M房地產(chǎn)公司治理問題的相關思考

摘 要：目前我國隨著第三產(chǎn)業(yè)的興起，特別是互聯(lián)網(wǎng)+運用，比如：互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)+運輸、互聯(lián)網(wǎng)+金融、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)等，均是一種生產(chǎn)理念的轉變和擴張，也逐步讓非制造業(yè)領域量和質的轉變。運營管理作為公司管理其中一個模塊，其相關問題的突顯和解決，也使得優(yōu)化過程中所面對一個現(xiàn)實和探討的問題。本文主要通過M房地產(chǎn)公司在治理中存在的問題，比如組織架構缺崗缺責、考核機制和激勵體系、人才資源管理沒有戰(zhàn)略而導致流失，以及薪酬激勵不匹配而使得績效考核形同虛設等問題及其原因，提出幾點問題解決的辦法及相應管理意見。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);績效管理;公司治理;機電管理

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨著市場慢慢的飽和，短平快的高效運作，高負債運營的暴利時代已經(jīng)結束。作為一家以商業(yè)運行為主業(yè)的南京M房地產(chǎn)開發(fā)公司，總的開發(fā)體量偏少，經(jīng)驗不足，內部管理混亂，運行方向不明晰。作為一個企業(yè)或公司為了增強自身的生存空間和發(fā)展能力采用系統(tǒng)性運營管理，其結果并不令相關管理者滿意，這不得不讓人深思的問題。提高公司運營水平和管理的積極性，對公司的戰(zhàn)略管理目標和戰(zhàn)略管理計劃是一個不可或缺的環(huán)節(jié)，同時對促進公司的生產(chǎn)管理和員工行為改進，以及公司戰(zhàn)略人事資源管理和團隊高水平激勵制度的實施等具有十分重要的意義。

1 公司基本情況

1.1M房地產(chǎn)公司簡介

2006年SL集團成功收購了黔西南州****綜合開發(fā)總公司，該公司是一家專業(yè)致力于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)，曾開發(fā)了吉*家園、*苑小區(qū)、*江新城、翠*花城等知名樓盤，總資產(chǎn)愈20億，存量開發(fā)用地600畝。公司新項目——開發(fā)面積達80萬平米的板橋項目和10萬平米的翠*二期項目正在全力推進當中。

1.2M房地產(chǎn)公司經(jīng)營思路

當前，M房地產(chǎn)公司對公司運營以及項目開發(fā)能力并不是很強，尤其體現(xiàn)在項目的進度控制、成本控制和質量控制三方面之間不能平衡協(xié)調，在單項操盤時間上運作周期均處于4年左右，甚至個別項目超過6年以上，導致公司運作資金周轉率偏低，除去項目本身區(qū)塊溢價外，毛利潤率處于10%的偏低水平。公司融資渠道比較狹隘，項目存貨價值不能及時變現(xiàn)，使得公司資金鏈長期處于高負債等狀態(tài)。

2 公司治理的總體現(xiàn)狀

2.1公司組織架構

2.2公司運營現(xiàn)狀

近些年來，公司雖然不像一些大型房產(chǎn)公司一樣高負債運營、大規(guī)模擴張，但在成本控制上卻是不科學地壓縮。而不合理的成本控制往往會對公司正常管理帶來一定的影響，比如從企業(yè)內部來看，為了能在很大程度上減少管理成本，導致人崗匹配度不高，執(zhí)行力低下，管理有效性不足等等;從外部管理來看，主要體現(xiàn)在項目管理上，為了盡可能的壓縮成本預算，導致在合同管理上找不到合理的供應商或合作單位，而能留下合作意向的都是一些不夠資質的單位等等。還有，公司的戰(zhàn)略管理上也是有缺陷的，比如，思路模糊、計劃不明確、戰(zhàn)略儲備不及時等等。所以不管從優(yōu)勢角度去分析自己，還是機會帶來的發(fā)展趨勢，畢竟還是有劣勢加威脅的存在。所以片面認為自身的發(fā)展的空間是不可估量的，而就其運營管理而言，也認為自身公司在市場成熟程度、市場的規(guī)范化方面有著多年豐富的經(jīng)驗，那應該都是不夠全面的。一個公司是否對前景充滿希望，是否對運營管理充滿信心，主要看它是否在合理的時間里做出合理的發(fā)展規(guī)劃。

3 公司治理中存在的問題

3.1戰(zhàn)略目標不明確

從本質角度分析，企業(yè)戰(zhàn)略在企業(yè)自身發(fā)展過程中充分發(fā)揮引導性作用。

在《戰(zhàn)略管理學》一書中，作者高紅巖對企業(yè)戰(zhàn)略概念進行相關描述，其主要是指企業(yè)為了盡快實現(xiàn)最終發(fā)展目標，從內外環(huán)境發(fā)展狀態(tài)角度入手，制定全面性、長遠性發(fā)展計劃，逐步滿足企業(yè)生存及相關發(fā)展需求?？墒?，M房地產(chǎn)公司在自身的發(fā)展過程中沒有比較明確的戰(zhàn)略方向和目標，比如中期目標是什么？遠期目標又什么？而恰恰遠期目標才是一個企業(yè)真正意義上的戰(zhàn)略問題，假設中期目標以某某企業(yè)為努力對象，要達到一定高度的產(chǎn)銷總值;假設長期目標以上市為參照目標等等。

3.2績效管理不到位

作為一家有著近36年發(fā)展歷史的公司，M房地產(chǎn)公司應該擁有一套適合自身的管理制度和管理體系，比如組織體系、流程審批制度、人力資源管理制度、財務成本管理體系、項目開發(fā)采招體系和相關制度。公司在運營管理中，就好比一臺工作中的汽車，績效好比汽車中的動力，而動力需要不斷的加油，所以說，績效管理就是公司有效管理的一種體系，缺了一個環(huán)節(jié)，可能就會使公司運作困難。而M公司內部運營管理中，制度與實際操作脫鉤現(xiàn)象嚴重，也就是所謂說一套做一套，甚至相關績效制度朝令夕改，嚴重打擊員工的積極性和安全感。基本上就是一輛缺了油的汽車。

3.3團隊建設不科學

團隊應該是一個人以上人與人之間組成的一種競爭和協(xié)調的群體，合理地利用每個成員固有的知識和經(jīng)驗，科學地發(fā)揮其相應的潛能，取長補短，為計劃目標的實現(xiàn)做努力。作為一個高素質管理團隊，應不同于傳統(tǒng)的組織模式，它的有效運作對人力資源管理提出了完全不同的要求，能有效支持團隊運作的人力資源管理應具備以下特征：（1）以團隊為對象的自主、動態(tài)的工作設計;（2）充分的授權、有效溝通;（3）個人責任和共同責任集合的薪酬、考評制度;（4）把團隊作為一種有效的培訓工具。

實踐證明，高效的團隊能夠更好的適應市場的變化，實現(xiàn)組織目標，而實現(xiàn)團隊高效運作的關鍵在于其人力資源管理的有效性。適應團隊管理模式，建立和完善組織的人力資源管理體系是團隊管理成功的基礎。但是，恰恰M房地產(chǎn)公司缺乏團隊建設的基本因素，比如，授權不夠充分，經(jīng)常性的缺少有效溝通，薪酬制度的隨機性等，導致團隊建設缺乏科學基礎。

4 解決問題的辦法和建議

4.1制定可行的戰(zhàn)略規(guī)劃

作為一個合理的、科學的戰(zhàn)略規(guī)劃，首先得有一定的可行性和有效性。所以需要借助相關工具和相關管理理論來對公司相關數(shù)據(jù)進行分析，比如PEST、SWOT、波特五力等工具。通過分析將公司的戰(zhàn)略以相應的形式體現(xiàn)。比如：

可以利用以上相關工具，制定有針對性的公司戰(zhàn)略，能夠使M房地產(chǎn)公司完成戰(zhàn)略部署和戰(zhàn)略管理。

4.2建立健全的公司管理制度

制定健全的管理制度，建立完善的考核制度與監(jiān)管制度，自然導致了其審慎的經(jīng)營管理理念，再在相應的整體管理方面表現(xiàn)為設人、設崗以及內部管理制度以及給予足夠的重視。

首先，在組織架構上設置合理，要理清相關部門的職責，做到管理責任明確、部門間與不同崗位之間協(xié)同運作。其次，要專崗配專人，有針對性地負責維護和流程管理。然后，制定管理細則，明確操作流程與規(guī)范以及相關管理責任的認定。最后，做好管理機制的有效補充，比如應急事件以及應急處置方案和相關紀錄等，盡量做到智者管人，能者管事的創(chuàng)新理念。

4.3提高公司員工的整體素質

作為一個公司的運營管理，離不開人與人之間的有效溝通，高效的管理團隊，除了其過硬的執(zhí)行力，也需要讓其自身發(fā)展和創(chuàng)新的團隊魅力。不同行業(yè)、不同管理水平和素質，隨著市場和環(huán)境的變化，也需要有其適應性。所以，M房地產(chǎn)公司需要培養(yǎng)一支高素質的管理團隊，才能在未來的市場競爭中立于不敗之地。

4.4完善公司的激勵制度

要摒棄以往“重罰輕管”的錯誤認知，切實端正以“智者管人、能者管事”的創(chuàng)新管理理念的認識，讓崗位和責任相互匹配并落到實處，有效提升管理水平和管理機制。同時我們要認識到人性化管理是需要有效激勵等重要性。要形成激勵管理與公司發(fā)展相互促進的良性互動。對于一些容易被“事后管控”的情況，要及時根據(jù)管理過程實際需要做到相應前置，比如要求制定相關激勵計劃，從事后管理演變成事前管理、事中管理和事后管理有序開展。

5 總結

M房地產(chǎn)公司和很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)一樣還處在一邊發(fā)展一邊摸索的過程中，雖然有著自身的優(yōu)勢，但也有自身的劣勢，機會與威脅依然共存。規(guī)范公司以及項目整體運作和管理水平，明確戰(zhàn)略目標，制定戰(zhàn)略規(guī)劃，利用大數(shù)據(jù)來提高信息化管理，引入行業(yè)自律自治等立足之本，不斷優(yōu)化對管理的動態(tài)量化評分和風險模型的構建、做好全方位多維度戰(zhàn)略分析是驅動之源。希望M房地產(chǎn)公司在全國房地產(chǎn)市場運用科學運營管理體系的路上越走越好，為深化健康的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更重大的影響。

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作者簡介：

洪昌極（1976-），男，浙江臺州人，畢業(yè)于華東理工大學，2019年獲得浙江工業(yè)大學研究生學歷和碩士學位，現(xiàn)就職于黔西南州奧德佳電梯有限公司，研究方向：工程管理、房地產(chǎn)開發(fā)。

（黔西南州奧德佳電梯有限公司，貴州 黔西南 562400）