房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)分析

晏臣張孝東

（1.遂寧市博弘建設(shè)工程有限公司成都高新分公司 四川成都 610041 2.成都建工裝飾裝修公司 四川成都 610006）

0 引言

工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者應(yīng)做好各項(xiàng)管理工作，基于工程項(xiàng)目的理論和方法，達(dá)成管理目的，并在此基礎(chǔ)上，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素。在工程項(xiàng)目管理中，質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和成本管理是關(guān)鍵點(diǎn)。貫穿于工程施工項(xiàng)目的全過(guò)程。因此對(duì)此項(xiàng)課題進(jìn)行研究，其意義十分重大。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理和發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

使項(xiàng)目目標(biāo)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的根本目的，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是這項(xiàng)管理的基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)系統(tǒng)工程觀點(diǎn)、理論和方法的合理運(yùn)用，制定貫穿于房地產(chǎn)由開發(fā)到建設(shè)全過(guò)程的管理系統(tǒng)[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系復(fù)雜程度較高，參與主體除了建設(shè)單位和施工單位外，還包括監(jiān)理公司，屬于集實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和管理于一體的管理系統(tǒng)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供理論上的支持，有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理由多個(gè)部分構(gòu)成，分別為質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理以及其他管理內(nèi)容。其中質(zhì)量、進(jìn)度和成本屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。只有平衡三者的關(guān)系，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量。但就實(shí)際情況來(lái)看，處理三者關(guān)系的難度非常大，需要企業(yè)全體員工的參與，這是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)的有效途徑。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)建筑行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)成為了國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)行，使計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制被打破，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。但與此同時(shí)，建筑企業(yè)數(shù)量的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度愈加激烈，一些經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)?shù)闹行∑髽I(yè)逐漸被市場(chǎng)所淘汰。但總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，具體表現(xiàn)在以下方面：①房地產(chǎn)投資比例仍處在上升階段，在查閱統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后得知，截止到2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資超過(guò)了2萬(wàn)億元，與去年相比，增加幅度為10%，由此可見，房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生動(dòng)搖；②土地開發(fā)面積日益加大。截止到2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面積2.55億m2，同比增加40%以上。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)度和成本管理

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理

通過(guò)上述分析可知，質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，如果質(zhì)量管理效果不佳，必然會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的效果。及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中存在的質(zhì)量隱患，確保施工工藝與設(shè)計(jì)要求相符，并通過(guò)檢查和繪制施作業(yè)圖的方式，提升質(zhì)量管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，質(zhì)量體系如圖1所示。故建議項(xiàng)目部實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)管理模式，促使管理人員樹立質(zhì)量管理意識(shí)，確保工程質(zhì)量與合同規(guī)定相一致。究其原因，主要是管理人員是否具備質(zhì)量管理意識(shí)，與合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)密切。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以定期召開管理層會(huì)議，討論和研究提升施工質(zhì)量管理效果的措施，具體措施如下所述：

（1）加強(qiáng)對(duì)施工單位和監(jiān)理部門的審查，主要審查內(nèi)容為從業(yè)資質(zhì)，如果被審查對(duì)象不具備從業(yè)資質(zhì)，應(yīng)及時(shí)更換。

（2）對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行檢查，找出設(shè)計(jì)圖紙中存在的問(wèn)題，比如：土建工程與水電暖存在矛盾的內(nèi)容、影響工程質(zhì)量和造價(jià)的流程和材料，尤其是工程部門必須與設(shè)計(jì)部門保持密切的溝通和交流，借助設(shè)計(jì)變更、會(huì)議通知、技術(shù)核定單等手段，修正設(shè)計(jì)缺陷。

（3）注重原材料和施工機(jī)械的質(zhì)量管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費(fèi)用占比為建筑工程總成本的70%，現(xiàn)階段，招標(biāo)是主要的采購(gòu)方式，在這種采購(gòu)模式下，材料費(fèi)用和質(zhì)量均能得到控制。但在材料使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好材料的復(fù)試，簡(jiǎn)言之，就是讓檢測(cè)單位對(duì)材料進(jìn)行審核，值得注意的是，檢測(cè)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，在檢測(cè)過(guò)后得到復(fù)檢報(bào)告，并由監(jiān)理部門將其與出場(chǎng)合格證、出廠檢驗(yàn)報(bào)告統(tǒng)一驗(yàn)收，在驗(yàn)收通過(guò)后方能允許其入場(chǎng)。此外，在工程項(xiàng)目施工中，還需要使用大量的施工機(jī)械，比如：塔吊、推土機(jī)、運(yùn)輸車和挖掘機(jī)等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求施工單位在使用機(jī)械前進(jìn)行復(fù)檢，并做好設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)。

（4）在安全管理上，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)三寶、四口、五臨邊、模型、支架方面以及施工機(jī)具等的管理，三寶是指要求施工人員在作業(yè)階段按照安全規(guī)定佩戴安全帽，同時(shí)在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全網(wǎng)和安全帶。四口是指樓梯口、預(yù)留洞口、通道口和電梯井口的安全管理，究其原因，主要是這些區(qū)域?qū)儆诎踩鹿矢甙l(fā)區(qū)域，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)予以關(guān)注，臨邊包括建筑物四周、陽(yáng)臺(tái)和屋面等。

（5）做好監(jiān)理制度的完善。完善監(jiān)理制度的具體措施如下：①完善監(jiān)理職能，使全過(guò)程監(jiān)理成為可能；②加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，營(yíng)造公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；③通過(guò)宣傳和培訓(xùn)的方式，對(duì)監(jiān)理人員素質(zhì)得到提升。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量體系

2.2 項(xiàng)目進(jìn)度管理

項(xiàng)目進(jìn)度管理和質(zhì)量管理均會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果，項(xiàng)目進(jìn)度管理效果無(wú)法得到保障，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)受到不利影響。具體表現(xiàn)為施工合同中規(guī)定了工程交付時(shí)間，而進(jìn)度管理不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致工期延后，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在合同規(guī)定期間內(nèi)保質(zhì)保量的交付工程項(xiàng)目，需要支付大量的違約金。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言顯然是極為不利的，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將進(jìn)度管理貫穿于建筑施工的全過(guò)程。具體管理措施如下：

（1）制定進(jìn)度管理計(jì)劃。進(jìn)度管理計(jì)劃需要在工程設(shè)計(jì)開始前制定，將進(jìn)度目標(biāo)和要求作為依據(jù)，完成工程設(shè)計(jì)，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進(jìn)度管理的質(zhì)量。值得注意的是，在總體進(jìn)度管理計(jì)劃制定完成后，還要通過(guò)調(diào)研和分析的方式，制定不同施工階段的進(jìn)度管理計(jì)劃，為工程建設(shè)提供指導(dǎo)。

（2）確保進(jìn)度計(jì)劃的貫徹落實(shí)。在施工進(jìn)度計(jì)劃制定完成后，應(yīng)確保進(jìn)度計(jì)劃的貫徹落實(shí)，在進(jìn)度計(jì)劃通過(guò)審核后，將進(jìn)度管理責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時(shí)到位。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)檢查力度，找出建筑工程中影響施工進(jìn)度的問(wèn)題，并予以解決。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，進(jìn)度管理屬于項(xiàng)目管理難點(diǎn)，容易受到諸多因素的影響，實(shí)施難度較大。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目部們應(yīng)做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)進(jìn)度管理方面的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)防性管理，以此來(lái)保證施工進(jìn)度管理效果。

通過(guò)查閱資料得知，人為因素、技術(shù)因素、設(shè)備因素、自然環(huán)境因素以及社會(huì)環(huán)境因素均會(huì)影響進(jìn)度管理的有效性，但在眾多影響因素中，人為因素的影響最為嚴(yán)重，且涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身、施工單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商等，為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)人為因素的管理，并在此基礎(chǔ)上分析其他影響因素，從而滿足進(jìn)度管理計(jì)劃的實(shí)施要求。

2.3 成本管理

成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目密切相關(guān)，加強(qiáng)對(duì)成本的管理，有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)屬于大型生產(chǎn)活動(dòng)，會(huì)涉及大量的資金，而成本管理有利于節(jié)省成本和提升資金利用效率，能夠在保證建筑工程質(zhì)量和進(jìn)度的基礎(chǔ)上，降低施工成本，增加施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。再加上資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言可謂是生命，究其原因，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)到諸多方面的環(huán)節(jié)，且每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，分別為土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、成本管理費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。在查閱資料后得知，策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理屬于管理重點(diǎn)，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)建筑企業(yè)通常僅重視施工階段的成本管理，雖然將施工階段成本管理作為重點(diǎn)，意義較為顯著，但效果卻不容樂(lè)觀。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理過(guò)程中，將策劃階段和設(shè)計(jì)階段的成本管理同樣作為管理重點(diǎn)，通過(guò)工程造價(jià)、預(yù)算管理等方式的應(yīng)用，充分發(fā)揮成本管理的優(yōu)勢(shì)作用。

3 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱型企業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，具體表現(xiàn)為國(guó)家和人民群眾要求提高，以及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度上升，房地產(chǎn)企業(yè)想要在當(dāng)前背景下實(shí)現(xiàn)發(fā)展，必須明確開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)，并圍繞這些重點(diǎn)，通過(guò)質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和成本管理等措施的應(yīng)用，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理有效性。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上探索項(xiàng)目管理的全新路徑。