淺談新技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

王金奎

汝陽縣自然資源局

1 引言

在以往的房產(chǎn)估價工作中，大多由估價者手工輸入數(shù)據(jù)進行價值測算。在信息時代背景下，BIM 技術(shù)與計算機技術(shù)應(yīng)運而生，將其應(yīng)用到房產(chǎn)估價工作中，可有效克服傳統(tǒng)人工估價存在的弊端與誤差，在新技術(shù)的支持下，可使估價結(jié)果更加精準(zhǔn)可靠，促進房產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2 新舊房地產(chǎn)估價方式對比

2.1 傳統(tǒng)模式

通常情況下，傳統(tǒng)房產(chǎn)價格估算通過收集紙質(zhì)材料的方式獲取信息，達到價格估算的目的。但是此種資料收集方式缺乏公正性，難免會存在誤差影響評估結(jié)果的精準(zhǔn)度。同時，紙質(zhì)材料的收集難度相對較大，收集方式單一，信息完整性與準(zhǔn)確度無法保障。一些政府公布的數(shù)據(jù)只具備價格參考價值，以此為依據(jù)進行價格估算難免會出現(xiàn)誤差。因此，從整體上來看，在傳統(tǒng)估算模式下存在一定誤差，很容易引發(fā)價格方面的法律糾紛。

2.2 信息化模式

在網(wǎng)絡(luò)時代背景下，信息收集方式發(fā)生改變，收集渠道得以拓寬，信息收集效率與準(zhǔn)確性隨之提高。當(dāng)前，房產(chǎn)價格信息可通過網(wǎng)絡(luò)展示出來，并可對各方面的房產(chǎn)價格信息進行高效收集，便于對近期房產(chǎn)價格做出合理估算。同時，與傳統(tǒng)收集方式相比，網(wǎng)絡(luò)化房產(chǎn)信息收集可在較短的時間內(nèi)對房產(chǎn)價格進行公證合理的預(yù)測，使交易雙方利益均可得到切實保障。當(dāng)前，房產(chǎn)價格估算已實現(xiàn)了智能化云計算技術(shù)，可在24小時之內(nèi)對所需信息進行全面估算預(yù)測。通過智能化預(yù)算提高估算準(zhǔn)確度，減少人為主觀因素的干擾，使房產(chǎn)價格預(yù)算更加合理準(zhǔn)確[1]。

3 BIM技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

在信息時代背景下，BIM 技術(shù)在計算機建模技術(shù)的基礎(chǔ)上衍生出來，在建筑行業(yè)中得到廣泛應(yīng)用，有助于項目模型的建立，為各方面發(fā)展提供諸多便利。房產(chǎn)估價作為建筑市場的重要經(jīng)濟數(shù)據(jù)，估價水平對建筑業(yè)發(fā)展具有直接影響，應(yīng)積極引入BIM技術(shù)，使房產(chǎn)估價更加接近房產(chǎn)真實價值，保障地產(chǎn)買賣雙方的利益。

3.1 可視化處理

房產(chǎn)估價作為建筑工程的重要內(nèi)容，利用BIM 技術(shù)可對建筑尺寸數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、建筑周期以及完成效果等通過計算機還原和展示，并具有可視化處理的功能，可使建筑、施工、設(shè)計單位能夠?qū)Ψ课萸闆r具有充分了解，確保施工項目的順利施工，達到預(yù)期建筑目標(biāo)和效果。其中，工程成本計算與建設(shè)效果展示對房產(chǎn)評估具有重要意義，而BIM的可視化處理技術(shù)應(yīng)用，可使房產(chǎn)評估獲得更多可靠信息的支持，使評估結(jié)果更加精準(zhǔn)可靠。

3.2 智能化評價

對于房產(chǎn)項目來說，建設(shè)成本核算工作較為復(fù)雜、難度較大，在價值估算時需要收集龐大的數(shù)據(jù)量，涉及的交易金額較大，因此估算業(yè)務(wù)顯得十分重要。為確保房產(chǎn)估算的公平公正，可通過使用BIM技術(shù)，將相關(guān)數(shù)據(jù)輸入計算機中，借助BIM技術(shù)進行智能化分析和評價，可初步獲得較為公正的成本價格，為房產(chǎn)市場價格估算提供有力依據(jù)。此外，BIM 技術(shù)的應(yīng)用還可將房產(chǎn)建筑建成效果進行展示，對建成后的公共設(shè)施、交通情況、后期維護費用等進行提前評估，便于房產(chǎn)行業(yè)對相關(guān)項目的價值評估，促進房屋產(chǎn)品的銷售與推廣。

3.3 房產(chǎn)信息分享

由于房產(chǎn)價格估算涉及數(shù)據(jù)較多，數(shù)據(jù)收集的時效性與精準(zhǔn)性難以保障，為了提高房產(chǎn)估算效率，對信息共享功能產(chǎn)生較大需求。而BIM 技術(shù)具有較強的數(shù)據(jù)共享功能，剛好可以滿足這一需求，但由于我國BIM技術(shù)的起步較晚，目前仍處于初級階段，在房產(chǎn)信息共享方面還應(yīng)借鑒國外發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，引進科學(xué)有效的技術(shù)措施，解決數(shù)據(jù)共享方面存在的問題與障礙。利用房產(chǎn)價格估算系統(tǒng)對相應(yīng)的建筑數(shù)據(jù)進行轉(zhuǎn)化，在BIM 技術(shù)的支持下提高房產(chǎn)與其他行業(yè)間的數(shù)據(jù)共享效率。此外，BIM技術(shù)可對建筑施工數(shù)據(jù)進行詳細記錄，在建筑長期使用的數(shù)據(jù)進行分析，對項目后期維護費用進行分析和預(yù)算[2]。

4 計算機系統(tǒng)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

在信息時代背景下，計算機輔助系統(tǒng)誕生，將其應(yīng)用到房產(chǎn)估價機構(gòu)中，可有效克服傳統(tǒng)估價模式的弊端和缺陷，幫助管理層更好地進行項目監(jiān)管，并可隨時獲取業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。由于全部業(yè)務(wù)資料可經(jīng)過系統(tǒng)進行處理，企業(yè)便可節(jié)約更多人力從事其他相關(guān)工作，實現(xiàn)人力與物力資源的優(yōu)化配置目標(biāo)。

4.1 建立數(shù)據(jù)庫

任何系統(tǒng)都以數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，在房產(chǎn)估價系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)庫包括項目、人員、房產(chǎn)以及客戶四項內(nèi)容。項目數(shù)據(jù)庫作為數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)所在，可對全部項目信息進行記錄，包括項目相關(guān)內(nèi)容，如估價師、房產(chǎn)位置、評估價值等等；房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫可配合項目庫，對被評估房產(chǎn)的詳細信息進行記錄；在人員數(shù)據(jù)庫方面，主要包括估價人員、市場人員、管理者以及其他人員等等，并對人員信息與相應(yīng)的權(quán)限進行記錄；在客戶數(shù)據(jù)庫中，可對全部項目來源的客戶信息進行記錄，如金融機構(gòu)、政府相關(guān)部門等等。同時，還可根據(jù)估價機構(gòu)的不同特點，構(gòu)建小區(qū)庫、財務(wù)庫、案例庫、造價庫等等，為房產(chǎn)估價業(yè)務(wù)起到極大輔助作用。

4.2 評估系統(tǒng)構(gòu)建

數(shù)據(jù)庫建立之后，應(yīng)構(gòu)建相應(yīng)的交互界面，將數(shù)據(jù)庫與操作者聯(lián)系起來，也就是評估系統(tǒng)。在系統(tǒng)構(gòu)建時可根據(jù)數(shù)據(jù)庫選擇相應(yīng)的語言，應(yīng)用較為頻繁的是WEB 界面的ASPLNET+SQL的組合或PHP+MYSQL 組合。對于常規(guī)編程語言來說，WEB 界面無須設(shè)置獨立的客戶端便可獲得良好的適用性；但缺陷也較為明顯，容易受開放性影響而被肆意破壞。因此，最好將系統(tǒng)設(shè)置在企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)中，并對其進行適當(dāng)防護。評估系統(tǒng)的建立是以房產(chǎn)機構(gòu)自身業(yè)務(wù)流程為依據(jù)，根據(jù)流程的不同建立相應(yīng)的模塊，如項目評估、審核、信息輸入等等，還可根據(jù)現(xiàn)實需求構(gòu)建財務(wù)、人事、綜合管理等相關(guān)模塊提供輔助作用，各個模塊之間相互關(guān)聯(lián)、協(xié)同合作，使評估效果得到顯著提升。在系統(tǒng)架構(gòu)方面，可根據(jù)項目進程進行劃分，主要分為三項內(nèi)容，即前臺、中臺與后臺。在系統(tǒng)創(chuàng)建之初，可將數(shù)據(jù)信息從前臺輸入進去，如人員、客戶等信息，并明確各個人員的權(quán)限。同時，按照系統(tǒng)規(guī)模的不同構(gòu)建內(nèi)部數(shù)據(jù)庫，如案例、財務(wù)、小區(qū)數(shù)據(jù)庫等等。在中臺方面由估價者進行房產(chǎn)價值測算與回報，系統(tǒng)可根據(jù)輸入數(shù)據(jù)自動生成基本信息，估價人員完成價值評估后，可在后臺對該項目進行審核、修改、存檔等操作[3]。

4.3 衍生功能

計算機技術(shù)不但有助于估價師進行房產(chǎn)估價，還具有一定實用的日常管理功能，具體內(nèi)容如下。

（1）人員/績效管理。將人員信息輸入系統(tǒng)后，可將勞動合同信息、工資水平、養(yǎng)老金、公積金等繳納情況進行顯示。對于勞動合同即將到期的人員，系統(tǒng)會自動彈出提示詢問是否續(xù)簽；在績效管理方面，可對估價者項目分配、詢價、報告完成狀況進行顯示，在系統(tǒng)中對各個部門人員的工作量與完成狀況進行顯示，為績效考核提供充足依據(jù)。

（2）客戶管理。該項功能可針對客戶不同要求提供相應(yīng)的服務(wù)，并針對已經(jīng)完成的業(yè)務(wù)進行回訪和跟蹤。還可根據(jù)客戶業(yè)務(wù)量的情況進行排序，幫助管理者對客戶的重要性進行劃分；

（3）財務(wù)分析。將房產(chǎn)估價機構(gòu)收入與支出輸入到該系統(tǒng)中，計算機便可自動生成應(yīng)收賬款、月收入、年收入、到賬額度等財務(wù)報表。同時，還具備財務(wù)分析功能，可以圖表、數(shù)據(jù)等形式對估價架構(gòu)收入的起伏情況、成本增減狀態(tài)、凈利率、毛利率等進行顯示，為管理者財務(wù)決策提供強有力的參考。

（4）數(shù)據(jù)檢索/統(tǒng)計。在檢索方面，可通過窗口對以往項目的編號、來源、評估者、評估價格以及收費情況等信息進行查找。在統(tǒng)計方面，可根據(jù)項目來源對各個節(jié)點的項目明細進行展示，還可根據(jù)收入不同顯示各個節(jié)點的總量。

（5）遠程控制。該系統(tǒng)中含有WEB 接口，可實現(xiàn)外網(wǎng)對內(nèi)網(wǎng)的訪問，并執(zhí)行相關(guān)指令，例如，當(dāng)估價師不在店內(nèi)時，便可借助WEB 接口遠程登錄系統(tǒng)，針對房產(chǎn)價值進行測算、報告。無論在何時何地，只要有網(wǎng)絡(luò)便可實現(xiàn)信息的實時獲取與編輯。

5 GIS技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

該技術(shù)是地理信息系統(tǒng)的簡稱，是計算機技術(shù)與地理信息相結(jié)合的產(chǎn)物，通過數(shù)據(jù)或圖形的形式表現(xiàn)出來，包括房產(chǎn)物理位置、環(huán)境屬性等信息，可將GIS技術(shù)充分融入房產(chǎn)估價中，構(gòu)建GIS房產(chǎn)估價系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)的應(yīng)用不但可對數(shù)據(jù)信息進行可視化處理，還可對采集的信息深入分析和整理，使房產(chǎn)估價更加真實可靠，確保估價系統(tǒng)能夠?qū)Ω黜椥畔⑦M行動態(tài)、有效的處理。

5.1 GIS系統(tǒng)設(shè)計

借助GIS平臺進行系統(tǒng)開發(fā)，在MAPGIS平臺中構(gòu)建總體架構(gòu)，將C/S與B/S結(jié)合起來，充分發(fā)揮高性能工作站、微機資源與服務(wù)器的作用，采用市場主流商用關(guān)系數(shù)據(jù)庫，使數(shù)據(jù)安全與并發(fā)操作問題得以解決。該系統(tǒng)以強大的數(shù)據(jù)庫為支撐，通過計算機從交易案例、物業(yè)檔案中調(diào)取數(shù)據(jù)進行科學(xué)分析，在平差原理與市場比較法的基礎(chǔ)上，對房產(chǎn)建筑進行自動估價。在系統(tǒng)應(yīng)用中，可采用成本法、基準(zhǔn)地價、假設(shè)開發(fā)等多種方式進行物業(yè)評估，并發(fā)揮計算機輔助作用，對估價結(jié)果進行自動計算和成文，根據(jù)物業(yè)坐標(biāo)精準(zhǔn)定位位置，結(jié)合底層數(shù)據(jù)可自動制作地圖。

5.2 系統(tǒng)功能

（1）數(shù)據(jù)處理。該技術(shù)通過矢量化形式進行數(shù)據(jù)處理，在信息錄入后進行分析。與此同時，GIS 技術(shù)可對數(shù)據(jù)進行分別，與樹形結(jié)構(gòu)相結(jié)合而分析。對每個層級中的數(shù)據(jù)均按照時間、空間與自身屬性進行綜合處理，將其組合在同一個時空整體中，實現(xiàn)單片層數(shù)據(jù)化。這樣做不但可使每個數(shù)據(jù)相互獨立，還可尋找共同點，使房產(chǎn)估價更具整體性；

（2）信息簡化。由于該項技術(shù)自身操作靈活，軟件界面簡單大方，操作流程較為通用，且具有靈活性。即便是GID軟件技能水平較低的人員也方便上手，且該項技術(shù)可對房產(chǎn)信息進行二維/三維處理，以圖示形式表現(xiàn)出來，使信息得以簡化，有助于非專業(yè)人員的信息把控。

（3）估價優(yōu)化。與GIS技術(shù)相結(jié)合，房產(chǎn)經(jīng)銷商可結(jié)合用戶的個性化需求，將數(shù)據(jù)與圖示化信息展示給用戶，有助于不同用戶結(jié)合自身需求后做出科學(xué)的決定，該項技術(shù)應(yīng)用可為房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供更多可靠的數(shù)據(jù)支持，帶來新的發(fā)展機遇。

（4）三維空間處理。該項技術(shù)的應(yīng)用可實現(xiàn)空間的三維處理，將房產(chǎn)的各類信息充分地表現(xiàn)出來。這樣不但可為用戶提供平面、立體雙向視覺體驗，還有助于房產(chǎn)人員結(jié)合不同群體的多種用途進行估價。同時，三維模擬處理還有助于用戶結(jié)合周圍地理信息選擇房源，極大地提高了房產(chǎn)估價效率；

（5）估價信息查詢。該項技術(shù)不但可根據(jù)數(shù)據(jù)進行信息查詢，還可利用房產(chǎn)屬性、圖形等因素進行綜合查詢，且查詢結(jié)果不但包括當(dāng)前信息，還包括以往歷史信息，均可通過文字、圖片與錄像等形式體現(xiàn)出來。

5.3 人機交互估價

在現(xiàn)有房產(chǎn)估價信息庫基礎(chǔ)上，將GIS空間分析、圖形處理、專家推理機制等結(jié)合起來，從而明確估價目標(biāo)與房產(chǎn)類型，為待估對象建立信息檔案，對可比實例價格進行修正，借助GIS技術(shù)將修正后圖件資料與價格疊加起來，對待估價對象價格分區(qū)分析。

（1）選擇可比實例。該系統(tǒng)中蘊含大量交易案例數(shù)據(jù)，可將地區(qū)、交易時間、交易情況相同或相似的作為可比實例。對此，首先要對待估對象進行描述，包括建筑位置、占地范圍、交易方式、使用類型等等，然后通過人機會話，使系統(tǒng)取得估價對象中盡量詳細的信息，并存儲到數(shù)據(jù)庫中，結(jié)合此類信息進行內(nèi)部模型匹配，在交易庫中選擇具有可替代性的可比實例，依次提供給估價人員。

（2）確定修正系統(tǒng)。通過估價對象與已選取實例可知，在空間與屬性數(shù)據(jù)庫中，可自動搜索與之相對的信息，再綜合分析受到價格影響的因素，從中獲取與價格修正相關(guān)的數(shù)據(jù)，投入到知識庫中，在推理機制協(xié)調(diào)之下，通過正向與反向兩種方式對知識庫進行訪問，對各類數(shù)據(jù)進行IF……THEN 式分析，對專家推算過程進行模擬，并將可比實例與待估對象中的各類因素定量，由此獲得修正系數(shù)。

（3）價格測算。通過上述操作，系統(tǒng)將各個可比實例價格與修正系數(shù)相乘，得出相應(yīng)的可比實例價格，在此基礎(chǔ)上對房產(chǎn)價格進行測算，利用GIS技術(shù)將地理信息與可比價格融合起來，為用戶提供可體現(xiàn)地價分布狀態(tài)的價格圖。估價者可利用現(xiàn)有測算價格，結(jié)合價格圖中地價區(qū)域變化情況，對待估對象的市場價格進行推算[4]。

6 結(jié)論

綜上所述，在新時期背景下，信息化與BIM技術(shù)不斷更新優(yōu)化，將其應(yīng)用到房產(chǎn)評估中可使評估結(jié)果更加精準(zhǔn)可靠，有效克服傳統(tǒng)估算模式中的人為因素干擾。對于房產(chǎn)估價師來說，應(yīng)積極轉(zhuǎn)變工作思維，靈活運用新技術(shù)開展估算工作，使作業(yè)模式得到創(chuàng)新和優(yōu)化，促進房產(chǎn)行業(yè)在信息化背景下的健康穩(wěn)定發(fā)展。