GFC的高度為500米。

超4成摩天樓在中國 修建過程多波折

經(jīng)過幾十年的建設(shè)，中國早已不缺摩天大樓，與全球其他國家相比，在數(shù)量上更是遙遙領(lǐng)先。世界高層建筑與都市人居學(xué)會（CTBUH）發(fā)布的《2018年高層建筑回顧報告》顯示，2018年，中國各地共建成88座200米以上的摩天大樓，占全球總數(shù)的61.5%;全球200米及以上的高層建筑總數(shù)達1478座，中國就擁有678座，占全球總數(shù)的45.9%。

“中國摩天大樓的數(shù)量很多，占到全球總數(shù)的很大一部分，住建部門應(yīng)該對修建超高層建筑進行約束?！鼻迦A大學(xué)建筑學(xué)院教授宋曄皓表示，經(jīng)過多年的實踐，修建超高層建筑已經(jīng)沒有過多的技術(shù)難點，但要考慮是否需要。

宋曄皓稱，在寸土寸金的區(qū)域修建超高層建筑，可以緩解用地緊張的狀況，但對于很多城市與區(qū)域而言，其土地開發(fā)強度并沒有那么大，是沒有必要修建超高層的，企業(yè)、政府等相關(guān)方則是出于各自的考量，產(chǎn)生了這種沖動。超高層建筑的建設(shè)成本高，運營與維護成本大，但租金、售價的回報卻不見得很理想，還要面臨著消防安全等不可預(yù)知的特殊情況的挑戰(zhàn)。

據(jù)了解，中國的超高層建筑以高檔寫字樓和酒店業(yè)態(tài)為主，而由于供應(yīng)增加等原因，當(dāng)前寫字樓的空置率高企。戴德梁行的報告顯示，2019年全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，達到近10年最高點，目前平均在10%左右;二線城市寫字樓平均空置率更高，平均在28%左右。

“在空置率較高的城市，超高層項目將面臨著建成后較重的銷售或出租壓力，一旦發(fā)生招商困難引發(fā)財政緊縮、前期開發(fā)項目時申請的大額貸款無法償還等現(xiàn)象，投資風(fēng)險將會愈發(fā)加大。雖然這些城市的高空置率未必都是由超高層建筑造成的，但不可否認的是，超高層建筑的總體體量巨大，動輒幾十萬平米的項目投放市場需要更長時間的消化周期。如果開發(fā)商的資金實力難以支撐長期持有，大多數(shù)開發(fā)商會選擇將項目散售，而一旦散售，項目品質(zhì)將會在短期內(nèi)迅速下降?！贝鞯铝盒兄袊鴧^(qū)研究部主管魏東表示。

另外，不管是已經(jīng)建成并投入使用，還是正在建設(shè)中的超高層建筑，都面臨著資金投入大、建設(shè)周期長等問題，停工、爛尾也常常與之相伴。已經(jīng)是地標性建筑的上海環(huán)球金融中心和蘇州東方之門，在修建時風(fēng)波不斷，分別歷時13年和11年才開發(fā)完成。中南集團在2012年就取得了蘇州中南中心地塊的土地，之后頻頻有停工的消息傳出，按照最新的規(guī)劃方案，該項目預(yù)計今年下半年正式開工， 工期約5年半。也就是說，如果一切順利，中南中心從拿地到落成，將是長達14年的長跑。

宋曄皓說：“我支持住建部、發(fā)改委的通知，應(yīng)該對超高層建筑的建設(shè)進行規(guī)范，如果不得已非要修建，就要有充分論證?！?/p>